111111111111111111111111111111咸寧萬(wàn)豪E地塊溝通提報(bào)喚醒一座城市的記憶喚醒一座城市的記憶報(bào)告解決問(wèn)題結(jié)合開(kāi)發(fā)商目標(biāo)，初步分析工程地塊規(guī)劃思路及商業(yè)功能設(shè)想報(bào)告思路工程定位及前期規(guī)劃稿回憶工程區(qū)域與咸寧市場(chǎng)咸安區(qū)商圈溫泉區(qū)商圈2KM工程區(qū)域主要承擔(dān)城市旅游功能工程不位于城市核心商圈內(nèi)工程聯(lián)外交通系統(tǒng)薄弱傳統(tǒng)商圈型零售在工程內(nèi)難以存活城市商業(yè)總體量：39.3萬(wàn)方城市人均商業(yè)面積：1.18㎡/人溫泉區(qū)人均商業(yè)面積：1.8㎡/人咸安區(qū)人均商業(yè)面積：0.5㎡/人城市零售商業(yè)飽和定位思路及開(kāi)展方向

傳統(tǒng)商圈型零售商業(yè)在項(xiàng)目?jī)?nèi)難以存活

立足于城市發(fā)展較難，城市零售商業(yè)飽和項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目指標(biāo)差異化總商業(yè)體量約8.4萬(wàn)方，可利用商業(yè)約7.3萬(wàn)方市場(chǎng)環(huán)境旅游地產(chǎn)養(yǎng)老/療養(yǎng)荊楚風(fēng)情古街從建筑形態(tài)與業(yè)態(tài)組合上尋求差異化咸寧首席溫泉養(yǎng)生養(yǎng)老中心合理壓縮零售商業(yè)體量，轉(zhuǎn)換商業(yè)指標(biāo)以塔樓開(kāi)發(fā)為主，為塔樓尋找差異化與核心賣(mài)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)特異化市場(chǎng)突破上輪溝通意見(jiàn)：旅游地產(chǎn)思路可行，繼續(xù)深化上輪溝通意見(jiàn)：無(wú)法最大化實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值，且工程地塊高差不利于無(wú)障礙設(shè)施設(shè)置我們的想法：以荊楚風(fēng)情古街方案為主體，繼續(xù)深化，兼顧養(yǎng)老地產(chǎn)方案，充分借勢(shì)工程現(xiàn)有資源，與市場(chǎng)中現(xiàn)有同類(lèi)型產(chǎn)品形成差異，從而到達(dá)快速去化現(xiàn)有規(guī)劃總用地面積：8.92萬(wàn)方總建筑面積：9.82萬(wàn)方計(jì)容總建面：8.4萬(wàn)方溫泉商業(yè)主樓：1.1萬(wàn)方零售商業(yè)：3.8萬(wàn)方公寓式酒店：2.21萬(wàn)方獨(dú)棟式酒店：0.22萬(wàn)方酒店：0.48萬(wàn)方辦公：0.57萬(wàn)方容積率：0.94建筑密度：23.3%現(xiàn)有規(guī)劃存在問(wèn)題建筑形態(tài)：無(wú)個(gè)性，缺乏吸引力,且不利于與我們前期開(kāi)展思路對(duì)應(yīng)商業(yè)主入口：工程北側(cè)商業(yè)主入口受塔樓影響，昭示性弱景觀(guān)節(jié)點(diǎn)：街區(qū)內(nèi)部在動(dòng)線(xiàn)節(jié)點(diǎn)及人流交匯處缺乏開(kāi)放式廣場(chǎng)聚合及發(fā)散人群，且不利于后期運(yùn)營(yíng)時(shí)活動(dòng)舉辦該商業(yè)形態(tài)無(wú)法與城市現(xiàn)有商業(yè)進(jìn)行區(qū)隔，其區(qū)位條件弱，無(wú)體量?jī)?yōu)勢(shì)，難以與城市核心商業(yè)聚集區(qū)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)工程規(guī)劃思路整理規(guī)劃運(yùn)營(yíng)定位商業(yè)工程建設(shè)路徑開(kāi)展方向：從建筑形態(tài)與業(yè)態(tài)組合上尋求差異化定位：荊楚風(fēng)情古街規(guī)劃：將工程打造成為咸寧旅游新景點(diǎn)招商：利用大型主力店、次主力店帶開(kāi)工程商業(yè)存活銷(xiāo)售：合理規(guī)劃商業(yè)街區(qū)，盡可能增加可售面積運(yùn)營(yíng)：在規(guī)劃時(shí)為工程后期運(yùn)營(yíng)時(shí)舉辦活動(dòng)需要的商業(yè)廣場(chǎng)預(yù)留空間文化軸線(xiàn)工程城市形象文化定位展現(xiàn)咸寧的歷史積淀表達(dá)咸寧的現(xiàn)代生活疑問(wèn)：如何在工程規(guī)劃中實(shí)現(xiàn)如此定位？原有規(guī)劃調(diào)整基于工程旅游商業(yè)定位，工程需要組織一條文化主軸線(xiàn)串聯(lián)工程各功能區(qū)域，我們將工程由兩條街區(qū)調(diào)整為主體一條街區(qū)貫穿工程的形式古風(fēng)今韻以現(xiàn)代建筑材料、建筑符號(hào)和設(shè)計(jì)手法強(qiáng)化視覺(jué)傳達(dá)的直觀(guān)性和空間游覽的體驗(yàn)感，以中而新和新而中的方式營(yíng)造當(dāng)代建筑語(yǔ)境下一脈相承的“咸寧氣質(zhì)〞以線(xiàn)型街區(qū)為建筑母體，以傳統(tǒng)木結(jié)構(gòu)、青瓦坡屋面、馬頭墻、漏明墻、門(mén)頭等傳統(tǒng)符號(hào)為建筑構(gòu)成元素，打造原汁原味的傳統(tǒng)街區(qū)，打造出老咸寧歷史神韻建筑風(fēng)情的建議空間結(jié)構(gòu)功能節(jié)點(diǎn)文化景觀(guān)主軸線(xiàn)將景觀(guān)、小品、開(kāi)放式廣場(chǎng)、地標(biāo)建筑串聯(lián)于一體開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)功能節(jié)點(diǎn)功能搭配街區(qū)寬窄、疏密變化商業(yè)主題分區(qū)餐飲美食文化區(qū)綜合商業(yè)文化區(qū)酒吧休閑文化區(qū)商務(wù)休閑文化區(qū)文化景觀(guān)主軸線(xiàn)景觀(guān)、小品、開(kāi)放式廣場(chǎng)特色餐飲、社會(huì)餐飲、中西簡(jiǎn)餐、輕食工藝品、特產(chǎn)功能型零售酒吧、咖啡廳茶館、水吧獨(dú)棟酒店、休閑會(huì)所分區(qū)設(shè)計(jì)餐飲美食文化區(qū)

建筑主體2層局部3層，以古韻風(fēng)味線(xiàn)性街區(qū)為主，局部轉(zhuǎn)角處可設(shè)置院落式建筑餐飲業(yè)態(tài)在該區(qū)域落位：可在沿街區(qū)域設(shè)置品牌餐飲打造工程良好形象界面，增強(qiáng)工程昭示性目的型業(yè)態(tài)落位于工程西側(cè)吸引溫泉區(qū)域顧客進(jìn)入商業(yè)街區(qū)內(nèi)部工程可利用資源：春魚(yú)，赤壁肉糕，嘉魚(yú)麻糖，南山豬腳，賀勝雞湯，泥鰍燉豆腐渣，打頭道，豬仔粥，汽水肉，寶塔肉，魚(yú)腐,金沙泡菜,通山包砣,合菜面分區(qū)設(shè)計(jì)綜合商業(yè)文化區(qū)

建筑主體2層局部3層，以現(xiàn)代風(fēng)格線(xiàn)性街區(qū)為主零售商業(yè)業(yè)態(tài)在該區(qū)域落位：沿著工程文化主軸線(xiàn)排布可最大程度上帶開(kāi)工程零售商業(yè)存活順暢連接工程各出入口等人流節(jié)點(diǎn)且距離溫泉主樓距離較近工程可利用資源：老青茶，工藝品，當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)，功能型零售分區(qū)設(shè)計(jì)酒吧休閑文化區(qū)

建筑主體2層局部3層，建筑形態(tài)以現(xiàn)代風(fēng)格為主休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)在該區(qū)域落位：由于酒吧等休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)時(shí)間與商業(yè)街區(qū)的差異性，應(yīng)落位于工程冬眠車(chē)行道一側(cè)，保證街區(qū)內(nèi)部白天商業(yè)氣氛沿綠化帶及溫泉區(qū)域有較好景觀(guān)資源與餐飲等目的型業(yè)態(tài)照應(yīng)，最大限度帶動(dòng)中間零售商業(yè)業(yè)態(tài)存活工程可利用資源：各類(lèi)尚未進(jìn)駐咸寧市品牌酒吧/特色酒吧，尚未進(jìn)駐咸寧市咖啡吧、水吧，休閑茶館、客棧分區(qū)設(shè)計(jì)商務(wù)休閑文化區(qū)

商務(wù)會(huì)所文化區(qū)以“中而新〞的整體建筑風(fēng)貌、園林式區(qū)域風(fēng)格為主休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)在該區(qū)域落位：充分利用寧?kù)o區(qū)域的稀缺資源為工程周邊各企業(yè)單位提供精致、幽雅、高尚的半私密空間環(huán)境商業(yè)交通流線(xiàn)人流動(dòng)線(xiàn)車(chē)行動(dòng)線(xiàn)車(chē)行動(dòng)線(xiàn)下穿通道其他建議工程銷(xiāo)售區(qū)域分析底商塔樓商務(wù)酒店/會(huì)所商業(yè)街區(qū)暫定銷(xiāo)售全部銷(xiāo)售全部銷(xiāo)售商業(yè)街區(qū)內(nèi)除局部院落型建筑，餐飲區(qū)域及動(dòng)線(xiàn)節(jié)點(diǎn)處物業(yè)持有，其余1-2層可售，局部單一層，單二層銷(xiāo)售，局部垂直銷(xiāo)售預(yù)計(jì)工程最終銷(xiāo)售持有比為50%:50%塔樓處理建議移除該棟塔樓，將工程主入口翻開(kāi)，形成開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)，增強(qiáng)工程昭示性將移除塔樓的體量集中于該兩棟塔樓內(nèi)消化，增加塔樓層數(shù)塔樓定位為養(yǎng)老型公寓后期深化方案需要注意問(wèn)題問(wèn)題一:關(guān)于人造景觀(guān)的建筑—武漢中央文化區(qū)問(wèn)題一:關(guān)于人造景觀(guān)的建筑—光谷世界城工程的立面風(fēng)格是工程規(guī)劃及籌劃思路的關(guān)鍵將工程作為旅游景點(diǎn)打造：具備旅游特色、獨(dú)具風(fēng)格的建筑形態(tài)符合旅游商業(yè)特征的業(yè)態(tài)組合問(wèn)題一:關(guān)于人造景觀(guān)的建筑文化的實(shí)現(xiàn)與后期的運(yùn)營(yíng)工程需要在街區(qū)內(nèi)部人流交匯處設(shè)置開(kāi)放式廣場(chǎng)滿(mǎn)足街區(qū)內(nèi)部人流聚集、發(fā)散功能，以及設(shè)置景觀(guān)小品讓顧客停留，駐足增加其在工程內(nèi)停留時(shí)間，從而促進(jìn)商業(yè)存活工程需要在主出入口設(shè)置開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)等公共空間，放置標(biāo)志性建筑、精神堡壘、景觀(guān)等地面構(gòu)筑物增強(qiáng)工程昭示性，磁性吸附人流聚集，并且可在后期運(yùn)營(yíng)