慶鴻?

沙正街34號項目LAYER2010.10.08提報簡綱三、戰(zhàn)略分析四、項目定位一、目標(biāo)解讀二、市場基礎(chǔ)2、區(qū)域市場研究3、項目屬性分析1、項目客群定位2、案名及形象定位3、項目功能定位4、項目價格定位1、項目核心問題1、宏觀市場解讀五、營銷執(zhí)行2、項目定位方向3、項目定位策略1、利潤目標(biāo)。項目的市場化運作要求控制風(fēng)險的同時實現(xiàn)利潤最大化。3、速度目標(biāo)。項目在明年10月份入市，如何保證項目的快速銷售，提高企業(yè)現(xiàn)金流速度，控制銷售周期過長，帶來的經(jīng)營風(fēng)險。2、品牌目標(biāo)。項目作為慶鴻地產(chǎn)在重慶地區(qū)的首個項目和江蘇開元集團(tuán)的全國首個小戶型產(chǎn)品，在市場中形成影響力，為企業(yè)的后期發(fā)展助力，高形象的目標(biāo)必不可少。一、項目的營銷目標(biāo)“高價值”是本案營銷思考力求的首要任務(wù)江蘇開元-慶鴻地產(chǎn)，致力于高價值項目的開發(fā)企業(yè)（山河水等南京高品質(zhì)樓盤）立業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，高價值地產(chǎn)營銷專家沙正街項目，擁有沙區(qū)稀缺高價值地塊一次高價值資源平臺的完美整合根據(jù)前期與甲方的溝通，了解到項目的主要目標(biāo)：項目的營銷目標(biāo)二、市場基礎(chǔ)區(qū)域市場研究項目屬性分析區(qū)域定位區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)域板塊格局宏觀市場解讀經(jīng)濟(jì)背景宏觀調(diào)控重慶市場背景2010全年GDP完成基礎(chǔ)穩(wěn)固，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)背景宏觀市場07年1月-10年8月全國CPI走勢2009年底CPI由負(fù)轉(zhuǎn)正后呈持續(xù)上漲趨勢中國再次進(jìn)入負(fù)利率時代迫于通脹壓力，民眾資金繼續(xù)尋找投資出口，將繼續(xù)加大樓市投資CPI突破3%，通脹的壓力使得國民投資需求持續(xù)加大，如不繼續(xù)加強(qiáng)引導(dǎo)與調(diào)控的力度，目前的房地產(chǎn)市場將持續(xù)升溫，不利于調(diào)整目標(biāo)的實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)走勢宏觀市場4.15新政10月新政背景1、房價快速上漲，一線城市瘋狂上漲2、國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策猶如“隔靴捎癢”3、市場上的投資、投機(jī)行為顯露盛行跡象4、CPI自09年11月份以來持續(xù)上漲，通脹預(yù)期加劇1、房價在4.15新政后周期性回暖2、9月CPI持續(xù)走高，通脹壓力越來越大3、人民幣自6月以來升值3%，熱錢大量涌入，流動性資金過剩措施1、購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30％；2、貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50％,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍；3、對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；

1、首套房首付30%二套首付50%利率為基準(zhǔn)利率1.1倍也就是上浮10%停止發(fā)放三套級以上購房貸款2、自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點影響1、市場情緒急轉(zhuǎn)下降，客戶觀望情緒加劇2、全國一線城市房價成交量紛紛下降，價格也隨之回落？2010年兩次新政調(diào)控對比4月新政是基于樓市的瘋狂而進(jìn)行的“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控，10月政策是基于通脹預(yù)期的壓力，對市場流動性資金的控制而采取的有效措施；后者對樓市走勢的影響力度相對較小樓市瘋漲，投機(jī)盛行通脹壓力資金過剩提高貸款門檻，三套房停貸加息客戶觀望情緒濃厚，成交量急劇下降？政策調(diào)控宏觀市場走勢預(yù)判根據(jù)開發(fā)商與購房者的博弈，和4.15新政后的市場走勢模擬未來一段時間量價走勢的趨勢部分城市二次觸底的成交量可能略高亍首次觸底，如虛線所示宏觀市場成交量先于價格呈下滑趨勢，隨后成交價小幅下調(diào)，在短暫的盤整期后，再次量價齊升回暖成交量成交價格重慶地產(chǎn)市場從GDP總量與人均GDP值來看，重慶房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展階段GDP增幅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)（GDP）增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展2009年重慶GDP為6527億元，比08年增長14.9%房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段，2009年重慶人均GDP3355美元，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段生存需求0-800US＄超速發(fā)展，單純數(shù)量型啟動期800-4000US＄4000-8000US＄8000-200000US＄生存、改善需求快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展期改善需求為主平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展期改善需求為主緩慢發(fā)展綜合發(fā)展性緩速發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系重慶市場來源：庫茲涅茨《各國的經(jīng)濟(jì)增長》來源：世界銀行經(jīng)濟(jì)理論112008年以前市場需求量穩(wěn)步上升；2008年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響等因素影響，成交量下跌47%，仍然保持基本總量；2009年市場迅速上揚，成交套數(shù)居全國第一；城市化進(jìn)程引發(fā)需求重慶住宅需求的主要構(gòu)成改善居住、舊改引發(fā)需求家庭細(xì)分引發(fā)需求投資需求人口：2008年重慶城市人口1419萬，比上年增長57.8萬人口，增長的城市人口引發(fā)直接的剛性需求。舊改：08年起，重慶將實現(xiàn)三年786萬危舊房拆遷，五年完成改造，將產(chǎn)生近1200萬方的中低端住房消費需求改善需求釋放：重慶以往的居住水平較低，城市更新過程中釋放了較多以往被壓抑的改善需求。投資：根據(jù)08和09年各樓盤的抽查統(tǒng)計，重慶的房地產(chǎn)投資在10~15%左右，投資需求比例不大。家庭：家庭結(jié)構(gòu)的細(xì)分改變，重慶民政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，每年約增加23萬對新人。需求前置引發(fā)需求需求前置：為子女購房或為教育購房等，基于對房價上漲的預(yù)期而提前購房，以自用為目的，不用于投資。剛性需求20005~2009年重慶住宅商品房成交情況數(shù)據(jù)來源：市國土房管局重慶居民置業(yè)需求旺盛，住宅市場以剛性需求為主，潛在需求量大重慶市場重慶商品房市場需求旺盛，2009年成交套數(shù)量迅速上升，成交套數(shù)居全國第一。宏觀市場小結(jié)宏觀市場1、國家GDP的快速增長，提前完成“保8”任務(wù)，為經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)2、CPI自09年“轉(zhuǎn)正”以來持續(xù)走高，通脹壓力越來越大，國內(nèi)投資渠道的單一，注定房地產(chǎn)投資成為市場熱潮3、10月新政調(diào)控是主要針對通脹壓力帶來市場流動資金的過剩的措施，對樓市影響不會太大重慶市場1、相比一線城市的房價，重慶樓市仍然處于低洼地帶，對政策抗風(fēng)壓能力較強(qiáng)，因此本輪并不太嚴(yán)厲的政策調(diào)控對于重慶房價的影響相對比較平緩2、重慶在新政影響下成交量會逐漸下滑，價格也會在年后隨之小幅回落，但短暫的盤整期后，又會有一輪新的反彈，預(yù)計明年下半年的市場回暖。【區(qū)域定位】一區(qū)三高地發(fā)展戰(zhàn)略，是重慶重要的科技文化區(qū)1區(qū)重慶直轄市競爭力重要集聚區(qū)3高地中國西部教育高地高新技術(shù)高地現(xiàn)代物流高地地理位置北：北碚區(qū)南：九龍坡區(qū)、大渡口西：璧山東：渝中區(qū)、江北區(qū)區(qū)域市場研究歌樂山磁器口林園保護(hù)區(qū)從周朝的巴國屬地至今，已有3000余年的歷史抗戰(zhàn)時中國的文化區(qū)和重慶主要工業(yè)區(qū)重慶市第三區(qū)，功能定位于文化區(qū)全國知名科教文衛(wèi)區(qū)重慶重點高等院校最為集中的區(qū)域，西部教育高地現(xiàn)有高等院校7所（大學(xué)城建成后將達(dá)19所）科研院所65個公辦中小學(xué)90所民辦學(xué)校80所幼兒園180多所在校學(xué)生人數(shù)達(dá)30萬人

2006200720082009沙坪壩GDP193.05229.63271.18304GDP增幅（%）15.4515.9315.3212%人均GDP（元）221992598330250——以上數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計局（09年數(shù)據(jù)：沙區(qū)政府工作報告）2009年末GDP達(dá)到304億元，同比增長12%沙坪壩經(jīng)濟(jì)穩(wěn)速增長，平均年增長率在14%以上區(qū)域市場研究【區(qū)域經(jīng)濟(jì)】區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)速發(fā)展，為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)2010年上半年主城各區(qū)成交均價2010年上半年主城各區(qū)成交面積占比【區(qū)域房地產(chǎn)市場】沙坪壩區(qū)整體商品住房成交量大，上半年成交面積居全區(qū)首位，占比21%；成交均價年增幅僅次于大渡口區(qū)和九龍坡區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮笠陨蠑?shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計局（09年數(shù)據(jù)：）區(qū)域市場研究中心板塊(三角碑商圈)北部板塊（楊公橋板塊）南部板塊西部新城板塊中梁山脈濱江板塊

北部——楊公橋板塊（科學(xué)教育）北部城區(qū)處于重大科技園區(qū)沿線，區(qū)域內(nèi)學(xué)校林立，文化氛圍濃厚，消費力支撐旺盛。東部——土灣-濱江板塊（江景資源）是沙坪壩區(qū)唯一沿江板塊,但由于板塊內(nèi)的老工業(yè)基地較為集中，房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，隨著濱江路開發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，濱江板塊的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀逐步得到了改善和發(fā)展。南部——鳳天路板塊（傳統(tǒng)居住）房地產(chǎn)開發(fā)起步較早的區(qū)域，沙坪壩區(qū)政府所在地，中高檔物業(yè)為各板塊最多，且各檔次物業(yè)的分布相對比較均勻。中部——三角碑商圈板塊（商圈經(jīng)濟(jì)）以沙南步行街為中心，步行距離輻射范圍構(gòu)成了沙坪壩的中心區(qū)。板塊內(nèi)的步行街是重慶市最具景觀價值和文化氣息的商業(yè)街區(qū)，商業(yè)相當(dāng)繁華，商業(yè)環(huán)境僅次于解放碑和觀音橋商圈西部——西部新城板塊（高新微電技術(shù)）西部新城副中心是重慶主城六大城市副中心之一。根據(jù)重慶市委、市政府的要求，核心區(qū)要按國際化標(biāo)準(zhǔn)予以規(guī)劃設(shè)計，打造與大學(xué)城、微電園、鐵路物流園功能相配套的現(xiàn)代化中心城區(qū)區(qū)域市場研究【區(qū)域板塊格局】沙坪壩區(qū)共分為五大板塊，本項目位于中心板塊，商圈經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，同時靠近北部楊公橋板塊，有豐富的教育資源煌華新紀(jì)元16萬m2諾丁陽光16.2萬m2金象SOLO公寓7.6萬m2東和科苑7.3萬m2隆鑫天雨方30萬m2南方東銀14.5萬m2融匯新時代8.3萬m2奇峰清華苑7.1萬m2本案板塊市場研究商圈周邊物業(yè)以小戶型公寓產(chǎn)品為主，由于受到地段的影響，商圈距離成為價格分水嶺11000-15000元/㎡8000-9600元/㎡7000-7500元/㎡9000-11000元/㎡產(chǎn)品項目規(guī)模7-30萬㎡建筑形態(tài)高層主力戶型單間30-50套一40-55套二55-70主力價格區(qū)間7000-15000元/㎡主力客群主城職員教師/投資客板塊項目特征統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：立業(yè)實地調(diào)研金象左右SOLO公寓沙坪壩區(qū)正街(欣陽廣場對面)建筑面積:76000平方米容積率：14物業(yè)套數(shù)：684套面積：20-80M2交房時間：2010年8月最近價格：8900元/㎡

(二手房均價)裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯客戶：周邊家屬區(qū)客戶、學(xué)校教師、投資性客戶奇峰清華苑三期沙坪壩區(qū)沙南街16號(三中對面)建筑面積:71196平方米容積率：14.84物業(yè)套數(shù)：687套面積：24-90M2交房時間：2010年6月最近價格：9600元/㎡

(二手房均價)裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯客戶：周邊家屬區(qū)客戶、學(xué)校教師、投資性客戶東和科苑SOHO沙坪壩沙楊路128號(原建院后門旁)建筑面積:72831平方米容積率：8.33物業(yè)套數(shù)：856套面積：37-120M2交房時間：2009年3月最近價格：6900元/㎡

(二手房均價)裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯客戶：周邊家屬區(qū)客戶、投資客戶煌華新紀(jì)元重慶市沙坪壩三峽廣場步行街建筑面積:164766平方米容積率：17.68物業(yè)套數(shù)：1600套面積：21-54M2交房時間：2010年12月最近價格：13000元/㎡(不靠街清水商務(wù)公寓)16000元/㎡(靠街精裝商務(wù)公寓)裝修標(biāo)準(zhǔn)：部分精裝修客戶：本區(qū)域商務(wù)辦公客戶、本區(qū)域商業(yè)客戶、投資客戶重點項目集中在商圈及北部板塊方向，以中小型學(xué)府公寓為主，項目間同質(zhì)化競爭嚴(yán)重板塊市場研究南方東銀ARC中央廣場ARC中央廣場是南方東銀參與沙區(qū)城市改造的重點項目。在規(guī)劃上從城市運營角度出發(fā)，整體沙坪壩核心首個超高層公共建筑群，集超高層專業(yè)寫字樓、酒店式精裝公寓、開放式步行街商業(yè)系統(tǒng)于一體的20萬方城市綜合體，兼具商務(wù)、居住、SOHO、購物、休閑5種城市功能.隆鑫天雨方隆鑫天雨方是隆鑫地產(chǎn)在重慶的首個沙區(qū)住宅項目。項目以現(xiàn)代自由作為生態(tài)美學(xué)的靈感，在入口處均設(shè)置入口廣場,采取圍合向心方式，將最大的樓間距，最大的中庭景觀，最好的景觀朝向貫徹到總平面布置里，所有房間均可自然通風(fēng)采光，可最大化地滿足節(jié)能要求，建筑與園林和諧共生。一期物業(yè)48-102㎡。物業(yè)地址沙坪壩區(qū)小龍坎正街容積率5.9建筑面積200，000㎡總戶數(shù)1920戶開盤時間2010年底裝修情況毛坯物業(yè)地址沙坪壩石小路60號容積率5.0建筑面積290，000㎡總戶數(shù)2367戶開盤時間2010年10月裝修情況毛坯【潛在項目分析】未來住宅公寓主要以酒店式公寓和社區(qū)住宅為主，從銷售周期看，與項目的直接競爭較小板塊市場研究物業(yè)地址沙坪壩區(qū)楊公橋容積率4.45建筑面積23萬方綠化率30%開盤時間2010年底裝修情況毛坯金融街金悅城位于沙坪壩區(qū)“沙磁核心”中心區(qū)楊公橋。定位于城市綜合體，集高品質(zhì)住宅、現(xiàn)代商務(wù)、中心型商業(yè)于一體，為客戶提供一站式的現(xiàn)代都市生活樣本。金融街金悅城一期采用板式結(jié)構(gòu)，高層低密度布局，外立面為Artdeco風(fēng)格，精致主題式園林設(shè)計追求營造國際高品質(zhì)生活環(huán)境。一期戶型以66——103平米舒適型兩房至三房【土地供應(yīng)情況】從區(qū)域近兩年土地供應(yīng)情況來看，項目供應(yīng)主要集中在西永板塊，項目所處板塊未來土地供應(yīng)稀缺2008-2009年沙坪壩區(qū)土地供應(yīng)情況板塊市場研究住宅市場小結(jié)板塊內(nèi)住宅物業(yè)多以小戶型公寓為主產(chǎn)品距離商圈的遠(yuǎn)近成為項目價格分水嶺住宅物業(yè)多定位學(xué)府公寓，同質(zhì)化嚴(yán)重未來市場供應(yīng)較少，項目存在市場機(jī)會點地段形象競爭機(jī)會點項目核心價值點堅守“地段”精神堡壘差異化小戶公寓市場真空期搶占標(biāo)桿17.24%28.45%21.26%入住沙區(qū)辦公的企業(yè)，有17.24%企業(yè)行業(yè)屬性為教育、培訓(xùn)旅游等文化產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)；有28.45%的企業(yè)屬性為餐飲娛樂等生活服務(wù)類行業(yè)；有21.26%的企業(yè)屬性為房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類。文化教育產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)、房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)是入駐辦公務(wù)物業(yè)最多的企業(yè)類型。入駐企業(yè)行業(yè)類型統(tǒng)計對比主流企業(yè)聚集，帶動衍生產(chǎn)業(yè)合攏，形成強(qiáng)大的辦公環(huán)境需求由于教育資源的聚集，從而產(chǎn)業(yè)大量的專業(yè)教師、學(xué)生群體資源；由于教師、學(xué)生的創(chuàng)業(yè)行為，以及人才需求的關(guān)注，將形成產(chǎn)業(yè)的聚集和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)衍生行業(yè)的跟隨入駐，從而形成強(qiáng)大的辦公物業(yè)需求?！旧虅?wù)需求】豐富的教育資源為板塊提供了巨大的商務(wù)潛在需求板塊市場研究沙區(qū)入駐企業(yè)與教育產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，并且積聚效應(yīng)比較明顯【商務(wù)供應(yīng)】板塊內(nèi)辦公類物業(yè)檔次普遍較低，硬件設(shè)施及軟件服務(wù)都無法滿足成長型企業(yè)發(fā)展的需要板塊區(qū)域及周邊辦公類物業(yè)（寫字樓/公寓）市場調(diào)研表項目名稱項目位置建筑面積（寫字樓）樓層（層）入住率物管費（元/平米）租金車庫衛(wèi)生間中央空調(diào)知聯(lián)大廈沙坪壩正街37號4000㎡26100%1.5元/㎡/月40元/㎡/月26個分戶無星翰大廈欣陽廣場對面3000㎡26100%1元/㎡/月20元/㎡/月——分戶無金沙國際沙重百對面10000㎡33100%2-3元/㎡/月20元/㎡/月100余個分戶無立海商務(wù)大廈沙坪壩區(qū)小新街99號55000㎡30100%3-4元/㎡/月25元/㎡/月100余個分戶無欣陽廣場重慶沙坪壩正街8號10000㎡29100%3-4元/㎡/月40元/㎡/月100余個公共無慶泰大廈沙坪壩三峽廣場步行街15000㎡30100%2元/㎡/月15元/㎡/月100余個公共無華宇世紀(jì)銀河重慶市沙坪壩區(qū)三峽廣場40000㎡32100%3-4元/㎡/月25-40元/㎡/月100余個分戶無欣陽科技工業(yè)樓重慶沙坪壩正街8號20000㎡2993%3-4元/㎡/月30-40元/㎡/月100余個公共有利得爾大廈重慶市沙坪壩區(qū)三峽廣場6000㎡28100%2.5元/㎡/月20-30元/㎡/月——分戶無怡馨大廈沙坪壩區(qū)火車北站東路180號6500㎡28100%1.5元/㎡/月20-35元/㎡/月30個分戶沒融信大廈沙坪壩雙巷子9號12000㎡25100%2.5元/㎡/月30-45元/㎡/月100余個公共有嘉多利廣場重慶沙坪壩小新街98號18000㎡26100%2-3元/㎡/月20元/㎡/月——分戶無智博天下沙坪壩漢渝路81號15000㎡31100%2元/㎡/月20元/㎡/月100個分戶無臨江大廈沙坪壩區(qū)馬家?guī)r天馬路4號1200㎡2745%2元/㎡/月15元/㎡/月——公共無鑫源大廈沙坪壩渝碚路88號3000㎡14100%1.6元/㎡/月15元/㎡/月——分戶無華夏銀座重慶市沙坪壩區(qū)渝碚路66號15000㎡28100%2.4元/㎡/月25元/㎡/月100余個分戶有數(shù)據(jù)來源：立業(yè)實地調(diào)研板塊市場研究物業(yè)需求旺盛：沙區(qū)寫字樓和公寓雖然環(huán)境落后，但出租率主城最高。公寓填補(bǔ)空白：沙區(qū)公寓檔次較寫字樓略高，企業(yè)愿意付更高的租金改善辦公環(huán)境。商務(wù)市場小結(jié)供需商圈內(nèi)商務(wù)供應(yīng)不足，但商務(wù)消費能力強(qiáng)沙區(qū)商務(wù)公寓檔次普遍較低，環(huán)境有待改善項目的商務(wù)公寓會有市場機(jī)會點形象產(chǎn)品機(jī)會點項目核心價值點堅守“地段”精神堡壘升級SOHO公寓市場真空期搶占標(biāo)桿市場小結(jié)區(qū)域板塊1、項目所處中部商圈板塊，靠近北部板塊，商圈經(jīng)濟(jì)和教育資源優(yōu)勢明顯1、沙坪壩區(qū)的城市規(guī)劃“1區(qū)3高地”戰(zhàn)略，加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃3、沙坪壩區(qū)作為重慶科技教育中心，教育文化資源豐富，為項目發(fā)展帶來機(jī)會區(qū)域定位2、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為區(qū)域房地產(chǎn)市場奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)發(fā)展板塊格局住宅市場4、住宅市場多以小戶型公寓為主，地段價值成為其加值的基礎(chǔ)之一商務(wù)市場7、商務(wù)市場消費力強(qiáng)，但板塊的市場供應(yīng)滯后，潛在需求量大2、項目板塊呈現(xiàn)“商業(yè)強(qiáng)、商務(wù)弱、住宅強(qiáng)”的局面5、小戶型公寓都以“學(xué)府”作為定位，本案如何在“學(xué)府”基礎(chǔ)上進(jìn)行升華，形成差異化6、公寓市場未來供應(yīng)量小，為項目提供了寬松的競爭環(huán)境■整個項目采用ARTDECO的風(fēng)格。■大堂挑高六米，采用五星標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造。項目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目數(shù)值單位用地面積11852㎡總建筑面積122887.47㎡容積率8.21---

建筑密度27.7%---地上建筑面積97332.56㎡地下建筑面積25554.91㎡停車位586個項目屬性研究【基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】地塊被市政道路劃分為兩塊，總體體量小，容積率較高，屬居住類用地，規(guī)劃為3棟高層北：重大B區(qū)（研究生學(xué)院）東：欣陽廣場南：南開中學(xué)西：沙楊路北側(cè)項目屬性研究【項目四至】項目緊鄰城市主干道，交通通達(dá)性好，但周邊多為陳舊居民樓，環(huán)境有待改善【項目戶型及配比情況】■項目總戶數(shù)2191戶■A棟單層約20戶，B棟單層約19戶，C棟單層28戶■A、B、C三棟物業(yè)分別設(shè)置四部電梯■物業(yè)套內(nèi)面積22.58—51.55㎡■物業(yè)戶型有單間配套/一室兩廳單

衛(wèi)/兩室兩廳單衛(wèi)A棟面積區(qū)間（㎡）20～3031～40合計比例戶型配比單配45445476%一室

14214224%合計

454142596100%76%24%B棟面積區(qū)間（㎡）20～3031～4041～5051～60合計比例戶型配比單配3403437458%一室3420123537%兩室34345%合計

3406820134643100%53%10%32%5%C棟面積區(qū)間（㎡）20～3031～4041～50合計比例戶型配比單配10281691897%一室34343%合計

10281634952100%11%86%3%項目屬性研究【產(chǎn)品特征】產(chǎn)品主力戶型集中在20-50㎡的單間和一房，投資屬性較強(qiáng)產(chǎn)品特征——主力戶型面積集中在20-50㎡單配和一室，集約的產(chǎn)品設(shè)計較不適宜居住升級的需求滿足，而更適宜對于投資人群以及部分年輕自住人群。項目靠近城市主干沙坪壩正街和沙楊路，多條公交線路在此停留；交通狀況優(yōu)越，到達(dá)主城各區(qū)十分便利便捷的交通網(wǎng)絡(luò)增強(qiáng)了項目對外區(qū)的輻射力和影響力車次起始站輻射區(qū)域運營時間站數(shù)202雙碑—龍頭寺江北、渝北6：15-22：0034261新華路-磁器口渝中6：00-20：0021806學(xué)林雅園小區(qū)-錦霞區(qū)九龍坡、大渡口6：30-20：3030501北碚-楊家坪北碚、九龍坡6：00-20：3027133西南醫(yī)院-吉樂村江北、渝北6：30-20：0029181烈士墓-新華路江北、渝北、渝中6：30-20：3026462重慶大學(xué)-解放碑九龍坡、渝中區(qū)6：30-20：3024交通狀況——多條公交線路在此停留，通達(dá)性好，區(qū)域輻射性強(qiáng)項目周邊教育資源分析重慶大學(xué)南開中學(xué)重慶一中沙坪壩小學(xué)重慶師范大學(xué)全國重點大學(xué)2000年重慶大學(xué)、重慶建筑大學(xué)、重慶高等建筑?？茖W(xué)校合并沙坪壩A、B、C校區(qū)師生人數(shù)約40000人師范類綜合性大學(xué)設(shè)立沙坪壩老校區(qū)、大學(xué)城新校區(qū)、北碚校區(qū)三個校區(qū)沙坪壩老校區(qū)師生人數(shù)約7000人重慶市教委直屬的最著名的重點中學(xué)2006年南開中學(xué)初中部整體搬遷進(jìn)入融僑半島沙坪壩校區(qū)師生人數(shù)約3000人重慶市教委直屬重點中學(xué)設(shè)立沙坪壩老校區(qū)、渝北校區(qū)、大學(xué)城校區(qū)、國際實驗分校（國際部）沙坪壩老校區(qū)師生人數(shù)約2000人沙坪壩區(qū)示范學(xué)校創(chuàng)建于民國初年近百年老校楊公橋立交重慶大學(xué)A區(qū)重慶大學(xué)B區(qū)重慶師范大學(xué)南開中學(xué)重慶一中重慶八中重慶七中三峽廣場欣陽廣場重慶大學(xué)C區(qū)品牌高校云集，教育產(chǎn)業(yè)人口近10萬重慶七中全國培養(yǎng)高水平體育后備人才（足球）試點學(xué)校重慶市（首家）接受外籍學(xué)生定點學(xué)校校區(qū)師生人數(shù)約4000人沙坪壩小學(xué)樹人小學(xué)大學(xué)中學(xué)小學(xué)育英小學(xué)客戶分析——區(qū)域主流客戶的共同點：校園資源產(chǎn)生的巨大消費需求區(qū)域主流客戶1：“過渡居住自住客”客戶有一部分是年輕人，大概占50%吧，有很多是以前在附近上學(xué)或者正在上學(xué)的，一些工作在附近的，住在這里比較方便；大部分客戶都是首次置業(yè)，家里給的錢，價格也不算貴，還是愿意選擇這里；如果價格上漲，客戶應(yīng)該還是有，沙區(qū)畢竟學(xué)生多，很多學(xué)生還是愿意留在這里，小面積應(yīng)該比較好賣些。

——融匯國際溫泉城銷售代表訪談年輕客戶主要都是附近的，沙區(qū)感覺比較舊，但是價格要比江北便宜很多；很多客戶都是第一次買房，沒多少錢，我們的戶型面積小，總價低；如果價格漲了，我們這肯定還是江北、解放碑便宜，但有些客戶估計就會去別的片區(qū)賣了，再遠(yuǎn)一點，畢竟承受力有限。

——海航新街口銷售代表訪談我是從沙區(qū)畢業(yè)的，對這邊很熟悉也很有感情，所以畢業(yè)后好幾年，我和我的同學(xué)們還是選擇留在沙區(qū)。下班后可以到學(xué)校去打打球，去自習(xí)室看書，需要考研啊充電啊的時候這邊也有很多培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，呵呵，談戀愛也是好地方嘛……總之，住在這里很方便。當(dāng)然了，沙坪壩最頭痛的就是堵車了，不過聽說輕軌地鐵都快通了，這個問題就不存在了，我還是很看好沙區(qū)的?！獏^(qū)域客戶訪談過渡居住自住客戶描述年齡：20-30歲來源區(qū)域：以沙區(qū)為主職業(yè)：學(xué)生、剛進(jìn)入社會工作人群置業(yè)經(jīng)驗：無置業(yè)經(jīng)驗人群素描：1、經(jīng)濟(jì)實力相對有限，大多處于學(xué)生與職員的角色轉(zhuǎn)換過渡期，對事業(yè)有強(qiáng)烈的激情和美好憧憬；2、追求品牌效應(yīng)，熱衷于提高生活品質(zhì)，以享樂型為主，不愿意因為月供過高而影響生活品質(zhì)?？腿宏P(guān)鍵詞：年輕、首置、地緣關(guān)系客戶分析——區(qū)域主流客戶的共同點：校園資源產(chǎn)生的巨大消費需求區(qū)域主流客戶2：“學(xué)生公寓投資客”學(xué)生公寓投資客戶描述年齡：30-40歲來源區(qū)域：沙區(qū)為主，輻射周邊區(qū)縣職業(yè)：公務(wù)員、教師、私企業(yè)主置業(yè)經(jīng)驗：2次及以上人群素描：關(guān)注區(qū)域的教育資源所帶來的巨大租賃需求，看重項目的未來物業(yè)升值潛力和活躍的租賃市場，對于價格承受能力相對較高客戶關(guān)鍵詞：投資客、看好租賃市場及板塊發(fā)展?jié)摿τ泻芏嗤顿Y客，都是看到租的學(xué)生多，而且很穩(wěn)定，現(xiàn)在都是一個獨生子女，父母也愿意出錢；現(xiàn)在沙區(qū)好一點的單身公寓要租到900元/月，兩房的也都1200～1400元/月了，很高的回報

——融匯國際溫泉城銷售代表訪談各個區(qū)的客戶都有，主要還是周邊的；看好我們這個地段，這有西政和川外兩個大學(xué)，很多學(xué)生會出來租房子；投資小戶型型，價格也不高，很穩(wěn)定?！：叫陆挚阡N售代表訪談SWOT優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）項目地段：核心商圈周邊物業(yè)，沙區(qū)教育資源好，土地稀缺；項目區(qū)域內(nèi)客戶需求旺盛且項目周邊房屋陳舊，周邊形象有待改善；地塊存在硬傷，市政規(guī)劃道路將項目分割；機(jī)會（Opportunities）S~O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會W~O：利用機(jī)會，克服劣勢市場逐步回暖，沙坪壩區(qū)域市場價格快速攀升；區(qū)域內(nèi)供小于求；填補(bǔ)市場空缺，博取較高溢價；抓主流客戶，快速去化。強(qiáng)化物業(yè)稀缺，提高客戶對項目屬性的認(rèn)知；營銷規(guī)劃上發(fā)力，減弱項目內(nèi)部硬傷的影響。威脅（Threats）S~T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W~T：減小劣勢，避免威脅政策抑制投資將一定程度減少項目投資客戶；熱點片區(qū)：大學(xué)城片區(qū)、楊公橋版塊等分流項目客戶?？浯罂蛻舴秶?，規(guī)避政策風(fēng)險；以產(chǎn)品的高性價比抓住客戶。短平快，以高性價比快速走量。SWOT分析主策略三、戰(zhàn)略分析1、項目核心問題2、項目定位方向3、項目定位策略？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果根據(jù)麥肯錫思維模型：項目矛盾點結(jié)構(gòu)化模型構(gòu)建問題：采用Ｓ－Ｃ－Ｑ結(jié)構(gòu)化分析方法找到項目的核心問題產(chǎn)品面市無法引爆市場，形不成較高的關(guān)注度，導(dǎo)致價格難以形成超越，并且銷售得不到保障。S1：宏觀調(diào)控抑制樓市投資行為，樓市成交量會先于價格下滑，經(jīng)過盤整期后迅速回暖S2：區(qū)域條件較好，教育資源豐富，交通通達(dá)性好S3：板塊后續(xù)供應(yīng)有限，產(chǎn)品稀缺，未來競爭市場較為寬松S4：板塊內(nèi)項目形象定位基本以“學(xué)府公寓”為主，同質(zhì)化嚴(yán)重，但檔次較低S5：項目地塊內(nèi)部存在硬傷，被市政道路劃分為兩塊突破區(qū)域傳統(tǒng)學(xué)府公寓產(chǎn)品價格，創(chuàng)造高價值的優(yōu)質(zhì)項目控制市場化風(fēng)險，保證銷售速度樹立較高的項目形象，提升開發(fā)商品牌。問題如何通過產(chǎn)品優(yōu)化及營銷差異化，吸引市場關(guān)注度，達(dá)成高價值營銷，同時樹立較高的項目品質(zhì)形象？Ｓ＝情景Ｃ＝R1、R2Ｑ＝如何從Ｒ１到Ｒ２1、搶先占位。發(fā)現(xiàn)客戶心智中有價值的階梯無人占據(jù)，項目第一個全力去占據(jù)他（搶先占位的前提是發(fā)現(xiàn)消費者對新品類/新產(chǎn)品有特定的需求或需要）2、關(guān)聯(lián)。發(fā)現(xiàn)某個階梯上的首要位置已被別人占據(jù)，項目可以努力與階梯中的強(qiáng)勢項目產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，使客戶在首選強(qiáng)勢項目時緊接著聯(lián)想到本項目作為第二選擇(關(guān)聯(lián)的前提是客戶在購買產(chǎn)品是，心里有明確的首選)3、為領(lǐng)導(dǎo)者重新定位。發(fā)現(xiàn)當(dāng)強(qiáng)勢品牌有潛在的弱點時，而且容易引起消費者的注意，可以借助打擊對方弱點的方法，擠開對手，取得領(lǐng)導(dǎo)地位根據(jù)杰克特勞特（JackTrout）的品牌定位模型分析項目的定位方向目前區(qū)域內(nèi)小戶公寓項目基本以“學(xué)府公寓”定位，但都僅僅只滿足客戶對“小戶型”的需求，在產(chǎn)品及配套上無法支撐項目的定位，賣的是“裸價”，價格及形象都無法突破，難以形成區(qū)域標(biāo)桿運用搶先占位的定位方法，樹立區(qū)域標(biāo)桿，形成價格突破防御戰(zhàn)進(jìn)攻戰(zhàn)側(cè)翼戰(zhàn)游擊戰(zhàn)處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位處于市場第二、三名位置根據(jù)杰克特勞特（JackTrout）的營銷戰(zhàn)略模型分析項目的營銷戰(zhàn)略處于市場第四至六名位置其他發(fā)揮沙區(qū)文化優(yōu)勢，強(qiáng)化教育資源的核心作用力項目處于沙區(qū)教育資源最為豐富的板塊，學(xué)府經(jīng)濟(jì)作為其最大的優(yōu)勢資源，為項目的定位指出了主要方向，應(yīng)牢牢抓住本案的最大資源優(yōu)勢，打造沙區(qū)人文學(xué)府社區(qū)創(chuàng)新項目營銷定位，形成具備高價可能的差異化競爭近年來，沙區(qū)的學(xué)府公寓項目不斷出現(xiàn)，本案在抓住優(yōu)勢資源的同時，應(yīng)考慮如何跳出傳統(tǒng)的“學(xué)府公寓”心智，創(chuàng)新定位，形成市場差異化競爭，通過加值手段的營造為項目實現(xiàn)高價目標(biāo)搶先占領(lǐng)學(xué)府經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)者市場，打好防御戰(zhàn)區(qū)域目前供應(yīng)市場處于“真空期”，為項目提供了較為寬松的競爭環(huán)境，因此，本案采取防御戰(zhàn)，打造“優(yōu)品質(zhì)、高形象”的標(biāo)桿項目，搶占沙區(qū)“學(xué)府公寓”領(lǐng)導(dǎo)者地位，以此塑造市場影響力，最終實現(xiàn)名利雙收四、營銷方向1、項目客群定位2、案名及形象定位3、項目產(chǎn)品定位4、項目價格定位賣給誰？——我們的目標(biāo)客戶是誰？賣什么？——我們做什么樣的產(chǎn)品滿足、引導(dǎo)、激發(fā)客戶需求？怎么賣？——我們用什么樣的戰(zhàn)略促成高價值的產(chǎn)生？核心問題回顧：如何通過產(chǎn)品優(yōu)化及營銷差異化，吸引市場關(guān)注度，達(dá)成高價值營銷，同時樹立較高的項目品質(zhì)形象。要解決項目最核心的問題，我們需要解決以下三個問題：項目客群定位宏觀調(diào)控帶來的又一輪市場盤整期下，剛性需求成為市場消化的支撐主導(dǎo)，投資需求的“狂熱態(tài)”暫時緩減；但資金出路的缺乏，仍然將促成投資欲望的潛在積蓄。1.首套房剛需居?。邯毩⒎俊⒒閼俜?、太陽家庭房、養(yǎng)老房等2.短線流動投資：持有2套以內(nèi)流動投資物業(yè)（“斬一換一”模式不斷選擇新投資項目），保持短線模式作為投資收益方式3.長線租賃投資：以穩(wěn)定租金收取的方式作為投資獲益的主要手段市場當(dāng)下可能出現(xiàn)的主要購房人群解讀——市場當(dāng)下的消費需求趨勢解讀——WHO—賣給誰？搶占“教育”剛需的投資客戶來源區(qū)域：主城區(qū)（沙區(qū)為主）+部分區(qū)縣（璧山、永川、江津等）購買動機(jī)：投資教育為主+剛需自用為輔（年輕小戶）看重賣點：核心地段+教育資源+產(chǎn)品品質(zhì)重慶大學(xué)現(xiàn)設(shè)有26個學(xué)院，以及研究生院、繼續(xù)教育學(xué)院、網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院、城市科技學(xué)院。全日制在校學(xué)生46000余人，其中，碩士、博士研究生16000余人，本科生30000余人，留學(xué)生800余人。華為總裁任正非、重慶網(wǎng)通副總郭銳、重慶百事達(dá)汽車有限公司董事長楊敏、國家體育總局局長劉鵬等，都畢業(yè)于重慶大學(xué)，其他各行精英中重大學(xué)子更是數(shù)不勝數(shù)。重慶師范大學(xué)現(xiàn)有全日制本?？粕?0000余人，在校研究生2000余人。學(xué)校擁有17個學(xué)院、47個全日制本科專業(yè)、5個碩士學(xué)位授權(quán)一級學(xué)科、51個碩士學(xué)位授權(quán)點、8個專業(yè)碩士學(xué)位授權(quán)點。截至2009年年底，重慶應(yīng)屆高校畢業(yè)生的就業(yè)率達(dá)到90%，加上創(chuàng)業(yè)大學(xué)生的逐年遞增，沙區(qū)必將成為西部人才的聚集區(qū)。沙區(qū)作為重慶傳統(tǒng)文教區(qū)，89萬常住人口中30余萬為學(xué)生，教育人口覆蓋率三分之一以上66000名高校全日制學(xué)生，18000名碩博高才20000名中小學(xué)全日制學(xué)生，85%重點大學(xué)升學(xué)率重慶南開中學(xué)培養(yǎng)的學(xué)生中，成為兩院院士的有三十三人之多，如周光召、朱光亞、張存浩等。還有鄒家華、鄭必堅、張皓若、閻明復(fù)等一批領(lǐng)導(dǎo)曾為南開學(xué)子。其他諸如將軍、教授等高級人才，更是數(shù)不勝數(shù)。重慶一中、南開中學(xué)等重點高中擁有20000余名全日制在校學(xué)生，每年高考升學(xué)率幾近100%；每年高三畢業(yè)班考入清華、北大兩校的學(xué)生80余名，同時每年都有多名優(yōu)秀學(xué)生保送清華、北大；升入全國重點大學(xué)的比例高達(dá)65%-85%以上。教育資源匯集，社會核心層人才發(fā)源地商圈+教育雙核驅(qū)動定制型學(xué)府公寓慶鴻桃李（九門）獻(xiàn)給中國未來核心層項目形象定位“大齒輪帶動小齒輪”的KSF定位解法本案的關(guān)鍵成功因素KeySuccessfulFactors地段資源項目處于沙區(qū)核心稀缺地塊，坐擁眾多教育資源，同時須把握商圈屬性，進(jìn)一步拔高地段價值，實現(xiàn)“由低至高”的市場滲透（相較而言，更易于“由高至低”）產(chǎn)品力包括項目自身的硬件設(shè)施+軟件配套兩大方面，為物業(yè)提供加值手段，創(chuàng)造溢價空間項目產(chǎn)品定位A棟B棟C棟產(chǎn)品導(dǎo)向——A/B，城市公寓特色品質(zhì)精裝，提供拎包式入住的便捷生活創(chuàng)意收納空間概念，實現(xiàn)“小空間，大作為”“一室七廳”多元配套，滿足學(xué)府人群及其他自住人群特色需求（彌補(bǔ)商業(yè)配量小的現(xiàn)實限制）功能導(dǎo)向——C，商務(wù)公寓高校創(chuàng)業(yè)人才以及其他中小成長型企業(yè)作為終端使用客戶單層戶數(shù)較多，電梯配置有限，其居住舒適度不及A\B產(chǎn)品由內(nèi)部道路劃分地塊成兩部分，考慮形象獨立包裝，以避免產(chǎn)品內(nèi)部競爭、客戶分流商務(wù)中心特色配置，滿足中小型辦公需求“學(xué)府-生活派”拎包入住—收納空間—特色配套A/B塔（城市公寓）產(chǎn)品價值自助洗衣房精致書屋網(wǎng)絡(luò)競技場愛情派拉蒙C塔（商務(wù)公寓）產(chǎn)品價值“學(xué)府-創(chuàng)業(yè)派”學(xué)府經(jīng)濟(jì)—簡裝入駐—商務(wù)服務(wù)成立大學(xué)生創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟通過成立創(chuàng)業(yè)示范基地吸引大學(xué)生來此辦公，提高C塔的商務(wù)需求咖啡休息室用于客戶接待/休息/會議的商務(wù)配套業(yè)主專屬食堂用于辦公人員及A/B塔樓學(xué)生家長專屬食堂業(yè)主專屬，充值卡消費為辦公人員/學(xué)生/家長節(jié)省時間，方便快捷兼顧生活超市功能，滿足日常購物配套商業(yè)裙樓預(yù)留客戶普遍認(rèn)為：商務(wù)公寓一般為商住樓，功能上可以作為辦公，也可以??；萬達(dá)廣場、朗晴廣場的商務(wù)公寓屬于純商務(wù)公寓樓，全部用于辦公，運營上區(qū)別于寫字樓，按住宅性質(zhì)收取水電、管理費，性質(zhì)上是寫字樓產(chǎn)品中的一種類型；項目南坪商圈萬達(dá)商務(wù)公寓觀音橋商圈朗晴商務(wù)公寓沙坪壩商圈本案C塔功能定位純商務(wù)純商務(wù)純商務(wù)產(chǎn)權(quán)年限40年50年50年運營按商業(yè)性質(zhì)收費按住宅性質(zhì)收費按住宅性質(zhì)收費說明：項目的商圈屬性、教育資源、學(xué)府人群以及集約型產(chǎn)品等能支撐純商務(wù)功能；A、B、C塔進(jìn)行客群細(xì)分及產(chǎn)品區(qū)隔，C塔作為商務(wù)功能的價值構(gòu)建相對A、B塔形成升級梯隊。C塔（商務(wù)公寓）產(chǎn)品價值關(guān)于精裝賣點——21世紀(jì)最貴的是人才！支持教育事業(yè)！給中國未來核心層，“拎包就入住”的學(xué)府特區(qū)。關(guān)于配套賣點——21世紀(jì)最貴的是人才！支持教育事業(yè)！給中國未來核心層，“飯來張口，衣來伸手”的學(xué)府特區(qū)。關(guān)于地段賣點——21世紀(jì)最貴的是人才！支持教育事業(yè)！給中國未來核心層，“睡到自然醒”的學(xué)府特區(qū)。定位行銷演繹重要賣點附加賣點核心賣點

地段優(yōu)勢靠近商圈，商業(yè)等配套優(yōu)勢，投資潛力大特色化社區(qū)沙區(qū)教育資源多功能特色化社區(qū)國際教育居住、時尚商業(yè)區(qū)、城市公寓，提供不同角色的生活享受沙區(qū)教育資源教育資源極為豐富，大中小學(xué)遍布，帶來大量教育需求家庭與源源不斷的畢業(yè)生，形成沙區(qū)物業(yè)主力需求人群物業(yè)增值潛力舊城區(qū)稀缺高品質(zhì)物業(yè)，市場空白點地段價值物業(yè)增值潛力靠近商圈核心地段價值好，商業(yè)配套齊全項目核心賣點梳理高品質(zhì)產(chǎn)品高品質(zhì)產(chǎn)品板式高層結(jié)構(gòu)，提供舒適居住感受交通便利靠近商圈核心交通便利多條公交線路經(jīng)過，交通通達(dá)性好小戶型產(chǎn)品小戶型公寓產(chǎn)品低總價低投入，投資屬性強(qiáng)50國家核心教育區(qū)借鏡：龍湖唐寧ONE51在北京沒有核心區(qū)域土地儲備的龍湖，擅長走的是高品質(zhì)、低密度郊區(qū)住宅路線，而對于唐寧one這塊價格不菲、容積率偏高的“寶地”，龍湖從拿地開始就致力打造成一種和以往有區(qū)別的城市住宅標(biāo)桿，靠項目土地稀缺性吸引高收入人群和投資客企業(yè)目標(biāo)項目目標(biāo)Artdeco風(fēng)格和日本園林大師設(shè)計，通過推廣傳遞給市場教育名邸和未來城市高端居住的產(chǎn)品概念，吸引高端人群，達(dá)成較高價格水平和市場影響力。52中央教育區(qū)地段環(huán)境世界級的研發(fā)中心和基地北四環(huán)城市核心北四環(huán)，成府路、中關(guān)村東路等城市干線簇?fù)恚?0、8、13三條軌道交通交錯，驅(qū)車直抵奧運中心區(qū)、天安門、金融街、CBD僅半小時車程；為諸多學(xué)府包圍，具有地理中心地位中國教育中心區(qū)清華、北大領(lǐng)軍中國學(xué)府，也是世界名校。人大、北航、北影是國內(nèi)大學(xué)翹楚中學(xué)、小學(xué)等頂級名校聚集中關(guān)村是中國IT的搖籃，聚集了大量機(jī)構(gòu)和高技術(shù)人才。GOOGLE中國總部、微軟中國、SUN等高科技世界IT巨頭總部匯集

中關(guān)村第一小學(xué)“全國教育科學(xué)十五規(guī)劃重點課題實驗學(xué)?！薄皣一A(chǔ)教育課程改革先進(jìn)單位”“北京市校園文化建設(shè)示范?！薄氨本┦锌萍蓟顒邮痉缎！薄氨本┦兄行W(xué)科技教育先進(jìn)?！薄氨本┦薪逃蒲邢冗M(jìn)?！薄氨本┦兄行W(xué)德育工作先進(jìn)集體”“北京市中小學(xué)德育信息基地學(xué)?！薄氨本┦兄行W(xué)信息化工作先進(jìn)?！薄氨本┦畜w育（田徑）傳統(tǒng)項目先進(jìn)?！薄氨本┦薪瘗i科技團(tuán)”“北京市紅十字學(xué)?！薄氨本┦薪】荡龠M(jìn)學(xué)?！薄昂５韰^(qū)首批小學(xué)素質(zhì)教育優(yōu)質(zhì)校”“海淀區(qū)教學(xué)管理先進(jìn)?！薄昂５韰^(qū)德育管理先進(jìn)?！薄叭珖嗌倌昕茖W(xué)技術(shù)教育實施項目指導(dǎo)綱要示范?！?/p>

中關(guān)村第二小學(xué)“教育科研工作先進(jìn)小學(xué)”“基礎(chǔ)教育課程改革實驗先進(jìn)單位”“電化教育優(yōu)類校”、“百所好家長學(xué)?！薄吧傧汝牎切腔鹁妾劇薄靶W(xué)素質(zhì)教育優(yōu)質(zhì)?！薄敖逃齼?yōu)秀集體”“德育工作先進(jìn)?！薄敖虒W(xué)管理先進(jìn)校”

金帆少年交響樂團(tuán)

中關(guān)村第三小學(xué)“北京市小學(xué)校園環(huán)境示范?！薄氨本┦行W(xué)科技示范?！薄氨本┙逃蒲邢冗M(jìn)單位”“北京市體育傳統(tǒng)項目學(xué)?！薄氨本┦胸瀼貙W(xué)校體育工作條例優(yōu)秀學(xué)?！薄氨本┦薪鸱囆g(shù)團(tuán)”“師德建設(shè)先進(jìn)集體”“教學(xué)管理先進(jìn)學(xué)校”“青年教師工作先進(jìn)單位”“教育先進(jìn)集體”教育系統(tǒng)“三八紅旗”集體“藝術(shù)傳統(tǒng)項目學(xué)?！薄绑w育衛(wèi)生示范?！?/p>

“北京市金帆藝術(shù)團(tuán)”教育資源清華附中“教育部直屬大學(xué)附中”“北京市重點中學(xué)”“北京市體育傳統(tǒng)項目學(xué)校”“中國數(shù)學(xué)奧林匹克委員會”“中學(xué)生數(shù)學(xué)奧林匹克培訓(xùn)基地”“德育先進(jìn)?！薄氨本┦行@環(huán)境示范?！薄氨本┦惺着痉缎云胀ǜ咧小北贝蟾街小叭珖袑W(xué)科研聯(lián)合體總部和理事長學(xué)?！薄矮@北京市首屆基礎(chǔ)教育成果一等獎和全國蘇步青教學(xué)一等獎”“北京市科技活動示范學(xué)?！薄氨本┦星嗌倌昕萍季銟凡炕貙W(xué)?！薄氨本┦畜w育、藝術(shù)傳統(tǒng)項目學(xué)?！薄靶W(xué)—中學(xué)—大學(xué)—研究生院”四級火箭培養(yǎng)模式人大附中“教育部直屬重點學(xué)?！薄氨本┦惺着痉陡咧行！薄叭珖鴦诩冀逃冗M(jìn)?！薄氨本┦锌萍际痉缎！薄叭珖F(xiàn)代技術(shù)教育示范?！薄叭珖嘤?xùn)高水平體育后備人才優(yōu)秀學(xué)?！薄叭珖w育衛(wèi)生工作先進(jìn)學(xué)校”“北京市首批示范高中?！薄叭珖W(wǎng)絡(luò)文明工程綠色網(wǎng)絡(luò)示范學(xué)?！?4項目概況物業(yè)構(gòu)成指標(biāo)：用地面積5萬平方米建設(shè)面積17萬平方米容積率2.8酒店、行政公館、高端住宅2A#-2B#樓是酒店1，3，10#樓是行政公館，面積從40-180平方米；而其中的10號樓更是商業(yè)產(chǎn)權(quán)。5，6，9#樓是空中別墅，板式結(jié)構(gòu)，面積從180，270，360直到550-600平方米不等。7，8#樓是世家公館，戶型面積180平方米左右。復(fù)合的物業(yè)組合兼顧豪宅形象和學(xué)區(qū)房本質(zhì)55買龍湖的2w每平米的項目，也是基于這么一種思路，買房子算是給子女的一種教育投資，而房子本身價格和周邊二手房比還有一定優(yōu)勢，此類人群將成為唐寧one主力購房人群?？腿禾卣麝P(guān)注：教育/地段關(guān)注子女教育的人群是主力客群營銷訴求一，地段：中央教育區(qū)；世界級的研發(fā)中心和基地，北四環(huán)城市核心。二，風(fēng)格：Artdeco，新古典主義風(fēng)格，傳遞價值感。三，品質(zhì)：空中別墅-大平層；南北通透板式結(jié)構(gòu)。四，園林：高綠量、多植被、大尺度、龍湖成熟的坡地園林經(jīng)驗，森林、溪谷的概念。五，大師設(shè)計：戶田芳樹對項目的核心理念，他要以再現(xiàn)自然為理念去打造這個區(qū)域，打造能夠吸引鳥類、昆蟲，包括青蛙的微環(huán)境。六，唐寧匯：以“讀書、思想、交流”為主題、打造中國的人文藏書館，為城市提供一個文化氣蘊的人文社交平臺。龍湖·唐寧ONE號稱簽約業(yè)主，直系親屬三代無限制入讀北京市重點中關(guān)村二小。簽約情況打動父母對之女和后代的教育期待2009年9月1日即可率先入學(xué)借鑒意義二，形象高端化：Artdeco風(fēng)格，日本大師園林設(shè)計，精確的推廣調(diào)性，使整體形象有較大提升。一，客戶多元化：教育為核心的學(xué)區(qū)房本質(zhì)，以多元產(chǎn)品切入多元客戶的較高端。三，聚焦的配套：通過對教育的關(guān)注，打造對文化脈絡(luò)深厚傳承的學(xué)府社區(qū)“高價值”目標(biāo)下項目加值手段建議項目精裝修建議項目配套建議名校簽約目標(biāo)客群——搶占“教育”剛需的投資客戶來源區(qū)域：主城區(qū)（沙區(qū)為主）+部分區(qū)縣（璧山、永川、江津等）購買動機(jī)：投資教育為主+剛需自用為輔（年輕小戶）看重賣點：核心地段+教育資源+產(chǎn)品品質(zhì)拒絕豪裝??！我們提倡“700成本”精裝，加值不加價。分析關(guān)鍵詞：實用功能、成本控制一方面，從終端客群的消費需求來看，學(xué)府經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向區(qū)別于商圈經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向，屬于中短期居住形式，對于精裝的需求程度主要體現(xiàn)為“實用型”功能需求，而無需豪華品牌累積的“享受型”奢侈需求，同時也不愿意在裝修上負(fù)擔(dān)過大成本。分析關(guān)鍵詞：去化速度，銷售單價、總價控制另一方面，從銷售實例經(jīng)驗總結(jié)來看，通過對精裝房與清水房的價格及周期實現(xiàn)的綜合比較，豪華型精裝房去化速度較慢，且單價提升容易形成價格抗性（參考個案：協(xié)信中心）；相較而言，功能型精裝房在提供便捷生活方式的同時，又能確保單價、總價控制（參考個案：朗晴廣場、萬科朗潤園）。備注：按照常規(guī)精裝成本，500-800元/平米，可根據(jù)具體配置作出調(diào)整。借鑒萬科U5空間收納系統(tǒng)，既節(jié)省裝修成本，又能實現(xiàn)拎包入住的便捷■體貼玄關(guān)空間系統(tǒng)■細(xì)致廳房空間系統(tǒng)■神奇廚房空間系統(tǒng)■貼心衛(wèi)浴空間系統(tǒng)■強(qiáng)大收納空間系統(tǒng)體貼玄關(guān)空間系統(tǒng)細(xì)致廳房空間系統(tǒng)神奇廚房空間系統(tǒng)貼心衛(wèi)浴空間系統(tǒng)強(qiáng)大收納空間系統(tǒng)萬科U5精裝配套建議—圍繞“教育”資源打造差異化配套，提升高形象品質(zhì)時尚精致書吧派拉蒙MINI影院六大公共客廳設(shè)置，打造菁英人群的精致生活體驗，品質(zhì)與便捷的“高資”人群生活追求在塔樓部分打造“主題空中客廳”，提升項目的形象品質(zhì)，滿足項目終端使用客群的精英生活配套，形成項目的差異化亮點自助洗衣房網(wǎng)絡(luò)競技場時尚咖啡館24小時販賣機(jī)物管服務(wù)—生活派—創(chuàng)業(yè)派1、無償服務(wù)（管家式）代交水電費代叫維修代叫清潔代訂雜志…………2、有償服務(wù)（商務(wù)式）代客泊車代訂票務(wù)代訂酒店郵寄服務(wù)…………沙區(qū)首個管家服務(wù)的公寓社區(qū)通過引進(jìn)品牌物管服務(wù)商的顧問管理模式，提升項目檔次；如第一太平戴維斯

名校簽約滿足剛性首套房置業(yè)配套需求，擴(kuò)大客群圈層

重慶市沙坪壩小學(xué)位于沙坪壩區(qū)學(xué)府路，與本項目隔街相望，是一所具有百年歷史的新型名校。學(xué)校占地面積10123平方米，有教學(xué)班48個，學(xué)生2300人，教職工120人。學(xué)校擁有新建的教學(xué)大樓，現(xiàn)代大型運動場館，閉路電視教學(xué)系統(tǒng)，校園辦公與教學(xué)網(wǎng)絡(luò)，校園網(wǎng)站，教學(xué)與考試評價監(jiān)控系統(tǒng)、多媒體教學(xué)廳、計算機(jī)專用教室和藏書3萬余冊的大型書庫。學(xué)校先后被評為“全國青少年科普創(chuàng)新示范學(xué)?！?、“全國特色紅旗大隊”、“全國青少年集郵活動示范學(xué)?！?，市

“田徑傳統(tǒng)項目學(xué)?！?、市“藝術(shù)體操傳統(tǒng)項目學(xué)校”、市“科技工作先進(jìn)集體”，市、區(qū)“德育先進(jìn)集體”、“文明單位”、“文明禮儀示范學(xué)?！薄ⅰ凹议L示范學(xué)?！?、“科技示范學(xué)校”“交通文明示范學(xué)?！?、“特色紅旗大隊”

、層次目標(biāo)考評“規(guī)范級甲等學(xué)校”。

項目價格定位——外部競爭對比【權(quán)重排序】同區(qū)域產(chǎn)品>同產(chǎn)品類型>同客戶群體【打分標(biāo)準(zhǔn)】共8類比準(zhǔn)指標(biāo)，包括地段、交通、檔次、景觀、物管、產(chǎn)品、規(guī)模、配套【打分順序】選取可比樓盤——確定權(quán)重——項目打分——形成基準(zhǔn)均價通過市場競爭對比設(shè)定項目基準(zhǔn)均價根據(jù)外部競爭得到項目基準(zhǔn)均價：——10627——項目名稱地段交通品牌景觀物管產(chǎn)品規(guī)模配套設(shè)施合計比值價格參價比重加權(quán)價金象左右SOLO0.930.920.850.860.840.860.850.856.961.048450105008776.8610967.670.21316.532193.534奇峰清華苑三期0.930.920.850.860.830.870.850.866.971.049300120009645.9212516.50.21446.892503.3流云閣0.850.860.830.810.820.840.840.826.671.09740085008043.489264.6180.05804.35463.2309煌華新紀(jì)元0.960.880.890.860.870.880.850.97.091.03130001600013425.9316406.210.22685.193281.241融匯新時代0.870.850.90.90.890.880.90.897.081.03900099009177.2210165.680.1917.721016.568東和科苑SOHO0.830.850.860.870.860.830.850.856.81.07720083007676.478873.6760.1767.65887.3676金陽牛津街0.850.880.910.860.870.850.90.8871.04700082007229.348516.2860.05722.93425.8143諾丁陽光0.850.90.90.90.880.880.880.897.081.037800100007931.2810268.360.1793.131026.836本項目0.940.930.90.890.870.940.860.947.27

19454.3811797.9項目價格定位——項目內(nèi)部提價清水公寓基準(zhǔn)價10627元/平米“成本精裝”公寓（*1.25）10627*1.25=13284元/平米A/B塔樓公寓C棟SOHO公寓清水公寓基準(zhǔn)價10627元/平米C棟商務(wù)公寓（*1.32）10627*1.32=14027元/平米朗晴廣場

性質(zhì)清水住宅公寓精裝住宅公寓商務(wù)公寓均價90001125011880比例11.251.32立業(yè)公司2009年代理的朗晴廣場精裝對比清水住宅價格比例高出25%，商務(wù)公寓比清水住宅公寓價格高32%。項目價格定位——項目溢價指標(biāo)價格建立在新產(chǎn)品的感知價值基礎(chǔ)上，根據(jù)項目的特點，我們認(rèn)為以下因素會對產(chǎn)品內(nèi)部溢價空間產(chǎn)生影響：特點溢價因子增加的價值學(xué)府公寓SOHO公寓景觀城市景觀-0.5%-1.5%朝向均好性南北朝向2%2.5%外立面外觀-0.5%-1.5%大堂面積、挑高1%2%電梯服務(wù)面積-1%-1.5%配套資源商業(yè)1.5%2.5%戶型采光度0.5%0.5%周邊環(huán)境居住/商務(wù)氛圍-1%4%合計2%

7%在項目考慮感知價值的情況下，客戶對產(chǎn)品的感知價值溢價權(quán)重居住公寓為2%，SOHO公寓為7%A/B塔樓公寓項目價格定位13284+13284*2%=13550元/平米C棟SOHO公寓14027+14027*7%=15009元/平米項目經(jīng)濟(jì)測算1、項目面積（套內(nèi)）統(tǒng)計

單間一房兩房

A塔140745680

19300B塔115949400170022694C塔284581360

29818合計718122、項目銷售金額統(tǒng)計A塔：19300*13550=261515000（元）B塔：22684*13550=307368200（元）C塔：29818*15009=447538362（元）合計銷售金額：2.615+3.074+4.475=10.164（億元）單位：㎡3、項目營銷推廣費用估算按照銷售金額2%的比例計算項目營銷推廣費用：10.164億元*0.2%=0.203（億元）五、營銷執(zhí)行1、項目推廣原則2、推廣主題方向3、推售階段劃分4、八大營銷攻略5、立業(yè)營銷執(zhí)行力1、營銷推廣原則集中力量圍繞核心賣點：集中項目賣點優(yōu)勢，突出核心競爭力投放范圍80/20：集中沙坪壩區(qū)，覆蓋九龍坡區(qū)及周邊區(qū)縣投放渠道80/20：加強(qiáng)主力渠道的效果，提高市場曝光度入市炒作：通過對“沙區(qū)首席定制型學(xué)府社區(qū)”話題引爆市場，高調(diào)入市2、推廣主題方向地段價值核心教育區(qū)小戶型公寓沙坪壩商圈教育資源集中區(qū)沙區(qū)首席定制型學(xué)府社區(qū)，獻(xiàn)給未來社會核心層“睡到自然醒”獻(xiàn)給未來社會核心層總價低投資回報高首付N萬，搶占學(xué)府經(jīng)濟(jì)投資價值投資中心公寓，理財增值硬道理“拎包即入住”獻(xiàn)給未來社會核心層3、推售階段劃分4567891011121234項目面市，A塔蓄客A塔開盤銷售，B塔蓄客B塔團(tuán)購市場背景秋交會元旦節(jié)工程節(jié)點銷售中心開放營銷活動活動：春季房交會、沙區(qū)高校競技比賽、周末暖場小活動渠道潛銷（立業(yè)客戶資源、朗晴、新科國際、曼哈頓）新客戶（報紙、網(wǎng)絡(luò)、車身廣告、短信等）活動：秋季房交會、客戶答謝會、周末暖場小活動渠道潛銷（立業(yè)惠客戶資源潛銷）新客戶（報紙、網(wǎng)絡(luò)、車身廣告、短信等）春交會國慶節(jié)春節(jié)樣板間開放營銷主題第一波：沙區(qū)首席定制型學(xué)府別墅，獻(xiàn)給未來社會核心層第二波：“睡到自然醒”，獻(xiàn)給未來社會核心層第三波：“拎包即入住”，獻(xiàn)給未來社會核心層五一節(jié)B塔開盤春交會外展場開放2011年4、八大營銷攻略8大營銷攻略網(wǎng)絡(luò)營銷展示包裝活動營銷服務(wù)營銷事件營銷體驗營銷差異化概念報媒等線上推廣通過推廣傳遞項目定位及配套的差異化價值通過外展場、銷售中心等，實現(xiàn)學(xué)府文化體驗通過系列活動等時間營銷，吸引市場關(guān)注度通過報媒、戶外、站臺等樹立項目形象網(wǎng)絡(luò)話題炒作、網(wǎng)站推廣、網(wǎng)絡(luò)渠道導(dǎo)視、展示、包裝、物料等周末針對目標(biāo)客戶群的活動營銷銷售服務(wù)和物業(yè)服務(wù)A展示包裝【外展場】1、作為項目前期臨時接待點，對項目進(jìn)行形象宣傳2、選擇區(qū)域商圈繁華地段（三峽廣場）3、開放時間：2011年3月-5月書吧游戲體驗區(qū)裝飾墻懸掛藝術(shù)掛畫，增加空間藝術(shù)感外展場在銷售道具不齊全的情況下，增設(shè)展場內(nèi)部的情景體驗區(qū)，提高互動性，同時提升項目檔次A展示包裝【售房部選址】1、選擇靠近主干道，環(huán)境較好，形象昭示面最佳位置2、交通方便，人流量較多，同時利于客戶到達(dá)3、在沒有底層商業(yè)面積支持下，建議修建靠近項目的獨立售房部在沒有底層商業(yè)面積的前提下，根據(jù)項目地塊情況以及結(jié)合周邊綜合因素考慮選取AB塔樓之間空地為售房部位置（圖示）1、靠近城市主干道，交通方便，昭示性相對較好2、正對欣陽廣場，環(huán)境較好，且人流量較多A展示包裝【售房部裝修】1、與項目的學(xué)府定位保持一致，體現(xiàn)人文氣息，同時搭配時尚元素，與客群特征相匹配2、增加體驗區(qū)，與客戶形成互動，提升項目品質(zhì)3、售房部開放時間：2011年6月夜間通透的售房部，提高形象品質(zhì)售樓部功能布置：展示區(qū)、接待區(qū)、洽談區(qū)、體驗區(qū)、辦公區(qū)洽談區(qū)桌椅形式軟化，可考慮休閑沙發(fā)或休閑式座椅。在體驗區(qū)設(shè)置休閑書吧、游戲體驗區(qū)、配送咖啡飲料等。賣場內(nèi)除傳統(tǒng)的設(shè)置外，另外配數(shù)字電視以及播放項目電視片、廣告片、新聞、活動場景集等。書吧咖啡吧游戲體驗區(qū)A展示包裝【現(xiàn)場導(dǎo)視系統(tǒng)】——包裝項目形象，提升昭示性，傳達(dá)項目賣點，截流客戶工地圍擋現(xiàn)場導(dǎo)視指引牌銷售中心樣板示范區(qū)外場樣板間示范區(qū)周邊以較高的圍欄進(jìn)行廣告宣傳，同時以樹木遮擋周邊建筑。A展示包裝【樣板區(qū)】1、樣板間設(shè)置于A塔內(nèi)，與空中客廳搭配，便于工程施工和客戶參觀2、工地內(nèi)部通道利用圍擋廣告進(jìn)行包裝，提高形象和宣傳3、避免樣板間被周邊居民樓的遮擋（10樓以上），保證良好的視野開闊B網(wǎng)絡(luò)營銷【通過網(wǎng)絡(luò)渠道對項目進(jìn)行宣傳和炒作】1、專業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)站廣告宣傳2、網(wǎng)推公司通過技術(shù)支持和軟文炒作吸引市場關(guān)注熱門樓盤推薦搜房首頁文字鏈接業(yè)主論壇項目信息發(fā)布搜房首頁通欄廣告項目博客C事件營銷[慶鴻杯·沙區(qū)高校電子競技大賽]1、通過電子競技比賽聯(lián)動沙區(qū)所有高校的資源，形成市場熱點2、時間：2011年7月—8月3、地點：項目售房部C事件營銷[五月天校園歌友會]1、五月天組合是來自臺灣的一群年輕時尚的音樂人，是當(dāng)前高校學(xué)生追捧的明星團(tuán)體，作品也保持年輕時尚和勵志的氣息，符合項目的學(xué)府氣息2、時間：2011年9月3、地點：重慶大學(xué)風(fēng)雨操場D線上推廣[以報版為主的線上廣告提升項目形象，傳遞價值]1、時間：2011年4月2、發(fā)布媒體：晨報、晚報3、發(fā)布形式：硬廣+軟文ESP活動【通過周末SP活動熱鬧現(xiàn)場氣氛，促進(jìn)銷售】DIY系列活動室內(nèi)游戲比賽系列……立業(yè)執(zhí)行力附：朗晴廣場實操演繹銷售目標(biāo)品牌目標(biāo)2009年4月起，18個月完成10億銷售額，實現(xiàn)銷售面積62200平方通過“藍(lán)海戰(zhàn)略”的成功執(zhí)行，將項目品牌沉淀為企業(yè)品牌。2009年1月預(yù)定項目達(dá)成目標(biāo)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月一期商業(yè)二期商業(yè)城市精裝公寓商務(wù)公寓寫字樓公寓潛銷商業(yè)部分公寓部分寫字樓部分商業(yè)（3.77億元）＋A塔（3.23億元）＋B塔（1.95億）＋寫字樓（1.58億元）＝10.5億元2009年4月～2010年1月銷售金額實際執(zhí)行：8個月完成10.5億銷售目標(biāo)，銷售速度提升125％朗晴廣場

8個月完成

10.5億銷售目標(biāo)背后的五項策略1、定位策略整體定位組合得當(dāng)，深度挖掘核心價值，形成差異化體系。2、產(chǎn)品設(shè)計超前創(chuàng)新的產(chǎn)品配置及設(shè)計，獲得行業(yè)及市場認(rèn)同。3、推廣策略整合營銷交響樂，達(dá)成最高效的媒體組合，建立現(xiàn)場堡壘形成最大人氣聚集。4、銷售執(zhí)行多維價格摸排保證利潤最大化，把控最佳銷售節(jié)奏，多元化開盤策略，保證熱銷氛圍。5、客戶服務(wù)關(guān)注細(xì)節(jié)，以客戶服務(wù)贏得市場及品牌口碑。

商業(yè)群樓

：浪漫特區(qū)本項目裙樓屬是中國首座“浪漫特區(qū)”主題商場。將引進(jìn)品牌婚慶、時尚服飾、特色婚宴、浪漫婚紗等互成生態(tài)鏈的浪漫業(yè)態(tài)。A塔：美麗華公館

4～45層臺北時尚酒店宅，定位為商務(wù)公寓，16樓為配套空中客廳。A塔784套。26層以上為收納型精裝公寓。寫字樓：朗晴國際寫字樓

4～14層為甲級寫字樓，15層為商務(wù)服務(wù)中心共計：132套B塔：SVO商務(wù)領(lǐng)館

21～43層定位為成長型公司的辦公場所，共計：408套

酒店：臺商交流中心

16～20層，商務(wù)酒店

定位策略豐富的產(chǎn)品組合，形成精品城市綜合體定位策略深度挖掘核心價值，形成差異化價值體系重要賣點附加賣點核心賣點觀音橋步行街步行街地段稀缺/步行街升級價值升級/投資風(fēng)險低/未來回報穩(wěn)定/交通便捷/景觀辦公集約辦公景觀辦公步行街公園類似波士頓中央公園系統(tǒng),資源價值屬於本專案核心價值之一集約辦公辦公集約化,提高商務(wù)公寓面積使用效率,空間的多元給予產(chǎn)品價值表現(xiàn)國際商務(wù)中心商務(wù)公寓的國際商務(wù)中心暢享會務(wù)、商務(wù)便利設(shè)施雙大堂設(shè)置雙大堂設(shè)置星級裝修大堂觀音橋步行街多功能廳國際商務(wù)中心Wi-Fi無線網(wǎng)路社區(qū)Wi-Fi無線網(wǎng)路社區(qū)無線網(wǎng)路全覆蓋，居家進(jìn)入超前無障礙溝通時代，費用只及普通的三分之一多功能廳1個大會議室1中會議室2小會議室,以及擁有接待休憩功能貼心物管服務(wù)A塔1室7廳浪漫商業(yè)區(qū)一流硬體配置產(chǎn)品設(shè)計超前創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計及功能配置，贏得市場口碑推廣策略1.整合行銷營銷交響樂通過主流媒體高調(diào)亮相，對銷售現(xiàn)場有效包裝，昭示專案正式啟動，進(jìn)而將推廣面逐步拓寬專案的重點推廣期（開盤前一兩周）將媒體推廣管道最大化，多管道滲入，且增加重點媒體投放量（例：報媒頭版、封底之類的特殊版面；網(wǎng)路使用開門紅流媒體廣告；交廣投放在超T時段）推廣頻率降低，管道收窄，以短信及網(wǎng)路增值服務(wù)為主，但並非將推廣最小化，而是確保相應(yīng)的專案曝光率，並保證推廣效果尾聲：餘音繞梁高潮段：和鳴演繹前奏：娓娓道來媒體優(yōu)勢缺點配合要領(lǐng)現(xiàn)場包裝給客戶很直觀的印象，若項目位置優(yōu)勢明顯更能獲得客戶認(rèn)同，進(jìn)而取得較好的吸客效果專案位置越好，周邊政府管制越嚴(yán)格；傳播相對有限充分利用現(xiàn)場的自身昭示效果，協(xié)調(diào)製作廠商在要求的時間節(jié)點予以配合報媒大眾傳播面廣，傳播速度快，利於專案形象建立費用高，邊際效益在遞減，重