拆遷管理辦法細(xì)則一、總則（一）目的為加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本細(xì)則。（二）適用范圍本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。（三）基本原則1.拆遷活動應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開的原則。2.保護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障被拆遷人的居住條件有改善、生活水平不降低。3.符合城市規(guī)劃要求，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，促進城市建設(shè)的健康發(fā)展。（四）管理部門職責(zé)1.市房屋拆遷管理部門負(fù)責(zé)本市房屋拆遷工作的監(jiān)督管理。其主要職責(zé)包括：貫徹執(zhí)行有關(guān)房屋拆遷的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；制定本市房屋拆遷管理的規(guī)范性文件；核發(fā)房屋拆遷許可證；對房屋拆遷活動進行監(jiān)督檢查；協(xié)調(diào)處理房屋拆遷糾紛；依法查處房屋拆遷中的違法行為。2.區(qū)、縣房屋拆遷管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房屋拆遷工作的具體管理和監(jiān)督，并接受市房屋拆遷管理部門的指導(dǎo)。其主要職責(zé)包括：受理房屋拆遷申請，審核相關(guān)資料；組織拆遷評估機構(gòu)的選定；監(jiān)督拆遷補償安置協(xié)議的簽訂和履行；協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)房屋拆遷中的具體問題；對本轄區(qū)內(nèi)房屋拆遷活動進行日常檢查。3.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房屋拆遷管理工作。如規(guī)劃部門負(fù)責(zé)提供建設(shè)項目的規(guī)劃許可文件；國土部門負(fù)責(zé)土地權(quán)屬的確認(rèn)和管理等。二、拆遷管理程序（一）拆遷申請1.建設(shè)單位取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后，方可向房屋拆遷管理部門提出拆遷申請。2.申請時，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；拆遷計劃和拆遷方案；辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。（二）拆遷審批1.房屋拆遷管理部門收到拆遷申請后，應(yīng)當(dāng)對申請資料進行審查。經(jīng)審查符合條件的，自收到申請之日起30日內(nèi)頒發(fā)房屋拆遷許可證；不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人，并說明理由。2.房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。（三）拆遷委托1.拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。2.拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。3.被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。（四）暫停辦理相關(guān)手續(xù)1.房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證時，應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理拆遷范圍內(nèi)的下列手續(xù)：新建、擴建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋。2.暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長暫停期限不得超過1年。（五）拆遷期限與延期1.拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。2.拆遷期限由房屋拆遷管理部門根據(jù)拆遷規(guī)模、拆遷難度等因素合理確定。拆遷人需要延長拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。三、拆遷補償與安置（一）補償方式1.拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。2.被拆遷人可以選擇拆遷補償方式，但下列情形除外：拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。（二）貨幣補償1.貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。評估應(yīng)當(dāng)選用具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行。2.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被拆遷人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋拆遷管理部門通過公開抽簽等方式確定。3.拆遷人應(yīng)當(dāng)將評估結(jié)果向被拆遷人公示。被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，可以在公示期間內(nèi)向原評估機構(gòu)申請復(fù)核評估；對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。（三）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換1.拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。2.實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本細(xì)則規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。3.拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。4.拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。（四）特殊情況的補償與安置1.拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。2.拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。3.拆遷代管房屋，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。4.拆遷宗教團體、寺廟、教堂等房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與宗教事務(wù)管理部門和有關(guān)宗教團體協(xié)商，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和宗教政策，妥善處理。（五）搬遷補助費與臨時安置補助費1.拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。2.搬遷補助費和臨時安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)，由市房屋拆遷管理部門會同市物價部門根據(jù)本市實際情況制定，并適時調(diào)整。四、拆遷評估（一）評估機構(gòu)的選定1.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被拆遷人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋拆遷管理部門通過公開抽簽等方式確定。2.房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)在拆遷范圍內(nèi)公布具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名單，供被拆遷人選擇。（二）評估程序1.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范，對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，并拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在評估報告中作出說明。2.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被拆遷房屋進行評估。3.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋拆遷管理部門提供被拆遷房屋的評估報告。評估報告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：評估委托合同的編號；評估目的；評估對象；評估時點；價值類型；評估依據(jù)；評估原則；評估方法；評估結(jié)果；評估人員名單；評估作業(yè)日期；其他需要說明的事項。（三）評估結(jié)果的公示與異議處理1.拆遷人應(yīng)當(dāng)將評估結(jié)果向被拆遷人公示。公示期限不得少于7日。2.被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，可以在公示期間內(nèi)向原評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。原評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)出具復(fù)核評估報告。3.被拆遷人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核評估報告之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房地產(chǎn)價格評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)出具鑒定報告。經(jīng)鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，鑒定費用由提出異議的被拆遷人承擔(dān)；評估報告存在技術(shù)問題的，鑒定費用由原評估機構(gòu)承擔(dān)。五、拆遷糾紛處理（一）協(xié)商解決拆遷當(dāng)事人可以就補償方式、補償金額、安置用房面積、安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，進行協(xié)商，達成拆遷補償安置協(xié)議。（二）行政裁決1.拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。2.當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本細(xì)則規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。（三）強制拆遷1.被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。2.實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。六、法律責(zé)任（一）拆遷人違法責(zé)任1.拆遷人未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。2.拆遷人以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。3.拆遷人有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷房屋拆遷許可證：未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；擅自延長拆遷期限的。4.拆遷人違反本細(xì)則規(guī)定，造成被拆遷人或者房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）被拆遷人違法責(zé)任被拆遷人或者房屋承租人在拆遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。（三）評估機構(gòu)違法責(zé)任房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下的罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下的罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（四）其他部門及人員違法責(zé)任1.房屋拆遷管理部門及其工作人員違反本細(xì)則規(guī)定，有下列行為之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：對不符合拆遷條件的房屋拆遷申請予以批準(zhǔn)的；對符合拆遷條件的房屋拆遷申請不予批準(zhǔn)的；未按規(guī)定履行監(jiān)督管理