溫嶺住房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)溫嶺市住房管理，保障住房權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)住房合理利用與有序流轉(zhuǎn)，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及本市實(shí)際情況，制定本辦法。本辦法旨在規(guī)范住房建設(shè)、交易、使用、維修等各個(gè)環(huán)節(jié)，營造安全、舒適、有序的住房環(huán)境，推動本市住房市場健康發(fā)展，滿足人民群眾日益增長的住房需求。（二）適用范圍本辦法適用于溫嶺市行政區(qū)域內(nèi)各類住房的規(guī)劃、建設(shè)、交易、租賃、物業(yè)服務(wù)以及相關(guān)監(jiān)督管理活動。本辦法所指住房包括城鎮(zhèn)新建商品住房、二手住房、保障性住房、農(nóng)村村民住房等各類居住性房屋。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依照國家法律法規(guī)和本市相關(guān)政策規(guī)定開展住房管理工作，確保各項(xiàng)管理活動有法可依、有章可循。2.保障權(quán)益原則充分保障住房權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)住房市場公平交易秩序，促進(jìn)住房資源合理配置。3.統(tǒng)一管理原則建立統(tǒng)一的住房管理體制，整合各部門資源，加強(qiáng)部門間協(xié)調(diào)配合，實(shí)現(xiàn)住房管理的高效、規(guī)范。4.服務(wù)民生原則以滿足人民群眾住房需求為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、便捷的住房管理服務(wù)，提升居民居住品質(zhì)。二、住房規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃編制1.住房規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)本市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行編制，充分考慮人口增長、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房需求等因素，合理確定住房建設(shè)總量、布局和結(jié)構(gòu)。2.住房規(guī)劃應(yīng)明確不同區(qū)域的住房功能定位，如商業(yè)區(qū)配套住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工住房、生態(tài)宜居區(qū)居住住房等，促進(jìn)住房與城市功能協(xié)調(diào)發(fā)展。3.住房規(guī)劃編制過程中應(yīng)廣泛征求社會公眾意見，通過聽證會、論證會等形式，確保規(guī)劃的科學(xué)性、合理性和可行性。（二）建設(shè)項(xiàng)目審批1.住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合住房規(guī)劃要求，嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦理相關(guān)審批手續(xù)。2.建設(shè)單位在申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，應(yīng)當(dāng)提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告等相關(guān)文件，經(jīng)有關(guān)部門審查批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。3.施工圖設(shè)計(jì)文件應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查，審查合格后方可用于工程建設(shè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照審查合格的施工圖組織施工，不得擅自變更設(shè)計(jì)。（三）工程質(zhì)量與安全管理1.住房建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家和本市有關(guān)工程質(zhì)量和安全的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，建設(shè)單位對工程質(zhì)量和安全負(fù)總責(zé)。2.施工單位應(yīng)當(dāng)建立健全質(zhì)量管理和安全保證體系，嚴(yán)格按照施工規(guī)范和操作規(guī)程進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量和施工安全。3.監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)范的要求，對工程質(zhì)量、安全和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)督促整改。4.住房建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后方可交付使用，并按照規(guī)定辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。三、住房交易管理（一）商品房預(yù)售管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。未取得預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行預(yù)售活動。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上等相關(guān)證明材料。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售許可范圍進(jìn)行預(yù)售，不得擅自變更預(yù)售范圍。預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人出示商品房預(yù)售許可證，并在售樓處顯著位置公示預(yù)售房源信息、價(jià)格、面積、戶型等內(nèi)容。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一文本，并在合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門備案。（二）二手房交易管理1.二手房交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實(shí)信用的原則。交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面買賣合同，并如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。2.二手房交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持房屋所有權(quán)證、身份證明等相關(guān)材料，到房地產(chǎn)交易管理部門辦理交易手續(xù)。房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對交易房屋的權(quán)屬狀況進(jìn)行核實(shí)，對符合交易條件的，辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。3.為規(guī)范二手房交易市場秩序，防止陰陽合同、偷逃稅費(fèi)等違法行為，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對二手房交易價(jià)格的監(jiān)測和評估，建立健全二手房交易價(jià)格申報(bào)制度。（三）住房交易資金監(jiān)管1.為保障住房交易資金安全，維護(hù)交易雙方合法權(quán)益，實(shí)行住房交易資金監(jiān)管制度。2.住房交易資金監(jiān)管賬戶由房地產(chǎn)管理部門設(shè)立，交易雙方應(yīng)當(dāng)將交易資金存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金只能用于支付房屋交易相關(guān)費(fèi)用，不得挪作他用。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，購房人應(yīng)當(dāng)按照合同約定將購房款存入監(jiān)管賬戶。二手房交易時(shí)，買賣雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定交易資金監(jiān)管方式，并將交易資金存入監(jiān)管賬戶。4.房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完畢后，房地產(chǎn)管理部門按照規(guī)定將監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金劃轉(zhuǎn)至售房人賬戶。四、住房租賃管理（一）租賃合同管理1.住房租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房地產(chǎn)管理部門備案。租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃雙方當(dāng)事人的姓名（名稱）、住所、租賃房屋的基本情況、租金及交付方式、租賃期限、房屋維修責(zé)任、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.住房租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。3.住房租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定履行義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。確需變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致，并簽訂書面協(xié)議。（二）租賃登記備案1.住房租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門辦理租賃登記備案手續(xù)。2.辦理租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交租賃合同、房屋所有權(quán)證、當(dāng)事人身份證明等相關(guān)材料。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對提交的材料進(jìn)行審查，符合條件的，予以登記備案，并發(fā)放房屋租賃登記備案證明。3.房屋租賃登記備案證明是租賃行為合法有效的憑證。未辦理租賃登記備案的，不得對抗善意第三人。（三）租賃住房安全管理1.出租人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，確保出租住房符合安全標(biāo)準(zhǔn)，具備必要的居住使用功能。2.出租人應(yīng)當(dāng)對出租住房的建筑結(jié)構(gòu)、消防設(shè)施、電氣線路等進(jìn)行定期檢查和維護(hù)，及時(shí)消除安全隱患。3.承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定合理使用住房，不得擅自改變房屋用途、損壞房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施設(shè)備。發(fā)現(xiàn)安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人進(jìn)行維修。五、住房物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理1.從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三級，不同等級的資質(zhì)企業(yè)承接不同規(guī)模和類型的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。資質(zhì)管理部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)情況進(jìn)行定期檢查和動態(tài)管理，對不符合資質(zhì)條件的企業(yè)，責(zé)令限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷資質(zhì)證書。（二）物業(yè)服務(wù)合同管理1.建設(shè)單位依法與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。2.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限等事項(xiàng)進(jìn)行明確約定。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，不得擅自改變服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核機(jī)制，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查。2.定期組織業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行滿意度測評，測評結(jié)果作為對物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評價(jià)的重要依據(jù)。3.對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的企業(yè)，責(zé)令限期整改；整改仍不達(dá)標(biāo)的，依法予以處罰，并將其不良行為記錄納入信用檔案。六、保障性住房管理（一）保障性住房規(guī)劃與建設(shè)1.保障性住房規(guī)劃應(yīng)當(dāng)納入本市住房規(guī)劃體系，根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和住房需求狀況，合理確定保障性住房建設(shè)規(guī)模、布局和房源分配方案。2.保障性住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和本市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收，確保工程質(zhì)量和居住安全。3.政府應(yīng)當(dāng)加大對保障性住房建設(shè)的投入，通過財(cái)政補(bǔ)貼、土地劃撥、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策措施，鼓勵社會力量參與保障性住房建設(shè)。（二）保障性住房申請與審核1.符合條件的家庭或個(gè)人可以向戶籍所在地或工作所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出保障性住房申請。申請時(shí)應(yīng)當(dāng)提交家庭收入、住房狀況等相關(guān)證明材料。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對申請材料進(jìn)行初審，初審合格后報(bào)區(qū)（縣）住房保障管理部門。區(qū)（縣）住房保障管理部門應(yīng)當(dāng)會同民政、公安、人社等部門進(jìn)行復(fù)審和公示。3.經(jīng)審核符合條件的申請人，按照規(guī)定輪候保障性住房。輪候期間，申請人家庭情況發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報(bào)告。不再符合申請條件的，取消其輪候資格。（三）保障性住房分配與使用1.保障性住房分配應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則，按照輪候順序進(jìn)行。分配結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會公示，接受社會監(jiān)督。2.承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定使用保障性住房，不得擅自轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、閑置或者改變房屋用途。3.政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對保障性住房使用情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)使用保障性住房的承租人，責(zé)令限期改正；拒不改正的，依法收回保障性住房。七、住房維修資金管理（一）維修資金的交存1.商品住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。2.首期住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。具體交存標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門會同財(cái)政部門根據(jù)本地區(qū)情況確定，并報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案。3.公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。交存標(biāo)準(zhǔn)為售房款的20%。（二）維修資金的使用1.住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議，經(jīng)業(yè)主大會討論通過后，按照規(guī)定程序申請使用住宅專項(xiàng)維修資金。3.未成立業(yè)主大會的，由相關(guān)業(yè)主提出使用方案，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，按照規(guī)定程序申請使用住宅專項(xiàng)維修資金。（三）維修資金的管理與監(jiān)督1.住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。2.市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)會同財(cái)政部門建立健全住宅專項(xiàng)維修資金管理制度，加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金的管理和監(jiān)督。3.審計(jì)部門應(yīng)當(dāng)依法對住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對住宅專項(xiàng)維修資金的使用情況進(jìn)行查詢和監(jiān)督。八、住房權(quán)屬登記管理（一）登記種類與程序1.住房權(quán)屬登記分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記等。2.申請人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門提交登記申請書、申請人身份證明、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更、消滅的材料等相關(guān)材料。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對申請人提交的材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以登記，并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書。（二）登記信息查詢1.權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制與房屋有關(guān)的登記資料，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提供便利。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全住房權(quán)屬登記信息查詢制度，保障登記信息的安全和保密。查詢登記信息應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，不得泄露登記信息。（三）異議登記與更正登記1.利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、證明房屋登記簿記載錯誤的材料等申請異議登記。2.異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請登記的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。3.申請人自異議登記之日起十五日內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。4.權(quán)利人、利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯誤的，可以申請更正登記。房地產(chǎn)管理部門經(jīng)審核，確有錯誤的，應(yīng)當(dāng)予以更正。九、法律責(zé)任（一）對住房建設(shè)單位的處罰1.住房建設(shè)單位未按照本辦法規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)擅自開工建設(shè)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令停止施工，限期改正，并處工程合同價(jià)款1%以上2%以下的罰款。對不符合開工條件的，責(zé)令停止施工，限期整改。2.住房建設(shè)單位未按照審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件施工的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款2%以上4%以下的罰款；造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。3.住房建設(shè)工程竣工驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款2%以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）對住房交易當(dāng)事人的處罰1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.二手房交易當(dāng)事人簽訂陰陽合同偷逃稅費(fèi)的，由稅務(wù)部門依法追繳稅款，并按照規(guī)定予以處罰。3.住房租賃當(dāng)事人未按照本辦法規(guī)定辦理租賃登記備案手續(xù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。（三）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下