新銀都寫字樓營銷推廣方案遞交：廣州天比高物業(yè)參謀柳州分公司日期：2021年5月10日方案架構(gòu)第一局部柳州寫字樓市場分析第二局部寫字樓工程定位第三局部寫字樓營銷推廣第一局部柳州寫字樓市場分析1.1、寫字樓區(qū)域分布特征1.2、寫字樓物業(yè)品質(zhì)特征1.3、寫字樓市場供給、需求及價格特征1.1、寫字樓區(qū)域分布特征、柳州寫字樓分布圖

據(jù)了解，目前柳州寫字樓主要分布在五星商圈、飛鵝商圈、河?xùn)|桂中一帶、河西潭中西路及柳北躍進路及白沙路一帶等區(qū)域。麗園大廈陽光100城市廣場匯金國際溫州商貿(mào)城、谷埠街國際商城、新天地商廈等華僑大廈、瑞泰大廈、財富大廈、聚寶大廈、中環(huán)大廈等，新建項目地王財富中心、柳州風(fēng)情港等華信國際、東方百盛大廈保利·大江郡中央美地二期寫字樓項目、南寧碧園寫字樓待建項目1.1、寫字樓區(qū)域分布特征、五星商圈區(qū)域〔龍城路、解放南路、五一路、廣場路等〕五星商圈為柳州最繁華的經(jīng)濟、商業(yè)中心區(qū)域，該區(qū)域集商務(wù)辦公、餐飲商貿(mào)、商住、文化及娛樂休閑為一體。此片區(qū)聚集了華僑大廈、銀龍大廈、財富大廈、中環(huán)大廈、瑞泰大廈、聚寶大廈、供水大廈等寫字樓。此外，地王財富中心、柳州風(fēng)情港也將建局部寫字樓。1.1、寫字樓區(qū)域分布特征、飛鵝商圈區(qū)域

柳州次商業(yè)中心區(qū)域，傳統(tǒng)的零售、批發(fā)商貿(mào)中心。寫字樓有谷埠街國際商城、溫州商貿(mào)城、新天地商廈等。1.1、寫字樓區(qū)域分布特征、河?xùn)|新區(qū)桂中大道一帶有陽光100城市廣場、華信國際、東方百盛大廈等，此外在附近還有中央美地二期寫字樓工程、南寧碧園待建寫字樓工程等，而東環(huán)路與文昌路交匯處的友誼大廈也將有局部作為寫字樓。1.1、寫字樓區(qū)域分布特征、柳北區(qū)

目前柳北區(qū)的寫字樓主要有躍進路一帶的匯金國際和白沙路正在建設(shè)中的保利·大江郡等。1.1.6河西目前河西片區(qū)開始開展各類商業(yè)，最大商業(yè)工程為金綠洲·星光大道，而寫字樓主要為柳南區(qū)政府旁的麗園大廈。1.2、寫字樓物業(yè)品質(zhì)特征、五星商圈〔解放南路、龍城路、映山街、中山路等〕五星商圈華僑大廈、瑞泰大廈、銀龍大廈、財富大廈、聚寶大廈、中環(huán)大廈等根本屬于第二代寫字樓，外立面較新穎、時尚，但形象檔次一般，商務(wù)功能配套一般。現(xiàn)正在建造的地王財富中心和柳州風(fēng)情港都有寫字樓，屬于第三代寫字樓，外立面多以玻璃和金屬為主，時尚感強烈；大堂、走道多采用現(xiàn)代、前衛(wèi)風(fēng)格設(shè)計；內(nèi)部空間可自由分割。1.2.2飛鵝商圈〔谷埠街國際商城、溫州商貿(mào)城〕少數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，多數(shù)為商住兩用型寫字樓，外立面設(shè)計時尚感較新穎，有一定的根本配套。1.2、寫字樓物業(yè)品質(zhì)特征、河?xùn)|區(qū)

河?xùn)|區(qū)為柳州新行政商業(yè)中心，定位高端，多為第三代寫字樓，起點很高，外立面多為高檔次玻璃、金屬，形象檔次很高，時尚感強烈。最具代表性的是陽光100城市廣場的5A寫字樓。、柳北與河西

柳北的匯金國際和河西的麗園大廈，屬于第二代與第三代的過渡產(chǎn)品，時代感較為強烈，外立面較為新穎，都有一定的配套。而處于白沙路的保利·大江郡除了有五星級高檔酒店，還有高端寫字樓，設(shè)計更為新穎，時代感更為強烈，意在打造柳州最為高端的寫字樓。1.3、寫字樓市場供給、需求及價格特征第二局部寫字樓工程定位2.1、工程SWOT分析2.2、工程屬性分析2.3、工程資源整合2.4、工程系列定位〔形象、目標(biāo)客戶群、市場〕2.5、工程的銷售主張〔賣點鏈〕2.1、工程SWOT分析、WEAKNESSES(劣勢)元素1、本案為一個爛尾樓工程，因多年荒廢，外界一直流傳多種傳聞，對工程重新包裝推售較為不利；2、工程東側(cè)為低矮的多層舊民房，對工程外在形象的打造有一定的影響；3、工程局部設(shè)計已適應(yīng)現(xiàn)有工程標(biāo)準(zhǔn)，改造本錢較大；4、超高建筑，設(shè)置五部電梯，未來維護費用較高昂。2.1、工程SWOT分析2.1、工程SWOT分析、OPPORTUNITIES(時機)元素1、本工程曾為柳州的“第四個中心〞，即除了“體育中心〞、“文化中心〞、“廣電中心〞之后的“商貿(mào)中心〞，以此為宣傳，外界較易回憶起，可較快打出知名度；2、近年來，柳州寫字樓市場興起，并逐漸進入成熟期；3、柳州目前暫無寫字樓可售，現(xiàn)時間節(jié)點為較佳的入市時期。、THREATS(威脅)元素1、現(xiàn)有的局部空置寫字樓將會分流一局部本工程的消費人群，并且會在銷售檔期內(nèi)，制造一定程度的銷售障礙；2、五星商圈地王財富中心、柳州風(fēng)情港和河?xùn)|中央美地、碧園寫字樓待建工程、柳北保利·大江郡等現(xiàn)有及潛在工程將對本工程存在一定程度銷售威脅。2.1、工程SWOT分析2021房地產(chǎn)籌劃設(shè)計大全房地產(chǎn)籌劃信息網(wǎng)是專業(yè)地產(chǎn)智庫網(wǎng)站，創(chuàng)立以來為全國數(shù)萬同仁提供了專業(yè)的、持續(xù)的效勞！我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬套最新精華資料，編輯為?2021房地產(chǎn)籌劃設(shè)計大全?，包括前期籌劃、規(guī)劃設(shè)計、營銷籌劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計、地產(chǎn)研究、銷售培訓(xùn)、管理運營、工程管理、精裝修等16個模塊。文檔分類清晰，可自由復(fù)制，學(xué)習(xí)參考價值極高！既可全套購置，也可只購置某一分類。淘寶雙鉆信用放心購置：2.2工程屬性分析、工程簡況新銀都處于柳州市魚峰路、駕鶴路兩條城市主干道交點，北面向柳江，為正在實施的百里柳江畫卷的重要節(jié)點，也是市中心區(qū)柳江南岸城市輪廓線的至高點。2.2工程屬性分析、工程屬性新銀都新設(shè)計規(guī)劃總占地面積為11612.16㎡，總建筑面積為91523.61㎡，容積率為6.9，建筑密度為60%，小汽車位為392個，電動車位為236個，自行車位為700個。工程1-7樓為裙樓，8-34層為塔樓，其中8樓及以上每層建筑面積均為984.89㎡，8-34層總建筑面積為20682.69㎡。2.3、工程資源整合1、運用節(jié)能環(huán)保型材料，提升工程品質(zhì)，創(chuàng)造綠色生態(tài)辦公環(huán)境；2、引進一流物業(yè)，提供貼心效勞；3、整合景觀資源和區(qū)位優(yōu)勢，凸顯工程價值；4、倡導(dǎo)綠色文化，增加產(chǎn)品附加值；5、電梯、樓宇管理等采用高科技配件，提升工程整體檔次，拔高工程品牌形象；6、實施室內(nèi)裝修和電梯大堂裝修，精心細(xì)節(jié)處理。2.4、工程系列定位、工程形象定位分析：工程屬于第二代寫字樓，經(jīng)過外立面的重新裝修時代感將更為強烈，形象和檔次也得到巨大的提升。結(jié)論：龍城高端江景寫字樓形象標(biāo)注：時尚、綠色、生態(tài)、舒適、尊貴2.4、工程系列定位區(qū)位、景觀、建筑、環(huán)境、配套完善服務(wù)體系服務(wù)、管理、文化、VI體系軟件支撐高端寫字樓硬件支撐優(yōu)越的性價比、工程形象定位工程構(gòu)筑高端寫字樓的價值支撐體系：2.4、工程系列定位、工程價格定位物業(yè)名稱區(qū)域所屬樓層面積區(qū)間（㎡）租金平均租金（元/㎡·月）東方百盛河?xùn)|1658.781540約26陽光100城市廣場河?xùn)|——1378000約58華信國際河?xùn)|——44180032華僑大廈五星——75——約24瑞泰大廈五星——551600約29溫州商貿(mào)城飛鵝81754000約22新天地商廈飛鵝——205553527根據(jù)以上數(shù)據(jù)得悉，河?xùn)|寫字樓租金為25-50元/㎡·月，五星商圈寫字樓租金多為25-30元/㎡·月，飛鵝商圈寫字樓租金也多為25-30元/㎡·月。柳州各區(qū)域?qū)懽謽亲饨饏R總表：物業(yè)名稱區(qū)域面積區(qū)間（㎡）轉(zhuǎn)售價格（元/㎡）價格區(qū)間（元/㎡）陽光100城市廣場河?xùn)|63.45-31475-600萬1.1-1.9萬2021年陽光100城市廣場寫字樓價格情況：2.4、工程系列定位、工程價格定位據(jù)了解，2021年河?xùn)|陽光100城市廣場寫字樓的價格區(qū)間在萬元/㎡，而本工程位居飛鵝商圈核心位置，地段區(qū)位優(yōu)勢明顯，因此建議價格定位在1-1.3萬元左右。2.4、工程系列定位2.4、工程系列定位、市場定位廣告主題語：中央商貿(mào)領(lǐng)秀商務(wù)廣告語解析：中央，突出稀缺的區(qū)位和繁華的商貿(mào)。領(lǐng)秀，意旨工程的智能科技、綠色生態(tài)、一流效勞，能為客戶創(chuàng)造一個領(lǐng)秀級別的辦公空間。備選廣告語：榮耀時代商務(wù)之都廣告語解析：繁華的中央?yún)^(qū)位是續(xù)寫飛鵝商圈繁榮的保證，事業(yè)在這里起航，創(chuàng)業(yè)者將會擁有一個輝煌的明天，他的榮耀一生也將在這里開始和繼續(xù)。2.5、工程的銷售主張、物業(yè)方面——根本使用功能層面[位置]：繁華都市中心——龍城的“商貿(mào)中心〞〔在LED媒介廣告中將整個柳州商圈全面展現(xiàn)，以立體的畫面來描述工程優(yōu)越的地理位置〕[配套]：卓越的商務(wù)配套，細(xì)致的人性關(guān)心〔在在三維動畫、LED媒介及報紙推廣中要逐個點予以深刻表現(xiàn)，平面推廣中要尋找多幅精準(zhǔn)的圖片予以清晰表現(xiàn)〕、物業(yè)方面[室內(nèi)裝修]：尊貴典雅——每一個細(xì)節(jié)溫馨舒心——每一個視角〔在三維動畫、LED媒介及報紙推廣中要逐個點予以深刻表現(xiàn)，平面推廣中要尋找多幅精準(zhǔn)的圖片予以清晰表現(xiàn)〕2.5、工程的銷售主張[外立面]：時尚外觀與龍城整體景觀的完美結(jié)合建筑美與尊貴的完整表達(dá)[高科技配件]：樓宇科技先鋒生態(tài)環(huán)保典范智能電梯2.5、工程的銷售主張、物業(yè)方面物業(yè)方面

——附加價值層面[物業(yè)管理]：國際一流物業(yè)、周到、細(xì)致、親切[建筑風(fēng)水]：中央寶地旺財旺運[生態(tài)景觀]：一線江景舒適綠色辦公2.5工程的銷售主張2.5工程的銷售主張第三局部寫字樓營銷推廣3.1、營銷階段劃分3.2、營銷策略及實施2021房地產(chǎn)籌劃設(shè)計大全房地產(chǎn)籌劃信息網(wǎng)是專業(yè)地產(chǎn)智庫網(wǎng)站，創(chuàng)立以來為全國數(shù)萬同仁提供了專業(yè)的、持續(xù)的效勞！我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬套最新精華資料，編輯為?2021房地產(chǎn)籌劃設(shè)計大全?，包括前期籌劃、規(guī)劃設(shè)計、營銷籌劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計、地產(chǎn)研究、銷售培訓(xùn)、管理運營、工程管理、精裝修等16個模塊。文檔分類清晰，可自由復(fù)制，學(xué)習(xí)參考價值極高！既可全套購置，也可只購置某一分類。淘寶雙鉆信用放心購置：3.1、營銷階段劃分1、認(rèn)籌期：2021年3月1日---2021年4月30日推貨量：4-14層預(yù)約2、解籌期：2021年5月1日—2021年5月15日推貨量：4-14層銷售3、調(diào)整期：2021年5月16日—2021年5月30日推貨量：4-14層尾貨清理4、強銷期：2021年7月1日—2021年9月30日推貨量：15-24層開售5、暢銷期：2021年10月1日—2021年12月30日推貨量：25-34層開售6、收尾期：2021年1月1日—2021年1月30日推貨量：25-34層尾貨清理認(rèn)籌期解籌期調(diào)整期強銷期暢銷期收尾期3月1-4月30日5月1日-5月15日5月16-30日7月1日-9月30日10月1日-12月30日來年1月1-30日3.2、營銷策略及實施、認(rèn)籌期策略推廣策略：采用比較廣泛的宣傳媒體，不同時間，不同方式，不同角度的推廣、宣傳工程。推廣方式：①戶外：2月下旬，戶外大牌、路旗、車體等廣告形式應(yīng)首先對外予以發(fā)布，此種推廣方式以宣傳工程核心廣告語〔工程核心形象〕為主。②報紙：3月初開始在南國今報、柳州日報、柳州晚報三種報紙分別進行整版和半版〔柳州日報〕的硬廣發(fā)布，每周一期，其中南國今報和柳州晚報交替發(fā)布，此種推廣方式以宣傳工程根本使用功能方面系列賣點為主，插入局部認(rèn)籌期間的促銷優(yōu)惠信息；開盤前兩天為每天一期硬廣，除柳州日報外均為整版投放。3.2、營銷策略及實施、認(rèn)籌期策略③期刊：2021年3月初開始在相關(guān)期刊發(fā)布，采用軟硬結(jié)合的形式予以發(fā)布〔具體期刊種類稍后確定〕，內(nèi)容以宣傳工程根本使用功能方面系列賣點為主，插入局部認(rèn)籌期間的促銷優(yōu)惠信息；④單頁：3月底左右開始進行大量派發(fā)和直投，內(nèi)容以宣傳工程根本使用功能方面系列賣點為主，插入局部認(rèn)籌期間的促銷優(yōu)惠信息。⑤短信：開盤前一周，發(fā)一條認(rèn)籌方面的信息；開盤前二天，發(fā)一條開盤方面的信息。3.2、營銷策略及實施、認(rèn)籌期策略⑥LED戶外廣告頻：在開盤前15天開始推廣，分兩個層面進行宣傳：A：訴求工程核心廣告語、開盤信息、工程名稱、位置、銷售熱線等內(nèi)容。B：訴求工程根本使用功能方面的賣點、核心廣告語及開盤信息。⑦網(wǎng)站：在3月15日前擬投入運營，網(wǎng)站將全面介紹、宣傳工程的各個方面的情況同時也包括工程各階段發(fā)生的實效性極強的信息〔網(wǎng)站內(nèi)容需要不斷進行補充與調(diào)整〕。推廣頻率：高頻率，持續(xù)宣傳銷售方式：行銷為主，座銷為輔3.2、營銷策略及實施3.2、營銷策略及實施3.2、營銷策略及實施、調(diào)整期策略時間：2021年5月16日---2021年6月30日推貨量：4-14層尾貨清理目的：①內(nèi)業(yè)：對工程上一段營銷策略進行調(diào)整、糾偏；確定下一段營銷工作的方向、思路、措施。②外業(yè)：保存少局部媒體對外進行延續(xù)性的宣傳。推廣主題：工程的核心局部〔工程賣點鏈〕----工程內(nèi)涵推廣載體〔媒體〕：報紙、網(wǎng)站推廣策略：利用主流媒體集中炒作工程利好背后的深層原因3.2、營銷策略及實施、調(diào)整期策略推廣方式：①報紙：開盤一星期后，在南國今報樓市專刊中設(shè)立“新銀都專欄〞，每周一期，半版篇幅，以軟文為主加插圖片，內(nèi)容以宣傳工程根本使用功能方面系列賣點為主，連續(xù)發(fā)布四期。②網(wǎng)站：將平面媒體中進行的軟性報道及照片、多媒體等相關(guān)素材整合到網(wǎng)頁中，進行全面深入的宣傳。推廣頻率：中級頻率銷售方式：座銷為主，行銷為輔3.2、營銷策略及實施、強銷期策略時間：2021年7月1日---2021年9月30日推貨量：15-24層開售目的：①完成目標(biāo)客群對工程的“認(rèn)知〞〔深化〕過程②建立已成交客戶的直銷鏈推廣主題：工程的物業(yè)延伸局部〔工程賣點鏈中的附加價值層面〕---工程的外延推廣載體〔對外〕：報紙、網(wǎng)站推廣策略：①對內(nèi)：針對已成交的客戶，制定系統(tǒng)的“客帶客〞措施，建立客戶為本工程進行宣傳、銷售的“直銷鏈〞。②對外：以事件和公關(guān)活動為載體對工程進行廣泛的深入的間接訴求。推廣方式：①“客帶客〞措施：在7月份中下旬，根據(jù)本工程已成交客戶的根本情況，制定針對性較強的客帶客的優(yōu)惠措施，爭取將已成交客戶轉(zhuǎn)變?yōu)楸竟こ痰牧硗庖环N銷售渠道---直銷。3.2、營銷策略及實施、強銷期策略②工程事件及公關(guān)活動：A：爭取在7月上旬與國際知名的物管公司正式簽約----舉行簽約儀式暨記者招待會；會中可考慮與幾家已認(rèn)購、并且即將入住的知名企業(yè)搞聯(lián)合簽約儀式；會前在主流媒體發(fā)布消息，會后在主流媒體做新聞炒作，軟