前言

寧明，曾經(jīng)的邊陲小鎮(zhèn)；隨著自貿(mào)區(qū)啟動、北部灣大開發(fā)、邊境貿(mào)易大發(fā)展……正迅速成長為面向東盟的陸路經(jīng)濟(jì)驛站，迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇。古鼎香集團(tuán)高屋建瓴，牢牢把握戰(zhàn)略機(jī)遇，適時(shí)切入寧明市場，運(yùn)營新寧明。在縣城西面，由高速公路入口、進(jìn)城大道、通往憑祥和通往愛店口岸的公路交匯形成的十字路口位置，隨著古鼎香寧明項(xiàng)目正式啟動，將崛起一片改變寧明城市格局的國際現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)物流港，一座改變寧明人居格局的都市綜合體，一個(gè)代表寧明新形象的城市新地標(biāo)。為了完成中國—東盟（寧明）國際現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)物流港內(nèi)的約80畝地塊的開發(fā)定位工作，我司對寧明市場進(jìn)行了調(diào)查分析，撰寫本調(diào)查報(bào)告。【古鼎香·寧明項(xiàng)目】

市場調(diào)查分析報(bào)告目錄第一章、市場研判第二章、客群分析第三章、項(xiàng)目分析第四章、市場空間研判一、寧明發(fā)展機(jī)遇分析二、寧明發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢三、寧明房地產(chǎn)市場調(diào)查分析

(一)寧明市場總體狀況量化分析(二)寧明房地產(chǎn)市場走勢分析(三)住宅市場調(diào)查分析(四)酒店市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(五)商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢四、市場調(diào)研結(jié)論和對本項(xiàng)目的啟示第一章、市場研判一、寧明發(fā)展機(jī)遇分析多重利好，為寧明帶來歷史性發(fā)展機(jī)遇2010年1月1日，中國—東盟“10+1”自由貿(mào)易區(qū)全面啟動。此前，大西南區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、泛珠江三角“9+2”經(jīng)濟(jì)合作區(qū)已運(yùn)作多年，而《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》、《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的若干意見》亦已獲得中央政府批準(zhǔn)進(jìn)入實(shí)施階段。對寧明而言：對外，自貿(mào)區(qū)啟動開創(chuàng)了擴(kuò)大市場的無限可能；對內(nèi)，經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、北部灣經(jīng)濟(jì)特區(qū)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入強(qiáng)勁動力。憑借其特殊地理位置，寧明縣迎來全面融入國內(nèi)、國際市場的有利時(shí)機(jī)，全力打造市場交易最佳平臺，為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展獲得強(qiáng)大動力！借勢“兩廊一圈”，打造面向東盟的陸路經(jīng)濟(jì)驛站隨著“兩廊一圈”和“一軸兩翼”概念提出，崇左市對接?xùn)|盟的優(yōu)勢地位明顯提升，“陸路東盟”城市品牌日益深入人心。以南友高速公路和湘桂鐵路為載體和紐帶，越來越多的人流、物流、信息流、資金流正沿著南寧-崇左-寧明-河內(nèi)等節(jié)點(diǎn)形成了帶狀經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展空間。寧明正處于“陸路東盟”黃金通道的咽喉部位，通過構(gòu)建沿線優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)群和城鎮(zhèn)體系，打造面向東盟的陸路經(jīng)濟(jì)驛站，促進(jìn)資源要素跨區(qū)域、跨國流動，形成經(jīng)濟(jì)繁榮、共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)走廊，寧明將對豐滿陸路東盟產(chǎn)業(yè)布局發(fā)揮出積極的意義，同時(shí)帶動自身物流、貿(mào)易的迅速發(fā)展。依托邊境口岸，構(gòu)建中越雙向跨國貿(mào)易平臺靖西龍邦大新碩龍龍州水口憑祥浦寨、弄堯?qū)幟鲪鄣攴莱墙礁鄯莱瞧笊掣蹥J州港憑祥友誼關(guān)作為承載“中國—東盟”經(jīng)貿(mào)重任的崇左，充分利用國內(nèi)國外“兩種資源，兩個(gè)市場”，以邊境口岸為依托，建設(shè)邊境加工貿(mào)易區(qū)，形成一批依托口岸的特色產(chǎn)業(yè)群，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大進(jìn)出口貿(mào)易，開拓出巨大的發(fā)展前景。寧明具備與沿邊、沿鐵、沿高速幾大“南崇優(yōu)勢”，依托全國最大的中草藥邊貿(mào)市場——愛店口岸，連通龍州水口、憑祥友誼關(guān)和浦寨弄蕘等周邊口岸，利用其邊境線優(yōu)勢，形成便捷的中越跨國貿(mào)易優(yōu)勢，構(gòu)建中越雙向跨國貿(mào)易平臺，在利用“兩種資源，兩個(gè)市場”上獲得極佳的發(fā)展空間。巧用國家物流政策，打造廣西邊境強(qiáng)縣《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的通知》：“根據(jù)市場需求、產(chǎn)業(yè)布局、商品流向、資源環(huán)境、交通條件、區(qū)域規(guī)劃等因素，重點(diǎn)發(fā)展九大物流區(qū)域，建設(shè)十大物流通道和一批物流節(jié)點(diǎn)城市，優(yōu)化物流業(yè)的區(qū)域布局。九大物流區(qū)域分布為……以重慶、成都、南寧為中心的西南物流區(qū)域……”

寧明憑借自身區(qū)位、交通、資源等方面突出優(yōu)勢，定位為“面向東盟的陸路經(jīng)濟(jì)驛站”，大力推進(jìn)“大物流”于縣域內(nèi)的實(shí)現(xiàn)，打造“中國—東盟（寧明）國際現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)物流港”及多個(gè)產(chǎn)業(yè)群，為寧明未來的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展提供重要保障。寧明縣的經(jīng)濟(jì)在近幾年來得到了快速的發(fā)展，在同區(qū)域的各個(gè)縣市的發(fā)展中位居中等位置，寧明縣展示出了強(qiáng)勁的增長動力與速度。預(yù)計(jì)未來寧明縣將充分利用南崇陸路東盟這一有利條件，大力推進(jìn)符合自身的各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)大幅度跨越，不斷完善城鎮(zhèn)化，滿足發(fā)展的內(nèi)在需求，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的大跨越式發(fā)展。寧明重振驛站經(jīng)濟(jì)雄風(fēng)，成為集國際物流集散地、產(chǎn)品加工升值地、國際人流集散地一體的經(jīng)濟(jì)驛站。發(fā)展定位：轉(zhuǎn)變發(fā)展思維，大力推進(jìn)物流經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化“面向東盟的陸路經(jīng)濟(jì)驛站”形象。內(nèi)外大市場大物流大通道大配套大集散大商貿(mào)大產(chǎn)業(yè)催生需要要求大發(fā)展帶來達(dá)成完成在全新的發(fā)展形勢之下，寧明依托國內(nèi)、國外兩大市場，打造“中國—東盟（寧明）國際現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)物流港”，大力推進(jìn)物流業(yè)的快速成長；并充分利用獨(dú)特的資源優(yōu)勢促進(jìn)本地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和升級換代，切實(shí)為本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)奠定良好的基礎(chǔ)。寧明憑借自身突出優(yōu)勢，大力推進(jìn)“大物流”于縣域內(nèi)的實(shí)現(xiàn)，是寧明未來發(fā)展的重要可依靠途徑，寧明城西將因此獲得大發(fā)展。市場背景分析結(jié)論寧明處于三大經(jīng)濟(jì)合作區(qū)內(nèi)，在北部灣經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自貿(mào)區(qū)、一軸兩翼、南新經(jīng)濟(jì)走廊等區(qū)域發(fā)展格局中，憑借其獨(dú)特優(yōu)勢，融入國內(nèi)、國際兩大市場。多重利好為寧明經(jīng)濟(jì)注入活力，寧明將于區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局中獲得更大的發(fā)展機(jī)會。隨著“中國—東盟（寧明）國際現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)物流港”及多個(gè)產(chǎn)業(yè)群的建設(shè)，大力推進(jìn)“大物流”于縣域內(nèi)的實(shí)現(xiàn)，振興“面向東盟的陸路經(jīng)濟(jì)驛站”，寧明將成為構(gòu)建廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群的重要一環(huán)。寧明經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的歷史性機(jī)遇，同樣也是寧明房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史性機(jī)遇，為房地產(chǎn)市場注入了活力。在可以預(yù)見的未來，寧明房地產(chǎn)市場將持續(xù)蓬勃發(fā)展。社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，需求多元化，也提出改善人居環(huán)境、顛覆現(xiàn)有商業(yè)消費(fèi)模式的可能，從而也對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)水平、商業(yè)消費(fèi)模式提出挑戰(zhàn)。二、寧明發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢發(fā)展現(xiàn)狀:大手筆謀劃，大力度實(shí)施，大跨越發(fā)展——39.7：27.3：33——30.6：37.9：31.5三次產(chǎn)業(yè)比例15.3%15.7%——32%城鎮(zhèn)化率16%2.1倍15.2%4525元農(nóng)民人均純收入18.1%2.3倍12.6%14015元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入328.6%24.4%15億元進(jìn)出口總額21.3%2.3倍27%37.3億元存款余額17.4%2.2倍13.6%7.2億元社會消費(fèi)品零售總額40.4%5.5倍43.2%39.2億元固定資產(chǎn)投資18.4%2.3倍24.5%5.1億元財(cái)政收入14%2.7倍37.4%55.1億元生產(chǎn)總值2005—2010年均增幅相對2005年的增長情況同比增長率完成量指標(biāo)寧明縣2010年社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)列表摘自寧明《2011年政府工作報(bào)告》發(fā)展預(yù)期:未來較長一段時(shí)間將保持快速發(fā)展勢頭————25：41：3430.6：37.9：31.5三次產(chǎn)業(yè)比例2%10%42%32%城鎮(zhèn)化率11%1.7倍7625元4525元農(nóng)民人均純收入11%1.7倍23616元14015元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15%2倍30億元15億元進(jìn)出口總額22%2.7倍10639.2億元固定資產(chǎn)投資16%2.1倍10.8億5.1億元財(cái)政收入15%以上1.8倍100億元55.1億元生產(chǎn)總值年均增幅增幅2015年發(fā)展預(yù)期2010年完成量指標(biāo)寧明縣2015年社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)預(yù)期摘自寧明《2011年政府工作報(bào)告》地區(qū)生產(chǎn)總值處于迅速增長階段，區(qū)域總體發(fā)展?jié)摿薮箅S著歷史性機(jī)遇來臨，寧明社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)全面進(jìn)入快車道，進(jìn)入大跨越發(fā)展時(shí)期，地區(qū)生產(chǎn)總值持續(xù)迅速提升，維持多年的快速發(fā)展勢頭。經(jīng)濟(jì)活躍、縣域發(fā)展勢頭良好、人民生活水平提高，為寧明房地產(chǎn)市場的發(fā)展打下牢固的基礎(chǔ)。財(cái)政收入連年翻番，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平提升奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。財(cái)政稅收的快速增長來源于工業(yè)經(jīng)濟(jì)、進(jìn)出口貿(mào)易、社會零售品增加以及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。財(cái)政收益保持快速增長，一方面說明經(jīng)濟(jì)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大、稅收來源增多；另一方面能為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)提供巨大。此外，財(cái)稅增加還將意味著公務(wù)員、事業(yè)單位人群收入穩(wěn)步增長（財(cái)政收入增速與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速基本持平），形成穩(wěn)定而強(qiáng)勁的購買力，由此形成的改善生活需求，將對房地產(chǎn)發(fā)展起促進(jìn)作用。投資拉動能力實(shí)現(xiàn)新增強(qiáng)，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展均呈現(xiàn)新亮點(diǎn)作為“全區(qū)招商引資先進(jìn)縣”、“崇左市固定資產(chǎn)投資工作一等獎”的縣份，寧明固定資產(chǎn)投資增長尤其迅速（2010年寧明固定資產(chǎn)投資是2005年的5.5倍，預(yù)計(jì)2015年是2010年的2.7倍），投資對寧明經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)非常明顯。這種情況固然跟寧明發(fā)展底子薄、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱緊密相關(guān)，但也使寧明獲得明顯的“后發(fā)優(yōu)勢”，各種基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套得以高起點(diǎn)規(guī)劃，對拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善城市形象起巨大作用，進(jìn)而有利于增強(qiáng)縣城輻射能力、促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)投資的迅速增長對固定資產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)功不可沒。邊境貿(mào)易迅速發(fā)展，進(jìn)出口總額走勢喜人依托“南崇優(yōu)勢”和“陸路東盟”，愛店口岸被列為與憑祥、東興口岸共同構(gòu)成廣西對東盟開放的主要通道，升格為一類口岸已進(jìn)入自治區(qū)層面向國家申報(bào)，對進(jìn)出口貿(mào)易帶動巨大。邊境貿(mào)易的發(fā)展，使寧明商品房的購買群體在本地客群之外，將增加一個(gè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、購買力強(qiáng)的客群：來寧明投資、貿(mào)易的外地商務(wù)人群。同時(shí)，酒店住宿需求、休閑娛樂需求也將被激發(fā)，引發(fā)當(dāng)前落后的商業(yè)經(jīng)營升級換代。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步上漲，帶動改善型人居需求。城鎮(zhèn)居民的收入增長，主要來自政府、企業(yè)單位人員工資待遇提升，以及私營業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營戶經(jīng)營收益的增長，他們是縣份投資置業(yè)的主力軍。根據(jù)寧明人均收入，按每戶3.5人計(jì)算，家庭可支配收入約4.9萬元/戶，而2015年家庭可支配收入可超過8萬元/戶。在收入快速增長情況下，購房能力提升明顯，必將帶來大量的改善型居住需求，商品房需求量和銷售價(jià)格都還有較大提升空間。農(nóng)民人均純收入增長較快，改善生活需求強(qiáng)烈隨著農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格飆升，加上勞務(wù)輸出成效明顯，農(nóng)民收入增加迅速，部分種植松香、八角的農(nóng)民家庭收入遠(yuǎn)超過10萬元?？h城生活的繁華、方便對這部分農(nóng)民產(chǎn)生巨大吸引力，在縣城擁有房產(chǎn)是他們的榮耀和夢想，經(jīng)濟(jì)收入的增加則讓他們有機(jī)會把夢想變成現(xiàn)實(shí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“百寧國際商都”等項(xiàng)目甚至有30%左右買家為鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民，中低價(jià)位的商品房是農(nóng)民購房客戶置業(yè)的重點(diǎn)，房價(jià)、生活配套是影響他們作出購買決定的關(guān)鍵。城市建設(shè)管理水平實(shí)現(xiàn)新提高，城鎮(zhèn)化率快速提高，帶動房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展城市規(guī)模擴(kuò)大，固定投資增加，基礎(chǔ)設(shè)施和配套日益完善，人居環(huán)境改善，輻射能力日益增強(qiáng)，城鎮(zhèn)化越來越高。寧明城鎮(zhèn)化由2005年的16.3%提高到現(xiàn)在的32%，2015年寧明城鎮(zhèn)化更將進(jìn)一步提升至42%，縣城人口將超過10萬人，意味著未來5年寧明縣城人口將增加2—3萬人，僅此將增加5000—8000套商品房市場需求，平均每年需增加超過1000套（不少于10萬平方米）以上，從而為房地產(chǎn)帶來持續(xù)擴(kuò)大的消費(fèi)人群。城市人口的增加，必然帶來商業(yè)、休閑娛樂消費(fèi)需求量的擴(kuò)大。總體結(jié)論:良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，為房地產(chǎn)市場提供巨大的市場空間，而購房人群多樣化引發(fā)多樣的商品房需求。社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、財(cái)政收入和居民收入穩(wěn)步提升，是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的根基。由此衡量，可以預(yù)見寧明房地產(chǎn)市場發(fā)展的巨大潛力。城市化是促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的另一基石。未來幾年持續(xù)城鎮(zhèn)化，由此帶來數(shù)十萬平方米的商品房住宅需求，以及大量商業(yè)消費(fèi)需求。寧明的城鎮(zhèn)化本質(zhì)上是農(nóng)民進(jìn)城，他們的購房需求以天地樓、中低價(jià)位商品房為主，售價(jià)和便利性是影響他們做出置業(yè)選擇的關(guān)鍵因素。城鎮(zhèn)居民購買力提高，必然帶來大量的改善型居住需求。改善型需求更關(guān)注樓盤的檔次、居住舒適度、人居環(huán)境和周邊生活配套。

經(jīng)濟(jì)實(shí)力和基礎(chǔ)設(shè)施滯后，缺乏啟動資金，軟硬環(huán)境設(shè)施難以吸引外來資金（一方面需要加大固定投資另一方面缺資金投入）。工業(yè)落后，未能形成體系，工業(yè)化程度弱，缺乏對城鎮(zhèn)發(fā)展壯大的推動力。邊貿(mào)、旅游業(yè)滯后，不能有效成為城鎮(zhèn)發(fā)展的龍頭，促使城鎮(zhèn)的騰飛。礦產(chǎn)、林業(yè)資源豐富，但深度開發(fā)利用不足。寧明發(fā)展的另一面：理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)仍比較骨感，總體而言寧明發(fā)展仍處于初級階段。本質(zhì)上寧明還是個(gè)農(nóng)業(yè)大縣。城市經(jīng)濟(jì)總量較小，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平較為落后；現(xiàn)有工業(yè)化程度不高，規(guī)?；髽I(yè)較少。一面是處于發(fā)展的初級階段的現(xiàn)實(shí)，另一面是迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇，意味著寧明后發(fā)優(yōu)勢明顯。隨著招商引資等力度加大，發(fā)展資金問題緩解，將在數(shù)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大跨越，促使房地產(chǎn)市場的大發(fā)展。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng)

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淘寶雙鉆信用放心購買：在經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速發(fā)展的大前提下，寧明縣城近年來往東、往南、往西多個(gè)方向快速擴(kuò)張。寧明縣城作為全縣的政治、經(jīng)濟(jì)文化、商貿(mào)、交通物流中心，隨著中心城鎮(zhèn)建設(shè)的力度加大導(dǎo)致大量的農(nóng)村人口向城市集中，以及邊貿(mào)加工產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展使大量的外來人口進(jìn)入寧明，縣城人口增長迅速，目前寧明縣城總?cè)丝谝延?萬多人。隨著客運(yùn)站的西移，城西區(qū)、江東區(qū)、城南區(qū)的開發(fā)，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大，城西人口將迅速增加?？h城功能布局：打造現(xiàn)代、多元化產(chǎn)業(yè)復(fù)合新城根據(jù)規(guī)劃，寧明縣城按“分區(qū)布局，重點(diǎn)建設(shè)”的思路，形成四個(gè)區(qū)——馱龍、江東、城中、城西。縣城用地一方面向高速公路出入口靠攏，另一方面發(fā)展至明江南岸，聯(lián)系馱龍區(qū)。城市建設(shè)重點(diǎn)選擇在城中區(qū)的北部和西部以及城西區(qū)，并適當(dāng)發(fā)展馱龍區(qū)和江東區(qū)。馱龍區(qū)以對外交通和倉儲為其職能；城西區(qū)配合東盟經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)建設(shè)，設(shè)置外貿(mào)加工區(qū)；城中區(qū)是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，是綜合性區(qū)域，其集行政、居住、休閑娛樂等多種職能，城中區(qū)分為四個(gè)組團(tuán)——舊城區(qū)、城南居住組團(tuán)、明祥居住組團(tuán)以及新建發(fā)展的明江南岸組團(tuán)。江東區(qū)發(fā)展居住組團(tuán)。

結(jié)論分析及給本案的啟示社會經(jīng)濟(jì)突破性、大跨越式發(fā)展，為寧明房地產(chǎn)帶來跨越式發(fā)展機(jī)遇。旺盛的居住、商業(yè)消費(fèi)、投資需求，導(dǎo)致商品房需求量將增加、需求趨多樣化發(fā)展；商業(yè)消費(fèi)、休閑娛樂需求擴(kuò)大，商業(yè)經(jīng)營檔次升級勢在必行；酒店市場需求量倍增，迫切需要提升經(jīng)營檔次和服務(wù)質(zhì)量。本項(xiàng)目在寧明騰飛前夕進(jìn)入市場，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品規(guī)劃、開發(fā)部署等方面既要考慮當(dāng)前的市場現(xiàn)實(shí)需求，更要考慮到市場需求的發(fā)展變化，尤其是需要謹(jǐn)慎評估未來市場商業(yè)、商務(wù)消費(fèi)和投資需求的發(fā)展趨勢，開發(fā)出適當(dāng)超前當(dāng)前市場的產(chǎn)品，打造符合市場發(fā)展需求又能帶來高回報(bào)的產(chǎn)品。三、寧明房地產(chǎn)市場調(diào)查分析

2010年3月至今，國家房地產(chǎn)調(diào)控頻頻重拳出擊，被稱為有史以來最嚴(yán)厲調(diào)控。國家高層親自掛帥，中央和地方層層問責(zé)，限購、限貸層層加碼，全國房地產(chǎn)市場頓時(shí)烏云籠罩，樓市陷入“以價(jià)換量”的境地，各大城市房地產(chǎn)施工和新開工面積增速減緩，商品房銷售量下滑，銷售價(jià)格開始松動。

在寧明，房地產(chǎn)市場卻呈逆市上揚(yáng)的勢態(tài)，銷售速度受政策影響小，銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，發(fā)展勢頭良好。(一)寧明市場總體狀況量化分析⒈2008年1月以來寧明房地產(chǎn)出讓用地列表序號年度\批次宗地位置出讓面積(平方米)土地用途成交方108年8月寧明縣城中鎮(zhèn)城南開發(fā)區(qū)4843其他普通商品住房用地崇左市金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司208年8月寧明縣城中鎮(zhèn)城南開發(fā)區(qū)13595其他普通商品住房用地崇左市金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12009年第三期掛牌寧明縣城中鎮(zhèn)福仁街9762城鎮(zhèn)混合住宅用地寧明縣愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司22009年第七期拍賣寧明縣城中鎮(zhèn)新街9094.03住宅用地寧明縣華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司32009年第八期拍賣寧明縣城中鎮(zhèn)興寧大道東54995住宅用地廣西江濱房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司42009年第十期拍賣寧明縣城中鎮(zhèn)城南開發(fā)區(qū)58024城鎮(zhèn)混合住宅廣西寧明新浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司52010年第二期拍賣寧明縣城中鎮(zhèn)北斗村7284城鎮(zhèn)混合住宅廣西寧明萬有房地產(chǎn)開發(fā)有限公司62010年第七期拍賣寧明縣城中鎮(zhèn)中華街（城中鎮(zhèn)電器工藝廠）6806城鎮(zhèn)混合住宅寧明縣富城置業(yè)發(fā)展有限公司7寧明縣2010第四期國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣寧明縣城中鎮(zhèn)教育大道36800.88城鎮(zhèn)混合住宅崇左市金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司82011年4月寧明縣城中鎮(zhèn)寧愛街（寧明縣水產(chǎn)養(yǎng)殖場）4148.2其他普通商品住房用地寧明縣華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總計(jì)——205352.1————成交方宗地位置出讓面積(平方米)成交價(jià)格容積率計(jì)算容積率建筑面積崇左市金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寧明縣城中鎮(zhèn)城南開發(fā)區(qū)48432322.210654.6崇左市金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寧明縣城中鎮(zhèn)城南開發(fā)區(qū)135956532.533987.5寧明縣愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司寧明縣城中鎮(zhèn)福仁街9762468.54871.6315912.1寧明縣華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司寧明縣城中鎮(zhèn)新街9094.032731.917278.7廣西江濱房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司寧明縣城中鎮(zhèn)興寧大道東324201531.84023.0899853.6廣西江濱房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司寧明縣城中鎮(zhèn)興寧大道東（江濱大酒店后）225751066.7213.0869531廣西寧明新浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寧明縣城中鎮(zhèn)城南開發(fā)區(qū)5802482002.5145060廣西寧明萬有房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寧明縣城中鎮(zhèn)北斗村72842732.518210寧明縣富城置業(yè)發(fā)展有限公司寧明縣城中鎮(zhèn)中華街（城中鎮(zhèn)電器工藝廠）68061132320418崇左市金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寧明縣城中鎮(zhèn)教育大道35311.882659.7911024.88㎡容積率2,24287㎡容積率2.275481.2崇左市金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寧明縣城中鎮(zhèn)北斗開發(fā)區(qū)1489108.2134467寧明縣華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寧明縣城中鎮(zhèn)寧愛街（寧明縣水產(chǎn)養(yǎng)殖場）4148.24615.522815.1總計(jì)——205352.1————533668.72.寧明2008年以來出讓用地指標(biāo)分析土地市場日益活躍，但各年市場放量起伏較大房地產(chǎn)開發(fā)用地成交單價(jià)呈逐年遞增趨勢土地出讓在2008年下半年至2009年迎來爆炸性增長，活躍度高。但2010年及今年上半年則相對沉寂，應(yīng)該與房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)。2008、2009年出讓土地大多數(shù)已經(jīng)在開發(fā)銷售階段，市場競爭形勢明朗?？傮w而言，寧明土地價(jià)格呈逐年上升趨勢。2008年土地價(jià)格每畝三四十萬元、樓面地價(jià)不足200元/㎡，飆升至2010年每畝近百萬、樓面地價(jià)超過300元/㎡，說明城市價(jià)值迅速凸顯。地價(jià)上揚(yáng)推高房價(jià)，導(dǎo)致房價(jià)很快從1800元/㎡拉升至2700—2800元/㎡。土地容積率逐年提高的趨勢明顯總結(jié)分析2008年寧明出讓土地的容積率普遍不超過2.5，2009年出現(xiàn)3.0以上的容積率，2010年容積率則主要在2.5—3.0之間（尤其是開發(fā)商拿下土地后再增容現(xiàn)象普遍，如“新浩·城市花園”增容至3.5，江濱小區(qū)增容至2.7），2011年更開始出現(xiàn)5.5的容積率。容積率越來越高，一方面是因?yàn)殡S著房地產(chǎn)市場發(fā)展，居民逐漸接受電梯小高層和高層，另一方面是因?yàn)橥恋貎r(jià)格越來越高，提高容積率有利于攤低樓面地價(jià)?？傮w而言，寧明房地產(chǎn)起步晚，發(fā)展速度快，帶動土地市場的發(fā)展，包括土地需求量增加、地價(jià)迅速拉升、容積率提高等，預(yù)計(jì)這一發(fā)展趨勢在未來數(shù)年將得到持續(xù)，帶動商品房投資額和開工量增加、房價(jià)不斷拉升。寧明縣2010年城市住房供應(yīng)計(jì)劃寧明縣2011年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃單位：公頃供地總量其中保障房用地棚改用地中小套型商品房三類用地占總量%其它存量增量廉租房經(jīng)濟(jì)適用房保障房中小套型普通限價(jià)公租寧明縣30.0465.53330.133321.7720030070%10.6737單位：公頃供地總量其中商服用地工礦倉儲用地公共管理和服務(wù)用地交通運(yùn)輸用地水利用地住宅用地193.623827.895945.98794.2514107.101.0122商品房保障房公租房棚戶區(qū)寧明縣2.63693.10170.06671.56近期土地潛在供應(yīng)量不大，對市場影響有限2010年之前供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地,基本已經(jīng)處于開發(fā)銷售階段；2011年上半年僅進(jìn)行一次拍賣，土地面積4148平方米，下半年商品房供應(yīng)量不大；大面積的保障性住房供應(yīng)對商品房市場形成沖擊，主要是中低端住宅市場。3.房地產(chǎn)投資年度房地產(chǎn)開發(fā)投資額具體項(xiàng)目20073868萬元公務(wù)員小區(qū)1028萬,百寧國際商都2840萬20084100萬元榕風(fēng)峰市場基建50萬,百寧3500萬,江濱新城、江濱豪園500萬，廉租房50萬200912476萬元安置小區(qū)、百寧、華盛、金源、萬有、廉租住房等房地產(chǎn)項(xiàng)目。2010約3億元，其中1-9月完成2.36億新浩城市花園、江濱國際金都等10個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。2011年上半年上半年已完成投資超過1.2億元新浩花園完成9460萬元，江濱小區(qū)完成投資1500萬元，富誠小區(qū)完成投資900萬元，北斗小區(qū)完成投資500萬元。下半年將有投資過億的寧明運(yùn)德明江財(cái)富廣場、麗景華府開工建設(shè)，將帶來投資額迅速增長。

2004-2008年，幾年累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1.57億元，2009年迅速突破億元大關(guān)，2010年投資額更大幅上漲至3億元，為前幾年的總和。主要原因是寧明房地產(chǎn)2008年迎來發(fā)展熱潮，土地出讓在2008年下半年、2009年出現(xiàn)井噴式增長，這些土地在2009年下半年、2010年集中開工建設(shè)；2010年土地出讓減少，導(dǎo)致今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降，但仍處于高位。2009年以后房地產(chǎn)投資額出現(xiàn)跳躍性增長據(jù)統(tǒng)計(jì)，寧明2004—2008年竣工商品房面積192764平方米，而2006—2010年房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)32萬平方，是“十五”期間的16倍。2004、2005年在售項(xiàng)目百寧國際商都、公務(wù)員小區(qū)開發(fā)約面積5—6萬平方米，因而可以推測出寧明縣城2009年、2010年累計(jì)開發(fā)面積約18—20萬平方米，2010年實(shí)際開發(fā)面積突破10萬平方。4.開發(fā)面積統(tǒng)計(jì)

2010年寧明商品房開發(fā)量約突破10萬㎡，市場供求平衡，供需兩旺。隨著2010年和2011年上半年土地供應(yīng)量減少，可以推測2011年下半年實(shí)際開工面積將下降，而市場需求持續(xù)增長，市場供應(yīng)量增速將低于需求量的增速；加之電梯房增多、開發(fā)成本增加等因素，促使2011年寧明商品房價(jià)格持續(xù)上漲。2010年寧明房地產(chǎn)開發(fā)面積突破10萬平方米據(jù)統(tǒng)計(jì)，寧明縣房管所2007年受理房屋權(quán)屬申請初始登記163宗，登記面積42600平方；2008年為362宗，登記面積10.96萬平方；2009年305宗，登記面積9.67萬平方。2010年數(shù)據(jù)尚未完成統(tǒng)計(jì)，但據(jù)已有數(shù)據(jù)，登記數(shù)量和登記面積較2008、2009年均有所增加。5.房屋產(chǎn)權(quán)登記當(dāng)年房屋產(chǎn)權(quán)登記的數(shù)據(jù)，反映的是前一兩年的建設(shè)情況。2008年房屋產(chǎn)權(quán)登記較2007年大幅提升，之后幾年年產(chǎn)權(quán)登記數(shù)量基本持平，基本維持在10萬㎡

/年左右（含各鄉(xiāng)鎮(zhèn)），說明2006—2008年以之間寧明房地產(chǎn)市場發(fā)展相對穩(wěn)定，供求基本平衡，市場需求量起伏不大；2008年起房地產(chǎn)交易增量明顯。2008—2010年房屋產(chǎn)權(quán)登記保持在10萬㎡

/年左右年度房屋抵押登記房地產(chǎn)交易登記數(shù)量面積數(shù)量成交房屋面積2007年417宗131600平方140宗93600平方2008年553宗144900平方98宗114000平方2009年755宗19.1萬平方,抵押金額13656.85萬元111宗約15萬平方抵押面積、交易備案面積逐年上升，其中2009年抵押登記面積、交易備案面積大幅上漲，主要源于商品房銷售量增加；從上表可見寧明商品房銷售面積早已突破10萬㎡/年。抵押面積高于交易備案面積，是因?yàn)橛性诮üこ痰盅?、自建房低壓貸款等。2008、2009年房產(chǎn)交易備案增長率分別為21.8%、31.6%。以上抵押登記、交易登記數(shù)量包含各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年寧明縣城一手商品房交易備案量約為12萬平方米。6.房屋抵押登記與交易登記寧明房地產(chǎn)交易登記面積早已突破10萬㎡

/年7.銷售價(jià)格分析銷售價(jià)格呈逐年上漲趨勢。2004—2007年銷售價(jià)格上漲幅度不大，每年上漲100—200元/㎡；2008年后價(jià)格上漲幅度較大，每年上漲300元/㎡左右，迅速從1800元/㎡

拉升至2700元/㎡

以上。當(dāng)前年寧明商品房住宅銷售均價(jià)在2700—2800元/㎡

之間。2008年以后商品房銷售價(jià)格的上漲與開發(fā)產(chǎn)品迅速從多層過渡到電梯小高層、高層有關(guān)。2008年起寧明房價(jià)每年上漲近300元/㎡，銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)2700—2800元/㎡

高位。8.分析結(jié)論剛性需求為主，市場受國家房地產(chǎn)政策影響很小，受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)厣唐贩啃枨罅坑绊懘?；市場開發(fā)量、銷售量都逐年遞增，呈穩(wěn)步上漲趨勢，2010年起開發(fā)量、成交量都已突破10萬平方米大關(guān)；銷售價(jià)格穩(wěn)步遞增，2008年后上漲迅速，2010年商品房銷售均價(jià)已達(dá)2700—2800元/㎡

；2010年以來土地供應(yīng)量不大，潛在供應(yīng)量小，市場競爭態(tài)勢明朗；保障性住房的推出將對市場造成一定的沖擊。(二)寧明房地產(chǎn)市場走勢分析房價(jià)收入比過大，商品房價(jià)格增長乏力房價(jià)收入比，是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比；目前比較通行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在3—6倍之間為合理區(qū)間。

2010寧明縣城市居民人均可支配收入14015元，按每戶平均3.5人計(jì)算，年收入約4.9萬元/戶。同期商品房銷售均價(jià)約2500元/㎡，120平米商品房總價(jià)約30萬元/套，則房價(jià)收入比達(dá)6.12倍，略微高于合理區(qū)間。橫向?qū)Ρ榷裕斓?/p>

2010年人均可支配收入13303元，同期商品房均價(jià)不到2100元/平米，房價(jià)收入比約為5.2倍；田陽2010年人均可支配收入2010年15500元，同期商品房均價(jià)為2300元/平米，房價(jià)收入比約為5倍。由此可見，寧明目前房價(jià)處于偏高的水平之上。究其原因?yàn)椋簩幟鞣康禺a(chǎn)行業(yè)起步雖晚，發(fā)展缺較為迅速，剛性需求短時(shí)間內(nèi)大量釋放，因需求刺激導(dǎo)致爆發(fā)性增長；在經(jīng)過連續(xù)幾年快速增長后，房價(jià)已經(jīng)超出大部分購房者的承受能力，繼續(xù)漲價(jià)已缺乏支撐?！胺績r(jià)收入比”理論認(rèn)為，在貸款購房的情況下，月供占居民收入的比重應(yīng)低于30%。按寧明2010年收入水平，月供不宜超過1200元/月，按30年按揭測算房貸總額不超過20萬元，推算出商品房總價(jià)應(yīng)不超過28.5萬元/套為宜。當(dāng)前寧明市場上的商品房總價(jià)普遍超過28.5萬元/套?？焖俪擎?zhèn)化、改善性需求日益增多、外來人群投資置業(yè)需求逐步出現(xiàn)……未來幾年內(nèi)寧明商品房剛性需求力強(qiáng)勁。但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，快速上漲的房價(jià)擋住了不少人購房的腳步，民眾尤其對房價(jià)上漲快、小區(qū)品質(zhì)沒有變好的狀況詬病，也就是說民眾渴望買到高性價(jià)比的商品房。寧明目前房地產(chǎn)開發(fā)均為集中在縣城中心區(qū)位，相對而言位置略偏但樓盤品質(zhì)好、低價(jià)位銷售的商品房存在市場空白。低價(jià)位高品質(zhì)的樓盤在寧明存在市場空白寧明商品房的市場需求量將保持逐年穩(wěn)步遞增趨勢國內(nèi)著名的房地產(chǎn)學(xué)者李宏謹(jǐn)根據(jù)經(jīng)典的Carey房地產(chǎn)模型對中國房地產(chǎn)進(jìn)行了檢驗(yàn)：因?yàn)橘彿靠梢园唇屹J款，房地產(chǎn)的需求收入彈性合理值是1.55，收入每增加1個(gè)百分點(diǎn)，需求將增加1.55個(gè)百分點(diǎn)；從人均可支配收入增長方面對寧明房地產(chǎn)市場需求總量進(jìn)行預(yù)測：名稱2005年2010年2015年（預(yù)測）人均可支配收入約6093元元14015元，為2005年的2.3倍23616元，為2010年的1.7倍住宅量銷售量增長率——每年增長28.055％每年增長17.05%市場需求量約4萬㎡約12萬平方米約25萬平方米※從人均可支配收入增長情況預(yù)測寧明商品房需求增長寧明商品房市場需求總量預(yù)測表根據(jù)上述分析，未來幾年寧明商品房市場需求量增速將放緩，但仍保持較快的速度增長，每年市場需求量增加幅度將達(dá)到17%左右，從而2011年、2012年市場需求量預(yù)計(jì)分別為約14.04、16.4萬平方米。寧明商品房的市場需求量將保持逐年穩(wěn)步遞增趨勢根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，當(dāng)住宅消費(fèi)主要通過市場化行為（購買、租賃等）來滿足時(shí)，在社會消費(fèi)品零售總額中，人們用于住宅消費(fèi)的比例通常約為20%～30%，寧明取中位數(shù)比例為25％左右，據(jù)此規(guī)律對寧明住宅需求量進(jìn)行預(yù)測：名稱2009年2010年2011年(預(yù)測)2012年(預(yù)測)社會消費(fèi)品零售總額6.34億元7.2億元8.2億元9.3億元住宅銷售總額1.585億元1.8億元2.05億元2.35億元住宅均價(jià)2150元/平方米2500元/平方米2700元/平方米2900元/平方米住宅銷售面積7.3萬平方米7.2萬平方米7.59萬平方米8.1萬平方米※從社會消費(fèi)品零售總額預(yù)測寧明商品房需求增長住宅需求總量表（社會消費(fèi)品總額因素）根據(jù)上述分析，房價(jià)增長對市場需求量增長起到遏制作用。房價(jià)增長越快,市場需求量將增長越慢。上述2012年的社會消費(fèi)品零售總額，是根據(jù)前幾年的增長情況推測出來；而2012年的房價(jià)增速將放緩，預(yù)計(jì)在2900元/平方米左右。名稱權(quán)重2011年2012年人均可支配收入增長因素0.69.83萬平米11.48萬平米社會消費(fèi)品零售總額因素0.42.23萬平米2.43萬平米合計(jì)/商品房需求112.06萬平米13.91萬平米綜合以上方面因素結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，可近似推測2011、2012年寧明的房地產(chǎn)市場總?cè)萘浚荷鐣M(fèi)品零售總額因素權(quán)重：該因素直接表現(xiàn)城市住宅的購買強(qiáng)度，但各地居民消費(fèi)習(xí)慣也有所不同，根據(jù)對寧明消費(fèi)客群研判，尤其是考慮到寧明商業(yè)落后導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用癞惖叵M(fèi)的存在，設(shè)其權(quán)重為0.3。人均可支配收入增長因素：該因素最自然地反映收入增長導(dǎo)致住宅需求總量，設(shè)其權(quán)重為0.7。民眾收入漲幅和房價(jià)漲幅共同影響商品房的市場需求量寧明住宅需求總額表（加權(quán)平均值）單位：億元上表測算出寧明2011年商品房市場需求量約為12萬平方米。在房價(jià)上漲幅度不大的情況下，2012年商品房市場需求量增加至13.91平方米；其中，房價(jià)是影響市場需求量的重要因素?！鶑某鞘腥丝谠隽款A(yù)測寧明商品房需求量綜合近年來寧明的城鎮(zhèn)化率和1015年規(guī)劃，寧明縣城人口要在2015年達(dá)到10萬人，意味著每年新增人口數(shù)量將超過4000人。扣除人口自然增長率，每年新增外來人口超過3200人，按人均需求住房面積25平方米計(jì)算，則需要超過8萬平方米商品房滿足新遷入人口住房需要。寧明每年人口自然增長率為9‰，自然增長人口的需求住房面積按25平方米/人計(jì)算，則720—800新增人口1.8—2萬平方米；加上拆遷導(dǎo)致的購房需求，產(chǎn)生的商品房需求量超過2萬平方米。改善型住房需求日益增多；特別是大量天地樓住戶想換到現(xiàn)代小區(qū)居住，產(chǎn)生改善型住房需求。這部分商品房需求難以量化，但改善型住房的市場需求量快速遞增是事實(shí)?？傮w而言，寧明商品房的剛性需求量不少于10萬平方米/年，日益增多的改善型需求則是新增購房力量，投資型需求則不多。在市場供應(yīng)量充足的情況下，具體的商品房需求增量受民眾收入、縣城工作機(jī)會增加情況及房價(jià)漲幅等因素影響。寧明商品房剛性需求量不低于10萬平方米寧明房商品房每年的剛性需求量不低于10萬平方米，商品房開發(fā)量雖大但卻并未飽和，市場供求基本持平，供需兩旺，房價(jià)堅(jiān)挺，下行可能性不大；隨著改善性需求穩(wěn)步增長，加上舊城改造等因素導(dǎo)致的購房需求，市場需求量有進(jìn)一步增加的空間，未來數(shù)年寧明房地產(chǎn)將保持健康發(fā)展，市場發(fā)展空間明顯。商品房銷售價(jià)格已處于高位，進(jìn)一步漲價(jià)的支撐力不足，因而短期內(nèi)銷售價(jià)格上漲空間不大。高品質(zhì)低售價(jià)的商品房將受到市場客戶熱捧，存在較大市場空白；“性價(jià)比”將成為影響項(xiàng)目成敗的重要因素。通過提升項(xiàng)目品質(zhì)、樹立良好項(xiàng)目形象實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比，有利于項(xiàng)目在市場競爭中處于優(yōu)勢地位，搶占市場份額。分析結(jié)論：寧明房地產(chǎn)將保持良性發(fā)展，市場空間明顯

(三)住宅市場調(diào)查分析就房地產(chǎn)市場而言，寧明屬于后來居上的廣西縣份。寧明房地產(chǎn)起步較晚，自2004年百寧國際商都啟動以來，到2008年幾年內(nèi)寧明縣城都只有一兩個(gè)項(xiàng)目在售；發(fā)展速度緩慢。2008年后，隨著江濱豪園、江濱新城、金源名居等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)推向市場，寧明迎來房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，房價(jià)迅速突破2000元/平方，建筑產(chǎn)品也由天地樓一統(tǒng)天下迅速過渡到多層、電梯小高層主導(dǎo)市場的局面，進(jìn)而高層電梯產(chǎn)品也陸續(xù)出現(xiàn)。寧明房地產(chǎn)發(fā)展至今，總體而言可劃分成兩個(gè)階段：以公務(wù)員小區(qū)、百寧國際商都為代表的初步發(fā)展期，和以新浩·城市花園、江濱小區(qū)為代表的高速發(fā)展期。北斗花園新浩城市花園百寧商都富誠花苑江濱小區(qū)麗景華府本案公務(wù)員小區(qū)運(yùn)德·明江財(cái)富廣場2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng)

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淘寶雙鉆信用放心購買：◆時(shí)間跨度：2004——2008上半年◆開發(fā)項(xiàng)目：百寧國際商都、公務(wù)員小區(qū)和明祥開發(fā)區(qū)的宅基地等；◆產(chǎn)品特性：以天地樓、多層為主，迎合當(dāng)?shù)刈罨镜木幼⌒枨蟆＞唧w如明祥開發(fā)區(qū)直接出售4.5X20米的宅基地，百寧國際商都前期主要通過開發(fā)天地樓切入市場；公務(wù)員小區(qū)雖然是多層套房，但規(guī)劃沒有脫離宿舍樓的概念，也未真正的面向市場銷售，在市場上影響非常有限?！魻I銷手法：公務(wù)員小區(qū)、明祥的宅基地采取自然消化的方式銷售，由于產(chǎn)品稀缺、價(jià)格實(shí)惠、地理位置好，消化速度快；百寧商都則通過大量現(xiàn)場活動、促銷優(yōu)惠及媒體宣傳報(bào)道等方式吸引客戶，同時(shí)以低價(jià)格吸納不同層次的消費(fèi)群體。1、第一階段：初步發(fā)展期典型項(xiàng)目分析——百寧商都項(xiàng)目基本信息占地面積占地面積238畝總建筑面積（㎡）20萬㎡總戶數(shù)約1500戶建筑密度40%開發(fā)商廣西寶資誠房地產(chǎn)項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地址寧明縣城南新區(qū)新寧路與新明路交匯處項(xiàng)目定位集商業(yè)、居住、文化、旅游、休閑、娛樂、餐飲等能于一體的綜合房地產(chǎn)社區(qū)。產(chǎn)品類型天地樓、住宅、商鋪、商務(wù)公寓等1＋1商居復(fù)合建筑◆項(xiàng)目背景：寧明逐漸成為中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的中國前哨，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來改善居住、提升生活水平的需求。

◆周邊環(huán)境：位于新開發(fā)的城南新區(qū)，處于寧明近年重點(diǎn)發(fā)展方向，周邊交通、生活配套逐步成熟。項(xiàng)目距離明江不遠(yuǎn)，可步行到江邊，居住環(huán)境較好?！艄こ糖闆r：2004年4月27日正式開工。項(xiàng)目分四個(gè)組團(tuán)開發(fā)，現(xiàn)第一組團(tuán)已完成交付使用，第二組團(tuán)已基本開發(fā)完成。現(xiàn)已竣工建筑面積100,000㎡，另有約15000㎡即將竣工。完成環(huán)藝等配套工程建設(shè)40000㎡,在建環(huán)藝等配套工程15000㎡。累計(jì)完成投資約15000萬元。◆銷售情況：項(xiàng)目第一、第二組團(tuán)銷售已基本完成，已售物業(yè)包括天地樓、住宅、商鋪、商務(wù)公寓等多種產(chǎn)品；四期已經(jīng)在規(guī)劃中（據(jù)說土地出了問題）。

2004年天地樓首期推售，銷售價(jià)格約1180元/㎡

；2006年該項(xiàng)目天地樓推售價(jià)格約1350元/㎡；08年10月11日，推出21#、22#樓住宅80套房，現(xiàn)場成交69套，成交面積6762㎡，成交均價(jià)1520元/㎡。2008年年底項(xiàng)目存量套房、天地樓和商鋪的起步價(jià)分別為1350元/㎡、1428元/㎡和1478元/㎡促銷，銷售均價(jià)1550元/㎡。2009年8月19日，二組團(tuán)18號、19號樓開盤，推出套房80套，其中二房二廳20套，85㎡左右；三房二廳60套，110㎡左右，共售出套房60套，銷售價(jià)格約1700元/㎡。2009年10月17日，推出A1號樓單身公寓77套，為40㎡左右的單間配套戶型，當(dāng)天售出了66套，銷售率超過了85%，銷售價(jià)格約1850元/㎡。2010年6月，項(xiàng)目單身公寓銷售價(jià)格升至1900元/㎡，套房銷售價(jià)格為1950—2000元/㎡。銷售價(jià)格逐年穩(wěn)步上漲，從最初天地樓均價(jià)1180元/㎡

至2010年多層均價(jià)2000元/㎡。銷售價(jià)格基本呈逐年遞增的趨勢；其中，自2009年初開始遞增速度加快，價(jià)格上漲明顯；2008年下半年受金融危機(jī)影響，銷售價(jià)格上漲緩慢；雖然為成熟社區(qū)，但由于規(guī)劃落后、立面形象普通、商住混合等因素影響，2009年之后的銷售價(jià)格低于競爭對手（2010年同類產(chǎn)品銷售價(jià)格為2000—2600元/㎡

）；項(xiàng)目當(dāng)前二手住宅銷售價(jià)格約2500—2600元/㎡，天地樓在二手市場售價(jià)約2600—2800元/㎡（約60萬/棟），略低于市場價(jià)格；項(xiàng)目鄰新寧路商鋪，據(jù)業(yè)主稱2008年買的時(shí)候不到2500元/㎡，現(xiàn)在8000元/㎡都不考慮賣。收益于區(qū)域商業(yè)稀缺、消費(fèi)人口缺越來越多等因素，商鋪升值迅速。2009年銷售價(jià)格加速上漲，但漲幅低于同類競爭產(chǎn)品客戶構(gòu)成：根據(jù)對項(xiàng)目客戶資料的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，百寧國際商都的購房者中有三分之二來自周邊居民和城區(qū)居民，有超過三分之一是來自各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村客戶。年齡層次方面，購買天地樓的客戶群體普遍35歲以上；而購買住宅的客戶群體則相對年輕很多，以25—30歲人群居多。意向戶型：根據(jù)相關(guān)資料，來訪客戶對二房與三房的面積意向需求比例為2：8；二房面積以小于90㎡為主，三房面積集中在90~130㎡之間，106~120㎡的需求比例最高，達(dá)30%；其次為121~135㎡、90~105㎡，分別占23%、16%；小于90㎡的三房（即2+1戶型），客戶意向比例占8%?？蛻羝毡閷伍g公寓接受度不高，導(dǎo)致項(xiàng)目4棟單間公寓銷售速度緩慢、售價(jià)不高。購買心理：根據(jù)我司對10多位業(yè)主的訪談，80%以上的業(yè)主買百寧國際商都是因?yàn)椤氨阋恕?；房價(jià)兩三年時(shí)間翻倍，是他們津津樂道的事情。影響購買決定的其他因素：包括覺得那里地勢高不會被水淹、風(fēng)水好、是城市的主要發(fā)展方向等；也有因?yàn)榕笥言谀抢镔I房，他們就跟著在那里買了?？傮w而言，最早一批購房這看重的是“便宜”和“喜歡住天地樓”，后期購房者（主要是2008年之后的購房者）看重的是“便宜”和“是城市的主要發(fā)展方向”。農(nóng)村客戶超過1/3，三房接受度最高，單價(jià)不受歡迎天地樓：百寧國際商都早期的主推產(chǎn)品，剛開始階段在推售方面遇到較大阻力，有幾個(gè)原因：產(chǎn)品單一、總價(jià)高，置業(yè)門檻高（以致有部分天地樓不得不把低層商鋪與二、三層住宅拆分銷售）；產(chǎn)品規(guī)劃不合理（比如一樓上二樓的樓梯太窄等等）；周邊市政設(shè)施不成熟，交通不便利。多層住宅：產(chǎn)品規(guī)劃缺乏前瞻，整體形象不佳；隨著一些地段好、規(guī)劃合理、立面形象好的項(xiàng)目面市，該項(xiàng)目多層銷售價(jià)格明顯受到影響，競爭力下降。底層商鋪：剛開始階段商鋪備受冷落，銷售不暢；隨著區(qū)域人口增加，商鋪銷售價(jià)格迅速由2000多元/㎡拉升到8000多元/㎡。調(diào)查資料顯示，超過50%的客戶傾向40~50㎡的商鋪，約30%的客戶傾向30~40㎡的鋪面；只有不到20%客戶有意向購買100㎡以上的鋪面。單間公寓：市場接受度不高，銷售速度較為緩慢，約300套單間公寓銷售時(shí)間超過半年。規(guī)劃的前瞻性不足、整體形象不佳是其最大硬傷百寧國際商都是城南新區(qū)首發(fā)項(xiàng)目，其成敗得失對本項(xiàng)目有比較大的借鑒價(jià)值；百寧國際商都通過天地樓撬動市場，一方面符合市場客戶需求，另一方面通過天地樓打造商業(yè)街區(qū)，形成商業(yè)配套，對后續(xù)多層住宅的啟動具有重要的支撐作用；百寧國際商都在產(chǎn)品規(guī)劃方面缺乏前瞻。尤其是商與住互相干擾、人車不分流、立面缺乏檔次、半開放式規(guī)劃導(dǎo)致后期管理困難等不足，是需要本項(xiàng)目規(guī)避的；在營銷方面，百寧國際商都通過大量活動造勢，善于借助崇左的平面媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體造勢，形成口碑傳播，也具有重要的借鑒意義。以天地樓撬動市場對本項(xiàng)目有借鑒意義，失敗的規(guī)劃則是反面教材，活動對銷售的促進(jìn)作用明顯?！魰r(shí)間跨度：2008年下半年——至今◆產(chǎn)品特性：多層、高層及大型商業(yè)街產(chǎn)品首次在寧明出現(xiàn)，標(biāo)志著寧明地產(chǎn)開始向大城市發(fā)展靠攏，引導(dǎo)當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體改變居住習(xí)慣及消費(fèi)習(xí)慣?！糸_發(fā)項(xiàng)目：已售完的有江濱新城、江濱豪園、金源名居、榕峰商貿(mào)城，在售項(xiàng)目主要是新浩·城市花園、江濱小區(qū)、華盛小區(qū)、北斗小區(qū)?！魻I銷分析：專業(yè)代理公司，廣告推廣公司開始介入，有步驟地以廣告、營銷事件等對項(xiàng)目進(jìn)行整合的包裝推廣。2、第二階段：高速發(fā)展期區(qū)域競爭市場個(gè)案分析項(xiàng)目基礎(chǔ)資料項(xiàng)目地址寧明縣城中鎮(zhèn)城南開發(fā)區(qū)工商局東側(cè)開發(fā)商廣西寧明新浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商自行銷售廣告商暫無形象定位上品生活花園美宅交通狀況市政道路暢通，暫無公車到達(dá)周邊環(huán)境民族中學(xué)及林業(yè)局、工商局、氣象局等眾多縣政府行政單位工程進(jìn)度一期即將完工交房時(shí)間一期2011年12月交房；新浩·城市花園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（畝）：87總建筑面積（萬㎡）：33總戶數(shù)（戶）：1849車位/車庫（個(gè)）：450配套幼兒園、會所、超市規(guī)劃14棟一梯兩戶多層、6棟兩梯四戶小高層及8棟兩梯四戶高層；其中住宅面積191017.7㎡商鋪面積7549.79㎡容積率3.43其它指標(biāo)建筑密度30.84%綠化率40%面積區(qū)間戶型面積（㎡）二房89.36三房109.14~126.24四房138~138.34五房無整個(gè)社區(qū)的戶型規(guī)劃以緊湊型房型為主，最小面積為89.36㎡兩房，最大面積為138.34㎡四房，從整體的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上來看，一期與二期產(chǎn)品基本差別不大。目前推出的二期產(chǎn)品為8棟多層與3棟小高層，總貨量384套；多層由224套三房及28套兩房組成；小高層由88套三房及44套四房組成；其中，三房占總貨量的81%、二房占總貨量的7%、四房占總貨量的12%，主力戶型為117㎡左右的三房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺。戶型緊湊，主力戶型為117㎡左右的三房現(xiàn)狀類型一期銷售情況二期銷售情況均價(jià)銷售情況均價(jià)銷售情況多層2500元/㎡左右多層僅剩余一層與7層少量2850元/㎡銷售達(dá)80%小高層2800元/㎡左右小高層銷售率達(dá)80%；預(yù)計(jì)明年年初推出目前，一期的剩余房源仍在消化當(dāng)中；二期8月份第三次推盤，推售10、17號樓，均價(jià)在2850元/㎡左右，持平上期推出的1、5及13號樓價(jià)格，價(jià)格走勢平穩(wěn)，總體而言相對于去年12月推出的一期多層，均價(jià)上漲350元/㎡左右且銷售均價(jià)超過一期小高層的銷售價(jià)格；二期的小高層將在明年初推出。三期開盤銷售均價(jià)2850元/㎡，較首期開盤高350元/㎡

項(xiàng)目優(yōu)勢(S)整體規(guī)劃較佳，南北通透；一期即將交房，社區(qū)氛圍較佳；綠化面積較大，居住環(huán)境較好；新穎的坡地式建筑形式，異于市場的建筑布局；項(xiàng)目劣勢(W)距離中心有一定的距離，交通便利性不高缺乏相應(yīng)的生活配套，生活便捷度不高；戶型設(shè)計(jì)缺乏亮點(diǎn)，一、二期產(chǎn)品未能體現(xiàn)類似度較高；市場機(jī)會(O)隨著商業(yè)氛圍的逐漸形成，生活配套逐漸得到完善，生活價(jià)值將得到更大的提升；項(xiàng)目的各項(xiàng)數(shù)值在目前的市場中均處于領(lǐng)先地位，市場可比度較??；市場威脅(T)小高層的價(jià)值未能展現(xiàn)，多層的市場價(jià)值表現(xiàn)高于小高層；所在區(qū)域與政府大發(fā)展方向不同，片區(qū)短時(shí)間內(nèi)無力大規(guī)模建設(shè)；項(xiàng)目規(guī)劃領(lǐng)先市場，但戶型缺乏創(chuàng)新，亮點(diǎn)不足項(xiàng)目基礎(chǔ)資料項(xiàng)目地址寧明縣城中鎮(zhèn)興寧大道開發(fā)商廣西江濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商自行銷售廣告商暫無形象定位城市中心風(fēng)水寶地交通狀況交通發(fā)達(dá)周邊環(huán)境農(nóng)貿(mào)市場、餐飲店、酒店、商場、商業(yè)街等工程進(jìn)度交房時(shí)間江濱商業(yè)街住宅區(qū)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（畝）：180總建筑面積（萬㎡）：32總戶數(shù)（戶）：2000車位/車庫（個(gè)）：600配套超市、酒店、商場、農(nóng)貿(mào)市場及商業(yè)街規(guī)劃9棟一梯三戶28+1高層、33棟一梯兩戶11+1小高層及600米長的6+1商業(yè)街；其中住宅面積250000㎡商業(yè)面積60000㎡容積率2.7其它指標(biāo)建筑密度綠化率整個(gè)項(xiàng)目主要分三部分建設(shè)：江濱商業(yè)街：600米（6+1F）商業(yè)街，一樓為商鋪，二樓以上為住宅，戶型為2房2廳、3房2廳及4房2廳三種。江濱國際金都：9棟一梯三戶（28+1F）商住樓，一、二層商業(yè)，三層以上住宅，戶型為兩房和三房。江濱小區(qū)：33棟一梯二戶（11+1F）商住樓，一樓商業(yè)，二樓住宅，戶型為2房2廳、3房2廳及4房2廳三種。江濱商業(yè)街住宅區(qū)戶型面積（㎡）二房91.055三房126.76四房129.56五房無建筑產(chǎn)品涵蓋多層、小高層及高層商住樓，三房為主力戶型，底層商業(yè)面積巨大，總體規(guī)劃落后。

項(xiàng)目優(yōu)勢(S)項(xiàng)目所處地段為于縣城中心地帶，配套較為完善；交通便利度高；整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值高；臨近市政廣場，外在景觀資源較好；項(xiàng)目劣勢(W)規(guī)劃較差，通風(fēng)采光及私密度很低；戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃較差，面積區(qū)間分配不合理；自身缺乏綠化，居住環(huán)境較差；商業(yè)氛圍重，有一定的噪音污染，影響居住價(jià)值；市場機(jī)會(O)隨著城市發(fā)展的快速推進(jìn)，項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值將得到巨大的體現(xiàn)；市場威脅(T)居住氛圍過低，對于居住理念逐漸由房子向居住環(huán)境轉(zhuǎn)變的消費(fèi)者來說，競爭力較弱；擁有市政廣場、江景資源，但產(chǎn)品上存在建筑密度大、規(guī)劃落后、商住相互干擾等硬傷。其他競爭對手簡述，麗景華府項(xiàng)目概況◆銷售均價(jià)：2298元/㎡起◆規(guī)劃建設(shè)9幢11層、

3幢17層、

4幢24層高檔小區(qū)。◆開盤時(shí)間：暫定9月底麗景華府戶型面積（㎡）二房92~118三房117~125四房無五房無◆占地面積不大，產(chǎn)品類型多樣齊全◆屬于中端產(chǎn)品◆購買人群以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)自住為主項(xiàng)目基本信息占地面積占地面積87畝

總建筑面積（㎡）15萬㎡總戶數(shù)建筑密度開發(fā)商崇左市金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址寧明縣新明路

其他競爭對手簡述，北斗花園項(xiàng)目概況◆銷售均價(jià)：2298元/㎡起◆項(xiàng)目共有4棟?！粜^(qū)內(nèi)有60~120平方米多種戶型。附近是江濱沿路商業(yè)街，緊鄰城中二小、醫(yī)院等。北斗花園戶型面積（㎡）二房77.01三房96.56~111.8四房無五房無◆靠近縣政府、江濱路，出行便利◆項(xiàng)目較小，戶型產(chǎn)品齊全◆屬于中檔住宅小區(qū)◆無綠化項(xiàng)目基本信息占地面積占地面積畝

總建筑面積（㎡）萬㎡總戶數(shù)建筑密度開發(fā)商廣西寧明縣萬有房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項(xiàng)目地址寧明縣北斗開發(fā)區(qū)（縣二中）

其他競爭對手簡述，富誠花園項(xiàng)目概況◆銷售均價(jià)：2800元/㎡起◆項(xiàng)目共有3棟.

◆主力戶型：80-120㎡二房三房◆一期在售主力戶型為83~89二房及103~115三房為主，銷售達(dá)到60%以上。北斗花園戶型面積（㎡）二房83.82~115.06三房107.53~113.92四房無五房無◆靠近中心城區(qū)，出行便利◆項(xiàng)目較小，戶型產(chǎn)品齊全◆屬于中檔住宅小區(qū)◆無綠化項(xiàng)目基本信息占地面積占地面積畝

總建筑面積（㎡）萬㎡總戶數(shù)建筑密度開發(fā)商寧明富誠置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址寧明縣城中華街（原工藝廠）潛在項(xiàng)目分析：運(yùn)德·明江財(cái)富廣場其中1～4層商業(yè)裙樓建筑面積約14500平方米，規(guī)模宏大，一層的商業(yè)步行街連通興寧大道和規(guī)劃建設(shè)的濱江片商業(yè)街區(qū)，凸顯商業(yè)龍頭地位。2011年5月25日，該項(xiàng)目正式動工建設(shè)。運(yùn)德·明江財(cái)富廣場位于興寧大道，項(xiàng)目占地15.3畝，總建筑面積約62000㎡，總投資額2.5億。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)由2棟27層、3棟17層高層建筑組成，是集居住、辦公、電影院、KTV娛樂、休閑餐飲、購物超市、商業(yè)步行街及地下停車場等功能設(shè)施的大型都市建筑綜合體。競爭格局：寧明房地產(chǎn)即將上演“三國時(shí)代”城西片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)隨著城西的開發(fā)和本項(xiàng)目的啟動，城東、城南、城西三大板塊將相互形成競爭，寧明房地產(chǎn)的“三國”時(shí)代即將來臨；城南板塊以新浩·城市花園、麗景華府為代表，是當(dāng)前房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域，優(yōu)勢明顯；城東板塊以江濱小區(qū)小區(qū)為代表，擁有江景優(yōu)勢，近文化廣場，獨(dú)占稀缺資源；城西板塊為新發(fā)展區(qū)域，依托城西工業(yè)區(qū)和外貿(mào)的發(fā)展，規(guī)劃起點(diǎn)高，發(fā)展?jié)摿Υ?。三大板塊相互競爭，市場競爭將日益激烈，必須打造有前瞻性的產(chǎn)品，高性價(jià)比、舒適性強(qiáng)、配套完善、環(huán)境優(yōu)美等將成為決定勝負(fù)的關(guān)鍵。3、競爭市場分析市場競爭項(xiàng)目增多，供需兩旺，態(tài)勢明朗寧明住宅市場在售樓盤主要包括城南新區(qū)的新浩·城市花園、麗景華府，城東的江濱小區(qū)（包括江濱國際金都、江濱小區(qū)、江濱商業(yè)街），以及富城花園、北斗小區(qū)等零散項(xiàng)目。潛在樓盤則主要是運(yùn)德·明江財(cái)富廣場和本項(xiàng)目，以及百寧國際商都規(guī)劃中的第四期、華盛房地產(chǎn)的城中鎮(zhèn)寧愛街小地塊。2011年下半年和2012年，寧明住宅市場將會有10個(gè)樓盤在售，在售樓盤較2010年有所增加，而且大型樓盤數(shù)量增加（新浩·城市花園、江濱小區(qū)、麗景華府、百寧國際商都及本項(xiàng)目建筑面積均超過10萬平方米），競爭激烈程度獎有所增加，但市場需求量同樣增加明顯，市場仍未飽和，可謂供需兩旺。隨著寧明發(fā)展?jié)摿ν癸@，越來越多外地投資者看好寧明發(fā)展，對寧明房地產(chǎn)的投資信心增強(qiáng)。從幾年前“寶資誠地產(chǎn)”一家外來開發(fā)商，到現(xiàn)在增加新浩地產(chǎn)、運(yùn)德集團(tuán)、古鼎香集團(tuán)等大型外來開發(fā)企業(yè)。相對而言，外來開發(fā)商勢力雄厚，開發(fā)理念超前，開發(fā)樓盤規(guī)模較大，社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境營造等方面相對超前，尤其是古鼎香集團(tuán)、運(yùn)德集團(tuán)都將在寧明大手筆投資項(xiàng)目，對整個(gè)寧明房地產(chǎn)市場格局將造成深遠(yuǎn)影響。外地發(fā)展商對寧明房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的信心，將帶來全新開發(fā)理念，促進(jìn)市場發(fā)展，帶動整體開發(fā)水平提升。外來開發(fā)商逐漸增多，帶動整體開發(fā)水平提升產(chǎn)品類型迅速從多層跳躍至高層電梯房，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；整體戶型設(shè)計(jì)多針對剛性需求居住，改善型居住需求產(chǎn)品逐漸出現(xiàn)；戶型規(guī)劃創(chuàng)新點(diǎn)不足，市場需求以二房、三房為主，面積約在75-140㎡；社區(qū)配套缺乏，多依賴市政配套；缺乏鮮明的建筑風(fēng)格，沒有園林配套；動靜分區(qū)不夠清晰，影響居住品質(zhì)；戶型設(shè)計(jì)上，飄窗及入戶花園等先進(jìn)理念應(yīng)用較少。產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新，存在較大發(fā)揮空間總棟數(shù)多層小高層高層江濱商業(yè)街42棟033棟9棟富誠花園3棟02棟1棟麗景華府16棟09棟7棟北斗花園4棟1棟3棟0新浩·城市花園28棟14棟6棟8棟總計(jì)93棟15棟53棟25棟從以上產(chǎn)品量化的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表格中可以看出，目前在售項(xiàng)目總棟數(shù)為93棟，其中，多層、小高層和高層，分別占總量的16%、57%及27%；因此可以看出，目前市場上的主流產(chǎn)品為小高層，而在售的多層僅有新浩城市花園，與北斗花園，由于新浩城市花園的多層銷售進(jìn)入尾聲，因此未來的多層市場將進(jìn)入空白點(diǎn)。多層逐漸退出市場，小高層成為市場主角，高層逐漸被接受市場中三房為市場主力戶型根據(jù)以上統(tǒng)計(jì)，目前市場中的主力戶型以三房為主，其中100-120㎡的三房占據(jù)主要位置。來訪客戶對二房與三房的面積意向需求比例為2：8；二房面積以小于90㎡為主，三房面積集中在90~130㎡之間，106~120㎡的需求比例達(dá)30%；其次為121~135㎡、90~105㎡，分別占23%、16%；小于90㎡的三房（即2+1戶型），客戶意向比例占8%。意向戶型意向面積（㎡）批/次比重（%）兩房（72）＜907222三房（257）＜9026890~1055316106~12010131121~1357523＞1352合計(jì)329100購房意向客戶以三房為主2008年至2011年銷售價(jià)格由1800元/㎡上漲至2800元/㎡，上漲55%；銷售價(jià)格上漲迅速，導(dǎo)致各項(xiàng)目銷售速度受一定影響，尤其是高層住宅價(jià)格相對多層上漲較多，導(dǎo)致出貨量較為緩慢，由此可見客戶對高層住宅仍許要一個(gè)接受的過程。由于市場推貨量不大，仍處于市場接受范圍內(nèi)。新政策造成的影響有限，未影響商品房價(jià)格漲勢大多項(xiàng)目定位不清晰，千篇一律的停留在“賣地段”層面；缺乏必要的營銷策略和技巧，價(jià)格策略、推售部署凌亂；缺乏必要的現(xiàn)場接待和銷控管理，銷售人員素質(zhì)不高；銷售手法單一，以坐等客戶上門為主，展銷、行銷較為少見。整體廣告推廣缺乏主線，廣告體系建立不夠完整；訴求基本是建立在物質(zhì)基礎(chǔ)上，多數(shù)樓盤賣點(diǎn)雷同；缺乏精神層面的共鳴，對目標(biāo)客戶把握欠缺；推廣上不重視品牌推廣。營銷手法落后，營銷團(tuán)隊(duì)普遍素質(zhì)不高廣告推廣多為賣點(diǎn)羅列，缺乏精神層面溝通

區(qū)域競爭市場總結(jié)分析◎目前市場中的主要產(chǎn)品為小高層；多層物業(yè)逐漸成為市場稀缺；◎三房是目前市場供給的主力戶型，二房與三房的需求意向比為2：8，其中100-120㎡之間的三房需求意向最大；◎市場發(fā)展情況較崇左、龍州要穩(wěn)定和健康，市場客戶構(gòu)成以本地客戶為主，剛性需求的客戶比例較大，整體市場的銷售總量與單個(gè)項(xiàng)目平均銷售都較為穩(wěn)定；◎銷售價(jià)格上漲對市場造成一定壓力，但仍在可接受范圍內(nèi)；◎改善性需求日益旺盛，購房客戶開始從關(guān)注地段到關(guān)注人居品質(zhì)、園林環(huán)境，越來越理性。對本項(xiàng)目而言，住宅市場調(diào)查結(jié)果具備如下可借鑒之處：◎產(chǎn)品定位和規(guī)劃適度超前，應(yīng)注重產(chǎn)品舒適性的打造，園林環(huán)境、社區(qū)配套、戶型設(shè)計(jì)等方面需要在現(xiàn)有市場水平有所提升和突破?！蜃≌惍a(chǎn)品開發(fā)以純居住為主，面向剛性需求客戶和改善性需求客戶；由于投資小戶類產(chǎn)品的市場需求不大，不建議開發(fā)該類產(chǎn)品；在以本地客戶為購房主體的情況下，短期內(nèi)商務(wù)公寓的開發(fā)價(jià)值也不大；在物流港正式啟動、外來投資置業(yè)客戶出現(xiàn)后，或許存在一定的市場空間?！蝽?xiàng)目住宅的開發(fā)應(yīng)考慮資金回籠的速度和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，因而在當(dāng)前住宅市場涌現(xiàn)大量高層電梯房的情況下，可結(jié)合本項(xiàng)目地理位置和客群需求，適量開發(fā)多層精品洋房產(chǎn)品。

對本項(xiàng)目的啟示寧明的商業(yè)還處于原始狀態(tài)，主要以農(nóng)貿(mào)市場、步行街、臨街商鋪為主，以居住人口密集處為商業(yè)聚集點(diǎn)，大商業(yè)和專業(yè)的商業(yè)市場沒有出現(xiàn)。近年來，隨著百寧商都的建設(shè)，城南新區(qū)商業(yè)逐漸興起，但缺乏大型商業(yè)中心支撐，不成氣候。舊城區(qū)暫時(shí)沒有在售商鋪，城南新區(qū)成熟街鋪售價(jià)在8000—12000元/㎡（如百寧商都），新浩·城市花園在售住宅底商價(jià)格為8000—10000元/㎡之間。

(三)商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢寧明商業(yè)處于原始狀態(tài)，呼喚大型綜合性商業(yè)中心片區(qū)路段商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)分析2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng)

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