黃岡預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)黃岡市預(yù)售管理，規(guī)范預(yù)售行為，保障預(yù)售各方的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于黃岡市行政區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售活動(dòng)及其監(jiān)督管理。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則預(yù)售活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，確保預(yù)售行為合法合規(guī)。2.公開公平公正原則預(yù)售信息應(yīng)全面、準(zhǔn)確、及時(shí)公開，保障各方在預(yù)售活動(dòng)中的平等地位，公平參與競(jìng)爭(zhēng)，公正處理相關(guān)事務(wù)。3.保障權(quán)益原則充分保護(hù)預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人及其他相關(guān)方的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全與穩(wěn)定。二、預(yù)售條件（一）土地條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.土地用途符合城市規(guī)劃要求，不存在土地權(quán)屬糾紛或被依法查封等限制交易的情況。（二）建設(shè)工程規(guī)劃條件1.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.按照規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。如需變更，應(yīng)依法履行相關(guān)審批手續(xù)。（三）施工進(jìn)度及質(zhì)量安全條件1.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2.施工單位已按照工程建設(shè)質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，不存在質(zhì)量安全隱患。建設(shè)單位已辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，施工過程接受相關(guān)部門的質(zhì)量安全監(jiān)督檢查。（四）其他條件1.已制定預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管協(xié)議等內(nèi)容。2.符合其他相關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定的預(yù)售條件。三、預(yù)售許可申請(qǐng)與審批（一）申請(qǐng)主體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為預(yù)售許可申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)。（二）申請(qǐng)材料1.預(yù)售許可申請(qǐng)表。2.開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金證明，如銀行出具的資金到位證明或其他相關(guān)財(cái)務(wù)憑證。5.工程施工合同及施工進(jìn)度說明。6.預(yù)售方案。7.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。（三）申請(qǐng)流程1.開發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)管理部門提交預(yù)售許可申請(qǐng)材料。2.房地產(chǎn)管理部門收到申請(qǐng)材料后，應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初步審查。材料齊全、符合法定形式的，予以受理；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在5個(gè)工作日內(nèi)一次性書面告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。3.受理申請(qǐng)后，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行實(shí)地核查，核實(shí)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、預(yù)售方案等內(nèi)容是否符合預(yù)售條件。4.經(jīng)審查，符合預(yù)售條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；不符合預(yù)售條件的，應(yīng)當(dāng)作出不予許可的書面決定，并說明理由。（四）審批公示房地產(chǎn)管理部門作出的預(yù)售許可決定，應(yīng)當(dāng)在黃岡市房地產(chǎn)信息網(wǎng)等指定媒體上進(jìn)行公示，公示內(nèi)容包括開發(fā)企業(yè)名稱、項(xiàng)目名稱、預(yù)售許可范圍、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)格等信息，接受社會(huì)監(jiān)督。四、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與預(yù)購(gòu)人簽訂書面商品房預(yù)售合同。預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用示范文本，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)。（二）合同備案1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理合同備案手續(xù)。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上備案系統(tǒng)簽訂預(yù)售合同，并及時(shí)將合同備案信息上傳至系統(tǒng)。房地產(chǎn)管理部門對(duì)備案信息進(jìn)行審核，符合備案要求的，予以備案，并在系統(tǒng)中公示備案結(jié)果。3.已備案的預(yù)售合同如需變更，開發(fā)企業(yè)和預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)簽訂變更協(xié)議，并按照前款規(guī)定辦理變更備案手續(xù)。（三）合同效力1.商品房預(yù)售合同自雙方當(dāng)事人簽字（蓋章）之日起生效，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。2.當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。五、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于存放預(yù)售資金。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目預(yù)售許可證核準(zhǔn)的項(xiàng)目名稱一致，并在預(yù)售方案中予以明確。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)管理部門簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管賬戶的開戶銀行、賬號(hào)、監(jiān)管項(xiàng)目、監(jiān)管資金范圍、使用條件、撥付方式、監(jiān)管期限等內(nèi)容。（二）資金繳存1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售方案中確定的預(yù)售資金繳存方式，將預(yù)售資金足額存入監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金繳存比例應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度分階段按比例撥付使用。2.預(yù)售資金繳存比例一般按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：基礎(chǔ)完工至主體結(jié)構(gòu)完工，撥付比例不超過預(yù)售資金總額的25%；主體結(jié)構(gòu)完工至竣工驗(yàn)收備案，撥付比例不超過預(yù)售資金總額的50%；竣工驗(yàn)收備案至交付使用，撥付比例不超過預(yù)售資金總額的75%；交付使用后，撥付比例不超過預(yù)售資金總額的95%。3.開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)撥付預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提交以下材料：預(yù)售資金撥付申請(qǐng)表；工程建設(shè)進(jìn)度證明材料，如監(jiān)理單位出具的工程進(jìn)度報(bào)告、施工單位的工程進(jìn)度說明等；用款計(jì)劃；其他相關(guān)材料。（三）資金使用監(jiān)管1.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定，對(duì)預(yù)售資金的使用進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目建設(shè)。2.開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度和實(shí)際需要，提出用款計(jì)劃，經(jīng)監(jiān)理單位審核同意后，報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。監(jiān)管銀行根據(jù)備案后的用款計(jì)劃，按照工程進(jìn)度和實(shí)際支出情況撥付預(yù)售資金。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金使用情況的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)使用預(yù)售資金的行為，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；拒不改正的，暫停該項(xiàng)目的預(yù)售資金撥付，并依法予以處罰。（四）監(jiān)管期限與賬戶撤銷1.預(yù)售資金監(jiān)管期限自項(xiàng)目取得預(yù)售許可證之日起，至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后滿一年止。2.監(jiān)管期限屆滿后，開發(fā)企業(yè)如無違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的行為，可向房地產(chǎn)管理部門提出撤銷監(jiān)管賬戶的申請(qǐng)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核，審核通過的，通知監(jiān)管銀行撤銷監(jiān)管賬戶。六、預(yù)售行為規(guī)范（一）廣告宣傳規(guī)范1.開發(fā)企業(yè)發(fā)布預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合法，不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。2.預(yù)售廣告應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：開發(fā)企業(yè)名稱、資質(zhì)證書號(hào)；預(yù)售許可證號(hào)；項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、坐落、土地性質(zhì)、用途、規(guī)模、容積率、綠化率；預(yù)售房屋的類型、面積、戶型、價(jià)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共配套設(shè)施的建設(shè)情況；前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；交房時(shí)間；咨詢電話；其他需要明示的事項(xiàng)。3.預(yù)售廣告中涉及規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明“規(guī)劃中”或者“建設(shè)中”字樣。（二）價(jià)格管理1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，在售樓處顯著位置公示商品房預(yù)售價(jià)格、價(jià)格浮動(dòng)幅度、付款方式及優(yōu)惠折扣等信息，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。2.開發(fā)企業(yè)調(diào)整預(yù)售價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整前30日將調(diào)整原因、調(diào)整幅度等情況報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案，并在售樓處顯著位置公示。（三）銷售行為規(guī)范1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售許可范圍銷售商品房，不得擅自擴(kuò)大或者縮小銷售范圍。2.開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。3.開發(fā)企業(yè)不得分割拆零銷售商品住宅，不得將成套商品住宅分割成若干部分分別銷售給買受人。4.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向預(yù)購(gòu)人告知預(yù)售商品房的抵押、查封等情況。七、監(jiān)督管理（一）部門職責(zé)1.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本市預(yù)售活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，依法查處預(yù)售活動(dòng)中的違法行為。2.發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，規(guī)范價(jià)格行為。3.建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)售項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工安全等進(jìn)行監(jiān)督管理。4.國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)售項(xiàng)目的土地使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理。5.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好預(yù)售管理工作。（二）日常巡查1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全預(yù)售日常巡查制度，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)檢查，重點(diǎn)檢查預(yù)售條件落實(shí)情況、預(yù)售合同簽訂及備案情況、預(yù)售資金監(jiān)管情況、銷售行為規(guī)范情況等。2.巡查人員應(yīng)當(dāng)如實(shí)記錄巡查情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)責(zé)令開發(fā)企業(yè)整改，并將巡查結(jié)果納入企業(yè)信用檔案。（三）投訴處理1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立投訴舉報(bào)電話、信箱等，接受預(yù)購(gòu)人及其他相關(guān)方對(duì)預(yù)售活動(dòng)中違法行為的投訴舉報(bào)。2.對(duì)投訴舉報(bào)事項(xiàng)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理、調(diào)查核實(shí)，并依法作出處理決定。處理結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時(shí)反饋給投訴舉報(bào)人。（四）信用管理1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立開發(fā)企業(yè)預(yù)售信用檔案，記錄開發(fā)企業(yè)的預(yù)售行為、誠(chéng)信情況等信息。2.對(duì)存在違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行信用扣分，并向社會(huì)公示。信用等級(jí)較低的開發(fā)企業(yè)，在預(yù)售許可、資金監(jiān)管、項(xiàng)目審批等方面將受到相應(yīng)限制。八、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門予以撤銷，并處3萬(wàn)元罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.開發(fā)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定簽訂預(yù)售合同、辦理合同備案手續(xù)、繳存和使用預(yù)售資金、規(guī)范銷售行為等的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。4.開發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、未按照規(guī)劃許可內(nèi)容建設(shè)、存在質(zhì)量安全問題等，影響預(yù)售活動(dòng)的，由相關(guān)部門依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）其他主體違法責(zé)任1.預(yù)購(gòu)人以欺騙、脅迫等手段簽訂預(yù)售合同的，該合同無效，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。2.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在代理預(yù)售業(yè)務(wù)中存在違法違規(guī)行為的，由房地產(chǎn)管理部門依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.監(jiān)管銀行未按照監(jiān)管協(xié)議履行監(jiān)管職責(zé)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）責(zé)任追