2025年物業(yè)管理師物業(yè)管理基本制度與政策物業(yè)服務(wù)合同真題演練單項選擇題（每題2分，共20題）1.物業(yè)服務(wù)合同屬于（）A.單務(wù)合同B.委托合同C.無償合同D.實踐合同答案：B。解析：物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動所達成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，本質(zhì)上屬于委托合同。單務(wù)合同是一方只享有權(quán)利而不盡義務(wù)，另一方只盡義務(wù)而不享有權(quán)利；無償合同是一方當事人向?qū)Ψ浇o予某種利益，對方取得該利益時不支付任何代價；實踐合同是除當事人意思表示一致以外，尚需交付標的物或完成其他現(xiàn)實給付才能成立的合同，均不符合物業(yè)服務(wù)合同特征。2.前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是（）A.業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.社區(qū)居委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：B。解析：前期物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂的合同。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，成立于前期物業(yè)服務(wù)階段之后；業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成決定小區(qū)重大事項的組織，在前期物業(yè)服務(wù)階段還未有效發(fā)揮選聘物業(yè)作用；社區(qū)居委會主要負責(zé)社區(qū)公共事務(wù)等，一般不簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。3.物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應(yīng)當盡量明確、具體，或者明確規(guī)定（）A.合同的簽訂日期B.合同的終止條件C.合同的備案時間D.合同的履行地點答案：B。解析：明確合同的終止條件對于界定物業(yè)服務(wù)合同的起止很重要，在合同期限條款不能具體明確時，明確終止條件可確保在相應(yīng)情況發(fā)生時合同能有序結(jié)束。合同簽訂日期主要是記錄合同訂立時間；備案時間是合同履行過程中的程序事項；履行地點并非期限條款重點內(nèi)容。4.關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的是（）A.物業(yè)服務(wù)合同是要式合同B.物業(yè)服務(wù)合同是無償合同C.物業(yè)服務(wù)合同是實踐合同D.物業(yè)服務(wù)合同是單務(wù)合同答案：A。解析：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當采用書面形式，屬于要式合同。它是有償合同，業(yè)主需支付物業(yè)費獲得服務(wù)；是諾成合同，雙方意思表示一致即成立，而非實踐合同；是雙務(wù)合同，雙方都有權(quán)利和義務(wù)。5.下列屬于物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容的是（）A.業(yè)主的收入B.物業(yè)服務(wù)用房C.業(yè)主的資產(chǎn)D.物業(yè)使用人信息答案：B。解析：物業(yè)服務(wù)合同中會對物業(yè)服務(wù)用房的提供、使用等進行約定。業(yè)主收入、資產(chǎn)與物業(yè)服務(wù)合同核心內(nèi)容無關(guān)；物業(yè)使用人信息可能會涉及，但不是主要內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)合同主要圍繞物業(yè)服務(wù)相關(guān)權(quán)利義務(wù)，包括物業(yè)服務(wù)用房等重要事項。6.前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，所以其實際履行的期限具有（）特點。A.延續(xù)性B.不確定性C.長期性D.穩(wěn)定性答案：B。解析：由于業(yè)主入住狀況、房屋工程質(zhì)量等因素不確定，前期物業(yè)服務(wù)合同實際履行期限難以準確界定，具有不確定性。延續(xù)性強調(diào)持續(xù)不間斷；長期性側(cè)重于時間長；穩(wěn)定性表示相對固定，均不符合因多種不確定因素導(dǎo)致的履行期限特點。7.物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理資料移交給（）A.建設(shè)單位B.街道辦事處C.業(yè)主委員會D.當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門答案：C。解析：合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理資料移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會代表業(yè)主，便于后續(xù)小區(qū)物業(yè)管理工作開展。建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)階段起一定作用，但合同終止時資料交接給業(yè)主委員會；街道辦事處主要負責(zé)社區(qū)行政事務(wù)等；當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門負責(zé)行業(yè)管理等，一般不接收這類資料移交。8.物業(yè)服務(wù)合同的標的是（）A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.物業(yè)的使用人C.物業(yè)服務(wù)D.物業(yè)的共用部位答案：C。解析：物業(yè)服務(wù)合同是以物業(yè)服務(wù)為標的，約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容、標準等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是合同一方主體；物業(yè)使用人是接受服務(wù)的對象之一；物業(yè)共用部位是物業(yè)服務(wù)涉及的對象之一，但合同標的是圍繞物業(yè)服務(wù)展開。9.以下關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同特征的表述，錯誤的是（）A.物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同B.物業(yè)服務(wù)合同是有償合同C.物業(yè)服務(wù)合同是有名合同D.物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同答案：C。解析：物業(yè)服務(wù)合同是無名合同，并非有名合同。有名合同是法律上已經(jīng)確定了一定名稱及規(guī)則的合同，物業(yè)服務(wù)合同目前不屬于此類。它具有雙務(wù)合同、有償合同、勞務(wù)合同特征，雙方都有權(quán)利義務(wù)，業(yè)主付費享受服務(wù)，服務(wù)主要通過勞務(wù)形式提供。10.新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，承接物業(yè)時應(yīng)當與（）辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)。A.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主委員會C.建設(shè)單位D.社區(qū)居委會答案：B。解析：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時與業(yè)主委員會辦理承接查驗手續(xù)，業(yè)主委員會代表業(yè)主對小區(qū)物業(yè)交接進行監(jiān)督和管理。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)需配合，但辦理手續(xù)主體是與業(yè)主委員會；建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)階段有相關(guān)責(zé)任，新物業(yè)承接時重點是與業(yè)主委員會對接；社區(qū)居委會不主導(dǎo)物業(yè)承接查驗手續(xù)辦理。11.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)事項，由于當事人未作約定，按照（）原則，業(yè)主不能強行要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供。A.自愿B.公平C.等價有償D.誠實信用答案：A。解析：對于合同約定外服務(wù)事項，遵循自愿原則，雙方都可自主決定是否進行相關(guān)服務(wù)及接受服務(wù)，不能強行要求。公平強調(diào)公平合理分配權(quán)利義務(wù)；等價有償是交易要價值相當；誠實信用是強調(diào)雙方誠實守信，均不符合針對未約定服務(wù)事項是否提供的原則。12.下列不屬于物業(yè)服務(wù)合同中約定條款的是（）A.服務(wù)質(zhì)量B.物業(yè)類型C.服務(wù)費用D.違約責(zé)任答案：B。解析：物業(yè)類型一般在前期規(guī)劃等階段確定，不是物業(yè)服務(wù)合同中雙方具體約定的核心條款。服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、違約責(zé)任都是物業(yè)服務(wù)合同中重點約定內(nèi)容，明確服務(wù)應(yīng)達到的標準、費用金額及支付方式、違約應(yīng)承擔(dān)責(zé)任等。13.前期物業(yè)服務(wù)合同的甲方應(yīng)為（）A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位C.業(yè)主委員會D.業(yè)主大會答案：B。解析：前期物業(yè)服務(wù)合同甲方是建設(shè)單位，建設(shè)單位在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，承擔(dān)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂合同的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是乙方；業(yè)主委員會和業(yè)主大會在前期物業(yè)服務(wù)階段一般還未有效形成對物業(yè)選聘的主導(dǎo)作用。14.物業(yè)服務(wù)合同的履行應(yīng)遵循的原則不包括（）A.適當履行原則B.公平履行原則C.協(xié)作履行原則D.情事變更原則答案：B。解析：物業(yè)服務(wù)合同履行原則包括適當履行原則（全面正確履行義務(wù)）、協(xié)作履行原則（雙方相互協(xié)作配合）、情事變更原則（因不可預(yù)見等客觀情況變化可變更合同），沒有公平履行原則。15.物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，不包括（）A.業(yè)主室內(nèi)裝修標準B.物業(yè)服務(wù)事項C.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量D.物業(yè)服務(wù)費用答案：A。解析：業(yè)主室內(nèi)裝修標準一般由業(yè)主自行決定或遵循小區(qū)相關(guān)裝修管理規(guī)定，不是物業(yè)服務(wù)合同約定主要內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)合同重點約定物業(yè)服務(wù)事項、質(zhì)量、費用等核心內(nèi)容。16.以下關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同主體資格的說法，正確的是（）A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須是依法設(shè)立的企業(yè)法人B.業(yè)主委員會不具備簽訂合同的主體資格C.建設(shè)單位不能作為物業(yè)服務(wù)合同的甲方D.自然人可以作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同答案：A。解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須是依法設(shè)立的企業(yè)法人，具備相應(yīng)的資質(zhì)和能力來提供服務(wù)。業(yè)主委員會具備簽訂合同主體資格，代表業(yè)主；建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)階段可作為甲方；自然人不能作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需是合法注冊的法人機構(gòu)。17.物業(yè)服務(wù)合同中，關(guān)于服務(wù)費用的條款不包括（）A.費用的繳納方式B.費用的使用范圍C.費用的預(yù)算編制D.費用的標準答案：C。解析：服務(wù)費用條款通常會約定費用的標準、繳納方式、使用范圍等。費用預(yù)算編制一般是物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理事項，不屬于合同中服務(wù)費用條款重點約定內(nèi)容。18.前期物業(yè)服務(wù)合同的期限至（）之日終止。A.業(yè)主大會成立B.業(yè)主委員會與新物業(yè)簽約C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐D.物業(yè)銷售完畢答案：B。解析：前期物業(yè)服務(wù)合同期限至業(yè)主委員會與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時終止，標志著小區(qū)進入新的物業(yè)服務(wù)階段。業(yè)主大會成立不一定馬上更換物業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐是前期物業(yè)服務(wù)開始階段；物業(yè)銷售完畢與前期物業(yè)服務(wù)合同終止無直接關(guān)聯(lián)。19.物業(yè)服務(wù)合同屬于（）性質(zhì)的合同。A.經(jīng)濟B.民事C.行政D.刑事答案：B。解析：物業(yè)服務(wù)合同是平等主體的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，屬于民事合同性質(zhì)。不是經(jīng)濟合同（經(jīng)濟合同有更廣泛含義且多強調(diào)經(jīng)濟交易等）；不是行政合同（行政合同是行政主體與相對人簽訂）；更不是刑事合同（不存在刑事合同概念）。20.物業(yè)服務(wù)合同中，雙方權(quán)利義務(wù)的設(shè)定應(yīng)（）A.有利于業(yè)主B.有利于物業(yè)企業(yè)C.公平合理D.偏向監(jiān)管部門答案：C。解析：雙方權(quán)利義務(wù)設(shè)定應(yīng)公平合理，保障雙方合法權(quán)益，不能偏向一方。既不能單純有利于業(yè)主，也不能偏向物業(yè)企業(yè)，更不能偏向監(jiān)管部門，要平衡雙方利益。多項選擇題（每題2分，共10題）1.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當具備的內(nèi)容有（）A.物業(yè)管理事項B.服務(wù)質(zhì)量C.服務(wù)費用D.雙方的權(quán)利義務(wù)E.物業(yè)規(guī)劃設(shè)計答案：ABCD。解析：物業(yè)服務(wù)合同需明確物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用以及雙方權(quán)利義務(wù)等核心內(nèi)容。物業(yè)規(guī)劃設(shè)計是建設(shè)階段內(nèi)容，不是物業(yè)服務(wù)合同主要必備內(nèi)容。2.以下屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特點的有（）A.過渡性B.附終止條件C.要式合同D.雙務(wù)合同E.有償合同答案：ABC。解析：前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性，是在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的過渡階段；附終止條件，到業(yè)主委員會與新物業(yè)簽約等條件滿足時終止；是要式合同，需采用書面形式。雙務(wù)合同和有償合同是物業(yè)服務(wù)合同普遍特征，不是前期物業(yè)服務(wù)合同特有的。3.物業(yè)服務(wù)合同終止的原因有（）A.合同期限屆滿B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)被宣告破產(chǎn)C.業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.雙方協(xié)商一致解除合同E.小區(qū)業(yè)主人數(shù)減少答案：ABCD。解析：合同期限屆滿自然終止；物業(yè)服務(wù)企業(yè)破產(chǎn)無法繼續(xù)履行合同會導(dǎo)致終止；業(yè)主大會選聘新物業(yè)，原合同終止；雙方協(xié)商一致也可解除合同導(dǎo)致終止。小區(qū)業(yè)主人數(shù)減少不必然導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同終止。4.物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款一般包括（）A.物業(yè)共用部位的維修B.環(huán)境衛(wèi)生的維護C.業(yè)主專有部分的維修D(zhuǎn).綠化養(yǎng)護管理E.車輛停放管理答案：ABDE。解析：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括物業(yè)共用部位維修、環(huán)境衛(wèi)生維護、綠化養(yǎng)護管理、車輛停放管理等。業(yè)主專有部分維修一般不在物業(yè)服務(wù)合同約定服務(wù)范圍內(nèi)，由業(yè)主自行負責(zé)或委托專業(yè)維修人員。5.以下關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同主體的說法，正確的有（）A.建設(shè)單位可作為前期物業(yè)服務(wù)合同甲方B.業(yè)主委員會可代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備相應(yīng)資質(zhì)D.自然人不能作為物業(yè)服務(wù)合同主體E.社區(qū)居委會可簽訂物業(yè)服務(wù)合同答案：ABCD。解析：建設(shè)單位在前期可作為甲方簽訂合同；業(yè)主委員會能代表業(yè)主簽約；物業(yè)服務(wù)企業(yè)需有資質(zhì)才能提供服務(wù)；自然人不能作為合同主體。社區(qū)居委會一般不簽訂物業(yè)服務(wù)合同，它主要負責(zé)社區(qū)公共事務(wù)管理等。6.物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任包括（）A.繼續(xù)履行B.采取補救措施C.賠償損失D.支付違約金E.吊銷資質(zhì)證書答案：ABCD。解析：違約責(zé)任形式有繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失、支付違約金等。吊銷資質(zhì)證書屬于行政管理手段，不是合同違約責(zé)任形式。7.下列屬于物業(yè)服務(wù)合同中專項維修資金相關(guān)約定的有（）A.專項維修資金的繳存B.專項維修資金的管理C.專項維修資金的使用D.專項維修資金的續(xù)籌E.專項維修資金的審計答案：ABCD。解析：物業(yè)服務(wù)合同中會對專項維修資金的繳存、管理、使用、續(xù)籌等進行約定。專項維修資金審計一般由相關(guān)監(jiān)管部門等按規(guī)定進行，不是合同重點約定內(nèi)容。8.物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，業(yè)主的義務(wù)有（）A.遵守管理規(guī)約B.按時繳納物業(yè)服務(wù)費用C.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作E.制定物業(yè)服務(wù)計劃答案：ABD。解析：業(yè)主有遵守管理規(guī)約、按時繳納物業(yè)費、配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的義務(wù)。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主權(quán)利；制定物業(yè)服務(wù)計劃是物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)。9.物業(yè)服務(wù)合同變更的原因有（）A.雙方協(xié)商一致B.法律法規(guī)變化C.業(yè)主需求變化D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營策略調(diào)整E.小區(qū)人口結(jié)構(gòu)變化答案：ABCD。解析：雙方協(xié)商一致可變更合同；法律法規(guī)變化可能導(dǎo)致合同內(nèi)容需調(diào)整；業(yè)主需求變化、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營策略調(diào)整也可能引發(fā)合同變更。小區(qū)人口結(jié)構(gòu)變化不一定直接導(dǎo)致合同變更。10.以下關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的有（）A.是諾成合同B.是書面合同C.是有償合同D.是雙務(wù)合同E.是有名合同答案：ABCD。解析：物業(yè)服務(wù)合同是諾成合同，雙方意思表示一致即成立；是書面合同，需采用書面形式；是有償合同，業(yè)主付費享受服務(wù)；是雙務(wù)合同，雙方都有權(quán)利義務(wù)。它是無名合同，并非有名合同。判斷題（每題2分，共10題）1.物業(yè)服務(wù)合同的甲方只能是業(yè)主委員會。（）答案：錯誤。解析：前期物業(yè)服務(wù)合同甲方是建設(shè)單位，業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會可作為甲方簽訂合同。2.物業(yè)服務(wù)合同可以口頭形式訂立。（）答案：錯誤。解析：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當采用書面形式，是要式合同，不能口頭訂立。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)破產(chǎn)不會影響物業(yè)服務(wù)合同的履行。（）答案：錯誤。解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)破產(chǎn)會導(dǎo)致其無法繼續(xù)履行合同義務(wù)，會影響合同履行。4.業(yè)主委員會有權(quán)單方面解除物業(yè)服務(wù)合同。（）答案：錯誤。解析：業(yè)主委員會不能單方面解除合同，需符合合同約定或法律規(guī)定情形，并經(jīng)一定程序。5.物業(yè)服務(wù)合同中可不約定服務(wù)質(zhì)量標準。（）