深圳別墅管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)深圳別墅區(qū)域的規(guī)范化管理，維護(hù)別墅區(qū)內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生和房屋安全，保障業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于深圳市行政區(qū)域內(nèi)所有別墅小區(qū)及獨(dú)立別墅區(qū)域的管理活動(dòng)。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格遵守國(guó)家及地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策規(guī)定，依法履行管理職責(zé)，保障管理活動(dòng)的合法性和規(guī)范性。2.服務(wù)至上原則以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和水平，滿足業(yè)主日益增長(zhǎng)的生活需求。3.專業(yè)規(guī)范原則建立專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，運(yùn)用科學(xué)的管理方法和先進(jìn)的技術(shù)手段，規(guī)范管理流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確保管理工作的專業(yè)化和規(guī)范化。4.公平公正原則在管理活動(dòng)中，對(duì)待全體業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類問題和糾紛，維護(hù)各方的合法權(quán)益。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）管理機(jī)構(gòu)設(shè)置1.業(yè)主大會(huì)由別墅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，是本區(qū)域物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，依法決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。2.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)管理服務(wù)，包括房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、公共秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等。（二）各方職責(zé)1.業(yè)主大會(huì)職責(zé)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。2.業(yè)主委員會(huì)職責(zé)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容，包括但不限于：房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等；共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等；環(huán)境衛(wèi)生管理，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)等；公共秩序維護(hù)，包括門崗值班、巡邏、車輛停放管理等，但不承擔(dān)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任；綠化養(yǎng)護(hù)管理，包括對(duì)別墅區(qū)內(nèi)公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理；制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理方案，建立健全各項(xiàng)管理制度；接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)情況；協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范、環(huán)境保護(hù)、計(jì)劃生育等工作；按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)維修資金的管理和使用工作；配合社區(qū)居民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。三、物業(yè)使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)定1.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定，合理使用物業(yè)，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。2.不得擅自改變房屋的主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)或者改變房屋用途；確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，并依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。3.不得在別墅區(qū)內(nèi)從事違法建設(shè)、私拉亂接電線、排放有毒有害物質(zhì)、制造噪音等危害公共安全和環(huán)境衛(wèi)生的行為。4.按照規(guī)定的時(shí)間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用。5.業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并督促承租人遵守本管理辦法和物業(yè)服務(wù)合同的約定。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，確保其正常運(yùn)行和使用安全。2.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)；業(yè)主專有部分出現(xiàn)影響房屋安全或者其他業(yè)主正常使用的情形時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修。3.房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：專有部分由業(yè)主承擔(dān)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)?；專?xiàng)維修資金不足時(shí)，由業(yè)主按照規(guī)定分?jǐn)傃a(bǔ)足。4.因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)檔案，記錄物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)情況，并存檔備查。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1.別墅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域應(yīng)當(dāng)保持整潔衛(wèi)生，無(wú)雜物、無(wú)垃圾堆積、無(wú)污水橫流。2.垃圾桶、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施應(yīng)當(dāng)定期清理、消毒，保持外觀整潔，無(wú)損壞、無(wú)異味。3.道路應(yīng)當(dāng)保持平整、干凈，無(wú)明顯坑洼、積水和污漬。4.綠化區(qū)域應(yīng)當(dāng)無(wú)雜草叢生，花木修剪整齊，無(wú)病蟲害。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備足夠的保潔人員，負(fù)責(zé)日常的環(huán)境衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)等工作。2.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確保潔人員的工作時(shí)間、工作區(qū)域和工作標(biāo)準(zhǔn)，確保環(huán)境衛(wèi)生管理工作的規(guī)范化和常態(tài)化。3.加強(qiáng)對(duì)環(huán)衛(wèi)設(shè)施的管理，定期檢查和維護(hù)，確保其正常使用。4.組織開展環(huán)境衛(wèi)生宣傳教育活動(dòng)，提高業(yè)主和使用人的環(huán)境衛(wèi)生意識(shí)，引導(dǎo)其自覺愛護(hù)環(huán)境。5.加強(qiáng)對(duì)垃圾分類工作的管理，按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，設(shè)置垃圾分類投放設(shè)施，引導(dǎo)業(yè)主和使用人正確分類投放垃圾。五、公共秩序維護(hù)（一）公共秩序維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1.門崗實(shí)行24小時(shí)值班制度，對(duì)進(jìn)出別墅區(qū)的人員、車輛進(jìn)行嚴(yán)格登記和檢查，禁止無(wú)關(guān)人員和車輛進(jìn)入。2.加強(qiáng)巡邏，每天定時(shí)對(duì)別墅區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.車輛停放有序，按照規(guī)定的車位停放，不得亂停亂放；對(duì)違規(guī)停放的車輛，及時(shí)進(jìn)行勸阻和處理。4.配備必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警裝置等，確保別墅區(qū)內(nèi)的安全。（二）公共秩序維護(hù)措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全公共秩序維護(hù)制度，明確門崗、巡邏等人員的工作職責(zé)和工作流程。2.加強(qiáng)對(duì)公共秩序維護(hù)人員的培訓(xùn)和管理，提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。3.定期對(duì)安全防范設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。4.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。5.加強(qiáng)與業(yè)主和使用人的溝通與聯(lián)系，及時(shí)了解其需求和意見，不斷改進(jìn)公共秩序維護(hù)工作。六、綠化管理（一）綠化管理標(biāo)準(zhǔn)1.別墅區(qū)內(nèi)綠化布局合理，植物種類豐富，景觀效果良好。2.綠化植物生長(zhǎng)茂盛，無(wú)明顯病蟲害，無(wú)缺株、死株現(xiàn)象。3.綠地保持整潔，無(wú)雜物、無(wú)踐踏痕跡。（二）綠化管理措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備專業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)人員，負(fù)責(zé)綠化植物的日常養(yǎng)護(hù)管理工作。2.制定綠化養(yǎng)護(hù)管理制度，明確綠化養(yǎng)護(hù)人員的工作內(nèi)容、工作標(biāo)準(zhǔn)和工作時(shí)間，確保綠化養(yǎng)護(hù)工作的規(guī)范化和專業(yè)化。3.定期對(duì)綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保其健康生長(zhǎng)。4.加強(qiáng)對(duì)綠化區(qū)域的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理綠化植物的損壞、缺失等問題。5.根據(jù)季節(jié)和植物生長(zhǎng)特點(diǎn)，適時(shí)調(diào)整綠化養(yǎng)護(hù)方案，提高綠化景觀效果。七、專項(xiàng)維修資金管理（一）專項(xiàng)維修資金的繳存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，按時(shí)足額繳存專項(xiàng)維修資金。2.專項(xiàng)維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)按照房屋建筑安裝工程每平方米造價(jià)的一定比例確定。3.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，其結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。（二）專項(xiàng)維修資金的使用1.專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。2.使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照以下程序辦理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用方案；業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)使用方案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用方案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向?qū)ｍ?xiàng)維修資金管理部門申請(qǐng)列支；專項(xiàng)維修資金管理部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項(xiàng)維修資金的通知；專戶管理銀行將所需專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。3.專項(xiàng)維修資金使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。八、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。3.實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。4.實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的調(diào)整1.物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一般不得調(diào)整；確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整方案的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并書面告知業(yè)主委員會(huì)。3.業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整方案進(jìn)行表決，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，方可調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。九、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機(jī)制1.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，并將監(jiān)督情況向業(yè)主公布。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)情況，接受業(yè)主的監(jiān)督和考核。3.相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，對(duì)別墅區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)督促整改。（二）考核辦法1.制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)，從環(huán)境衛(wèi)生、公共