11Sino-Ocean–SomerleyPropertyFundLimitedRoadshowPresentationOctober2021濟南高新區(qū)地塊前期籌劃報告遠洋地產(chǎn)2021年4月報告目錄3第一局部

濟南概況及開展格局4濟南城市概況濟南，山東省省會城市，是我國環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市。是山東省的政治、經(jīng)濟、科技、文化、教育、旅游中心，區(qū)域性金融中心。濟南全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里，至2021年，戶籍總?cè)丝?04萬人。濟南現(xiàn)轄：7個市區(qū)：市中區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)、高新區(qū)3個縣：平陰縣、濟陽縣、商河縣1個縣級市：章丘市5濟南經(jīng)濟開展情況濟南市GDP走勢示意圖〔單位：億元〕2021年，濟南市GDP總量為3910億元，全國排名第23位，省內(nèi)排名第三，僅次于青島、煙臺。6濟南市城市開展格局濟南市南靠山脈，北臨黃河，受此影響，制定的城市開展格局為：東拓、西進、南控、北跨、中疏；向東、西開展為濟南未來城市擴張的主要方向，其中東部新城建設(shè)是未來開展的主戰(zhàn)場。7濟南市城市開展格局舊城王舍人會展片區(qū)奧體片區(qū)臘山黨家唐冶新區(qū)西客站片區(qū)8第二局部

濟南房地產(chǎn)市場情況分析9濟南房地產(chǎn)市場情況分析10住宅市場情況分析1、區(qū)域劃分根據(jù)濟南城市規(guī)劃及開展特征，將城區(qū)分為“東、西、南、北、中〞五大區(qū)域。11住宅市場情況分析2、住宅供給量及區(qū)域分布由上圖可見：濟南住宅供給量經(jīng)2021年高點后，在2021年呈下降趨勢，全年供給量23631套，約269萬㎡。從供給量分布區(qū)域看，近50%供給量集中在東部地區(qū)，約25%集中在西部。向東、西兩側(cè)開展趨勢明顯。12住宅市場情況分析3、住宅去化量及區(qū)域分布由上圖可見：濟南住宅成交量經(jīng)2021年高點后，在2021年呈下降趨勢，全年成交20343套，約228萬㎡。13住宅市場情況分析4、住宅成交面積比例分布14住宅市場情況分析5、住宅成交價格分析由上圖可見：2021年，住宅成交價格在5000-6000元/㎡為主，2021年開始6000-7000元/㎡的比例逐步增加，2021年那么提升在8000-9000元/㎡。價格漲勢相對平穩(wěn)。2021年底，濟南住宅成交價格約9689元/㎡。其中：南部：因自然優(yōu)勢〔靠山〕，一直是濟南傳統(tǒng)的高端住宅區(qū)，價格全市最高。中部：區(qū)域成熟，核心地段供給量較少，新供給工程檔次較高。東部：濟南市開展重點方向，區(qū)域日趨成熟，價格整體穩(wěn)步上升。西部、北部：環(huán)境較差，在濟南傳統(tǒng)開展中相對落后，價格水平較低。15住宅市場情況分析16濟南房地產(chǎn)市場情況分析171、公寓市場供需情況供給總量：09年供給總量放大，10年相對平穩(wěn)，濟南公寓市場在平穩(wěn)健康的態(tài)勢中運行。2021年公寓供給4377套，共29.76萬平米供求關(guān)系：濟南公寓市場供求關(guān)系變化不明顯，09年公寓成交率為94%，10年成交率為87%，供給面積與成交面積根本保持平衡，公寓市場表現(xiàn)平穩(wěn)。公寓市場情況分析182、公寓市場各區(qū)域表現(xiàn)區(qū)域分布：(1)成交量：濟南目前公寓主要集中在開展速度最快的東部地區(qū)。主要由于區(qū)域內(nèi)綜合用地及商業(yè)用地較多，且區(qū)域的商務(wù)氣氛正在快速形成，市場需求量大。西部和北部以住宅用地為主，中部土地資源稀缺供給量少，南部以高端別墅為主。(2)區(qū)域供求：濟南公寓市場根本呈現(xiàn)供不應(yīng)求的格局，公寓的區(qū)域供求極不平衡，東部是公寓市場熱點區(qū)域，西部是公寓供給新興區(qū)域。公寓市場情況分析193、公寓價格情況分析(1)價格趨勢：濟南市公寓市場整體均價一直保持上揚趨勢，2021年初均價為7360元/平方米，到2021年底為9866元/平方米，增幅高達34%。隨著大量高品質(zhì)、高形象、精裝修的公寓工程入市，整體提升了濟南的公寓產(chǎn)品形象和心理預(yù)期。(2)區(qū)域價格：2021年底，濟南公寓成交價格約9886元/平方米。其中：中部：中部公寓價格引領(lǐng)濟南公寓市場，均價高達16000元/平米，代表工程為萬豪國際〔loft〕。西部：西部公寓均價超越東部，位居第二，供給量主要來自銀座中心，銀座中心憑借優(yōu)越的地理位置及周邊配套贏得了市場的關(guān)注。東部：東部市場公寓價格有大幅度的提升，主要是因為大量高端公寓推向市場，提升了東部區(qū)域的價格。北部：北部公寓價格受濟南市民置業(yè)習(xí)慣的影響，價格尚處低位。南部：南部主要以別墅為主，公寓幾乎沒有供給。公寓均價〔元/m2)公寓售價〔元/m2)公寓市場情況分析20濟南房地產(chǎn)市場情況分析211、寫字樓市場區(qū)域分布濟南寫字樓市場尚處于初步開展階段，本地開發(fā)商資金實力都不雄厚，寫字樓開發(fā)后主要以分割散售為主，近幾年供給量、成交量均大幅上升，價格穩(wěn)步上升，寫字樓檔次逐步提高。區(qū)域劃分：根據(jù)濟南寫字樓市場特點，將市場細分為如下板塊：濼源大街板塊、緯二路板塊、山大路板塊、二環(huán)東路板塊、高新區(qū)板塊、經(jīng)十路板塊、奧體板塊及其他零星分布。寫字樓市場情況分析222、寫字樓市場供需狀況供求關(guān)系：2005-2021年寫字樓市場供給量與成交量的變化軌跡根本相同，成交量隨供給量的升降而升降。2021年成交率為68%。寫字樓市場情況分析233、寫字樓市場各區(qū)域表現(xiàn)區(qū)域分布：(1)成交量：2021年數(shù)據(jù)分析，緯二路板塊，成為寫字樓市場成交的主力；其次是高新區(qū)板塊，吸引了大批總部辦公型企業(yè)入??；經(jīng)十路板塊，憑借優(yōu)越的地理位置，深受客戶認可，但體量不大；奧體板塊，是濟南新的政治、經(jīng)濟及文體休閑中心，新入市工程多集中在該區(qū)域，未來潛力大；二環(huán)東路板塊，濼源大街板塊，山大路板塊土地資源稀缺，供給量缺乏導(dǎo)致板塊成交受限(2)區(qū)域供求：2021年數(shù)據(jù)分析，寫字樓市場各區(qū)域供給成交變化較大，其中緯二路板塊和二環(huán)東路板塊因成交率達100%；奧體板塊，多為新入市工程，成交率僅為31.36%；其余板塊成交率集中在65.6%-80.8%之間。寫字樓市場情況分析244、寫字樓市場價格情況分析(1)價格趨勢：濟南市寫字樓市場整體價格走勢保持平穩(wěn)，2021全年最低均價為11836元/平方米，最高均價為12138元/平方米，增幅僅為2.6%。

(2)區(qū)域價格：2021年底，濟南寫字樓成交價格約12138元/平方米。其中：其他：零星分布的寫字樓均價最高。奧體板塊：下半年由于新工程的入市，整體均價有所下降。經(jīng)十路板塊：因均價相對較低的新工程的參加及均價相對較高的魯商廣場的清盤，板塊均價大致呈現(xiàn)兩處下滑。濼源大街板塊：濼源大街板塊，全年保持緩慢上漲。二環(huán)東路板塊：二環(huán)東路板塊因低價位工程的清盤，出現(xiàn)較大幅度的上漲。緯二路板塊：二路板塊因品質(zhì)較高的萬達廣場的參加及尾盤財富自由港的售罄，整體均價呈上升趨勢。高新區(qū)板塊：是市場均價最低的板塊，根本維持在9000元/平米，且走勢平穩(wěn)。寫字樓市場情況分析25濟南房地產(chǎn)市場情況分析26底商市場情況分析1、底商供給量及區(qū)域分布由上圖可見：2021年底商總供給9.8萬㎡，較09年下降35%，分布在約19個工程。區(qū)域分布中，仍然東部、西部占據(jù)前兩位，分別占比31%，28%中部在老商圈帶動下，結(jié)合舊城改造，份額也在20%以上。南部以高檔居住區(qū)為主，商業(yè)供給量相對較小。27底商市場情況分析2、底商需求量及區(qū)域分布由上圖可見：2021年底商成交面積為7.9萬㎡，低于09年總體水平。區(qū)域分布上，仍然東部最多，中部由于成熟商圈成交量位居第二。南部以高檔社區(qū)為主，底商成交量很少。28底商市場情況分析3、底商成交價格走勢底商售價水平在2021年平穩(wěn)提升，至2021年底成交均價為23180元/㎡。29第三局部

工程根本情況30工程區(qū)位目標地塊濟南市政府遙墻機場繞城高速路二環(huán)東路濟南會展中心31地塊周邊情況交通：地塊南側(cè)緊鄰工業(yè)南路，西臨奧體中路，可達性很好。教育：周邊有高新區(qū)第一實驗學(xué)校〔9年制〕、盛福實驗小學(xué)、伊頓國際幼兒園等教育配套資源。消費：中鐵匯展中心配有銀座百貨〔預(yù)計年底開業(yè)〕，丁豪廣場集中商業(yè)包括華潤萬家大賣場、橫店影院等。醫(yī)療：沿奧體中路向南約2公里，為山東省立醫(yī)院。政府機關(guān)：地塊東南部約1公里為高新區(qū)政府、管委會。沿奧體中路向南約2.5公里為濟南市政府新址〔龍奧大廈〕其他：距濟南國際會展中心約800米，距濟南奧體中心約2.3公里。不利因素：地塊南側(cè)為鈴木摩托車廠〔無噪音影響〕，北側(cè)為回遷安置小區(qū)〔局部已入住，外觀較好〕。地塊及周邊現(xiàn)狀BRT公交車站待拆遷酒店中鐵匯展中心〔含銀座百貨〕安置房小區(qū)〔在建〕鈴木摩托車廠工業(yè)南路濟南國際會展中心奧體中路33規(guī)劃指標兩地塊總占地面積68594㎡，約103畝。地上總建筑面積22.3萬㎡。地塊編號3-1地塊3-2地塊用地性質(zhì)商業(yè)金融居住土地面積

38,221㎡

30,373㎡容積率地上4.0

地下1.6地上2.3

地下1.0地上建面15.29萬㎡6.99萬㎡地下建面6.12萬㎡3.04萬㎡總建面21.4萬㎡10萬㎡建筑密度30%20%綠化率25%35%配套無1200㎡室內(nèi)菜市場限高無要求無要求34工程背景及出讓條件地塊現(xiàn)狀：3-1仍有酒店未撤除，3-2根本拆遷完成。市政條件：水、電、氣可與宗地外主管線相接。出讓方案：掛牌時間可控獲取本錢：3-2出讓價475萬/畝已鎖定〔樓面價3150元/㎡〕3-1出讓價初定1200萬/畝〔樓面價4494元/㎡〕，可協(xié)商。競買保證金：無需支付保證金合作方的作用：合作方控制當(dāng)前土地所有方，按上述本錢獲得土地，與我方成立工程公司共同開發(fā)，占股比例待定〔初定各50%〕35第四局部

工程周邊市場情況分析36工程周邊市場情況分析37周邊住宅工程分布區(qū)域內(nèi)工程分布：地塊屬于濟南高新區(qū)中心區(qū)板塊。周邊住宅工程以高層為主。住宅工程大多已售罄，在售工程很少。售罄工程：中海紫御東郡、萊茵小鎮(zhèn)、新東方花園、天業(yè)盛世花園、中齊未來成、鑫苑國際城市花園、康橋頤東在售工程：海信慧園、茗筑美嘉。目標地塊高新區(qū)中心區(qū)板塊38區(qū)域在售工程——海信慧園39區(qū)域在售工程——茗筑美嘉40區(qū)域在售工程——海爾綠城全運村總規(guī)模：180萬㎡容積率：1.23多層、小高層、高層主力戶型：在售以140-160㎡三房、160-210㎡四房為主當(dāng)前售價：小高層15000-17000元/㎡〔精裝修3000元/㎡〕洋房16000元/㎡〔精裝修4000元/㎡〕最早開盤：2021年12月銷售狀況：一期售罄并已局部入住，二期預(yù)計5月底開盤，三期未建工程賣點：超級大盤、靠山有良好的景觀、位于南城傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，臨近濟南市政府、精裝修標準交房、工程配套酒店、高檔會所。注：本工程位于濟南南部，屬于奧體板塊高檔工程，在此僅做價格比較。41區(qū)域二手房售價——中海紫御東郡總規(guī)模：34萬㎡容積率：2產(chǎn)品類型：高層、小高層、聯(lián)排主力戶型：80-90㎡兩房、100-150㎡四房、五房，240-250㎡聯(lián)排、疊拼首次開盤：2021年3月二手房售價：高層7500-8300元/㎡、聯(lián)排1.3萬元/㎡備注：區(qū)域周邊目前非?；氖彛?021年3月以6200元/㎡傾銷一批房源。42區(qū)域二手房售價——新東方花園總規(guī)模：16萬㎡容積率：2.1產(chǎn)品類型：小高層主力戶型：90㎡二房、120-140㎡三房中大戶型為主首次開盤：2006年當(dāng)前售價：7900-8200元/㎡備注：工程均為成熟社區(qū)，臨近會展中心，價格高于在售工程水平。43區(qū)域二手房售價——鑫苑國際城市花園總規(guī)模：29萬㎡容積率：2.4產(chǎn)品類型：高層為主主力戶型：50㎡以下一室、90㎡以下二房為主，少局部110㎡三房首次開盤：2007年當(dāng)前售價：住宅7900-8600元/㎡、商業(yè)2.4萬/㎡〔層高5.5米，可做夾層〕、車位12萬/個備注：工程均為成熟社區(qū)，緊鄰工業(yè)南路，小戶型居多，價格高于在售工程水平。44區(qū)域住宅市場小結(jié)45工程周邊市場情況分析46高新區(qū)板塊奧體板塊目標地塊周邊公建工程分布47公寓、寫字樓工程——魯商國奧城總規(guī)模：35萬㎡容積率：4.2工程規(guī)劃:4棟寫字樓、1棟酒店、1棟公寓首次開盤：2021年6月公寓：戶型面積在40-120m2之間，主力戶型70-80m2。寫字樓：標準層面積1500m2，公共局部精裝修，整層銷售。當(dāng)前售價：公寓均價13800元/m2〔精裝修，裝修標準2000元/m2〕，寫字樓均價15000元/m2。銷售狀況：公寓剩余20多套，1#寫字樓整售給山東電力，2#寫字樓整層散售目前已經(jīng)售罄，3#、4#寫字樓下半年銷售。工程賣點：奧體板塊第一個商業(yè)綜合體工程，開發(fā)商影響力大。備注：工程公寓總面積較小，以寫字樓及酒店為主，未來酒店可能以酒店式公寓出售，目前暫未定位。國電大廈公寓酒店寫字樓樓寫字樓樓寫字樓樓48公寓、寫字樓工程——中齊未來城總規(guī)模：40萬m2容積率：2.39工程規(guī)劃:住宅、公寓、寫字樓首次開盤：2021年10月公寓：戶型面積在40-50m2之間，主力戶型41-53m2。寫字樓：標準層面積1000m2，分割整售，戶型73-115m2，公共局部精裝修。當(dāng)前售價：公寓均價8400元/m2〔簡裝修，裝修標準800元/m2〕，寫字樓均價9300元/m2銷售狀況：公寓剩余30多套，寫字樓1棟目前剩余20多套。工程賣點：高新區(qū)域內(nèi)的大規(guī)模高品質(zhì)居住商業(yè)社區(qū)，公寓面積小總價低。備注：目前一期在開發(fā)建設(shè)中，總建筑面積15萬多m2，二期預(yù)計下半年開始開工。國電大廈公寓酒店寫字樓樓寫字樓樓寫字樓樓49公寓工程——海爾綠城全運城總規(guī)模：180萬m2容積率：1.23工程規(guī)劃:住宅、別墅、公寓、酒店首次開盤：2021年8月〔公寓開盤：2021年5月〕公寓：戶型面積在73-208m2之間，主力戶型73-88m2。當(dāng)前售價：公寓均價15000元/m2〔精裝修，裝修標準4000元/m2，送家電〕銷售狀況：公寓剩余幾套，幾乎快售罄。工程賣點：依托整體大盤影響力，配置完善的品牌家具、家電，并提供細致周到的酒店式管理效勞。備注：公寓為兩棟，其中一棟整售給濟南高速公司。公寓酒店寫字樓樓寫字樓樓寫字樓樓50公寓工程——匯展香格里拉總規(guī)模：22萬m2容積率：3.3工程規(guī)劃:住宅、公寓首次開盤：2007年6月公寓：戶型面積在55-90m2之間，主力戶型55-78m2。當(dāng)前售價：公寓均價7500元/m2〔毛坯〕。銷售狀況：公寓剩余幾十套，由于毛坯銷售不佳。工程賣點：濟南會展中心附近最早的公寓工程，小戶型為主。備注：工程住宅已經(jīng)售罄，公寓由于沒有精裝修銷售狀況較不佳。酒店寫字樓樓寫字樓樓寫字樓樓51公寓工程——丁豪廣場總規(guī)模：32萬m2容積率：2.8工程規(guī)劃:住宅、公寓、公寓式辦公、商業(yè)、酒店首次開盤：2021年6月〔預(yù)計〕公寓：戶型面積在40-120m2之間，主力戶型40-60m2。預(yù)售價：公寓均價10000元/m2〔簡裝修，裝修標準800元/m2〕。銷售狀況：暫未銷售，目前處于銷售宣傳期。工程賣點：丁豪廣場集購物、休閑、娛樂、居住、辦公為一體的城市綜合體工程，高新區(qū)五大城市綜合體之一，處于高新區(qū)核心商務(wù)區(qū)。備注：工程商業(yè)為高新區(qū)第一個大型持有商業(yè)，目前華潤萬家和橫店影城主力店已經(jīng)簽約。酒店寫字樓樓寫字樓樓寫字樓樓52寫字樓工程——中鐵匯展國際總規(guī)模：19萬m2容積率：3.3工程規(guī)劃:寫字樓、商業(yè)、酒店首次開盤：2021年5月寫字樓：標準層面積1000m2，公共局部裝修，分割銷售。當(dāng)前售價：寫字樓均價9500元/m2銷售狀況：目前3#樓、8#樓在售，8#樓幾乎售罄，3#樓剛開始銷售，房源充足。工程賣點：高新區(qū)唯一的大型商務(wù)辦公工程，聚集相應(yīng)明顯。備注：工程7#樓為中鐵自用辦公樓，另一棟樓正在商談?wù)邸９⒕频陮懽謽菢菍懽謽菢菍懽謽菢?3總規(guī)模：40萬m2容積率：4.33工程規(guī)劃:寫字樓、公寓、商業(yè)首次開盤：2021年5月(預(yù)計)寫字樓：5A級寫字樓，標準層面積1000m2，公共局部裝修，分割銷售。預(yù)售價：寫字樓均價15000元/m2銷售狀況：暫未銷售，目前處于銷售宣傳期。工程賣點：奧體板塊大型商業(yè)綜合體工程，寫字樓裝修檔次較高。備注：工程1#樓整售給濟南國資委，2#樓正在商談?wù)郏?#樓即將散售。公寓酒店寫字樓樓寫字樓樓寫字樓樓54區(qū)域公寓、寫字樓市場小結(jié)55工程周邊市場情況分析56周邊大型商業(yè)工程分布區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)工程不多，尚處于建設(shè)和商業(yè)氣氛逐步形成階段，重點工程主要是中鐵?匯展國際和丁豪廣場。〔1〕中鐵?匯展國際商業(yè)體量2萬m2，簽約銀座商城，經(jīng)營百貨和超市。〔2〕丁豪廣場商業(yè)體量8萬m2，全部持有經(jīng)營，目前華潤萬家和橫店影城主力店已經(jīng)簽約。高新區(qū)板塊目標地塊57大型商業(yè)工程——中鐵?匯展國際商業(yè)規(guī)模：２萬m2〔B1-3F〕經(jīng)營方式：持有經(jīng)營〔租賃〕經(jīng)營業(yè)態(tài)：超市、百貨主力商家：銀座商城開業(yè)時間：2021年〔預(yù)計〕酒店銀座商城〔B1-3F)寫字樓寫字樓寫字樓58大型商業(yè)工程——丁豪廣場商業(yè)規(guī)模：８萬m2〔B1-４F〕經(jīng)營方式：持有經(jīng)營〔租賃〕經(jīng)營業(yè)態(tài)：購物中心，大型生活、購物、休閑中心主力商家：華潤萬家、橫店影城等開業(yè)時間：201２年〔預(yù)計〕酒店銀座商城〔B1-3F)寫字樓寫字樓寫字樓酒店公寓公寓式辦公商業(yè)59區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)區(qū)域內(nèi)僅有兩個大型商業(yè)，且均未營業(yè)，工程周邊商業(yè)氣氛尚未形成。丁豪廣場整體商業(yè)體量到達8萬平方米，未來將成為區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心，其他商業(yè)工程較難與之抗衡形成競爭。中鐵?匯展國際工程依托銀座商城，經(jīng)營百貨和超市，與丁豪廣場差異化競爭，且銀座商城在濟南具有較高的人氣和知名度，能夠吸引局部消費者。根據(jù)區(qū)域商業(yè)工程分布現(xiàn)狀，未來再經(jīng)營大型商業(yè)風(fēng)險較高。60工程周邊市場情況分析61區(qū)域內(nèi)土地市場編號土地名稱出讓時間區(qū)域板塊土地屬性用地面積

(㎡)總價

(萬元)樓板價

(元/㎡)每畝地價

(萬元/畝)總建面

(萬㎡)容積率1牛旺村民安置、生活保障用地以東，沁園路以南，3號地塊（2010-G033）2011-3-2高新高新區(qū)會展中心住宅;

99,803

44,911

1,23330036.43.72歷下區(qū)旅游路以南地塊（2010-G130）2010-12-20歷下奧體中心住宅;

1,545

602

4,1102600.10.93歷下區(qū)旅游路以北地塊（2010-G131）2010-12-20歷下奧體中心住宅;

317

114

1,6702400.12.24歷下區(qū)旅游路以南地塊（2010-G129）2010-12-20歷下奧體中心住宅;

10,528

3,316

2,8002101.21.15歷下區(qū)涵源大街北側(cè)、體育西路東側(cè)地塊（2010-G090）2010-9-15歷下高新區(qū)會展中心住宅;

34,569

11,407

86822013.13.86歷下區(qū)旅游路北側(cè)、洪山東南側(cè)地塊（2010-G040）2010-4-12歷下奧體中心住宅;

9,246

4,438

2,2863201.92.17燕山新區(qū)C地塊內(nèi)，奧體西路延長線以東，石河嶺安置房以西地塊（2010-G002）2010-2-4歷下奧體中心住宅;

65,331

015.02.38高新區(qū)舜華南路西側(cè)、玉頂山南側(cè)地塊（2010-G049）2010-4-23歷下奧體中心住宅;

74,730

020.92.89高新區(qū)舜華南路西側(cè)、玉頂山南側(cè)地塊（2010-G048）2010-4-23歷下奧體中心住宅;

72,836

181,600

4,72982017.52.42021年至今居住用地出讓情況62區(qū)域內(nèi)土地市場編號土地名稱出讓時間區(qū)域板塊土地屬性總價

(萬元)樓板價

(元/㎡)每畝地價

(萬元/畝)用地面積

(㎡)總建面

(萬㎡)容積率1歷下區(qū)龍奧北路以南地塊（2010-G133）2010-12-23歷下奧體中心商業(yè)（商服）;

16,600

3,660

976

11,3404.54.02高新區(qū)新宇路以西、崇華路以東、工業(yè)南路以南地塊（2010-G132）2010-12-23高新高新區(qū)會展中心商業(yè)（商服）;

51,000

2,454

883

38,48820.85.43歷下區(qū)涵源大街北側(cè)、體育西路東側(cè)地塊（2010-G089）2010-9-15歷下高新區(qū)會展中心商業(yè)（商服）;

8,964

817

305

19,59311.05.64歷下區(qū)奧體北路北側(cè)、奧體東路以東地塊（2010-G064）2010-6-11歷下奧體中心商業(yè)（商服）;

18,621

1,300

520

23,87514.36.05體育西路以東，龍奧大廈西側(cè)地塊（2010-G063）2010-6-11歷下奧體中心商業(yè)（商服）;

52,824

2,268

620

56,80223.34.16體育西路以東，龍奧大廈西側(cè)地塊（2010-G062）2010-6-11歷下奧體中心商業(yè)（商服）;

15,540

2,344

500

20,7226.63.27經(jīng)十東路以南,奧體場館以東地塊（2010-G039）2010-4-12歷下奧體中心商業(yè)（商服）;

52,000

3,248

1,083

32,02216.05.08燕山新區(qū)C地塊內(nèi)，奧體西路延長線以東，石河嶺安置房以西地塊（2010-G001）2010-2-4歷下奧體中心商業(yè)（商服）;

-

30,81412.34.02021年至今商業(yè)金融用地出讓情況63區(qū)域內(nèi)土地市場2021年以來周邊出讓地塊分布及根本指標住宅用地商業(yè)金融用地會展中心板塊奧體中心板塊64區(qū)域土地市場小結(jié)由上圖可見住宅用地：1、近一年來，出讓的住宅用地主要大多集中在南部奧體中心板塊，靠近市政府，且有一定景觀資源。樓面價在2200-4700元/㎡之間。容積率較低，在2.4以下，以高檔住宅為主。2、會展中心板塊成交土地，容積率較高，均在3.5以上，樓面地價較低，在860-1200元/㎡商業(yè)金融用地：1、近一年來，出讓的商業(yè)金融用地，大多集中在南部奧體中心板塊，沿經(jīng)十路分布。容積率大多在4以上，樓面價在1300-3600元/㎡不等。2、會展中心板塊成交地塊，容積率均在5.4以上，樓面地價較低，800-2400元/㎡之間。分析：從地塊分布區(qū)域來看，奧體中心板塊，以奧體中心、濟南市政府為中心，沿經(jīng)十路分布，且有較好的山景資源。因而，住宅用地、商業(yè)金融用地價格水平普遍高于會展中心板塊。本工程屬于會展中心板塊，當(dāng)前土地本錢〔住宅樓面價3150元/㎡，商業(yè)金融樓面價4494元/㎡〕高于區(qū)域內(nèi)市場水平。65第五局部

初步定位及價格預(yù)估66地塊SWOT分析優(yōu)勢：〔1〕本工程屬于濟南高新區(qū)中心區(qū)域，靠近國際會展中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯。〔2〕緊鄰工業(yè)南路、奧體中路，可達性強，樓盤展示效果好?！?〕周邊醫(yī)院、學(xué)校、購物等配套設(shè)施齊全，且均有較好知名度?！?〕地塊形狀規(guī)整，有利于開發(fā)利用。劣勢：〔1〕住宅規(guī)模較小，7萬㎡，僅占工程總規(guī)模的30%。〔2〕本工程土地本錢較高?！?〕本地塊缺少景觀資源。時機〔1〕工程所在區(qū)域為濟南未來開展的重中之重，區(qū)域正趨于成熟。〔2〕在住宅限購的背景下，公寓、寫字樓產(chǎn)品的銷售可望奉獻更大現(xiàn)金流。〔3〕區(qū)域內(nèi)大開發(fā)商較少，產(chǎn)品品質(zhì)有進一步提升的空間。〔4〕周邊在售的住宅工程較少，住宅產(chǎn)品競爭并不劇烈。挑戰(zhàn)〔1〕周邊大量公寓、寫字樓產(chǎn)品在售，未來仍有大量供給，公建類產(chǎn)品面臨較大競爭?！?〕工程北側(cè)回遷房已經(jīng)建成，距本地塊較近，有一定遮擋風(fēng)險?！?〕一級開發(fā)商控制的5、6#地塊與本工程一街之隔，本錢更低，產(chǎn)品組合更合理，對本工程構(gòu)成直接的威脅。67住宅產(chǎn)品初步定位工程定位：具有便捷交通及區(qū)位優(yōu)勢，將工程定位為：區(qū)域內(nèi)滿足城市精英、新貴階層居住需求，區(qū)域內(nèi)標桿產(chǎn)品。客群定位：〔1〕高新區(qū)企業(yè)中高級管理者〔2〕高新區(qū)、歷下區(qū)政府中高級官員〔3〕城市中高級白領(lǐng)及高校教職工產(chǎn)品建議：〔1〕產(chǎn)品類型：以高層住宅，中大戶型，精裝修產(chǎn)品，贈送面積，提高工程附加值。〔2〕戶型配比：70-90㎡二房占20%，90-120㎡三房占50%，120-150㎡四房占30%價格預(yù)估：一年后開盤，住宅均價11000元/㎡〔精裝2000元/㎡〕，車位12萬/個68公寓產(chǎn)品初步定位69寫字樓產(chǎn)品初步定位70第六局部

經(jīng)濟測算及綜合建議71工程可售資源及售價估算地塊3-1地塊3-2地塊占地面積38,221m230,373㎡地上建筑面積商業(yè)20,000m2153,000m2住宅68,658㎡69,858㎡寫字樓73,000m2副食品市場1,200㎡公寓60,000m2地下建筑面積車庫面積41,500m261,100m2車庫面積16,000㎡30,373㎡人防面積12,000m2人防面積9,373㎡設(shè)備配套面積7,600m2設(shè)備配套面積5,000㎡車位產(chǎn)權(quán)車位1,185個

產(chǎn)權(quán)車位458個

非產(chǎn)權(quán)車位343個

非產(chǎn)權(quán)車位80個

總計214,100m2100,231㎡住宅均價：11000元/㎡〔精裝修2000元/㎡〕商業(yè)均價：23000元/㎡〔毛坯〕公寓均價：11000元/㎡〔精裝修2000元/㎡〕寫字樓均價：12000元/㎡〔毛坯〕產(chǎn)權(quán)車位均價：12萬元/個72工程本錢假設(shè)3-1商業(yè)金融用地475萬元/畝（折合樓面價3150元/㎡）3-2住宅用地1200萬元/畝（折合樓面價4494元/㎡）土地本錢建安工程費住宅3000元/㎡（含精裝）公寓3300元/㎡（含精裝）寫字樓3500元/㎡商業(yè)3500元/㎡地下車位4000元/㎡其他費用假設(shè)契稅土地成交價格3%前期工程費建安費用的3%基礎(chǔ)設(shè)施配套400元/㎡間接費用建安成本4%不可預(yù)見費開發(fā)成本3%73靜態(tài)效益測算

產(chǎn)品類型合計高層住宅公寓寫字樓配套商業(yè)地上建面

222,858

68,658

60,000

73,000

20,000地下建面

91,473

30,373

30,000

31,100

-總建面

313,958

68,658

90,000

104,100

20,000成本收益項目項目總計單方

單價合計單價合計單價合計單價合計土地取得成本

87,102

3,930

3,245

22,279

4,178

25,067

4,178

30,498

4,629

9,258前期工程費

3,282

148

90

618

159

954

156

1,140

105

210基礎(chǔ)設(shè)施配套

8,914

402

400

2,746

400

2,400

400

2,920

400

800建安工程費

111,268

5,020

3,045

20,906

5,380

32,277

5,282

38,560

3,553

7,105開發(fā)間接費

4,451

201

122

836

215

1,291

211

1,542

142

284資本化利息

17,201

776

552

3,791

827

4,959

818

5,973

706

1,413不可預(yù)見費

6,967

314

224

1,535

335

2,008

331

2,419

286

572直接開發(fā)成本

239,184

10,791

7,677

52,712

11,493

68,956

11,377

83,051

9,821

19,642銷售收入

294,840

13,302

11,000

81,020

11,948

71