目錄：Part1:工程產(chǎn)品解讀Part2:工程市場(chǎng)研究Part3:工程價(jià)格定位Part4:今年推盤方案Part5:工程推盤策略Part6:推廣策略Part.1工程產(chǎn)品解讀尚院128-2浦泉路江桐路浦申路江梔路退臺(tái)洋房聯(lián)排別墅小高層公寓128-2地塊工程解析內(nèi)容128-2地塊基地面積（㎡）83100總建筑面積（㎡）154649地上計(jì)容建筑面積（㎡）88900容積率1.07綠地率39.70%集中綠地率22.40%產(chǎn)品分布（幢數(shù)）小高層（多層）公寓4多層花園洋房16別墅32機(jī)動(dòng)車停車數(shù)（輛）687其中住宅停車數(shù)（輛）677公共設(shè)施停車數(shù)（輛）7非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)（輛）591其中住宅停車數(shù)（輛）584公共設(shè)施停車數(shù)（輛）7住宅總戶數(shù)（戶）576規(guī)劃人口1728128-2地塊房型統(tǒng)計(jì)128-2地塊產(chǎn)品類型套數(shù)配比五層退臺(tái)洋房30052.08%小高層公寓18031.25%聯(lián)排別墅9616.67%總計(jì)576-戶型面積段套數(shù)配比兩房97.92-121.35平方米15226.39%三房119.89-169.90平方米26846.53%四房145.89-170.70平方米6010.42%聯(lián)排188.72-280.43平方米9616.67%總計(jì)

576-128-2地塊工程配比晶寓128-3退臺(tái)洋房多層公寓浦康路浦曉路江梔路浦星公路江柳路128-3地塊工程解析內(nèi)容晶寓128-3基地面積（㎡）99441總建筑面積（㎡）226952地上計(jì)容建筑面積（㎡）151150容積率1.52綠地率41.00%集中綠地率24.39%產(chǎn)品分布（幢數(shù)）小高層（多層）公寓23多層花園洋房14別墅0機(jī)動(dòng)車停車數(shù)（輛）1364其中住宅停車數(shù)（輛）1326公共設(shè)施停車數(shù)（輛）32非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)（輛）1448其中住宅停車數(shù)（輛）1326公共設(shè)施停車數(shù)（輛）140住宅總戶數(shù)（戶）1326規(guī)劃人口4243128-3地塊分類產(chǎn)品面積段套數(shù)套數(shù)配比七層公寓一房77.56-78.26平方米70.53%兩房79.38-95.77平方米61846.61%三房82-143.06平方米31323.60%小計(jì)93870.74%七層退臺(tái)洋房三房107.55-169.51平方米34325.87%復(fù)式123.11-158.56平方米453.39%小計(jì)38829.26%總計(jì)1326-房型統(tǒng)計(jì)128-3地塊產(chǎn)品類型套數(shù)配比七層退臺(tái)洋房38829.26%七層公寓93870.74%總計(jì)1326-戶型面積段套數(shù)配比一房77.56-78.26平方米70.53%兩房79.38-95.77平方米61846.61%三房82-169.51平方米65649.47%復(fù)式123.11-158.56平方米453.39%總計(jì)

1326-128-3地塊工程配比推案地塊分類產(chǎn)品可售面積可售套數(shù)尚院128-25層退臺(tái)洋房45068.4300小高層22635.9180別墅23082.896小計(jì)90787.1576晶寓128-37層公寓85405.429387層退臺(tái)洋房55502.67388小計(jì)140908.091326合計(jì)231695.191902總面積與套數(shù)工程數(shù)據(jù)匯總Part.2工程市場(chǎng)研究市區(qū)方向蘆恒路站江月路站浦江鎮(zhèn)站一品漫城保利茉莉公館浦江華僑城本案浦江華僑城保利茉莉公館一品漫城主要競(jìng)品分布示意圖競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案浦江華僑城區(qū)位閔行浦江鎮(zhèn)物業(yè)類型住宅、別墅、商鋪占地面積180萬(wàn)平方米套數(shù)794（396四期、398五期）建筑面積130萬(wàn)平方米去化套數(shù)296（四期）199（五期）裝修情況毛坯容積率0.7車位比1：0.67綠化率40%五期近期銷售報(bào)價(jià)21500元/平方米（小高層+多層）24000元/平方米（疊院）發(fā)展商上海加天祥華僑城投資有限公司項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)50萬(wàn)平方米時(shí)尚濱水商業(yè)中心近在咫尺；周邊醫(yī)療、教育配套齊全；自帶5000平米會(huì)所；社區(qū)內(nèi)大片綠地、花園、河流、湖泊，整體比較和諧。項(xiàng)目劣勢(shì)周邊生活配套均在建設(shè)中，生活不便捷，且環(huán)境較差；產(chǎn)品戶型方面存在一定缺陷。銷售動(dòng)態(tài)浦江華僑城5期均價(jià)23000元/平，在售小高層為101平2房；多層為118-148平3房；疊院采用復(fù)式與平層設(shè)計(jì)，一二層約175-225平米，贈(zèng)送約80-95平米陽(yáng)光地下室；三、四層為約115-189平米的平層公寓。小高層和多層均價(jià)21500元/平左右，疊院24000元/平。浦江華僑城競(jìng)品描述項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總套數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)去化率合計(jì)2012年至今均價(jià)（元/㎡）華僑城四期公寓1831651890.16%四期套數(shù)銷售率74.7%17626花園洋房1441123277.78%18415聯(lián)體別墅69195027.54%21939華僑城五期公寓22010311246.82%五期套數(shù)銷售率48.7%20518花園洋房156768048.72%21897聯(lián)體別墅2215768.18%27728合計(jì)79449029961.7%住宅類19275單位〔套〕單位〔元/㎡〕產(chǎn)品分析：浦江華僑城目前在售產(chǎn)品為小高層、多層、疊加、聯(lián)排小高層為101㎡兩房，均價(jià)21500元/㎡左右；多層為118-148㎡三房，均價(jià)約為22000元/㎡疊院采用復(fù)式與平層設(shè)計(jì)，一二層約175-225平米，贈(zèng)送約80-95平米陽(yáng)光地下室；三、四層為約115-189平米的平層公寓，均價(jià)約23000元/㎡；聯(lián)體別墅在售180㎡，均價(jià)30000元/㎡左右。浦江華僑城競(jìng)品描述保利茉莉公館區(qū)位閔行浦江鎮(zhèn)物業(yè)類型住宅、別墅、商鋪占地面積約16萬(wàn)平方米套數(shù)584+362建筑面積約17萬(wàn)平方米去化套數(shù)465裝修情況毛坯（多層）精裝修（高層）容積率1.02車位個(gè)數(shù)1400綠化率32.50%2期近期銷售報(bào)價(jià)23000元/平方米（毛坯多層）25000元/平方米（精裝高層）26000-30000元/㎡（毛坯疊加）發(fā)展商上海保利建衡房地產(chǎn)有限公司優(yōu)勢(shì)全石材立面、意式十字宮廷皇家園林景觀打造出、最純粹的意式田園風(fēng)格；3000平米高檔會(huì)所；產(chǎn)品類型豐富；小區(qū)自配到地鐵站免費(fèi)班車。銷售動(dòng)態(tài)保利茉莉公館8月18日二期開盤，主推戶型為88-130平小高層，83-87平2+1多層公寓，143-153平疊加別墅，案場(chǎng)VIP卡辦理優(yōu)惠，公寓優(yōu)惠3萬(wàn)，疊加別墅優(yōu)惠8萬(wàn)。均價(jià)是21500元/平方米。保利茉莉公館競(jìng)品描述單位〔套〕單位〔元/㎡〕產(chǎn)品分析：保利茉莉公館在售小高層、多層、疊加別墅、聯(lián)體別墅小高層為88-130平，報(bào)價(jià)23000元/㎡左右，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/㎡；多層為83-87㎡2+1房，報(bào)價(jià)約為23000元/㎡；疊加別墅為143-153㎡，報(bào)價(jià)約28000元/㎡；聯(lián)體別墅270-305㎡，中間套30000元/㎡起，邊套40000-50000元/㎡〔一期房源〕。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總套數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)去化率合計(jì)2012年至今均價(jià)保利茉莉公館一期公寓45530515067.03%69.51%22078（精裝）疊加別墅1021020100.00%23065聯(lián)體別墅4083220.00%44997保利茉莉公館二期公寓120279322.50%13.8%24273（精裝）多層106119510.38%疊加別墅136121248.82%24946合計(jì)95946549448.49%住宅類22975保利茉莉公館競(jìng)品描述一品漫城區(qū)位閔行浦江鎮(zhèn)物業(yè)類型住宅、別墅占地面積54萬(wàn)平方米套數(shù)242建筑面積50萬(wàn)平方米去化套數(shù)170裝修情況毛坯、精裝修容積率1.09車位個(gè)數(shù)3323綠化率35.90%2期近期銷售報(bào)價(jià)25000元/平方米（188㎡四房）30000元/平方米（多層）900-1500萬(wàn)/套（280-320㎡聯(lián)排別墅）發(fā)展商上海鵬建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司優(yōu)勢(shì)兩條純自然生態(tài)水岸，形成靜謐高貴的灣流美境；周邊醫(yī)療、教育配套齊全；小區(qū)內(nèi)部：蘆恒路商業(yè)街（暫無(wú)商業(yè)入?。?；自帶幼兒園銷售動(dòng)態(tài)鵬欣一品漫城三期公寓，在售海尙新岸公寓，為188平4房，均價(jià)25000元/平，購(gòu)房總價(jià)減45萬(wàn)，折后總價(jià)330萬(wàn)左右；淺山公館在售四層電梯精裝公寓，僅剩最后幾套，面積122-177平，總價(jià)500-600萬(wàn)/套，全部國(guó)際頂級(jí)精裝品牌，超值附贈(zèng)地源熱泵系統(tǒng)。預(yù)計(jì)2012年底推出四期小高層公寓，戶型面積約80-180平米左右的2-4房。一品漫城競(jìng)品描述單位〔套〕單位〔元/㎡〕產(chǎn)品分析：一品漫城在售小高層、多層、聯(lián)體別墅小高層剩188㎡四房，均價(jià)25000元/平，購(gòu)房總價(jià)減45萬(wàn)，折后總價(jià)330萬(wàn)左右；多層為122-177㎡，總價(jià)500-600萬(wàn)/套；聯(lián)體別墅在售面積為280-320平，總價(jià)900萬(wàn)-1500萬(wàn)，附贈(zèng)私家電梯、精裝雙車庫(kù)、全明陽(yáng)關(guān)地下室、150-200平南北花園和四大科技系統(tǒng)，優(yōu)惠：推出購(gòu)淺山別墅送第八大道商鋪優(yōu)惠活動(dòng)預(yù)計(jì)2021年底推出四期小高層公寓，戶型面積約80-180平米左右的2-4房。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總套數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)去化率2012年至今均價(jià)一品漫城公寓2422311195.45%23532（精裝）花園洋房64531182.81%25708聯(lián)體別墅48143429.17%33292合計(jì)3542985684.18%住宅類24514一品漫城競(jìng)品描述Part.3工程價(jià)格定位根據(jù)實(shí)際銷售，價(jià)格逐漸提升，以實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值空間以價(jià)格為杠桿，銷售引導(dǎo)，保證全部房源順利去化各區(qū)域拉大價(jià)格差距，引導(dǎo)客戶去化價(jià)格筑底成為本案價(jià)格實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵根據(jù)產(chǎn)品價(jià)值分區(qū),合理制定每套產(chǎn)品的價(jià)格外部因素系數(shù)對(duì)比因素本項(xiàng)目浦江華僑城五期保利茉莉公館15%地段因素評(píng)分1001109020%休閑配套評(píng)分10012011015%外部景觀評(píng)分100110100內(nèi)部因素10%開發(fā)商品牌評(píng)分10010011010%總規(guī)模評(píng)分10011010015%建筑品質(zhì)評(píng)分10010010010%物業(yè)管理評(píng)分100901105%內(nèi)部景觀評(píng)分100100120100%系數(shù)累加100107103.5價(jià)格影響因素系數(shù)表采用市場(chǎng)比較法，通過選擇浦江鎮(zhèn)板塊內(nèi)切合度較高的類似產(chǎn)品的在售工程〔浦江華僑城、保利茉莉公館〕進(jìn)行價(jià)格比較，通過價(jià)格影響因素評(píng)分后，對(duì)本工程進(jìn)行定價(jià)?，F(xiàn)價(jià)定位如下：價(jià)格因素價(jià)格策略根據(jù)前面得出的整體比較系數(shù)來(lái)看，本案綜合系數(shù)略低于保利茉莉公館，華僑城，那么本案12層公寓市場(chǎng)定價(jià)為19000元/㎡。項(xiàng)目項(xiàng)目報(bào)價(jià)剔除裝修剔除折扣實(shí)際價(jià)格浦江華僑城五期保利茉莉公館21000元/㎡23000元/㎡無(wú)95折20000元/㎡2500元/㎡項(xiàng)目19500元/㎡12層公寓市場(chǎng)價(jià)格為：19000元/㎡小高層產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格7F公寓價(jià)格：20000元/㎡中等品質(zhì)產(chǎn)品，產(chǎn)品力介于12層公寓與7層退臺(tái)洋房之間，在工程的價(jià)格梯度中，將成為12層公寓與7層退臺(tái)洋房的銜接產(chǎn)品；類比因子12層公寓7層公寓產(chǎn)品附加值10.9產(chǎn)品功能性10.9總價(jià)控制度11.2地理位置11.2分值44.2以12層公寓作為比對(duì)產(chǎn)品：1、12層公寓均價(jià)為19000元/㎡；2、7層公寓與12層公寓的比=4.2/4=1.05；3、7層公寓均價(jià)=18000*1.05≈20000元/㎡；7層公寓中等產(chǎn)品力7層退臺(tái)洋房12層公寓產(chǎn)品線產(chǎn)品力低公寓由于區(qū)域市場(chǎng)無(wú)7層公寓產(chǎn)品，因此通過自身產(chǎn)品比較得出7層公寓產(chǎn)品價(jià)格7F公寓市場(chǎng)價(jià)格根據(jù)前面得出的整體比較系數(shù)來(lái)看，本案綜合系數(shù)略低于保利茉莉公館，華僑城，那么本案7層花園洋房市場(chǎng)定價(jià)為22000元/㎡。項(xiàng)目項(xiàng)目報(bào)價(jià)剔除裝修剔除折扣實(shí)際價(jià)格浦江華僑城五期保利茉莉公館22000元/㎡23000元/㎡無(wú)95折21500元/㎡無(wú)95折20500元/㎡7層退臺(tái)洋房市場(chǎng)價(jià)格為：22000元/㎡7F花園洋房市場(chǎng)價(jià)格5F退臺(tái)洋房?jī)r(jià)格：23000元/㎡5層退臺(tái)洋房為中等品質(zhì)產(chǎn)品，產(chǎn)品力介于聯(lián)排別墅與7層退臺(tái)洋房之間，在工程的價(jià)格梯度中，將成為聯(lián)排別墅與7層退臺(tái)洋房的銜接產(chǎn)品；5層退臺(tái)洋房中等產(chǎn)品力聯(lián)排別墅7層退臺(tái)洋房產(chǎn)品線產(chǎn)品力低高2000029000類比因子7層退臺(tái)洋房5層退臺(tái)洋房產(chǎn)品附加值11產(chǎn)品功能性11.1總價(jià)控制度10.9類別墅感覺11.2分值44.2以7層花園作為比對(duì)產(chǎn)品，：1、7層退臺(tái)洋房均價(jià)為22000元/㎡；2、7層退臺(tái)洋房與5層花園洋房=4.2/4=1.05；3、5層退臺(tái)洋房均價(jià)=22000*1.05≈23000元/㎡；5層退臺(tái)洋房由于區(qū)域市場(chǎng)無(wú)5層退臺(tái)洋房產(chǎn)品，因此通過自身產(chǎn)品比較得出7層公寓產(chǎn)品價(jià)格5F花園洋房市場(chǎng)價(jià)格根據(jù)前面得出的整體比較系數(shù)來(lái)看，本案綜合系數(shù)略低于保利茉莉公館，華僑城，但本案聯(lián)體別墅品質(zhì)較高，綜合本案聯(lián)體別墅市場(chǎng)定價(jià)為36000元/㎡。項(xiàng)目項(xiàng)目報(bào)價(jià)剔除裝修剔除折扣實(shí)際價(jià)格浦江華僑城五期保利茉莉公館30000元/㎡40000-50000元/㎡無(wú)92折28000元/㎡無(wú)96折45000元/㎡聯(lián)體別墅市場(chǎng)價(jià)格為：36000元/㎡聯(lián)體別墅市場(chǎng)價(jià)格項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總套數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)去化率合計(jì)華僑城四期公寓1831651890.16%四期套數(shù)銷售率74.7%花園洋房1441123277.78%聯(lián)體別墅69195027.54%華僑城五期公寓22010311246.82%五期套數(shù)銷售率48.7%花園洋房156768048.72%聯(lián)體別墅2215768.18%保利茉莉公館一期公寓45530515067.03%一期套數(shù)銷售率69.51%疊加別墅1021020100.00%聯(lián)體別墅4083220.00%保利茉莉公館二期公寓120279322.50%二期套數(shù)銷售率13.8%多層106119510.38%疊加別墅136121248.82%去化情況周邊工程項(xiàng)目名在售產(chǎn)品6月7月8月月均去化套數(shù)成交量（㎡）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）成交量（㎡）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）成交量（㎡）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）浦江華僑城（四期）公寓134512183512022173894203170785.7花園洋房228511175921025517000------5.3聯(lián)體別墅969323066254282091617226216385.7浦江華僑城（五期）公寓35903419974485342202364430412079839花園洋房41642720535497729210786089402180032聯(lián)體別墅533326025123572702112367277455.7保利茉莉公館（一期）公寓82768623625328135215162353192286746.7疊加別墅795654244592780192548314413045224.7聯(lián)體別墅--------------------保利茉莉公館（二期）公寓------------2932322473632多層------------1469142444014疊加別墅------------4589312526731競(jìng)品工程近3月公寓月均去化46套，花園洋房〔包含疊加別墅〕39套，聯(lián)體別墅5套。去化速度周邊工程綜上所述，根據(jù)周邊市場(chǎng)情況推導(dǎo)本案各業(yè)態(tài)市場(chǎng)靜態(tài)價(jià)格：建筑類別產(chǎn)品線市場(chǎng)價(jià)格公寓12F電梯公寓190007F電梯公寓20000花園洋房7F花園洋房220005F花園洋房23000聯(lián)體別墅聯(lián)體別墅36000【備注：以此靜態(tài)價(jià)格在2021年銷售，月均去化將受阻，假設(shè)待2021年市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，此價(jià)格會(huì)相對(duì)合理。建議實(shí)際開盤價(jià)格，根據(jù)屆時(shí)的工程蓄水情況，市場(chǎng)條件而定。】市場(chǎng)價(jià)格價(jià)格推導(dǎo)調(diào)整價(jià)格價(jià)格推導(dǎo)1、2021年目標(biāo)：工程目前存在兩點(diǎn)不利因素：1、銷售周期縮短2021年工程銷售周期由原先的6個(gè)月縮短至3個(gè)月，仍要完成原方案的6億銷售金額。月均去化要求100-120套。2、交付時(shí)間落后于競(jìng)品128-3地塊交付時(shí)間2021年6月，遠(yuǎn)落后于競(jìng)品工程。〔保利茉莉公館交付日期：2021-12；浦江坤庭交付日期：2021-6；浦江華僑城五期交付日期：2021-12〕鑒于此，需重新修正價(jià)格價(jià)格下調(diào)合理比列3%-5%調(diào)價(jià)依據(jù)：銷售金額高達(dá)：6個(gè)億〔300-350套〕項(xiàng)目區(qū)位主力成交面積段當(dāng)月成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）下浮比例（%）富力桃園青浦新城86-90平米（二房、三房二廳）233套11230-11.9%玲瓏灣二期嘉定北部82-92平米（二房二廳）307套9200-13.3%路勁翡麗灣嘉定南翔90-120平米（二房二廳）168套14700-8%聚賢煌都奉賢南橋95-111平米（二房二廳）97套12547-5%2、上海近期旺銷剛需產(chǎn)品價(jià)格策略調(diào)查月銷200-300套，下浮比列約12%以上月銷100-150套，下浮比列約5%—8%本案月均去化要求100-120套，價(jià)格下調(diào)合理比列3%-6%調(diào)整價(jià)格價(jià)格推導(dǎo)為解決月去化100-120套的超量目標(biāo)，參照區(qū)域市場(chǎng)靜態(tài)價(jià)格與旺銷樓盤跑量?jī)r(jià)格開盤均價(jià)下浮6-8%備注：建議實(shí)際開盤價(jià)格，根據(jù)工程蓄水情況，市場(chǎng)條件而定。地塊產(chǎn)品線面積段（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）開盤均價(jià)（元/㎡）下浮6-8%總價(jià)（元）128-37層公寓88-9020000160-200萬(wàn)18600150-190萬(wàn)7層退臺(tái)洋房100-16022000230-450萬(wàn)20600220-420萬(wàn)調(diào)整價(jià)格價(jià)格推導(dǎo)Part.42021年推盤方案優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)一：從市場(chǎng)面來(lái)以小面積剛需產(chǎn)品為主2012年1-7月份外環(huán)線住宅主力去化主力去化戶型為二房，占52%優(yōu)勢(shì)二：從影響力而言-3地塊剛需產(chǎn)品(稀缺產(chǎn)品)容易引起市場(chǎng)關(guān)注,形成熱點(diǎn)優(yōu)勢(shì)三:

先開-3擴(kuò)大項(xiàng)目影響力后能有效蓄水-2高端產(chǎn)品客戶優(yōu)勢(shì)四：從周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手看,板塊產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴(yán)重,稀缺產(chǎn)品上市錯(cuò)位營(yíng)銷保利、一品漫城、華僑城在售及即將上市產(chǎn)品公寓產(chǎn)品以100-130平為主,搭配洋房與別墅類型產(chǎn)品坤庭項(xiàng)目將以別墅、洋房、公寓的混合產(chǎn)品形態(tài)入市，且公寓類產(chǎn)品主力面積段在100-130平米之間，與128-2地塊產(chǎn)品類似，128-3能有效形成產(chǎn)品錯(cuò)位。優(yōu)勢(shì)五：近期工作（工程、推廣、營(yíng)銷）圍繞著128-3今年首批開盤而展開優(yōu)勢(shì)六：從2012年完成六個(gè)億的目標(biāo)的基礎(chǔ)上,剛需產(chǎn)品更能保證有效的資金回籠要求。劣勢(shì)：劣勢(shì)一:地理位置而言,128-3相對(duì)128-2地理位置更靠近浦星公路,受到噪音影響更大劣勢(shì)二：128-3交房時(shí)間定于2014年6月,相對(duì)-2地塊而言至交房時(shí)間較長(zhǎng)首推128-3推案思考首批入市時(shí)間：12年9-10月份預(yù)證一推案思考首批開盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)公寓總套數(shù)（套）329占比例:80%總面積（㎡）29472.41退臺(tái)洋房總套數(shù)（套）83占比例:20%總面積（㎡）12016.82合計(jì)總套數(shù)（套）412

總面積（㎡）41489.231921233728303225263420浦泉路浦曉路江桐路江梔路浦康路售樓處第一批預(yù)證：第二批預(yù)證：首推128-3南塊

4萬(wàn)平方米

(7F公寓和7F退臺(tái)洋房)加推128-3南塊3萬(wàn)平方米(7F公寓和7F退臺(tái)洋房)加推128-2地塊

3萬(wàn)平方米

(5F退臺(tái)洋房和別墅)(方案一)(方案二)加推方案推案思考2021年11-12月第二波推盤第二批市場(chǎng)回暖推出退臺(tái)洋房及局部別墅產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品線，滿足不同客戶需求；主推價(jià)值低區(qū)3-5號(hào)以合理價(jià)格入市，作為主力去化，并為后續(xù)推量產(chǎn)品留有一定價(jià)格上升空間。配以緊靠樣板區(qū)的價(jià)值高區(qū)別墅產(chǎn)品，可單獨(dú)進(jìn)行VIP登記蓄水工作，起到支撐工程整盤均價(jià)，奠定工程為板塊高端產(chǎn)品地位。退臺(tái)洋房與別墅產(chǎn)品拉開一定價(jià)差以引導(dǎo)客戶；到達(dá)臨路區(qū)保證銷量、景觀區(qū)形成價(jià)格根底的目的。

10號(hào)9號(hào)3號(hào)4號(hào)5號(hào)11號(hào)12號(hào)21號(hào)-36號(hào)退臺(tái)洋房：3-5號(hào)、9-12號(hào)；總計(jì)140套約21143平方米別墅：21—36號(hào)總計(jì)48套約11661平方米第二波房源套數(shù)：188套；面積：32804平方米

第二批：12年11-12月份浦康路浦泉路江梔路江桐路128-2方案一加推方案剛需公寓：總計(jì)161套約14624.24平方米退臺(tái)洋房：總計(jì)111套約15836.43平方米預(yù)證二：房源套數(shù)272套；面積30460.67平方米第二批：12年11-12月份22293124273536浦泉路浦曉路江桐路江梔路浦康路33方案二加推方案Part.5工程推盤策略浦江頤城推盤時(shí)間表尚院128-2晶寓128-3第一批第一批第四批第二批第四批第三批第五批第六批第六批第七批第七批推盤板塊布局圖根據(jù)浦江頤城的工程進(jìn)度、交房進(jìn)度〔128-2地塊13年年中、128-3地塊14年年中〕及浦江鎮(zhèn)板塊市場(chǎng)，將浦江頤城工程〔尚院、晶寓〕劃分為7批來(lái)進(jìn)行推盤。其中預(yù)計(jì)2021年推出二批。批次推盤時(shí)間首批2012年9月第二批2012年11月第三批2013年3月第四批2013年7月第五批2013年10月第六批2014年3月第七批2014年7月江柳路江梔路浦申路浦泉路浦曉路浦康路浦星公路時(shí)間節(jié)點(diǎn)推盤方案2025/7/27推案批次推案時(shí)間地塊推盤面積推盤套數(shù)產(chǎn)品說明交房時(shí)間第一批2012.09

128-3

南塊41489.234127層公寓3292014年中7層退臺(tái)洋房83第二批2012.11128-232804.361885層退臺(tái)洋房1402013年中別墅48第三批2013.03128-246561.02340小高層1802013年中5層退臺(tái)洋房160第四批2013.07

128-3

南塊30459.682727層公寓1612014年中7層退臺(tái)洋房111第五批2013.10128-211421.7248別墅482013年中第六批2014.03

128-3

北塊34921.273227層公寓2382014年中7層退臺(tái)洋房84第七批2014.07

128-3

北塊34037.923207層公寓2102014年中7層退臺(tái)洋房110總計(jì)

2316951902

各周期各產(chǎn)品推盤套數(shù)比照表2025/7/27推案地塊推案批次推案時(shí)間推盤面積推盤套數(shù)產(chǎn)品說明距交房時(shí)間價(jià)格走勢(shì)備注尚院128-2第二批2012.1132804.361885層退臺(tái)洋房1407個(gè)月20000小高層190005層洋房21000別墅36000別墅4834000第三批2013.0346561.02340小高層1803個(gè)月190005層退臺(tái)洋房16022000第五批2013.1011421.7248別墅48現(xiàn)房38000小計(jì)90787.1576預(yù)計(jì)128-2地塊總銷金額為22.07億元，整體均價(jià)為24315元/平方米。

128-2價(jià)格走勢(shì)推案地塊推案批次推案時(shí)間推盤面積推盤套數(shù)產(chǎn)品說明距交房時(shí)間價(jià)格走勢(shì)備注晶寓128-3第一批2012.0941489.234127層公寓3291年9個(gè)月186007層公寓200007層洋房220007層退臺(tái)洋房8320600第四批2013.0730459.682727層公寓16111個(gè)月192007層退臺(tái)洋房11121200第六批2014.0334921.273227層公寓2383個(gè)月210007層退臺(tái)洋房8423000第七批2014.0734037.923207層公寓210現(xiàn)房220007層退臺(tái)洋房11024000小計(jì)140908.091326預(yù)計(jì)128-3地塊總銷金額為29.29億元，整體均價(jià)為20788元/平方米。

128-3價(jià)格走勢(shì)2025/7/27推案地塊分類產(chǎn)品可售面積可售套數(shù)預(yù)計(jì)均價(jià)預(yù)計(jì)總銷金額尚院128-25層退臺(tái)洋房45068.430021000946,436,400小高層22635.918019000430,082,100別墅23082.89636000830,980,800小計(jì)90787.1576243152,207,499,300晶寓128-37層公寓85405.42938200001,708,108,4007層退臺(tái)洋房55502.67388220001,221,058,740小計(jì)140908.091326207882,929,167,140合計(jì)231695.191902221705,136,666,440匯總預(yù)計(jì)工程總銷Part.6營(yíng)銷推廣策略【營(yíng)銷策略】產(chǎn)品標(biāo)簽1營(yíng)銷策略2SLOGAN3【前言】結(jié)合2021年首批入市的浦江頤城128-3地塊的建筑特性、客群特征以及景觀特點(diǎn)，對(duì)工程營(yíng)銷策略以及推廣總精神進(jìn)行了深度提煉，做了相應(yīng)優(yōu)化?！締栴}：我們是什么？】嘉定南翔寶山楊行浦東川沙閔行浦江松江九亭外環(huán)線內(nèi)環(huán)線人民廣場(chǎng)南北高架延安高架寶山楊行距市中心：20KM嘉定南翔距市中心：21KM浦東周康距市中心：24KM閔行浦江距市中心：20KM松江九亭距市中心：23KM浦東川沙距市中心：25KM以上皆為直線距離市場(chǎng)成交主力區(qū)域板塊-外環(huán)線區(qū)域各大板塊提到剛需樓盤難免大家心中都會(huì)浮現(xiàn)出這樣的聯(lián)想：戶型面積小社區(qū)整體品質(zhì)不高地段偏，遠(yuǎn)離市區(qū)收入能力有限的人的無(wú)奈之選地鐵8號(hào)線88平方米精致戶型4大下沉式花園景觀而我們浦江頤城工程相比較之下又是如何的呢？意式風(fēng)格整體規(guī)劃稀缺的退臺(tái)電梯多層房80后主打的城市新族群景觀規(guī)劃層面交通配套層面產(chǎn)品戶型層面主力客群層面難道說我們也僅僅是個(gè)毫不出彩的普通剛需樓盤嗎？答案是否認(rèn)的；我們絕不等同于簡(jiǎn)單的剛需產(chǎn)品！多層房，電梯房，退臺(tái)房，地鐵房，四大下沉式花園，方正對(duì)稱的皇家氣度的綠化景觀，經(jīng)典的法式立面風(fēng)格。。。。。。我們不是真正意義上的“公館〞但我們一定能稱得上是“公館〞級(jí)別的難道我們也得貼上剛需的標(biāo)簽去賤賣嗎？88平米/地鐵/電梯退臺(tái)洋房【我們的產(chǎn)品標(biāo)簽】剛需產(chǎn)品必備交通要素剛需產(chǎn)品最適宜戶型極具市場(chǎng)稀缺性建筑類型輕公館【營(yíng)銷策略】城市新剛需階層應(yīng)當(dāng)辭別蝸居時(shí)代、進(jìn)入公館生活的階段理想的居住空間面積可以小，但一定是極具檔次和品質(zhì)感的剛需住公館【策略達(dá)成的目標(biāo)】有效地脫離于現(xiàn)有市場(chǎng)的普羅群眾，形成有效地產(chǎn)品區(qū)隔成功的將工程提升一個(gè)檔次，為高利潤(rùn)率埋下伏筆極具想象空間的“公館〞定位，緊緊鎖住主力客群的關(guān)注【SLOGAN】推廣SLOGAN8號(hào)線88平米

輕公館2021關(guān)心城市新剛需，輕松享受公館級(jí)的生活！輕松享受生活，〔軌交8號(hào)線，浦星公路主干道，人民廣場(chǎng)17KM對(duì)接〕年輕但品質(zhì)不降檔，〔公館級(jí)工程，多層退臺(tái)洋房，法式經(jīng)典風(fēng)格〕年輕但始終進(jìn)取向上，〔同樣選擇，必挑最具代表性最好的產(chǎn)品〕輕松擁有，〔總價(jià)有效控制，40萬(wàn)首付即得〕【推廣執(zhí)行】現(xiàn)場(chǎng)包裝1媒體推廣2人員推廣3強(qiáng)化陣地包裝8號(hào)線沿線推廣推進(jìn)市區(qū)區(qū)域推廣推進(jìn)層層遞進(jìn)，由點(diǎn)到面2025/7/271、一般規(guī)律下廣告投放額度為整盤銷售金額的0.8%--1.5%觀點(diǎn)2、開局階段必須高調(diào)造勢(shì)，形成關(guān)注焦點(diǎn)廣告投入策略2021年度整體廣告預(yù)算：總銷金額約個(gè)6億*1.2%=720萬(wàn)時(shí)期比例分?jǐn)傎M(fèi)用備注2012年9月-10月強(qiáng)勢(shì)開局50%335萬(wàn)蓄水+首次開盤2012年11月-12月乘勢(shì)加推37%250萬(wàn)二次加推2013年1月-2月穩(wěn)固續(xù)銷13%95萬(wàn)持續(xù)銷售合計(jì)100%680萬(wàn)備注：戶外等年度合作媒體投放將會(huì)集中在第一推廣階段，前期造勢(shì)階段費(fèi)用使用會(huì)相對(duì)集中2021年度時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)算至2021年農(nóng)歷春節(jié)〔公歷2021年2月〕3、以1.2%推廣費(fèi)率預(yù)估：整體推廣費(fèi)用約6100萬(wàn)，推廣周期約3年時(shí)間〔2021年9月〕128-3約3500萬(wàn)128-2約2600萬(wàn)2025/7/27階段廣告方案〔2021年度〕階段安排類型媒體數(shù)量金額強(qiáng)勢(shì)開局戶外媒體鋪開戶外大牌和高炮1塊100萬(wàn)數(shù)據(jù)庫(kù)DM直郵浦東、徐匯、閔行房齡10年以上5次20萬(wàn)新聞晨報(bào)、地鐵時(shí)代報(bào)整版（硬廣+軟文）5次100萬(wàn)道旗，指示牌浦曉路、江桐路、江樺路等-20萬(wàn)短信群發(fā)浦東新區(qū)、徐匯區(qū)客戶7次15萬(wàn)巡展三林家樂福，莘莊仲盛商場(chǎng)2次15萬(wàn)房展會(huì)浦西展覽中心，浦東展覽館1次20萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)（愛房網(wǎng)每月各10天）首頁(yè)廣告，論壇炒作，看房團(tuán)，競(jìng)拍20天40萬(wàn)暖場(chǎng)活動(dòng)鞭炮，舞獅，茶歇25萬(wàn)合計(jì)335萬(wàn)時(shí)間段：2021年9月-10月2025/7/27階段安排類型媒體數(shù)量金額乘勢(shì)加推數(shù)據(jù)庫(kù)DM直郵區(qū)域老社區(qū)，數(shù)據(jù)庫(kù)高消費(fèi)群體5次20萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)（每月10天）首頁(yè)廣告，論壇炒作，看房團(tuán)，競(jìng)拍20天40萬(wàn)電視廣告（今日看房等欄目）30秒廣告與專題采訪1次20萬(wàn)新聞晨報(bào)、地鐵時(shí)代報(bào)整版（硬廣+軟文）4次80萬(wàn)短信群發(fā)浦東新區(qū)、徐匯區(qū)客戶5次10萬(wàn)巡展外派單以及樓盤展示（徐家匯等）2次20萬(wàn)軌道交通媒體8號(hào)線主要站點(diǎn)，換乘站點(diǎn)1次55萬(wàn)電臺(tái)廣播FM103.71次5萬(wàn)合計(jì)250萬(wàn)時(shí)間段：2021年11月-12月階段廣告方案〔2021年度〕2025/7/27階段安排類型媒體數(shù)量金額穩(wěn)固續(xù)銷數(shù)據(jù)庫(kù)DM直郵區(qū)域老社區(qū)，數(shù)據(jù)庫(kù)高消費(fèi)群體5次20萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)首頁(yè)廣告，論壇炒作，看房團(tuán)，競(jìng)拍10天20萬(wàn)新聞晨報(bào)、地鐵時(shí)代報(bào)整版（硬廣+軟文）240萬(wàn)短信群發(fā)浦東新區(qū)、徐匯區(qū)客戶5次10萬(wàn)巡展外派單以及巡展（八佰伴）1次5萬(wàn)合計(jì)95萬(wàn)時(shí)間段：2021年1月-2月階段廣告方案〔2021年度〕階段廣告方案時(shí)間節(jié)點(diǎn)表時(shí)間段：2021年9月-10月現(xiàn)場(chǎng)包裝媒體推廣人員推廣指示牌與引導(dǎo)旗戶外高炮售樓處入口橋體包柱售樓處入口橋體看板強(qiáng)勢(shì)開局階段指示牌與引導(dǎo)旗現(xiàn)場(chǎng)包裝江樺路浦星公路浦康路浦曉路媒體江柳路售樓處媒體江桐路媒體指示牌與引導(dǎo)旗現(xiàn)場(chǎng)包裝128-3江樺路浦星公路浦康路浦曉路媒體江柳路售樓處江桐路浦申路江梔路128-1128-2陳行路引導(dǎo)旗現(xiàn)場(chǎng)包裝戶外高炮現(xiàn)場(chǎng)包裝媒體M8浦江鎮(zhèn)站M8聯(lián)航路站示意圖戶外高炮現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處橋體包柱現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處售樓處橋體包柱現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處橋體看板現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝媒體推廣人員推廣網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙短信，直郵8號(hào)線沿線站臺(tái)燈箱樓宇液晶電視強(qiáng)勢(shì)開局階段網(wǎng)絡(luò)媒體推廣時(shí)間段：2021年9月10日-9月24日內(nèi)容：形象及促銷廣告，活動(dòng)預(yù)告；定期更新，專人監(jiān)控；組織看房團(tuán)媒體：愛房網(wǎng)〔首頁(yè)半屏變通欄、首頁(yè)通欄、新房首頁(yè)通欄、新房首頁(yè)旗幟〕預(yù)估費(fèi)用：20萬(wàn)元預(yù)計(jì)客戶導(dǎo)入：80組報(bào)紙媒體推廣時(shí)間段：2021年9月20日，27日；10月4日，11日推廣訴求：打造外環(huán)線區(qū)域最具性價(jià)比工程版面：整版硬廣告+內(nèi)頁(yè)軟新聞炒作預(yù)估費(fèi)用：80萬(wàn)元預(yù)計(jì)客戶導(dǎo)入：70組〔9月〕；70組〔10月〕首選報(bào)紙發(fā)行量覆蓋面最大化更精確傳播廣時(shí)效強(qiáng)報(bào)紙媒體推廣時(shí)間主題擬定報(bào)紙選擇預(yù)估費(fèi)用客戶導(dǎo)入9.20頤居城央，卓爾不群世博南，建工集團(tuán)2012年鼎力鉅制時(shí)代報(bào)新聞晨報(bào)20萬(wàn)30-40組9.27守望城市核心，感受超越想象88平米牽手幸福，開啟公館級(jí)生活時(shí)代報(bào)新聞晨報(bào)20萬(wàn)30-40組10.4頤居浦江，88平米牽手幸福夢(mèng)想的華麗轉(zhuǎn)生時(shí)代報(bào)新聞晨報(bào)20萬(wàn)30-40組10.11總價(jià)XXX萬(wàn)起，輕松擁有8號(hào)線臻品多層退臺(tái)洋房時(shí)代報(bào)新聞晨報(bào)20萬(wàn)30-40組短信媒體推廣時(shí)間段：2021年9月12日，19日，26日；10月3日，10日投放推廣訴求：打造外環(huán)線區(qū)域最具性價(jià)比工程數(shù)據(jù)篩選：居住區(qū)域〔浦東、徐匯、閔行〕8號(hào)線沿線區(qū)域收入〔月收入1-3萬(wàn)元〕銀行儲(chǔ)蓄〔100-200萬(wàn)元〕預(yù)估費(fèi)用：10萬(wàn)元〔160萬(wàn)條〕預(yù)計(jì)客戶導(dǎo)入：60組〔9月〕；40組〔10月〕時(shí)間內(nèi)容擬定區(qū)域選擇投放數(shù)量客戶導(dǎo)入9.12世博南純多層景觀社區(qū)【浦江頤城】9月15日VIP尊享客戶辦理。8號(hào)線，88平米，輕松享受公館級(jí)生活。54321211-上海建工房產(chǎn)浦東、徐匯、閔行20萬(wàn)20組9.192012獻(xiàn)禮80后，世博南，8號(hào)線親軌88平米精彩戶型，14萬(wàn)方臻品多層景觀社區(qū)【浦江頤城】54321211-上海建工房產(chǎn)浦東、徐匯、閔行20萬(wàn)20組9.26世博南純多層