物業(yè)保修管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)本公司物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)保修工作的管理，保障物業(yè)的正常使用，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》以及相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司管理的各類住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)項(xiàng)目的保修管理工作。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保保修工作合法合規(guī)。2.質(zhì)量第一原則：以保障物業(yè)質(zhì)量為核心，督促建設(shè)單位履行保修責(zé)任，確保物業(yè)正常使用功能。3.及時(shí)高效原則：建立快速響應(yīng)機(jī)制，及時(shí)處理業(yè)主提出的保修問題，提高保修工作效率。4.責(zé)任明確原則：明確建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)各方在保修工作中的責(zé)任，避免推諉扯皮。二、保修責(zé)任界定（一）建設(shè)單位責(zé)任1.建設(shè)單位是物業(yè)保修的第一責(zé)任人，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。2.在物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)進(jìn)行全面檢查，確保物業(yè)質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改，整改合格后方可交付使用。3.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用時(shí)，向業(yè)主提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，明確保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容。4.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的保修服務(wù)機(jī)構(gòu)，配備必要的人員和設(shè)備，負(fù)責(zé)處理物業(yè)保修期間的各類問題。保修服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布聯(lián)系電話、辦公地址等信息，方便業(yè)主報(bào)修。5.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知的時(shí)間及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場處理保修問題。對于緊急情況，應(yīng)當(dāng)在接到通知后[X]小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場；對于一般情況，應(yīng)當(dāng)在接到通知后[X]個(gè)工作日內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。6.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對保修項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真維修，確保維修質(zhì)量。維修完成后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在《物業(yè)保修處理記錄》上簽字確認(rèn)；驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新維修，直至達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助建設(shè)單位做好物業(yè)保修工作，建立物業(yè)保修檔案，記錄物業(yè)保修情況。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)存在質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位，并協(xié)助建設(shè)單位進(jìn)行處理。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主的保修申請，及時(shí)將業(yè)主的保修要求通知建設(shè)單位，并跟蹤保修處理情況，督促建設(shè)單位按時(shí)完成保修工作。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位的保修工作進(jìn)行監(jiān)督，對維修質(zhì)量不符合要求的，應(yīng)當(dāng)要求建設(shè)單位重新維修。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)保修期限屆滿前[X]個(gè)月，向建設(shè)單位發(fā)出保修期限即將屆滿的通知，提醒建設(shè)單位做好保修期滿后的相關(guān)工作。（三）其他責(zé)任1.施工單位應(yīng)當(dāng)按照與建設(shè)單位簽訂的施工合同，承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。在保修期限內(nèi)，施工單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)單位的要求及時(shí)進(jìn)行維修。2.監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)對施工單位的保修工作進(jìn)行監(jiān)督，確保施工單位按照規(guī)定履行保修責(zé)任。三、保修范圍與期限（一）保修范圍1.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期限為[X]年。2.供熱與供冷系統(tǒng)，保修期限為[X]個(gè)采暖期、供冷期。3.電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，保修期限為[X]年。4.其他項(xiàng)目的保修期限按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）保修期限計(jì)算1.保修期限自物業(yè)交付使用之日起計(jì)算。2.對于因業(yè)主使用不當(dāng)、擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、裝修等原因造成的質(zhì)量問題，不屬于保修范圍，建設(shè)單位不承擔(dān)保修責(zé)任。但建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行維修，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。四、保修工作流程（一）業(yè)主報(bào)修1.業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)存在質(zhì)量問題需要保修的，可以通過以下方式向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出報(bào)修申請：撥打物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的報(bào)修電話；到物業(yè)服務(wù)中心現(xiàn)場填寫《物業(yè)保修申請表》；通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的線上平臺提交報(bào)修信息。2.業(yè)主在報(bào)修時(shí)，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)說明物業(yè)質(zhì)量問題的具體情況，包括問題發(fā)生的位置、現(xiàn)象、影響等，并提供相關(guān)照片或視頻資料。（二）報(bào)修受理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主報(bào)修申請后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行登記，并根據(jù)問題的性質(zhì)和緊急程度進(jìn)行分類處理。2.對于緊急情況，如房屋漏水、電梯故障等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即通知建設(shè)單位，并采取必要的應(yīng)急措施，確保業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。3.對于一般情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到報(bào)修申請后[X]個(gè)工作日內(nèi)，將《物業(yè)保修申請表》及相關(guān)資料送達(dá)建設(shè)單位，并告知建設(shè)單位維修的期限和要求。（三）現(xiàn)場勘查1.建設(shè)單位接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)送達(dá)的《物業(yè)保修申請表》后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)安排專業(yè)技術(shù)人員到現(xiàn)場進(jìn)行勘查。2.勘查人員應(yīng)當(dāng)對物業(yè)質(zhì)量問題進(jìn)行詳細(xì)檢查，分析問題產(chǎn)生的原因，確定維修方案，并填寫《物業(yè)保修現(xiàn)場勘查記錄》。3.對于復(fù)雜的質(zhì)量問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)人員進(jìn)行會診，共同制定維修方案。（四）維修實(shí)施1.建設(shè)單位根據(jù)維修方案組織施工單位進(jìn)行維修。施工單位應(yīng)當(dāng)按照維修方案和相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，確保維修質(zhì)量。2.在維修過程中，施工單位應(yīng)當(dāng)采取必要的安全防護(hù)措施，避免對業(yè)主造成不必要的影響。如因維修需要臨時(shí)占用業(yè)主共用部位或設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)提前通知業(yè)主，并做好解釋工作。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位的維修工作進(jìn)行監(jiān)督，定期到現(xiàn)場檢查維修進(jìn)度和質(zhì)量。如發(fā)現(xiàn)維修工作存在問題的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)要求建設(shè)單位整改。（五）維修驗(yàn)收1.維修完成后，施工單位應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位進(jìn)行驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表等相關(guān)人員對維修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。2.驗(yàn)收人員應(yīng)當(dāng)按照維修方案和相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對維修項(xiàng)目進(jìn)行檢查，確認(rèn)維修質(zhì)量是否符合要求。對于驗(yàn)收合格的維修項(xiàng)目，驗(yàn)收人員應(yīng)當(dāng)在《物業(yè)保修處理記錄》上簽字確認(rèn)。3.對于驗(yàn)收不合格的維修項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)要求施工單位重新維修，直至達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。重新維修完成后，再次組織驗(yàn)收，直至驗(yàn)收合格為止。（六）回訪與歸檔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在維修驗(yàn)收合格后[X]個(gè)月內(nèi)，對業(yè)主進(jìn)行回訪，了解業(yè)主對維修質(zhì)量的滿意度?；卦L方式可以采用電話回訪、上門回訪等。2.對于業(yè)主提出的意見和建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)反饋給建設(shè)單位，并督促建設(shè)單位進(jìn)行改進(jìn)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修工作的相關(guān)資料進(jìn)行整理歸檔，包括《物業(yè)保修申請表》、《物業(yè)保修現(xiàn)場勘查記錄》、《物業(yè)保修處理記錄》、維修方案、維修合同、驗(yàn)收報(bào)告、回訪記錄等。檔案保存期限按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。五、保修費(fèi)用管理（一）保修費(fèi)用來源1.物業(yè)保修費(fèi)用由建設(shè)單位按照國家規(guī)定在工程建設(shè)成本中列支。2.建設(shè)單位在辦理物業(yè)竣工驗(yàn)收備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向建設(shè)行政主管部門提交物業(yè)保修費(fèi)用繳納憑證。（二）保修費(fèi)用使用1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的物業(yè)保修費(fèi)用賬戶，?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。2.物業(yè)保修費(fèi)用主要用于支付物業(yè)保修期間的維修費(fèi)用、因維修造成的業(yè)主損失賠償費(fèi)用等。3.建設(shè)單位在使用物業(yè)保修費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)管理制度的規(guī)定進(jìn)行審批和核算，并定期向業(yè)主公布費(fèi)用使用情況。（三）保修費(fèi)用結(jié)算1.物業(yè)保修期限屆滿后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對物業(yè)保修費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算金額按照實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用及相關(guān)賠償費(fèi)用計(jì)算。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)保修期限屆滿后[X]個(gè)月內(nèi)，將物業(yè)保修費(fèi)用結(jié)算情況向業(yè)主公布，并將剩余的保修費(fèi)用退還給業(yè)主。3.如因建設(shè)單位未履行保修責(zé)任或維修質(zhì)量不符合要求，導(dǎo)致業(yè)主自行維修或通過其他途徑解決問題產(chǎn)生的費(fèi)用，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，并在物業(yè)保修費(fèi)用結(jié)算時(shí)一并支付。六、監(jiān)督與考核（一）內(nèi)部監(jiān)督1.公司質(zhì)量管理部門應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)保修工作進(jìn)行檢查，監(jiān)督建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)各方履行保修責(zé)任情況。2.檢查內(nèi)容包括保修工作流程執(zhí)行情況、維修質(zhì)量、維修期限、費(fèi)用使用等方面。對于發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)下達(dá)整改通知書，要求責(zé)任單位限期整改。（二）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)保修工作進(jìn)行監(jiān)督，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)各方的保修工作提出意見和建議。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主意見反饋機(jī)制，及時(shí)處理業(yè)主的投訴和建議，并將處理情況反饋給業(yè)主。（三）考核機(jī)制1.公司建立物業(yè)保修工作考核制度，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)各方的保修工作進(jìn)行考核評價(jià)。2.考核指標(biāo)包括