物業(yè)更迭管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范物業(yè)更迭行為，保障業(yè)主、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織所管理的各類物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的更迭活動。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則物業(yè)更迭應(yīng)嚴格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標準，確保程序合法、合規(guī)。2.公開公平公正原則物業(yè)更迭過程應(yīng)公開透明，保障業(yè)主、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的知情權(quán)、參與權(quán)和選擇權(quán)，確保公平競爭，公正處理相關(guān)事宜。3.平穩(wěn)過渡原則物業(yè)更迭應(yīng)注重保持物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序，確保物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性和穩(wěn)定性，避免對業(yè)主生活造成不利影響。二、物業(yè)更迭的條件（一）業(yè)主大會決定1.經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主大會可以決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.業(yè)主大會決定物業(yè)更迭的，應(yīng)當在作出決定之日起10日內(nèi)，將決定書面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并告知新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘情況。（二）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在嚴重違約行為1.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)業(yè)主大會書面要求整改后，仍不履行合同義務(wù)，嚴重影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，損害業(yè)主合法權(quán)益的。2.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準，或者擅自增加收費項目，未經(jīng)業(yè)主大會同意的。3.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，或者存在其他嚴重損害業(yè)主利益行為的。（三）不可抗力等特殊原因因不可抗力、政策調(diào)整等特殊原因，導致原物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以進行物業(yè)更迭。三、物業(yè)更迭的程序（一）成立物業(yè)更迭工作小組1.業(yè)主大會決定物業(yè)更迭的，應(yīng)當成立由業(yè)主代表、社區(qū)居民委員會代表等組成的物業(yè)更迭工作小組，負責物業(yè)更迭的具體工作。2.物業(yè)更迭工作小組人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于工作小組總?cè)藬?shù)的二分之一。（二）制定物業(yè)更迭方案1.物業(yè)更迭工作小組應(yīng)當制定物業(yè)更迭方案，明確物業(yè)更迭的原因、方式、時間安排、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘條件和程序等內(nèi)容。2.物業(yè)更迭方案應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于7日。（三）選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.物業(yè)更迭工作小組應(yīng)當按照物業(yè)更迭方案，通過招投標、協(xié)議選聘等方式，選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.采用招投標方式選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當按照《中華人民共和國招標投標法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進行。3.采用協(xié)議選聘方式選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示協(xié)議內(nèi)容，公示期不得少于7日。（四）簽訂物業(yè)服務(wù)合同1.新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，物業(yè)更迭工作小組應(yīng)當與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)費用、服務(wù)期限等事項。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當自簽訂之日起10日內(nèi)，報物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。（五）辦理物業(yè)交接手續(xù)1.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在接到業(yè)主大會解聘通知或者物業(yè)服務(wù)合同終止通知之日起10日內(nèi)，與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)。2.物業(yè)交接手續(xù)應(yīng)當包括物業(yè)管理資料、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房、預收的物業(yè)服務(wù)費用、專項維修資金、其他相關(guān)費用等內(nèi)容。3.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；業(yè)主名冊；物業(yè)管理所必需的其他資料。4.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，向業(yè)主委員會移交下列資料：物業(yè)管理期間的財務(wù)收支賬目；物業(yè)服務(wù)合同履行情況記錄；物業(yè)維修、更新、改造等費用的收支情況記錄；其他與物業(yè)管理有關(guān)的資料。5.新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時整改。6.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在辦理物業(yè)交接手續(xù)后10日內(nèi)，將預收的物業(yè)服務(wù)費用、專項維修資金等相關(guān)費用余額退還業(yè)主或者業(yè)主委員會。（六）公告物業(yè)更迭情況1.物業(yè)更迭工作小組應(yīng)當在物業(yè)更迭完成后，將物業(yè)更迭的原因、方式、時間安排、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘情況、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂情況、物業(yè)交接手續(xù)的辦理情況等內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。2.公告期不得少于7日。四、物業(yè)更迭過程中的相關(guān)責任（一）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任1.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，不得擅自停止服務(wù)或者降低服務(wù)標準。2.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在接到業(yè)主大會解聘通知或者物業(yè)服務(wù)合同終止通知之日起10日內(nèi)，與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)，不得拒絕或者拖延辦理。3.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，應(yīng)當向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資料、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房、預收的物業(yè)服務(wù)費用、專項維修資金、其他相關(guān)費用等內(nèi)容，不得隱瞞或者遺漏。4.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理物業(yè)交接手續(xù)后，應(yīng)當將預收的物業(yè)服務(wù)費用、專項維修資金等相關(guān)費用余額退還業(yè)主或者業(yè)主委員會，不得挪用或者侵占。5.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，給業(yè)主、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。（二）新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任1.新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。2.新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在簽訂物業(yè)服務(wù)合同后10日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。3.新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)當及時要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。4.新物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，給業(yè)主、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的責任1.業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，維護業(yè)主的合法權(quán)益。2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當按照本辦法規(guī)定的程序，決定物業(yè)更迭事項，確保物業(yè)更迭過程合法、合規(guī)、公開、公平、公正。3.業(yè)主大會和業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。五、監(jiān)督管理（一）主管部門職責物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)更迭活動的監(jiān)督管理，指導業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展物業(yè)更迭工作，及時處理物業(yè)更迭過程中出現(xiàn)的問題。（二）投訴處理業(yè)主、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)更迭過程中出現(xiàn)的問題，可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時受理投訴，并依法進行處理。（三）違規(guī)處罰1.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照要求辦理物業(yè)交接手續(xù)、移交相關(guān)資料、退還預收費用等的，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下的罰款。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會違