挺過嚴(yán)寒、迎接未來---2021德陽房地產(chǎn)市場專題報告特別聲明本報告僅作提供資料之用，客戶并不能盡依賴此報告而取代行使獨立判斷。本公司力求報告內(nèi)容準(zhǔn)確完整，但不對因使用本報告而產(chǎn)生的任何后果承擔(dān)法律責(zé)任。本報告的版權(quán)歸高登客-金鑰匙機構(gòu)所有，如需引用和轉(zhuǎn)載，需征得版權(quán)所有者的同意。任何人使用本報告，視為同意以上聲明。報告結(jié)構(gòu)德陽樓市現(xiàn)狀、金融執(zhí)行、客戶簡析壹政府入市激活房地產(chǎn)市場的幾點設(shè)想貳成交低迷，房地產(chǎn)各項指標(biāo)下挫信貸緊縮，市場將繼續(xù)向下調(diào)整直面困境，政府房企銀行聯(lián)手渡難關(guān)第一章樓市現(xiàn)狀第二章金融執(zhí)行第三章客戶簡析壹第一章樓市現(xiàn)狀壹全國樓市現(xiàn)狀---成交慘淡-降幅擴大1-4月份，商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴大3.1個百分點。其中，住宅銷售面積下降8.6%，辦公樓銷售面積下降0.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長3.4%。商品房銷售額18307億元，下降7.8%，降幅比1-3月份擴大2.6個百分點。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降10.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長3.5%。房地產(chǎn)新開工同比持續(xù)失速1-4月，房屋新開工面積同比下降22.1%，降幅比1-3月縮小3.1個百分點；房屋施工面積同比上漲12.8%，漲幅比1-3月縮小1.4個百分點；房屋竣工面積同比下降0.3%，降幅比1-3月縮小4.6個百分點。土地市場持續(xù)冷清、成交大幅下滑40個大中城市成交土地溢價率從2021年9月份開始回落，4月隨著核心城市核心地塊的推出，土地溢價率有所上升。整體上隨著今年局部企業(yè)的策略改變，原先局部激進(jìn)的企業(yè)會趨于保守，我們認(rèn)為今年市場的土地市場會更加理性。房價同比環(huán)比持續(xù)回落普調(diào)：不利于調(diào)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，對中長期經(jīng)濟開展不利，可能會重蹈2021年“四萬億〞救市的覆轍。局調(diào)：分類調(diào)控，一城一策。適用于當(dāng)前城市嚴(yán)重分化的情況，且有利于保持經(jīng)濟、社會平穩(wěn)。會議對進(jìn)一步改善住房金融效勞工作提出五點要求合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購置自住普通商品住房的貸款需求科學(xué)合理定價，綜合考慮財務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平提高效勞效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。有效防范信貸風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行個人住房貸款各項管理規(guī)定，加強對住房貸款風(fēng)險的監(jiān)測分析建立信息溝通機制，對社會關(guān)注的熱點問題，及時給予回應(yīng)德陽商品房住宅成交面積走勢圖預(yù)測2021年整體銷量略高于2021年、源于開發(fā)商普遍采取以價換量的促銷手段85萬㎡德陽住宅年度成交均價走勢圖預(yù)測2021年整體成交均價會持續(xù)走低、源于開發(fā)商普遍采取以價換量的促銷手段德陽住宅月度成交均價走勢圖2021-2021年為德陽房價快速上漲期，自2021年起，價格一路震蕩下行，未來預(yù)估平穩(wěn)41004000德陽樓盤庫存居高不下、壓力巨大【數(shù)據(jù)來源：德陽市房管處截止2021.6.30】住宅228.91萬㎡去化周期2.6年整體態(tài)勢：庫存巨大、去化周期長、價格混亂導(dǎo)致購房群體持續(xù)觀望、成交緩慢商業(yè)77.95萬㎡去化周期6年寫字樓20.64萬㎡去化周期17.2年地下車位21960個去化難度巨大第二章金融執(zhí)行壹德陽金融機構(gòu)房貸執(zhí)行情況一覽表放款速度緩慢、尤其是公積金貸款〔高達(dá)3-5個月，每個月額度有限〕第三章客戶簡析壹第三章客戶簡析客戶特征客戶地圖客戶深訪小結(jié)壹德陽代表性案例樓盤---客戶置業(yè)次數(shù)工程客戶主要為首置剛需客戶德陽代表性案例樓盤---客戶置業(yè)目的德陽代表性案例樓盤---客戶置業(yè)年齡工程以20-49歲中青年為主，主要為剛需置業(yè)德陽代表性案例樓盤---客戶居住區(qū)域客戶分布區(qū)域由黃河片區(qū)向全城擴散，郊縣占11%廣漢-綿竹-什邡占比極低、中江-羅江占比8%德陽代表性案例樓盤---客戶職業(yè)類型企事業(yè)、公務(wù)員、壟斷行業(yè)、行業(yè)內(nèi)、個體戶、私營企業(yè)是重點第三章客戶簡析客戶特征客戶地圖客戶深訪小結(jié)壹德陽代表性案例樓盤---德陽市區(qū)客戶地圖99107825249127德陽市區(qū)內(nèi)354組成交的市區(qū)客戶分布中，主要集中在黃河片區(qū)并向全城輻射，對老城區(qū)的吸引較大對天元片區(qū)吸引力較弱旌南、河?xùn)|、旌湖開發(fā)區(qū)比較平均德陽代表性案例樓盤---郊縣客戶地圖郊縣47組成交的郊縣客戶分布中，主要集中中江、羅江對廣漢、綿竹、什邡的吸引力較弱未來可加大對中江、羅江的宣傳力度目前成德南高速通車后，中江占比大幅下滑2021556德陽代表性案例樓盤---省內(nèi)其他地市客戶地圖省內(nèi)其他地市客戶16組52主要集中在川東地區(qū)、成綿以及成渝高速延線111111111德陽代表性案例樓盤---省外客戶地圖省外客戶4組112第三章客戶總結(jié)客戶特征客戶地圖客戶深訪小結(jié)壹客戶深訪劉女士5-2-11-2業(yè)主戶型92.18㎡年齡：41歲個人年收入：約9-10萬RMB付款方式：一次性住址：德陽市景霞花園●我是通過朋友介紹關(guān)注希望城這個工程的，因住在黃河片區(qū)所以想就近購置，這是我的第二套住房，懶得貸款●因為家里人口比較多，想買性價比高的●相信華西希望集團的實力，能夠給我們

未來的生活帶來全新的感受●我平時最大的愛好就是逛街、購物客戶深訪葉女士5-2-12-2業(yè)主戶型92.18㎡年齡：42歲個人年收入：約8-9萬RMB付款方式：公積金貸款住址：德陽市景霞花園●家里孩子都大了，買個房子養(yǎng)老●非常喜歡玫瑰園里的玫瑰和香草，希望交房時不會辜負(fù)我們的深切期待●買菜、購物再也不用跑那么遠(yuǎn)了，出門一切都搞定了●我已經(jīng)購置過一套住房了，所以這次用的是兒子的名字買，可以用公積金客戶深訪袁先生6-2-7-3業(yè)主戶型69.39㎡年齡：25歲個人年收入：約5-6萬RMB付款方式：商業(yè)貸款住址：德陽漢江路東汽單身樓●才工作不久、要結(jié)婚了、雙方父母支持了首付，我們自己月供，壓力不大，屬于我們的第一套住房●喜歡繁華萬象的大都市生活●69平米的G戶型我們都很喜歡，總價不高，采光好，還有可變空間能變成書房●出門就能購物、就餐、看電影真方便●我們對未來的生活充滿希望第三章客戶總結(jié)客戶特征客戶地圖客戶深訪小結(jié)壹客戶小結(jié)旌陽區(qū)城市化進(jìn)程進(jìn)入瓶頸階段、新增人口缺乏廣漢、綿竹、什邡客群大局部在成都購房成德南高速通車后中江也開始在成都或本地購房羅江人口較少、因此進(jìn)城購房群體少德陽樓市需要解決的重要層面---新增人口？成綿樂快鐵通車后不會有顛覆性的改變---城市截留第一章激活市場貳幾點設(shè)想目前不僅僅是樓盤之間的競爭而是德陽整個房地產(chǎn)行業(yè)和德陽不景氣的房地產(chǎn)市場之間的競爭針對部分企事業(yè)單位聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)自建房停止單位自建房政府、房管處聯(lián)合協(xié)調(diào)、停止部分開發(fā)商惡意低價噱頭搶客避免造成房價大幅下跌的價格幻覺停止惡意低價噱頭搶客目前德陽樓市庫存巨大、需要消化、防止進(jìn)一步加大根據(jù)開發(fā)商自身情況、建議延緩開發(fā)進(jìn)度，加速庫存去化針對巨大庫存延緩開發(fā)進(jìn)度幾點設(shè)想