江寧拆遷管理辦法一、總則（一）目的為加強江寧區(qū)拆遷管理，規(guī)范拆遷行為，保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定，促進城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)政策，結(jié)合本區(qū)實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于江寧區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷及其相關(guān)活動。（三）基本原則1.依法拆遷原則嚴格按照法律法規(guī)規(guī)定的程序和要求進行拆遷，確保拆遷行為合法合規(guī)。2.公平公正原則保障拆遷當(dāng)事人在拆遷過程中的平等地位，公平合理地確定拆遷補償安置標準，公正處理拆遷糾紛。3.妥善安置原則優(yōu)先考慮被拆遷人的居住需求，提供多種安置方式，確保被拆遷人得到妥善安置。4.合理補償原則根據(jù)被拆遷房屋的市場價值和實際情況，給予合理的補償，保障被拆遷人的合法權(quán)益。二、拆遷管理部門及職責(zé)（一）拆遷管理部門江寧區(qū)人民政府設(shè)立專門的拆遷管理部門，負責(zé)全區(qū)拆遷工作的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。（二）職責(zé)分工1.拆遷管理部門貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)拆遷的法律法規(guī)和政策。制定拆遷計劃和年度拆遷項目實施方案。審核拆遷申請，發(fā)放拆遷許可證。監(jiān)督拆遷實施單位的拆遷行為，調(diào)解拆遷糾紛。負責(zé)拆遷補償安置資金的監(jiān)管。2.其他相關(guān)部門規(guī)劃部門：負責(zé)提供拆遷范圍內(nèi)的規(guī)劃資料，審核拆遷規(guī)劃方案。國土部門：負責(zé)辦理土地征收、出讓等相關(guān)手續(xù)，提供土地權(quán)屬資料。建設(shè)部門：負責(zé)對拆遷安置房建設(shè)進行監(jiān)管，確保工程質(zhì)量和進度。財政部門：負責(zé)拆遷補償安置資金的籌集、撥付和監(jiān)管。公安部門：負責(zé)維護拆遷現(xiàn)場秩序，保障拆遷工作順利進行。司法部門：負責(zé)為拆遷工作提供法律咨詢和司法保障，處理拆遷糾紛的司法裁決。三、拆遷程序（一）前期準備1.項目立項建設(shè)單位向有關(guān)部門申請項目立項，取得項目批準文件。2.規(guī)劃選址建設(shè)單位向規(guī)劃部門申請規(guī)劃選址，取得規(guī)劃選址意見書。3.土地預(yù)審建設(shè)單位向國土部門申請土地預(yù)審，取得土地預(yù)審意見。4.拆遷計劃和方案制定拆遷實施單位根據(jù)項目情況，制定拆遷計劃和拆遷方案，報拆遷管理部門審核。拆遷計劃應(yīng)包括拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補償安置方式、補償安置資金預(yù)算等內(nèi)容。拆遷方案應(yīng)包括拆遷工作流程、拆遷工作人員安排、拆遷宣傳方案、拆遷糾紛處理預(yù)案等內(nèi)容。（二）拆遷申請拆遷實施單位持下列資料向拆遷管理部門提出拆遷申請：1.拆遷申請書；2.項目批準文件；3.規(guī)劃選址意見書；4.土地預(yù)審意見；5.拆遷計劃和拆遷方案；6.拆遷補償安置資金證明。拆遷管理部門對拆遷申請進行審核，符合條件的，發(fā)放拆遷許可證，并將拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項予以公告。（三）拆遷公告拆遷管理部門在發(fā)放拆遷許可證的同時，將拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式在拆遷范圍內(nèi)予以公告。拆遷公告應(yīng)當(dāng)張貼在拆遷范圍內(nèi)的顯著位置，并通過報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體進行廣泛宣傳。（四）調(diào)查登記拆遷實施單位在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，對拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的權(quán)屬、面積、用途等情況進行調(diào)查登記，并將調(diào)查結(jié)果在拆遷范圍內(nèi)予以公布。被拆遷人應(yīng)當(dāng)配合拆遷實施單位的調(diào)查登記工作，如實提供有關(guān)情況和資料。（五）評估拆遷實施單位應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行評估。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，遵循獨立、客觀、公正的原則，對被拆遷房屋的市場價值進行評估，并出具評估報告。評估報告應(yīng)當(dāng)送達被拆遷人。被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，可以在規(guī)定的期限內(nèi)申請復(fù)核評估；對復(fù)核評估結(jié)果仍有異議的，可以在規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。（六）補償安置協(xié)商拆遷實施單位根據(jù)評估結(jié)果，與被拆遷人就拆遷補償安置事宜進行協(xié)商。協(xié)商內(nèi)容包括補償方式、補償金額、安置用房面積、安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等。拆遷實施單位應(yīng)當(dāng)向被拆遷人提供多種補償安置方式供其選擇，并就每種補償安置方式的具體內(nèi)容和標準向被拆遷人進行詳細說明。在協(xié)商過程中，拆遷實施單位應(yīng)當(dāng)充分聽取被拆遷人的意見和要求，保障被拆遷人的知情權(quán)、參與權(quán)和選擇權(quán)。經(jīng)協(xié)商達成一致的，拆遷實施單位與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及拆遷補償安置的具體內(nèi)容和標準。協(xié)議簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行各自的義務(wù)。（七）拆遷補償安置資金監(jiān)管拆遷實施單位應(yīng)當(dāng)按照拆遷補償安置協(xié)議的約定，將拆遷補償安置資金足額存入拆遷管理部門指定的銀行賬戶，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?。拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)對拆遷補償安置資金的使用情況進行監(jiān)督檢查，確保資金用于拆遷補償安置工作。（八）拆遷實施拆遷實施單位應(yīng)當(dāng)按照拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限實施拆遷。在拆遷過程中，拆遷實施單位應(yīng)當(dāng)嚴格遵守拆遷程序和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，文明拆遷，不得采取暴力、威脅等非法手段強迫被拆遷人搬遷。拆遷實施單位應(yīng)當(dāng)在拆遷現(xiàn)場設(shè)置明顯的拆遷標志，公布拆遷工作流程、拆遷工作人員名單和監(jiān)督舉報電話，接受社會監(jiān)督。拆遷實施單位應(yīng)當(dāng)做好拆遷現(xiàn)場的安全防護工作，確保拆遷工作安全進行。在拆遷過程中，如發(fā)現(xiàn)有文物古跡、古樹名木等需要保護的對象，拆遷實施單位應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門，并按照有關(guān)規(guī)定進行保護。（九）搬遷過渡拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬遷補助費和臨時安置補助費。搬遷補助費標準由拆遷管理部門根據(jù)實際情況制定。臨時安置補助費標準根據(jù)被拆遷房屋的面積和安置方式等因素確定。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)一次性支付搬遷補助費和臨時安置補助費；被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定的過渡期限支付臨時安置補助費。在過渡期限內(nèi)，拆遷人不得擅自延長過渡期限；因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時安置補助費。（十）拆遷驗收拆遷工作完成后，拆遷實施單位應(yīng)當(dāng)向拆遷管理部門申請拆遷驗收。拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門對拆遷項目進行驗收。驗收內(nèi)容包括拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補償安置情況、房屋拆除情況等。經(jīng)驗收合格的，拆遷管理部門出具拆遷驗收合格證明；驗收不合格的，拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令拆遷實施單位限期整改，整改合格后重新申請驗收。四、拆遷補償安置（一）補償方式拆遷補償方式分為貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種。被拆遷人可以根據(jù)自己的實際情況選擇其中一種補償方式。1.貨幣補償貨幣補償是指拆遷人按照被拆遷房屋的市場評估價值，向被拆遷人支付貨幣補償金。貨幣補償金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換，并按照被拆遷房屋的評估價值與調(diào)換房屋的市場價值結(jié)算差價。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點、面積、戶型等應(yīng)當(dāng)符合拆遷補償安置協(xié)議的約定。（二）補償標準1.房屋補償被拆遷房屋的建筑面積以房屋所有權(quán)證或其他合法產(chǎn)權(quán)證明記載的面積為準。被拆遷房屋的用途按照房屋所有權(quán)證或其他合法產(chǎn)權(quán)證明記載的用途確定；房屋所有權(quán)證或其他合法產(chǎn)權(quán)證明未記載用途的，按照規(guī)劃部門批準的用途確定。被拆遷房屋的補償金額按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定的市場價值計算。2.附屬物補償拆遷范圍內(nèi)的附屬物，如圍墻、門樓、水井、廁所、樹木等，按照評估機構(gòu)評估確定的價值給予補償。3.停產(chǎn)停業(yè)損失補償對因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的非住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋被拆遷前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素，給予適當(dāng)?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)損失補償。停產(chǎn)停業(yè)損失補償標準由拆遷管理部門根據(jù)實際情況制定。（三）安置標準1.安置用房面積拆遷人應(yīng)當(dāng)按照拆遷補償安置協(xié)議的約定，為被拆遷人提供安置用房。安置用房面積應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的面積和安置人口等因素確定。2.安置地點安置用房地點應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃和項目建設(shè)需要確定，并在拆遷補償安置協(xié)議中明確約定。安置用房應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)房屋質(zhì)量安全標準。（四）特殊情況處理1.房屋產(chǎn)權(quán)不明晰對產(chǎn)權(quán)不明晰的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補償安置方案，報拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。2.共有房屋對共有房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與全體共有人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。共有人對補償安置協(xié)議的簽訂有爭議的，按照有關(guān)法律規(guī)定處理。3.設(shè)有抵押權(quán)的房屋對設(shè)有抵押權(quán)的房屋進行拆遷時，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。五、拆遷糾紛處理（一）協(xié)商解決拆遷當(dāng)事人之間發(fā)生拆遷糾紛的，可以首先通過協(xié)商解決。協(xié)商解決應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、合法的原則，雙方應(yīng)當(dāng)充分溝通，互諒互讓，達成一致意見。（二）行政裁決拆遷當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，可以向拆遷管理部門申請行政裁決。拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出行政裁決。行政裁決應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷法律法規(guī)和政策的規(guī)定，對拆遷補償安置標準、安置方式、搬遷期限等事項作出明確決定。拆遷當(dāng)事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。（三）司法訴訟拆遷當(dāng)事人對行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院提起行政訴訟；拆遷當(dāng)事人也可以直接向人民法院提起民事訴訟，通過司法途徑解決拆遷糾紛。在訴訟過程中，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供充分的證據(jù)，證明自己的主張和訴求。人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律法規(guī)和事實，公正、公平地作出判決。六、法律責(zé)任（一）拆遷人責(zé)任1.拆遷人未按照本辦法規(guī)定取得拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。2.拆遷人以欺騙手段取得拆遷許可證的，由拆遷管理部門吊銷拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。3.拆遷人有下列行為之一的，由拆遷管理部門責(zé)令改正，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷拆遷許可證：未按拆遷補償安置協(xié)議約定支付拆遷補償安置資金的；未按規(guī)定期限實施拆遷的；擅自延長過渡期限的；擅自改變拆遷范圍的。4.拆遷人采取暴力、威脅等非法手段強迫被拆遷人搬遷的，由拆遷管理部門責(zé)令停止違法行為，給予警告，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷拆遷許可證；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）被拆遷人責(zé)任被拆遷人在拆遷過程中，有下列行為之一的，由拆遷管理部門責(zé)令改正，給予警告；情節(jié)嚴重的，并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款：1.偽造、涂改、買賣、租借房屋權(quán)屬證書、土地使用證等有關(guān)證件的；2.未經(jīng)拆遷管理部門批準，擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)、面積等的；3.拒絕配合拆遷實施單位進行調(diào)查登記的；4.拒絕按照拆遷補償安置協(xié)議約定搬遷的。（三）拆遷實施單位責(zé)任拆遷實施單位有下列行為之一的，由拆遷管理部門責(zé)令改正，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷拆遷資質(zhì)證書：1.未按照拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限實施拆遷的；2.未按照拆遷補償安置協(xié)議約定支付拆遷補償安置資金的；3.擅自改變拆遷補償安置標準的；4.采取暴力、威脅等非法手段強迫被拆遷人搬遷的。（四）評估機構(gòu)責(zé)任評估機構(gòu)及其評估人員在拆遷評估過程中，有下列行為之一的，由拆遷管理部門責(zé)令改正，給予警告，可以并處評估費用1倍以上3倍以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷評估資質(zhì)證書：1.故意壓低或者抬高被拆遷房