房地產(chǎn)行業(yè)資本和負(fù)債結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析目錄TOC\o"1-3"\h\u16656房地產(chǎn)行業(yè)資本和負(fù)債結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析 1275051.1現(xiàn)狀分析 1326561.2樣本選取 2144921.3資產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析 3244901.4負(fù)債結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析 473221.4.1負(fù)債整體水平現(xiàn)狀 454901.4.2負(fù)債期限結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 526001.4.3負(fù)債來源結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 51.1現(xiàn)狀分析我國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)了過往四十多年的高速發(fā)展，同時也暴露出許多問題，高速發(fā)展下為合理調(diào)控房價，國家在此后開始宏觀調(diào)控，以政策手段限制房地產(chǎn)行業(yè)過快發(fā)展；尤其近幾年，針對我國房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策層出不窮，目前大部分以限制購買端的主體資格為主，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸走向成熟和細分，市場的內(nèi)控機制很難再允許普遍瘋長的局面出現(xiàn)，但讓市場的內(nèi)部調(diào)節(jié)機制真正發(fā)揮作用還較長的歷程。2003-2006年期間“國八條”和“國六條”相繼出臺，國家開始對房地產(chǎn)市場進行政策調(diào)控，但房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭不減。房地產(chǎn)的高速發(fā)展導(dǎo)致盲目開發(fā)、價格虛高、土地成本上漲及相對庫存過剩等問題產(chǎn)生，行業(yè)泡沫跡象愈發(fā)顯著。因此從2009年年末開始，國家先后在幾年間出臺大量調(diào)控房地產(chǎn)的政策抑制行業(yè)的畸形發(fā)展傾向，主要從加強監(jiān)管、穩(wěn)定預(yù)期等方面要求各地政府嚴(yán)格管控。2011-2013年經(jīng)歷重點城市被調(diào)控成交陷入低迷又反彈后，各地在始終貫徹調(diào)控基調(diào)的同時，不同城市政策開始出現(xiàn)分化，有保有壓的分城調(diào)整同時出現(xiàn)在不同地區(qū)，房地產(chǎn)市場進入分城調(diào)整階段。2016年年底中央明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”——這決定了未來較長時間內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控格局呈縮緊態(tài)勢。2018年因城施策、分類指導(dǎo)的調(diào)控政策出臺，房地產(chǎn)市場開始分城嚴(yán)控；2019年國家進一步堅定房住不炒定位，并落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。2020年新冠疫情開始席卷全國，在央行實行量化寬松的同時，全國多地也出臺相關(guān)政策扶持房地產(chǎn)，短暫放松過后，全國兩會期間提及堅決讓房子回歸居住屬性，“房住不炒”仍是底線。2021年全國樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，包括多限政策加碼、地房聯(lián)動機制、二手房參考價發(fā)布機制、新房搖號、22個城市分3次集中供地等，調(diào)控力度加大、更全面。表3-1國內(nèi)商品房銷售統(tǒng)計表年份銷售面積（億平方米）銷售金額（萬億元）商品房待售面積（億平方米）201512.858.737.19201615.711.86.95201716.9413.375.89201817.215.05.2201917.1615.975.0202017.6117.365.0數(shù)據(jù)來源：巨潮資訊網(wǎng)整理得出圖3-12015-2020年全國商品房銷售情況數(shù)據(jù)來源：國泰安數(shù)據(jù)庫整理得出1.2樣本選取本文以A股上市公司房地產(chǎn)行業(yè)為樣本，選擇公司研究數(shù)據(jù)庫中證監(jiān)會2001版行業(yè)分類的全部A股房地產(chǎn)企業(yè)上市公司。樣本數(shù)據(jù)來自國泰安數(shù)據(jù)庫、巨潮咨詢網(wǎng)以及Wind，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標(biāo)2011-2020年的最新10年數(shù)據(jù)。選取這十年是由于國內(nèi)的資本結(jié)構(gòu)和企業(yè)績效的研究多集中在2000年左右，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從1995年的國有企業(yè)改革的熱潮走到今天的快速發(fā)展，當(dāng)時的市場發(fā)展與現(xiàn)在的情況已經(jīng)大有不同。疊加2020年房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”的融資規(guī)則的推行，作為整體行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債過高的房地產(chǎn)企業(yè)，以此為樣本數(shù)據(jù)，此時的資本結(jié)構(gòu)和企業(yè)績效的研究更加貼合房地產(chǎn)企業(yè)的實際需求。為了盡可能保證樣本的各指標(biāo)數(shù)據(jù)的完整性，剔除了數(shù)據(jù)不全和ST、*ST的企業(yè)之后，共得到115家樣本企業(yè)。樣本上市公司列表見表3-2。表3-22020年房地產(chǎn)行業(yè)樣本上市公司列表股票代碼企業(yè)簡稱股票代碼企業(yè)簡稱股票代碼企業(yè)簡稱股票代碼企業(yè)簡稱000002萬科A600503華麗家族600848上海臨港001914招商積余000006深振業(yè)A600510黑牡丹600890中房股份001979招商蛇口000007全新好600515海航基礎(chǔ)600895張江高科002016世榮兆業(yè)000011深物業(yè)A600533棲霞建設(shè)601155新城控股002133廣宇集團000014沙河股份600565迪馬股份601512中新集團002146榮盛發(fā)展000029深深房A600604市北高新601588北辰實業(yè)002208合肥城建000031大悅城600606綠地控股603506南都物業(yè)002244濱江集團000036華聯(lián)控股600622光大嘉寶000615奧園美谷002285世聯(lián)行000042中洲控股600638新黃浦000616海航投資002305南國置業(yè)000069華僑城A600639浦東金橋000620新華聯(lián)002314南山控股000402金融街600641萬業(yè)企業(yè)000631順發(fā)恒業(yè)002377國創(chuàng)高新000502綠景控股600649城投控股000656金科股份002968新大正000514渝開發(fā)600657信達地產(chǎn)000667美好置業(yè)300917特發(fā)服務(wù)000517榮安地產(chǎn)600658電子城000668榮豐控股600007中國國貿(mào)000537廣宇發(fā)展600663陸家嘴000671陽光城600048保利地產(chǎn)000540中天金融600665天地源000718蘇寧環(huán)球600064南京高科000558萊茵體育600675中華企業(yè)000720新能泰山600067冠城大通000560我愛我家600683京投發(fā)展000732泰禾集團600077宋都股份000573粵宏遠A600684珠江實業(yè)000736中交地產(chǎn)600082海泰發(fā)展000608陽光股份600692亞通股份000797中國武夷600094大名城600246萬通發(fā)展600708光明地產(chǎn)000838財信發(fā)展600158中體產(chǎn)業(yè)600266城建發(fā)展600716鳳凰股份000863三湘印象600159大龍地產(chǎn)600322天房發(fā)展600736蘇州高新000886海南高速600162香江控股600325華發(fā)股份600743華遠地產(chǎn)000897津濱發(fā)展600173臥龍地產(chǎn)600340華夏幸福600748上實發(fā)展000909數(shù)源科技600185格力地產(chǎn)600376首開股份600773西藏城投000918嘉凱城600208新湖中寶600383金地集團600791京能置業(yè)000926福星股份600223魯商發(fā)展600393粵泰股份600807濟南高新000961中南建設(shè)600239云南城投600466藍光發(fā)展600823世茂股份000965天?；ㄗⅲ嘿Y料源自巨潮資訊網(wǎng)。1.3資產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)行業(yè)由于其特殊性，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有著顯著的特點。國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)公司仍以住宅開發(fā)為主導(dǎo)，土地是基本的生產(chǎn)資料，將生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)化為商品房后，具備了實體的流動性，商品房的單位價值高。并且房地產(chǎn)企業(yè)為了擴大經(jīng)營，通常擁有充足的土地儲備，故企業(yè)整體的存貨資產(chǎn)數(shù)額龐大。此外，作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)公司貨幣資金較高。通過商品房的銷售獲得大量的銷售回款，除去再投資開發(fā)的貨幣資金，企業(yè)會保持一定的現(xiàn)金流，以應(yīng)對短期借款的償還和滿足企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營。因此不同于制造業(yè)等其他行業(yè)，一般房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)數(shù)額遠高于非流動資產(chǎn)。為反映2018-2020年我國A股房地產(chǎn)上市公司各項資產(chǎn)構(gòu)成的基本情況，本節(jié)對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的各項研究指標(biāo)進行描述性統(tǒng)計分析。由表3-3可知，2020年流動資產(chǎn)率均值為72.9%，遠高于非流動資產(chǎn)比例。隨著行業(yè)競爭加劇，土地成本和資金成本不斷增加，加大了企業(yè)資金融通的壓力，企業(yè)面臨著開發(fā)運營模式的轉(zhuǎn)變。近年來“去庫存”使得企業(yè)的流動資產(chǎn)率呈現(xiàn)下降的趨勢。表3-32018-2019我國房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率統(tǒng)計表年份年份最小值最大值平均值標(biāo)準(zhǔn)差流動資產(chǎn)率20180.08600.99140.76510.178120190.08530.99200.74660.162320200.08140.95430.72900.1646非流動資產(chǎn)率20180.00860.91400.23490.178120190.01240.88550.25320.174420200.00750.94210.27.100.1932數(shù)據(jù)來源：國泰安數(shù)據(jù)庫1.4負(fù)債結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析1.4.1負(fù)債整體水平現(xiàn)狀通過對房地產(chǎn)行業(yè)的了解，可以從其運營過程中得知，行業(yè)發(fā)展所需資金多來自于外部融資，也就是說一般房地產(chǎn)公司只需有拿地的資金就可以通過土地抵押貸款獲得開發(fā)資金，經(jīng)過部分開發(fā)取得預(yù)售許可后即可對外銷售獲得資金回款，從而完成后續(xù)開發(fā)，進而獲利。2021年后眾多房企開始轉(zhuǎn)變其發(fā)展模式及戰(zhàn)略，摒棄高杠桿高周轉(zhuǎn)的主流運轉(zhuǎn)模式。但如表3-4所示，該指標(biāo)的均值在2018-2020年分別為78.8%、80.4%、80.7%，這一負(fù)債水平非常高。企業(yè)的負(fù)債率較高不僅蘊藏著較大的短期資金風(fēng)險，同時也可能導(dǎo)致資不抵債的情況發(fā)生。未來房企行業(yè)將整體進入縮表期，因此對于企業(yè)發(fā)展來說，摒棄高杠桿理念，精細化慢步發(fā)展才是平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵。表3-42018-2020我國房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率統(tǒng)計表年份樣本量最小值最大值平均值標(biāo)準(zhǔn)差20181150.00000.915778.8%0.238520191150.00000.932180.4%0.255320201150.00000.950180.7%0.2432數(shù)據(jù)來源：國泰安數(shù)據(jù)庫1.4.2負(fù)債期限結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀由于不同類型負(fù)債給企業(yè)帶來的影響差異巨大，所以需要考慮不同期限類型的債務(wù)對企業(yè)的影響。表3-5表明，樣本公司在2018-2020年間流動負(fù)債比在逐年下降，其中2018年的均值為77%、2018年較前年下降了百分之十之后為67%、2020年下降幅度降低，下降了五個百分點之后為62%，該指標(biāo)雖然在下降但仍然保持在百分之六十以上，這說明負(fù)債中流動負(fù)債占比高。從平均流動負(fù)債比率60%的現(xiàn)狀不難看出，我國房地產(chǎn)公司通過短期負(fù)債融資獲取的資金要大于長期負(fù)債，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)周期長的特點，可以推斷我國房地產(chǎn)公司可能把短期借款用在長期開發(fā)上，這種短期負(fù)債用在不匹配的項目上有可能給企業(yè)帶來風(fēng)險。表3-52018-2020我國房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率統(tǒng)計表年份項目最小值最大值平均值標(biāo)準(zhǔn)差2018流動負(fù)債比0.01831.00000.76950.2400非流動負(fù)債比0.00000.98170.23050.24252019流動負(fù)債比0.01881.00000.67230.2827非流動負(fù)債比0.00000.98120.32690.28272020流動負(fù)債比0.01701.00000.62700.3039非流動負(fù)債比0.00000.98300.37300.3039數(shù)據(jù)來源：國泰安數(shù)據(jù)庫1.4.3負(fù)債來源結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀表3-6表明，比重最大的渠道是其他資金來源，比重排在第二位的是自籌資金，第三位為國內(nèi)貸款，其余兩種途徑占比微乎其微。目前房地產(chǎn)行業(yè)的國內(nèi)貸款和其他資金來源主要來自銀行，也就是說整個行業(yè)的資金來源銀行占重要地位。從表中比例可以看到，這三年間自籌資金比重在逐年下降，國內(nèi)貸款比重也在下降，其他資金來源在上升，這主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策影響?？紤]到其他資金來源主要來自購房者的購房款，這部分資金中