業(yè)委會輔助管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）的輔助管理工作，保障業(yè)主的合法權益，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)，結合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本地區(qū)內(nèi)各類物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)委會的輔助管理活動。定義本辦法所稱業(yè)委會輔助管理，是指在業(yè)委會履行職責過程中，為其提供支持、協(xié)助和監(jiān)督等相關管理活動?；驹瓌t業(yè)委會輔助管理工作應當遵循依法依規(guī)、公開透明、民主決策、服務業(yè)主的原則。業(yè)委會輔助管理機構與職責輔助管理機構設立業(yè)委會輔助管理辦公室（以下簡稱“輔管辦”），作為專門的業(yè)委會輔助管理機構。輔管辦設在當?shù)亟值擂k事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，接受上級主管部門的業(yè)務指導和監(jiān)督。輔管辦職責1.指導業(yè)委會的組建、換屆選舉等工作，確保選舉程序合法、公正、公開。2.對業(yè)委會的日常工作進行監(jiān)督和指導，包括業(yè)委會會議的組織、決議的執(zhí)行等。3.協(xié)助業(yè)委會建立健全各項規(guī)章制度，如財務管理制度、檔案管理制度等。4.組織業(yè)委會成員開展培訓活動，提高業(yè)委會成員的業(yè)務水平和管理能力。5.協(xié)調解決業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主之間的矛盾和糾紛。6.定期對業(yè)委會的工作進行評估和考核。業(yè)委會組建與換屆輔助管理組建籌備1.當物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上，或者首套房屋交付使用已滿兩年且交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)20%以上時，建設單位應當在30日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面報告，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；業(yè)主也可以向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。2.街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到報告或要求后，應當在60日內(nèi)組織成立業(yè)主大會籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、社區(qū)居民委員會代表等組成，人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的二分之一。3.輔管辦協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導籌備組開展工作，包括指導籌備組制定籌備工作方案、確定業(yè)主身份和投票權數(shù)、組織業(yè)主推薦業(yè)主委員會候選人等。候選人產(chǎn)生1.業(yè)主委員會候選人由業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生?；I備組應當對候選人的資格進行審查，候選人應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規(guī)，遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務，熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力和時間精力。2.輔管辦協(xié)助籌備組對候選人進行公示，公示期不少于7日。公示內(nèi)容包括候選人的姓名、性別、年齡、職業(yè)、聯(lián)系方式等基本信息。選舉組織1.籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議應當對業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約進行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。2.輔管辦協(xié)助籌備組組織業(yè)主進行投票選舉，包括指導投票箱的設置、投票時間和方式的確定、選票的發(fā)放和回收等工作。3.選舉結束后，籌備組應當在3日內(nèi)公布選舉結果。業(yè)主委員會由5至11人單數(shù)組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任。換屆管理1.業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當書面報告街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并組織成立換屆改選小組。換屆改選小組的組成和工作程序參照籌備組的相關規(guī)定執(zhí)行。2.輔管辦協(xié)助換屆改選小組開展換屆選舉工作，確保換屆選舉工作依法依規(guī)進行。業(yè)委會日常工作輔助管理會議組織1.業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，至少每季度召開一次；經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應當召開臨時會議。2.業(yè)主委員會會議由主任召集和主持；主任因故不能履行職責的，可以委托副主任召集和主持。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。3.輔管辦協(xié)助業(yè)主委員會做好會議組織工作，包括提前通知委員會議時間、地點和議題，做好會議記錄等。會議記錄應當由參會委員簽字確認，并存檔保存。決策執(zhí)行1.業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定和議事規(guī)則履行職責，執(zhí)行業(yè)主大會的決議。2.業(yè)主委員會作出的決定，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并告知社區(qū)居民委員會。3.輔管辦監(jiān)督業(yè)主委員會對業(yè)主大會決議的執(zhí)行情況，對執(zhí)行不力的，應當及時督促整改。財務管理1.業(yè)主委員會應當建立健全財務管理制度，規(guī)范財務管理。業(yè)主委員會的經(jīng)費來源包括業(yè)主大會決定分攤的費用、共有部分經(jīng)營收益等。2.業(yè)主委員會應當按照規(guī)定設置會計賬簿，進行會計核算。經(jīng)費收支情況應當每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.輔管辦協(xié)助業(yè)主委員會建立財務管理制度，指導業(yè)主委員會進行財務核算和審計工作。業(yè)主委員會應當在每年年底前，委托有資質的審計機構對其財務收支情況進行審計，并將審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。檔案管理1.業(yè)主委員會應當建立檔案管理制度，妥善保管業(yè)主大會和業(yè)主委員會的會議記錄、業(yè)主清冊、物業(yè)服務合同、共有部分經(jīng)營合同、財務賬目等檔案資料。2.輔管辦協(xié)助業(yè)主委員會建立檔案管理制度，指導業(yè)主委員會對檔案資料進行分類、整理和保管。檔案資料應當保存至少10年。業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)關系輔助管理合同簽訂1.業(yè)主委員會應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當包括服務內(nèi)容、服務標準、服務費用、雙方權利義務、違約責任等條款。2.輔管辦協(xié)助業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)進行考察和評估，指導業(yè)主委員會起草和審核物業(yè)服務合同，確保合同條款公平、合理、合法。監(jiān)督評估1.業(yè)主委員會應當對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督和評估?？梢远ㄆ诮M織業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的服務進行滿意度調查。2.輔管辦協(xié)助業(yè)主委員會建立物業(yè)服務質量監(jiān)督評估機制，指導業(yè)主委員會制定監(jiān)督評估標準和方法，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行定期檢查和評估。3.當物業(yè)服務企業(yè)的服務質量不符合合同約定時，業(yè)主委員會應當及時與物業(yè)服務企業(yè)溝通，要求其限期整改；逾期不整改的，業(yè)主委員會可以按照合同約定解除物業(yè)服務合同。輔管辦協(xié)助業(yè)主委員會處理與物業(yè)服務企業(yè)的糾紛，協(xié)調解決相關問題。業(yè)委會與業(yè)主關系輔助管理溝通機制1.業(yè)主委員會應當建立與業(yè)主的溝通機制，定期收集業(yè)主的意見和建議，及時向業(yè)主反饋業(yè)委會的工作情況。2.可以通過設立意見箱、召開業(yè)主座談會、建立業(yè)主微信群等方式加強與業(yè)主的溝通。3.輔管辦協(xié)助業(yè)主委員會建立溝通機制，指導業(yè)主委員會及時處理業(yè)主的意見和建議，提高業(yè)主的滿意度。權益維護1.業(yè)主委員會應當維護業(yè)主的合法權益，對侵害業(yè)主合法權益的行為，應當及時采取措施予以制止。2.當業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生糾紛時，業(yè)主委員會應當積極協(xié)調解決；協(xié)調不成的，可以引導業(yè)主通過法律途徑解決。3.輔管辦協(xié)助業(yè)主委員會維護業(yè)主的合法權益，為業(yè)主提供法律咨詢和幫助。業(yè)委會考核與獎懲考核內(nèi)容1.工作業(yè)績：包括業(yè)主大會決議的執(zhí)行情況、物業(yè)服務合同的履行監(jiān)督情況、業(yè)主矛盾糾紛的解決情況等。2.制度建設：包括財務管理制度、檔案管理制度、會議制度等的建立和執(zhí)行情況。3.業(yè)主滿意度：通過業(yè)主滿意度調查了解業(yè)主對業(yè)委會工作的滿意程度?？己朔绞?.定期考核：每年對業(yè)委會進行一次全面考核。2.不定期檢查：輔管辦可以不定期對業(yè)委會的工作進行檢查。