敬呈：宣城市地礦置業(yè)有限公司廈門藍火置業(yè)2010年5月23日宣城【香溢梅溪】項目商業(yè)前期策劃報告

本報告旨在對市場科學調(diào)研、對本案實際情況綜合分析的基礎上，為本案得出最佳的商業(yè)利用概念及初步的商業(yè)規(guī)劃與營銷建議。本報告在保持完整性前提下，本報告盡量簡潔以提高閱讀的效率，本報告在市場部分以使用結(jié)論性語言為主，若貴司對市場部分有疑問之處，我司將另行進行解答。同時我司本著嚴謹、科學的前提下，對市場數(shù)據(jù)進行收集、引用，最大程度保證數(shù)據(jù)的準確性，在保證能準確反映市場現(xiàn)狀的基礎上，不排除存在個別偏差、失真的情況，貴司若需對特定數(shù)據(jù)進行深層研討、精度分析，我司將另行進行針對性研究。同時為能使貴司更好理解本報告之相關概念，報告引用一定圖片進行展示與直觀體現(xiàn)，來源于拍攝、網(wǎng)絡、圖庫，我司不享有圖片信息知識產(chǎn)權(quán)，若涉及知識產(chǎn)權(quán)之處，請貴司及時給予通知，以便我司進行刪除、更換。前言：第一部分市場分析一、宣城市概況二、宣城商業(yè)市場分析（一）宣城房地產(chǎn)在售項目（二）宣城主要商業(yè)分布三、典型個案調(diào)查（一）典型個案分布示意（二）典型個案調(diào)查表四、典型租戶與消費者研究分析五、項目SWOT分析六、綜合評價

城市區(qū)域位置及歷史文化：宣城，東臨蘇浙，地近滬杭，為安徽之東南門戶。范嘩、謝眺、沈括、文天祥等先后出守于此，李白、韓愈、白居易、杜牧等相繼來此寓居，眾多的人文遺跡，優(yōu)美的自然風光。宣城現(xiàn)轄宣州、寧國、郎溪、廣德、涇縣、績溪、旌德五縣一市一區(qū)，面積12340平方公里，占全省總面積的8．9％。人口275萬。憑皖贛、宣杭兩鐵路，318、205兩國道保持著與外界暢通的氣象，從古至今以地利之便，交通暢達，商品集散，成為江南通都大邑。宣城市概況及規(guī)劃國民經(jīng)濟情況：初步統(tǒng)計，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值432.8億元，同比增長13.6%，增幅居全省第6位。財政總收入60.4億元，增長25.9%，凈增12億元，增量為歷史最大，增幅居全省第5位；其中地方財政收入35.4億元，增長28.2%，總量和增幅均居全省第7位。固定資產(chǎn)投資600.8億元，總量在2008年躍過300、400億的基礎上，躍過500、600億，居全省第4位，增長44.1%，增幅居全省第5位。社會消費品零售總額167.1億元，增長18.8%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13302元，增長12.6%，增幅居全省第1位。農(nóng)民人均純收入5700元，增長12%，高于全省1200元左右。城市目標規(guī)劃：到2010—2020年社會發(fā)展目標市：城市化率力爭達到全國平均水平、社會注意市場經(jīng)濟體制更加完善，社會保障制度健全。綜合競爭力不斷增強，人民過上寬裕型生活。城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，加快城市進程。為東西向發(fā)展，并表現(xiàn)為西向延伸，東向跳躍的發(fā)展模式。在2003年版總規(guī)“兩區(qū)四組團”的基礎上高調(diào)整為“片區(qū)+組團”的格局。兩軸：昭亭路、梅溪路——鰲峰路兩帶：鐵路生態(tài)分隔帶、水陽江生態(tài)綠帶。三組團：水陽組團、巷口橋組團、雙溪組團；一片區(qū)：主城片區(qū)，由開發(fā)區(qū)組團、昭亭北路組團、鱷魚湖組團、老城區(qū)組團四個組成。宣城歷史悠久，地理位置優(yōu)越，周邊江浙發(fā)達城市為其發(fā)展帶來了大量投資資金和寶貴經(jīng)驗，而伴隨著皖江戰(zhàn)略和長三角陣容擴充，宣城面臨著巨大的發(fā)展契機。宣城商業(yè)市場分析一、宣城目前房地產(chǎn)在售項目：商業(yè)中心集中區(qū)本案市區(qū)主要商場、超市、連鎖店，多數(shù)集中在步行街及其附近：序號名稱位置1安徽商之都宣城商廈狀元中路2正達商城狀元北路3肯德基快餐店錦城南路4賽林家電廣場鰲峰東路5萬盛鞋業(yè)狀元北路6金源超市老十字街7劍影食品有限責任公司錦城北路工人文化宮綜合樓8東方超市疊嶂東路9盛元家電城疊嶂中路二、宣城主要商業(yè)分布：典型個案調(diào)查大唐國際城銀橋灣亞夏汽車城府山廣場碧云時代麥莎廣場美都新城一、典型個案分布示意：項目名稱占地面積㎡建筑面積㎡均價（一層）元∕㎡物業(yè)類型業(yè)態(tài)地址府山廣場73304890009000商業(yè)+公寓綜合百貨錦城路與疊嶂路交匯處時代碧云間663637693215800商業(yè)+公寓商業(yè)街狀元路梅溪路口麥莎廣場1738002700007100商業(yè)家裝建材綜合體水陽江大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處亞夏汽車城8690267398400商業(yè)汽車商城水陽江路與昭亭南路交匯處美都新城2080003305005600住宅底層商業(yè)生活配套昭亭南路銀橋灣1919003220005920住宅底層商業(yè)生活配套水陽江大道和昭亭南路交匯處大唐國際城1132200228000010000商業(yè)+住宅綜合體拱極路二、典型個案調(diào)查表：項目股票期貨債券住宅房商鋪黃金成長基金其他比例9.4%9.4%3.8%24.5%37.7%3.8%3.8%7.6%100%獲取投資信息渠道分析：渠道朋友介紹報紙網(wǎng)絡電視相關雜志其他比例9.5%31.7%15.1%30.6%10.7%2.4%100%投資項目及比例情況：結(jié)論：在所調(diào)研的群體中，大部分的群體是通過報紙和電視媒體獲得相關投資信息的，而且在宣城投資住房和商鋪的群體占有比較大的比重。典型租戶與消費者研究分析從事過的投資行為分析：結(jié)論：通過上面的分析可以看出，在被調(diào)查者中有81.13%的被訪者對投資商鋪都很感興趣，而購買過商鋪的只占到了28.89%，可見在當?shù)厝匀挥兄容^大的商鋪需求沒有滿足。但通過調(diào)查也同樣發(fā)現(xiàn)，還有53.7%的群體對投資商鋪不了解，從而阻礙了投資商鋪行為的發(fā)生。結(jié)論：在分析可以得出，人們絕大多數(shù)人對返租銷售并不是很了解，但聽過解釋以后都表現(xiàn)出可以接受，本案的調(diào)查群體中，大部分受眾會比較傾向于返租銷售，對直接銷售和帶租約也有一部分人會樂意接收。建議：本案采用返租銷售與直接銷售相結(jié)合的銷售方式，對于投資目的的顧客采用返租銷售，返租則采用三年返租的銷售策略，而對于自購自營的群體則采用直接銷售，并給與一定的折扣優(yōu)惠，使其低于返租的直接銷售價格。結(jié)論：

1、對于是否贊成統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營的分析，有超過70%的人認為贊同，24.07%的人認為既不贊同也不反對，而持反對意見的只占到3.7%。2、在對一站式購物經(jīng)營理念是否了解的分析中，大概了解的占到了68.52%，而且目前在宣城尚未出現(xiàn)一站式LivingMall理念的大型綜合體商業(yè)中心。項目SWOT分析項目優(yōu)勢（S）1、項目南接城市主干道水陽江大道，北鄰熏化路，離滬渝高速公路出入口較近，有2路公交車線路經(jīng)過，交通方便。2、項目周邊有鱷魚湖，鰲峰公園，梅溪公園亦在施工中，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，將為本案帶來大量的游人和消費行為。3、周邊配套有宣城市著名的市二小，市二中和十二中學校，學區(qū)優(yōu)勢明顯。4、周邊擁有大量的住宅項目：美都新城，銀橋灣和翡翠城以及大量的回遷安置小區(qū)，此將為本案帶來大量的人氣5、和江浙滬空間距離較近，該部分地區(qū)潛在客戶考察投資方便快捷。項目劣勢（W）1、項目周邊人氣目前仍稍顯冷清，需要形成真正的商業(yè)聚集中心尚需時日。2、宣城地區(qū)消費者目前仍熱衷于在傳統(tǒng)的步行街區(qū)進行逛街購物。潛在機會（O）1、根據(jù)《宣城市城市總體規(guī)劃（2007—2020）》，宣城城區(qū)發(fā)展方向：“西進、北跨、東聯(lián)、南控”其中”南控”具體內(nèi)容為“加快揚子鱷湖景區(qū)開發(fā)，建設文化、旅游、休閑、度假基地和教育園區(qū)。保護自然生態(tài)風貌?！蹦铣菂^(qū)旅游休閑業(yè)的發(fā)展將對本案的操作提供巨大的政策支持。2、擬建的市體育中心東鄰熏化路，北接城市主干道水陽江大道，與本案隔路相望，本區(qū)域文化體育事業(yè)發(fā)展將為本案帶來巨大機會。3、麥莎廣場項目建成將給本案帶來一定的人流量分享。潛在威脅（T）1、市區(qū)的步行街商業(yè)中心將和本案形成巨大競爭。2、離本案不遠麥莎廣場部分商業(yè)綜合體將消化部分和本案共同的消費客群。3、合肥國際購物廣場在原區(qū)政府地塊計劃開發(fā)中高端商業(yè)綜合體，本案相對其地段劣勢明顯，品牌號召力不夠，后期也許將成為本項目最大的競爭對手。綜合評價

宣城雖地理位置優(yōu)越，歷史文化底蘊深厚，但是在目前階段，根據(jù)之前調(diào)研分析，該地區(qū)商業(yè)水平仍舊需要有一個質(zhì)的提升。隨著城市的持續(xù)發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，從剛開始消費者只需僅僅滿足日常的生活需求，到現(xiàn)階段對追求更高生活品質(zhì)的渴求，必定會誕生出新興的商業(yè)形態(tài)，一方面去滿足當?shù)刂懈叨说南M行為，另一方面恰恰是滿足當?shù)鼐用窭檬种懈嗟馁Y金去產(chǎn)生一定的投資行為然后獲益。

本項目地理位置優(yōu)越，在經(jīng)過數(shù)年規(guī)劃開發(fā)之后必將成為宣城地區(qū)又一新興的商業(yè)休閑區(qū)域中心，在把握住和市中心傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)競爭方式的同時，推出本案滿足當?shù)厝嗣衿焚|(zhì)增長需求的商業(yè)概念，將一站式的服務理念貫徹到底，全力支持配合相關部門對南城“南控”的政策方針，發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢。未來宣城南部區(qū)域新興商業(yè)中心一、整體策劃思路建議（一）策劃思路要點（二）策劃概念推演二、項目定位建議（一）商業(yè)整體定位（二）商業(yè)模式（三）商業(yè)檔次（四）商業(yè)功能（五）顧客/消費者定位（六）租戶定位（七）目標客群定位三、項目規(guī)劃（業(yè)態(tài)分布）建議（一）建筑規(guī)劃設計調(diào)整建議（二）商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議（三）廣場及商業(yè)街區(qū)規(guī)劃建議第二部分策劃建議整體策劃思路建議1、以大宣城的高度，確立標志性一站式休閑、購物、餐飲、娛樂、便民的新城市商業(yè)中心2、以商業(yè)品質(zhì)提升住宅檔次、生活品味，提升項目周邊區(qū)域價值，點亮城市新的核心版塊3、理性對市場特點進行判斷，不盲從、不跟風，擺脫與其他商業(yè)項目低層次的攀比和競爭4、運作的超前性、與先進概念的同步性，突破傳統(tǒng)，走在地區(qū)商業(yè)運作的前沿5、實現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品及周邊市政配套的無障礙結(jié)合6、促進商業(yè)產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品銷售的特性需要與獨特主張一、策劃思路要點：二、策劃概念推演：發(fā)展價值商業(yè)功能商業(yè)系統(tǒng)發(fā)展方向以商業(yè)綜合體為中心，以開放式步行體系為主線，通過商業(yè)街與獨立的商業(yè)綜合體相結(jié)合的形式構(gòu)建本案大型商業(yè)體系更高層次的生活享受需求休閑購物餐飲娛樂區(qū)域內(nèi)居民的日常消費需求都市休閑商業(yè)中心，宣城首席LivingMall便民項目定位建議一、商業(yè)整體定位：LivingMall概念導入

LivingMall，即“全生活廣場”，一種全新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，起源于臺北“京華城”，現(xiàn)已成為全國數(shù)百家地產(chǎn)和商業(yè)集團的關注熱點。與人們所熟悉的ShoppingMall有所不同，Living

Mall不僅包含前者的購物功能，涵蓋了集休閑、購物、娛樂、美食為一體的消費模式，同時又是對Shopping

Mall的創(chuàng)新，是一種情景交融休閑體驗性商業(yè)消費場所，是一種全新的、自主選擇的生活之態(tài)。臺北京華城LivingMall，承襲“體驗經(jīng)濟”理念，提供綜合型體驗而不單單是服務或產(chǎn)品，價值更高LivingMall，涵蓋了集休閑、購物、娛樂、美食為一體的消費模式，是一種情景交融式休閑體驗性商業(yè)消費場所，是一種全新的、自主選擇的、隨機的生活之態(tài)和街鋪形態(tài)LivingMall，創(chuàng)造了更高的價值、更具競爭力和唯一性LivingMall的價值與本案市場定位LivingMall的價值項目命名項目定位打造宣城LivingMall時代梅溪·新都匯備選案名：梅溪·國際LivingMall——休閑商業(yè)新版圖，宣城生活新高度案名釋義：梅溪·新都匯梅溪：◆延襲項目《香溢梅溪》的整體案名，利于與住宅營銷推廣的整體性與統(tǒng)一性◆利用梅溪、梅溪公園的知名度，明確項目的所在區(qū)位——宣城市南城梅溪板塊，便于給市場接受，易記、知名度高新都匯：◆“新”即點明項目位于宣城新興的城市板塊，與老城區(qū)相比，具有不同的特色，是宣城城市未來的發(fā)展熱土◆同時點明在宣城市即將邁入大都市時代，將帶來新的生活方式的巨大變化◆“都匯”準確的表達出本案商業(yè)所具有的一站式，匯取休閑、購物、餐飲、娛樂等的強大商業(yè)核心能力發(fā)展目標：

本案應該立足于大宣城新城市商業(yè)中心的高度，徹底顛覆宣城的商業(yè)格局，從而將本案打造成宣城市地標性商業(yè)中心。1、本案所在區(qū)位及目前發(fā)展情況，決定了項目商業(yè)需要立足區(qū)域市場，打造區(qū)域商業(yè)核心的特點2、由于宣城整體市場現(xiàn)狀與商業(yè)競爭環(huán)境決定了，本案應避免與現(xiàn)有已成形、已規(guī)劃商業(yè)進行同質(zhì)競爭3、利用本案特有體量、建筑規(guī)劃、區(qū)域條件，打造特色產(chǎn)品，突顯競爭優(yōu)勢，占領一定市場高度，進行品質(zhì)化和差異化競爭4、通過較高的回報吸引投資者，利用品牌主力店的招商進駐運營，帶動本案的全新的商業(yè)檔次形象，同時挖掘和塑造商業(yè)亮點，聚攏區(qū)域人氣，顛覆宣城商業(yè)區(qū)域觀念，并樹立本案地標性商業(yè)中心的目標。發(fā)展前景：1、覆蓋宣城市區(qū)中高檔消費人群的購物、聚會、假日休閑、美食與娛樂體驗中心2、具備一定的時尚元素，成為年輕人喜愛、聚集的場所3、中高檔餐廳、知名品牌店、娛樂休閑商業(yè)首選的場所4、成為周邊區(qū)域人群休閑聚集場所，與梅溪公園相互呼應，滿足消費人群日常生活服務等一站式的消費需求5、備受市民關注、輿論聚焦，投資者追捧的商業(yè)物業(yè)6、與周邊政府規(guī)劃體育中心、科技中心、鱷魚湖等旅游、文體項目聯(lián)動，組成宣城休閑娛樂消費板塊宣城首席休閑商業(yè)中心！二、商業(yè)模式：

把傳統(tǒng)的多種商業(yè)業(yè)態(tài)集中于一個綜合性商業(yè)空間內(nèi)，通過建筑、景觀、公共互動空間、功能分區(qū)等多種元素相整合的半開放商業(yè)中心與商業(yè)街區(qū)形成全新的商業(yè)概念。通過引入知名大型百貨、超市、特色餐飲、休閑娛樂等體驗式的商業(yè)形態(tài)來提升商業(yè)活力與商業(yè)輻射范圍，從而實現(xiàn)吸引消費者前來并促使消費者長時間的逗留，為零售店鋪創(chuàng)造更多的消費機會。具體商業(yè)操作模式，首先以整租形式簽約知名品牌主力店入駐，奠定本案的商業(yè)基調(diào)與人氣、市場關注度基礎；其次通過主力店效應帶動次主力店、一般零售商鋪的銷售及招商工作；同時利用招商的效果進一步撬動本案商業(yè)的銷售。同時，由專業(yè)的商業(yè)運營管理公司，負責本案的商業(yè)運營與市場推廣，確保本案的市場培育與發(fā)展，實現(xiàn)商業(yè)的良性經(jīng)營發(fā)展。三、商業(yè)檔次：高檔中檔中低檔精品百貨，高檔品牌，商務會所特色餐飲、大型專業(yè)酒樓、大型生活超市、知名品牌鞋服、休閑娛樂等零售店鋪、普通餐飲、便利超市、便民商店、各項日常生活配套本案各商業(yè)業(yè)態(tài)檔次中高檔休閑商業(yè)中心！四、商業(yè)功能：購物功能：1、注重日常商品的豐富性及同類產(chǎn)品的前沿性2、注重專業(yè)商品的特殊性與唯一性3、注重引進主力店的知名度與品牌度，確立市領先場地位休閑娛樂功能：此類體驗型、參與型的商業(yè)業(yè)態(tài)有利于較強的吸引市場關注，聚攏人氣，同時豐富本案休閑商業(yè)的內(nèi)涵，促進消費的多樣化。

便利服務功能：本案商業(yè)應充分考慮包括自身住宅在內(nèi)的區(qū)域內(nèi)周邊居民為基礎消費群體，充分考慮其日常生活中的便民消費需要，同時為本案吸引更多的人流。餐飲功能：餐飲類因其自身特點具有輻射能力較廣，聚客能力較強，通過引進知名品牌專業(yè)餐飲服務酒樓，通過主力酒樓帶動其他餐飲店構(gòu)建本案美食街區(qū)，通過餐飲的成功運營為商業(yè)聚攏人氣，有利于本案商業(yè)的快速成長。五、顧客/消費者定位：25-45歲年齡段消費理性、思想成熟有一定的面子觀念擁有私家車有一定的生活品味對生活品質(zhì)要求較高公務員、企事業(yè)單位中高層管理者城市白領一族中高檔住宅消費者家庭主婦周邊縣市消費者目標顧客/消費者分布目標顧客/消費者特點◆向往大都市品牌購物、休閑，追求時尚◆苦于尋覓適合家庭聚會，消遣及希望帶領小孩外出玩耍、散步而又找不到合適場所；◆絞盡腦汁思考適合商務宴請的合適場所，既不落俗套、又能彰顯身份品味；◆自駕車外出餐飲、娛樂消費停車不便◆某類商品在宣城區(qū)域內(nèi)的稀缺性◆商務會晤、情侶聊天等缺乏寧靜、溫馨場所◆舉行婚宴、壽宴、節(jié)日宴等親朋好友聚會，找不到合適場所◆周邊地區(qū)部分客群前往本市消費得不到滿足◆本案自身及附近居民日常生活消費的不完整性、不便性六、租戶定位：租戶類別典型租戶租戶特點前期運作作用主力店大型百貨、知名超市專業(yè)精品市場特定/唯一專賣店租期長，承租條件苛刻物業(yè)條件要求高租賃面積普遍較大看重自身經(jīng)營的獨立性大次主力店中高級餐廳品牌KTV、足浴城、商務會所租期中長，承租條件適中對物業(yè)條件有一定的要求需要充足的停車位較大體驗中心兒童游樂健身理療保健按摩美容、美發(fā)、美體目的性消費強，與餐飲消費互為聯(lián)動、促進消費群體穩(wěn)定兒童類游樂將是成年消費的一種有力補充及服務中一般專賣/門店各類品牌服飾、鞋類家居用品、飾品化妝品、個人護理用品通訊、數(shù)碼、電子設備一般性餐飲、娛樂業(yè)租期短、面積大，租金高隨著項目發(fā)展的不同階段對其進行規(guī)劃調(diào)整的靈活性強一般功能配套、便民服務銀行、通訊營業(yè)廳、藥店精品書店、便利店目的性消費強，以服務周邊居民為主增強來客量的有利客流共享因素可調(diào)整性強一般七、目標客群定位：

本案商鋪銷售的主要目標根據(jù)購買用途可細分為投資者與自用者，根據(jù)以上對宣城市場商鋪銷售客群的調(diào)查，本案的目標客群可細分為：目標客群投資者自用者宣城本地投資客戶江浙地區(qū)投資客戶宣城地區(qū)各縣市投資客戶省內(nèi)其他地區(qū)投資客戶宣城市區(qū)商鋪分店客戶廠商直銷店客戶新商鋪客戶項目規(guī)劃（業(yè)態(tài)分布）建議一、建筑規(guī)劃設計調(diào)整建議：

建議調(diào)整原有賣場一樓洗手間外、大門右側(cè)樓梯，調(diào)整賣場西北角為露天卸貨區(qū)，并設立一部電梯與一部樓梯，為賣場貨物進出通道便利、暢通。

注：扶梯/樓梯規(guī)劃調(diào)整后，要求賣場2、3樓、地下停車場扶梯/樓梯位置根據(jù)相應位置進行調(diào)整。

原方案規(guī)劃中賣場中只有1部扶梯，考慮到賣場內(nèi)部人流動線，及提高賣場內(nèi)部各區(qū)域商業(yè)價價值，建議：增設1部扶梯，并對原有扶梯位置進行更改，取消天井設置。4層賣場綜合體東西兩棟所謂各增設一部電梯。原方案規(guī)劃中賣場一樓部分除入口外均為封閉設計，建議：賣場沿廣場、內(nèi)街一側(cè)，及公寓、酒店一層沿街更改為沿街商鋪。取消原規(guī)劃扶梯/樓梯建議扶梯/樓梯賣場卸貨區(qū)沿街商鋪增設電梯主要商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)分布綜合商業(yè)區(qū)包括百貨、超市、精品專業(yè)市場品牌旗艦店、麥當勞或肯德基娛樂休閑區(qū)包括品牌KTV、足浴城、專賣店等零散商鋪餐飲體驗區(qū)包括大型酒樓、特色餐飲、專賣店等零散商鋪酒店區(qū)（商業(yè)分布主要指1-3F）包括星級酒店、夜總會、酒吧商務休閑區(qū)（商業(yè)分布針對1-4F）包括商務會所、健身會所、臺球會所等公廁商業(yè)內(nèi)街二、商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議：地下負1層：超市/停車場1層：精品香水/化妝品/首飾專區(qū)2層：服飾/鞋類/皮具精品百貨3層：文體/數(shù)碼/電器專區(qū)1層：品牌專賣店/零散商鋪1層：品牌專賣店/零散商鋪1層：品牌專賣店/酒店大堂2層：酒吧/夜總會1層：品牌專賣店/公寓大堂2層：臺球會所3層：健身/美容SPA會所4層及以上：3星級辦公樓配套

SOHO公寓主要商業(yè)區(qū)分樓層業(yè)態(tài)分布3-4層：大型專業(yè)品牌餐飲酒樓2層：美食廣場3-4層：品牌KTV2層：足浴主力賣場次主力賣場次主力賣場公寓酒店3層：商務/棋牌會所4層及以上：3星級以上知名酒店目標客戶類別及經(jīng)營風格參考一站式吃、喝、玩、樂、購，全方位休閑商業(yè)總匯目標客戶類別及經(jīng)營風格參考大型賣場，面面俱到，全身心體驗消費的樂趣商業(yè)綜合體

1層布局規(guī)劃建議：開發(fā)商持有，進行招租整體招商，分割銷售公共空間，過道次主力店，進行招商，可銷售肯德基屈臣士上島咖啡首飾區(qū)香水/化妝品區(qū)名姿美發(fā)鐘愛一生婚紗攝影音像店品牌專賣店品牌專賣主力賣場1層按功能劃分為香水/化妝品區(qū)與首飾區(qū)，并在沿廣場一側(cè)引進次主力店，如：屈臣士、肯德基、上島咖啡等商業(yè)內(nèi)街北側(cè)賣場1層劃分為獨立商鋪進行銷售，引進福建晉江、石獅等地鞋服品牌，建立品牌一條街酒店、SOHO公寓1層劃分出沿街部分區(qū)域，作為沿街商鋪進行招商，引進次主力店，如：名姿美發(fā)、鐘愛一生婚紗攝影等美林閣酒樓目標客戶類別及經(jīng)營風格參考男裝區(qū)女裝區(qū)臺球會所酒吧/夜總會良子足浴商業(yè)綜合體

2層布局規(guī)劃建議：開發(fā)商持有，進行招租整體招商，分割銷售公共空間，過道美食廣場主力賣場2層按功能規(guī)劃為鞋服類精品百貨，包括：男裝、女裝、皮具、箱包等精品百貨，按受眾劃分為男裝區(qū)、女裝區(qū)次主力賣場2層西側(cè)賣場2層整體規(guī)劃為足浴城、東側(cè)賣場規(guī)劃為美食廣場，引進小吃、快餐類等，整體招商運營酒店、SOHO公寓2層酒店2層規(guī)劃為酒吧、夜總會，SOHO公寓2層，規(guī)劃為高檔臺球會所目標客戶類別及經(jīng)營風格參考文體用品區(qū)健身/美容SPA會所酒店歡唱KTV開發(fā)商持有，進行招租整體招商，分割銷售公共空間，過道商業(yè)綜合體3層布局規(guī)劃建議：主力賣場3層按功能規(guī)劃為電子數(shù)碼/電器區(qū)整體招租，引進知名運營商，及文體用品賣場次主力賣場3層西側(cè)賣場3-4層整體規(guī)劃為KTV、東側(cè)賣場規(guī)劃設置1家大型專業(yè)酒樓，打造宣城地區(qū)知名婚慶、聚會酒樓酒店、SOHO公寓3層酒店3層以上規(guī)劃引進3星級以上知名酒店，SOHO公寓3層，規(guī)劃為高檔健身、女子美容SPA會所美林閣酒樓電子數(shù)碼/電器區(qū)中高級餐廳，囊括中、西餐、地方特色、異國風情目標客戶類別及經(jīng)營風格參考目標客戶類別及經(jīng)營風格參考商業(yè)綜合體負1層布局規(guī)劃建議：超市/賣場/其他業(yè)主停車場酒店/SOHO公寓停車場易初蓮花超市商務/棋牌會所歡唱KTV商業(yè)綜合體4層布局規(guī)劃建議：主力賣場4層西側(cè)賣場3-4層整體規(guī)劃為KTV、東側(cè)賣場規(guī)劃設置1家大型專業(yè)酒樓，打造宣城地區(qū)知名婚慶、聚會酒樓SOHO公寓4層規(guī)劃為高檔商務、棋牌會所

地下負1層，在主力賣場底下劃分出相應區(qū)域為在生活超市，其余地下停車場區(qū)域劃分為超市、賣場及其他商業(yè)業(yè)主租戶停車區(qū)，及酒店、SOHO公寓專用停車區(qū)。具體如圖所示。美林閣酒樓目標客戶類別及經(jīng)營風格參考三、廣場及商業(yè)街區(qū)規(guī)劃建議：

商業(yè)項目的廣場與街區(qū)對商業(yè)具有重要的促進作用，富的特色的廣場與街區(qū)設計能夠極大的吸引消費者，引發(fā)市場關注度。對廣場與街區(qū)進行定位與規(guī)劃設計，利用建筑規(guī)劃、小品設計、景觀布置、氛圍營造等，實現(xiàn)鮮明的商業(yè)個性，產(chǎn)生積極效應。主要廣場及街區(qū)示意圖廣場&街區(qū)定位符合項目建筑整體風格符合LivingMall風格

目前項目商業(yè)部分建筑設計為現(xiàn)代風格，因此廣場及街區(qū)在規(guī)劃設計應與整體在建筑風格、景觀設計、外觀色調(diào)、用材等保持一致。

方案中建議商業(yè)整體定位為國際LivingMall，為集休閑、購物、娛樂、美食為一體的消費模式，是一種情景交融式休閑體驗性商業(yè)消費場所，因此在廣場與街區(qū)規(guī)劃中，應引入休閑商業(yè)主題。休閑文化主題商業(yè)廣場休閑文化主題參考建議

通過各種符合現(xiàn)代人審美的雕塑小品、園林小品、顏色搭配與本案周邊梅溪公園相互響應，凸顯主題，提升文化品味，在本案街區(qū)里構(gòu)建有助于提升商業(yè)的休閑文化廣場街區(qū)。公園正門商業(yè)街借鑒廣場街區(qū)商業(yè)氛圍營造建議

通過廣場街區(qū)的營造達到提高知名度吸引來人的同時，必須考慮廣場街區(qū)到從休閑文化營造到商業(yè)氛圍營造，通過商鋪產(chǎn)品與廣場街區(qū)無障礙結(jié)合，促進客戶的消費意愿。一、盈利模式建議（一）盈利模式探討（二）盈利模式建議二、招商策略建議（一）招商價值探討（二）招商策略概述（三）招商模式選擇（四）招商策略選擇（五）招商的宣傳推廣與營銷活動三、銷售策略建議（一）銷售階段劃分（二）銷售策略選擇（三）銷售策略建議（四）銷售的宣傳推廣與營銷活動四、經(jīng)營策略建議（一）經(jīng)營管理模式（二）經(jīng)營策略建議五、租售比與預期投資收益第三部分營銷策略盈利模式建議一、盈利模式探討：

取得物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營的最大利益回報可以說是所有物業(yè)開發(fā)者追求的共同目標。但根據(jù)本案的實際情況與宣城目前的商業(yè)市場布局的基礎上，需要對物業(yè)的盈利模式進行一個清晰、合理的認識?！衾麧欁畲蠡Ｊ剑?/p>

除部分必須滿足資金回籠需要的前提下對部分區(qū)域進行出售外，其他部分保持其產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一性，整體運營，以收取租金方式作為盈利模式，長期持有，通過穩(wěn)定增長的租金收益實現(xiàn)盈利，待商業(yè)運行進入良性軌道后，商業(yè)價值凸顯后，尋求機會整體出售，獲取較高物業(yè)投資收益，實現(xiàn)利潤最大化。◆短期盈利模式：除必須保障其物業(yè)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一性的區(qū)域外（一般指主力店和租賃區(qū)），其他區(qū)域均作為分零銷售，根據(jù)銷售進度及資金回籠額度考慮采取進一步的商業(yè)措施。在以上形式無法取得預期銷售成果的時候，可以對原主力店租賃區(qū)的物業(yè)進行分割銷售，通常以分割產(chǎn)權(quán)的方式進行銷售，即“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。VS二、盈利模式建議：

本案發(fā)展前期做好合理規(guī)劃、定位，實行統(tǒng)一招商，整體運營，在確保項目整體性、收益率的前提下，制定科學的租售比例，選擇性出售部分物業(yè)，回籠部分資金收益。該模式適宜像本案這種大型商業(yè)物業(yè)動作，有利于項目商業(yè)的長遠發(fā)展，更好的確保物業(yè)的保值、增值，實現(xiàn)利潤的最大化?！艚y(tǒng)一規(guī)劃、招商先行◆租售結(jié)合，開發(fā)商持有部分物業(yè)進行招租，部分出售◆成立經(jīng)營管理公司，統(tǒng)一經(jīng)營管理，確保商業(yè)良性發(fā)展招商策略建議一、招商價值探討：宣傳造勢利用招商為話題宣傳推廣，制造熱潮，提高市場關注度，促進商鋪的銷售主力商家效應通過引進知名品牌商家，構(gòu)成商業(yè)主力，提升項目形象，吸引市場關注吸引客源

以招商為銷售牽引廣泛的客戶資源，擴大商鋪購買客戶的廣度提升購買商鋪客戶的信心

招商更有助于提升商業(yè)人氣，給到客戶信心保障，提高客戶營銷成交率先招商后銷售的價值探討招商先行，商業(yè)運作成功的關鍵二、招商策略概述：

前期招商的首先要原則，應強調(diào)入駐的租戶質(zhì)量，首批租戶應具備較高的品牌影響力。針對宣城市場稀缺、未現(xiàn)的部分租戶，爭取使本案成為其在宣城的首選地，從而另一方面促進本案的市場知名度。一旦實現(xiàn)主力租戶及相關品牌租戶的成功招商，則應及時抓住時機，采取一定措施進一步刺激零散租戶短期內(nèi)簽約入駐，以現(xiàn)本案商業(yè)整體的規(guī)模效應，確保商業(yè)在宣城市場的影響力。因此，“招商品牌好，招商速度快”，是促進本案商業(yè)成功動作與商鋪銷售的關鍵因素，對本案整體的市場動作具有巨大的推動作用。為實現(xiàn)本案的市場目標，在項目商業(yè)運營前期，可能會存在較低的經(jīng)營收益。但出于項目整體市場動作考慮，在總體收益的目標下，前期一定的市場培育的投入，可以通過招商成功后促進零散商鋪的進一步銷售，實現(xiàn)更大的收入回報。三、招商模式建議：◆主力店及次主力店招商——主力帶動

遵循大型商業(yè)的招商法則，以主力店及次主力店品牌影響力，帶動整體商業(yè)。特別是對于項目商業(yè)的體量在宣城市場的考量，引進主力店可以帶動其他商家前來經(jīng)營。因此，在主力店方面建議引進：一家大型生活超市。一家知名百貨，一家知名專業(yè)餐飲酒樓，一家星級酒店，一家知名娛樂休閑會所，一家品牌KTV等。次主力店方面建議引進：1-2家化妝品/香水品牌，如：屈臣士/香奈爾；1-2家西式餐飲，如：麥當勞、肯德基、必勝客、豪客來牛排、壽司店等；1-2品牌服飾旗艦店、專營店等?！粢话阈陨啼伻嬲猩獭放菩?/p>

根據(jù)本案商業(yè)的整體規(guī)劃，對相應商業(yè)片區(qū)的商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容進行限定，將同一業(yè)態(tài)的商業(yè)集中分布，進行針對性招商。利用項目本身區(qū)位和物業(yè)優(yōu)勢，引入宣城目前經(jīng)營狀況較好品牌前來開設專營店、分店，作為消費的主要構(gòu)成；同時順應城市發(fā)展潮流引入合肥、杭州等商業(yè)發(fā)達地區(qū)的成功品牌商家。根據(jù)本案休閑商業(yè)中心定位，除了購物以外，還要適量地搭配餐飲、娛樂；做到檔次的全面覆蓋，與主力店、次主力進行區(qū)隔，吸引不同層次的消費人群。◆持續(xù)性商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整招商——業(yè)態(tài)控制

在招商的過程及時發(fā)現(xiàn)原有的業(yè)態(tài)的不足，根據(jù)商家的需求和市場的反應，有限靈活對局部業(yè)態(tài)進行調(diào)整，保證招商工作的進度。進行市場培育，以合適的租金吸引目標商家入場，經(jīng)過一定的培育期后，商業(yè)氛圍成熟，經(jīng)營業(yè)績增長，租金上升，物業(yè)升值，實現(xiàn)長期收益。結(jié)合項目的核心定位，將休閑娛樂購物融為一體，因此相對于購物而言，存在如美食城、綜合娛樂城、酒吧、夜總會等特殊商戶，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強商業(yè)氛圍，吸引特定消費者前來，起到提升人氣、知名度等方面作用。四、招商策略選擇：◆主力租戶與部分體驗性商業(yè)業(yè)態(tài)租戶：保底固定租金+營業(yè)額提成由于主力店的成功招商涉及到本案商業(yè)定位、整體的市場運作與一般零散店鋪的招商與銷售的速度及條件，因此，該類租戶為本案必須引進目標，在前期市場條件下成功引進該類客戶，需以一定的策略性合作方式，通過較低的固定租金吸引其入駐，必要的時候可以提供一定的優(yōu)惠條件，如：補貼一定的裝修費用或設備費用、甚至一定期限的免租。并通過良好談判，采用后期在接受其交納一定固定資金的同時，再根據(jù)后期營業(yè)額提取一定比例作為物業(yè)業(yè)主出租收益，分享其商業(yè)收益?！粢话阈宰鈶簦汗潭ㄗ饨鸱绞綄τ谝话阈宰鈶襞c零散租戶，以收取固定租金的租賃方式為主要合作方式，在招商過程中可提供適當優(yōu)惠，如贈送物業(yè)管理費或其他方式促進招商成功。（一）合作方式◆主力租戶：10-15年為首個簽約期◆重點品牌租戶：5-10年為首個簽約期◆一般性租戶：3-5年為首個簽約期以上年限主要根據(jù)目前行業(yè)慣例建議，具體的合同年限最終取決于租戶所在行業(yè)屬性與品牌影響力。但合作面積大，投入裝修成本較高的租戶其合作簽約年限一般較長。一般性租戶其首個簽約年限建議為：3-5年，以確保其穩(wěn)定性，因處于前期市場培育期，前期租戶的穩(wěn)定性對于本案整體市場運作具有重要作用。當商業(yè)良性發(fā)展后，可根據(jù)實際情況對租期進行相應調(diào)整。（二）合同年限（三）免租期

◆主力租戶、重點品牌租戶：大多為半年的免租期◆一般性租戶：大多為3個月的免租期在招商過程中，對主力租戶、次主力租戶等特定租戶給予一定的免租期也是必要的，可以通過此項策略性優(yōu)惠，成功吸引特定租戶入駐，利于本案前期市場運作。（四）其他策略◆與政府相關部門協(xié)商，盡量減免入駐本項目各租戶的經(jīng)營性稅收、便捷的證照辦理等◆各租戶經(jīng)營的能耗費用按實際發(fā)生額分攤◆部分租戶如需要廣告位、停車位等入駐附屬要求，可根據(jù)實際情況進行優(yōu)惠，一事一議，靈活掌握。五、招商的宣傳推廣與營銷活動配合：

在招商的過程中，由于本案目前的區(qū)位條件限制、品牌知名度、項目開發(fā)進度等因素的影響，項目商業(yè)價值的顯現(xiàn)還需要一定的時間過程。同時招商過程中引進主力店等主力帶動、品牌效應，都需要一定的宣傳推廣與營銷活動投入，作為配合。具體如下：媒體推廣營銷活動戶外廣告：長效廣告，有利于項目形象建立與品牌樹立報紙廣告：即時廣告，有利于項目各營銷節(jié)點及時效信息的發(fā)布電視、廣播廣告：有利于項目品牌、形象宣傳，與時效信息的發(fā)布網(wǎng)絡廣告：新興媒體，利于外地購房者及時接觸和了解項目信息短信廣告：即時廣告，覆蓋范圍廣，成本較低，利于項目時效信息發(fā)布

充分利用各營銷節(jié)點為，通過事件營銷，提高項目曝光率，提升項目品牌形象與知名度，保持項目較高的市場關注度，通過口碑效應，提升項目價值，促進項目招商的成功進行。包括：

招商推介會、主力店簽約活動、開盤活動、開業(yè)活動等……銷售策略建議一、銷售階段劃分：蓄客工作成功運營后的銷售主力、次主力店招商成功后銷售開盤開業(yè)銷售階段劃分圖說明：□由于本方案中采取“先招商，后銷售”的營銷策略，因此，在項目開盤銷售前必須完成一部分主力店、次主力店的招商工作，將前期規(guī)劃中的商業(yè)定位中重要的商業(yè)業(yè)態(tài)確定下來，為商業(yè)運作奠定基礎□在住宅銷售、招商工作開始的同時，即開始進行商業(yè)銷售的客戶積累工作，綜合利用已執(zhí)行營銷推廣工作，為商鋪銷售造勢與積累客戶，做好市場準備□在主力店、次主力店招商成功后，進行宣傳推廣，提升項目商業(yè)價值，適時開盤銷售，為銷售打開局面，全面銷售□在商業(yè)開業(yè)后，運用已成型商業(yè)經(jīng)營，及時消化剩余商鋪，最終完成商鋪銷售任務招商工作二、銷售策略選擇：

為取得本案商業(yè)銷售的勝利，首要條件為明確的客群定位與有力的項目賣點，基于此才能做出行之有效的銷售策略，前面我司已對目標客群做出定位，此處則不贅述，而商業(yè)項目對于購買者，最大的賣點在于：穩(wěn)定與較高的投資回報率

因此，我司將基于此，并結(jié)合本案的實際情況，展開適合于本案的商鋪銷售策略，以高屋建瓴的優(yōu)勢展開銷售：前期造勢，蓄勢待發(fā)借勢發(fā)力，主動出擊以我為主，靈活應變前期招商、蓄客開盤銷售后續(xù)銷售前期造勢，蓄勢待發(fā)

充足的有效客源是本案銷售成功的關鍵，較高商業(yè)價值、穩(wěn)定與較高的回報率是吸引客戶的關鍵

前期招商工作率先展開，通過對主力店、次主力店的招商，提升項目商業(yè)價值，提升商鋪的投資回報價值

通過住宅銷售、招商工作的開展與前期獨立的商業(yè)宣傳推廣與營銷活動拓展目標客群、積蓄客源借勢發(fā)力，主動出擊

通過對主力店、次主力店成功招商進行營銷推廣，適時開盤銷售

利用積極的營銷策略，主動挖掘客戶資源，擴大項目的影響，通過積極的租售策略，以較高的回報率吸引客戶，促進成交以我為主，靈活應變

通過銷售的不斷深入，招商的持續(xù)進行，以及后續(xù)商業(yè)開業(yè)后的影響，擴大銷售成果

通過銷售與招商的實際情況，及時的調(diào)整項目商業(yè)業(yè)態(tài)布局，趨利避害，迎合購房者喜好，實現(xiàn)銷售成果的不斷擴大三、銷售策略建議：統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一開業(yè)保證商業(yè)良性運營，確保穩(wěn)定回報購房者購房后，店面經(jīng)營必須接受統(tǒng)一管理，按照規(guī)定進行既定商業(yè)業(yè)態(tài)、開業(yè)時間進行經(jīng)營，保證本案商業(yè)良性運營優(yōu)先賣給經(jīng)營戶，確保商鋪開業(yè)率對客戶資源進行篩選，優(yōu)先考慮自主經(jīng)營戶，并提供一定的優(yōu)惠政策，確保其在本案的經(jīng)營的長久性，促進本案商業(yè)的快速成型。返租銷售，確立高回報率對購房者的有效吸引采用一定年限的返租銷售，利用高回報率吸引投資客戶，年回報率建議設定為8-10％。設定較長時限的租約，租金以每年一定比例的水平遞增，增加對投資者的吸引力。此項工作由專門商業(yè)經(jīng)營管理公司負責對接。（詳見后文）深入挖掘客戶資源，充分利用本案住宅，及周邊項目住宅客戶資源在住宅銷售同時，同步進行商鋪客戶資源積累，利用開發(fā)商掌握的優(yōu)勢，給予客戶一定的優(yōu)惠，對商業(yè)進行內(nèi)部消化，同時吸引周邊住宅項目、安置房項目客戶資源。四、銷售的宣傳推廣與營銷活動配合：

在本案的銷售過程中，宣傳推廣與營銷活動起到關鍵的作用，同時由于前期蓄客與招商工作同時進行，因此在宣傳推廣與營銷活動中可相互穿插利用。隨著銷售的持續(xù)進行及項目的發(fā)展，都需要相當比例的宣傳推廣和營銷活動投入，進行市場培育與銷售支持。具體如下：營銷活動：通過事件營銷、活動營銷，可有效的聚攏人氣，增加關注度，制造銷售氛圍，促進成交，在銷售過程中根據(jù)不同階段的營銷需要安排各種活動，促進營銷目標的達到，包括：產(chǎn)品推介會，認籌活動、認購活動、開盤活動、客戶答謝活動、開業(yè)活動、優(yōu)惠促銷活動、各工程節(jié)點活動（開工、封頂、落架、竣工等）、各種節(jié)慶活動（春節(jié)、元宵、中秋、五一、十一等）等……媒體推廣：在媒體選擇上，根據(jù)各個營銷階段不同的客戶特點，有針對性的選擇投放渠道，確保項目信息及時有效的傳遞，確保既定目標的達成。經(jīng)營策略建議一、經(jīng)營管理模式：（一）成立商業(yè)經(jīng)營管理公司

建議由開發(fā)商另行組建或聘請專門商業(yè)經(jīng)營管理公司，全面負責本項目經(jīng)營管理工作或者聘請專業(yè)的商場經(jīng)營管理公司進行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營。（二）服務內(nèi)容◆品牌審核管理：審核廠商和產(chǎn)品，營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書、品牌代理委托書、稅務登記證、法人授權(quán)委托書等?！糇饧s管理：約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理?！艚y(tǒng)一的營銷管理策劃好1年365天的天天營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”，組織策劃相關的促銷活動。

◆統(tǒng)一的服務監(jiān)督指導項目：培訓售貨員、賣場布置指導、促銷活動安排；

協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關系，增進經(jīng)營者之間合作；

服務項目：行政事務管理；

監(jiān)督項目：維護購物中心的紀律、信譽，協(xié)助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

◆統(tǒng)一的物業(yè)管理

物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。

二、經(jīng)營策略建議：統(tǒng)一營銷，統(tǒng)一管理

由于本案區(qū)位及周邊商業(yè)發(fā)展的特點，決定了本案商業(yè)必須由商業(yè)經(jīng)營管理公司進行統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一管理，有利于本案商業(yè)的市場培育，及確保前期的開業(yè)率與市場保持一定繁榮，促進商業(yè)快速與良性發(fā)展。具體經(jīng)營策略建議如下：負責售后返租

前文銷售策略提及返售銷售，該項工作由開以商交予經(jīng)營管理公司統(tǒng)一運作，既減輕開以商工作圧力，同時有利于規(guī)避后續(xù)商業(yè)運作的風險，避免直接參與商業(yè)運營與業(yè)主返租問題之中，同時有力的配合銷售的進行統(tǒng)一經(jīng)營自持物業(yè)

由經(jīng)營管理公司專門負責招商后各租戶的商業(yè)業(yè)態(tài)分布，經(jīng)營管理服務，確保商業(yè)有序運營，對商業(yè)運作中的問題及時進行處理，有利于商業(yè)整體的市場培育與良性動作，配合本案招商工作的開展商業(yè)營銷管理

由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一對整個商業(yè)經(jīng)營活動進行策劃，利用開業(yè)、促銷、節(jié)慶等各種商業(yè)營銷節(jié)點進行策劃，有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益，以品牌為主要的經(jīng)營目標，通過主力店、次主力店等打造城市商業(yè)名片，從而樹立本案商業(yè)項目的品牌，提高商業(yè)價值統(tǒng)一開業(yè)管理

由于本案體量較大，同時商業(yè)氛圍還未形成，因此建議由經(jīng)營管理公司，統(tǒng)一運作本案商業(yè)開業(yè)活動、時間，建議在本案招商及銷售達到一定比例后，由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一對各商鋪開業(yè)時間進行強制性管理，要求各租戶、經(jīng)營者于同一時間進行開業(yè)活動，確保本案商業(yè)氛圍的形成，為后續(xù)商業(yè)發(fā)展提供保障先招商、后銷售，租售結(jié)合公園正門商業(yè)街統(tǒng)一規(guī)劃，直接銷售薰化路商業(yè)街統(tǒng)一規(guī)劃，直接銷售商業(yè)租售分布圖統(tǒng)一規(guī)劃，直接出售住宅部分所有底商區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃，先招商，后銷售，租售結(jié)合集