守正|出奇————新港天城2021年?duì)I銷(xiāo)思考————2021年市場(chǎng)預(yù)判國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃提出：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度1月2月3月4月6月兩會(huì)期間定調(diào)樓市調(diào)控新思路：雙向調(diào)控5月7月8月9月10月11月蘇州對(duì)90平方米以上住房放松限購(gòu)政策呼和浩特放開(kāi)限購(gòu)，成國(guó)內(nèi)首個(gè)放開(kāi)限購(gòu)城市蘇州限購(gòu)政策全面放開(kāi)央行：擁1套房還清貸款再購(gòu)算首套處理12月央行下調(diào)一年期貸款基準(zhǔn)利率至5.6%蘇州調(diào)整公積金貸款額至余額的十倍房產(chǎn)稅被列入經(jīng)濟(jì)體制改革九大重點(diǎn)任務(wù)央行定向降準(zhǔn)，貨幣政策適度寬松宏觀政策：不再靠增發(fā)貨幣刺激增長(zhǎng)將建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)適度寬松調(diào)控從嚴(yán)二套房可申請(qǐng)公積金貸款，支持異地貸款李克強(qiáng)簽署《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》蘇州目前庫(kù)存777萬(wàn)方，出清周期回落至12個(gè)月14年市場(chǎng)回憶：蘇州市場(chǎng)2021年末降息將一定程度上緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，同時(shí)也將影響購(gòu)房者入市的意愿，這或?qū)⒊蔀槲磥?lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)企穩(wěn)的因素。然而絕大多數(shù)房企的業(yè)績(jī)完成情況并不理想，回款情況不容樂(lè)觀，該情況預(yù)計(jì)將持續(xù)到2021年年中。2021年下半年——整體供求出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，樓市漸暖2021年下半年房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)一定時(shí)期的調(diào)整，走出資金壓力的困境。同時(shí)2021年下半年市場(chǎng)庫(kù)存回歸常態(tài)，局部開(kāi)發(fā)商可能為了更高的利潤(rùn)率，選擇蓄勢(shì)漲價(jià)，導(dǎo)致樓市價(jià)格進(jìn)一步上漲。吳江市場(chǎng)從上半年的“不景氣〞到下半年的“政府大力救市〞，吳江成交量在四季度穩(wěn)步提升吳江市場(chǎng)2021年吳江樓市集中開(kāi)發(fā)年，隨著越來(lái)越多大型開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，不僅樓市庫(kù)存量逐漸增加，也使得樓市競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化；要緩解吳江市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)，最重要的是人口和資金的雙重導(dǎo)入。目前吳江樓市階段性飽和已經(jīng)出現(xiàn)，可供選擇的樓盤(pán)更多，2021年以來(lái)，太湖新城在城市建設(shè)與東太湖生態(tài)旅游度假區(qū)的“雙核驅(qū)動(dòng)〞下，已逐步成交吳江樓市的焦點(diǎn)區(qū)域。各樓盤(pán)在2021年的價(jià)風(fēng)格整為消費(fèi)者低價(jià)入市提供了根底，預(yù)計(jì)2021年樓市銷(xiāo)售將穩(wěn)步上揚(yáng)。2021年——樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)加劇，聚焦太湖新城【市場(chǎng)\產(chǎn)品\客群】綜述熱度板塊依舊在蘇州灣東太湖，朗詩(shī)以科技特色撐起城南價(jià)格，提振市場(chǎng)信心，可借勢(shì)。上半年，趨穩(wěn)補(bǔ)缺；下半年，價(jià)格有提升可能。市場(chǎng)：剛需客戶(hù)在選擇時(shí)，意向變得不那么忠誠(chéng)，對(duì)品牌的仰慕還是被購(gòu)置力羈絆。所以，如何表達(dá)工程性?xún)r(jià)比尤為重要。相比2021年交付的工程，現(xiàn)房更具誘惑力；相比頻頻出事的品牌開(kāi)發(fā)商，外鄉(xiāng)國(guó)企的誠(chéng)信與實(shí)力更具備優(yōu)勢(shì)；事實(shí)勝于雄辯，一期業(yè)主評(píng)價(jià)，更容易被置業(yè)者信賴(lài)。產(chǎn)品價(jià)值：1、現(xiàn)房說(shuō)服力2、國(guó)企實(shí)力3、自有配套生活便利、4號(hào)線(xiàn)軌道盤(pán)升值潛力4、入住業(yè)主口碑說(shuō)白了，就是四大點(diǎn)：成交客戶(hù)分析〔新明陽(yáng)596〕90平方米以下：63——城南15\城北6\松陵8\開(kāi)發(fā)區(qū)14\鄉(xiāng)鎮(zhèn)10\蘇州5\外地5100-125平方米：227——城南51\城北13\松陵21\開(kāi)發(fā)區(qū)22\鄉(xiāng)鎮(zhèn)98\蘇州13\外地9139-144平方米：256——城南48\城北21\松陵12\開(kāi)發(fā)區(qū)12\鄉(xiāng)鎮(zhèn)131\蘇州9\外地23160-170平方米：31——城南7\城北4\松陵4\開(kāi)發(fā)區(qū)1\鄉(xiāng)鎮(zhèn)12\蘇州0\外地3復(fù)式190-280平方米：19——城南2\城北3\松陵3\開(kāi)發(fā)區(qū)1\鄉(xiāng)鎮(zhèn)5\蘇州5\外地0【剛需小戶(hù)】——年輕新吳江人預(yù)算有限餐飲娛樂(lè)消費(fèi)旺盛新事物接受度高【改善大戶(hù)】——鄉(xiāng)鎮(zhèn)住好點(diǎn)預(yù)算充足挑剔目光需要被尊重及專(zhuān)業(yè)級(jí)置業(yè)觀念洗腦客群分析：【剛需客】?jī)r(jià)格敏感，容易被大勢(shì)和意見(jiàn)領(lǐng)袖左右，無(wú)時(shí)間參與持續(xù)型活動(dòng)，更在意直白誘惑。

【改善客】有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，相對(duì)理性，假設(shè)將本案列入置業(yè)名單，顯然更看重性?xún)r(jià)比?？腿憾床焓袌?chǎng)——上半年，趨穩(wěn)補(bǔ)缺；下半年，價(jià)格有提升可能。產(chǎn)品——實(shí)景現(xiàn)房、實(shí)力國(guó)企、自有配套、軌道潛力、業(yè)主口碑?？腿海簞傂栊?hù)，新蘇州，預(yù)算有限，餐飲娛樂(lè)消費(fèi)旺盛新事物接受度高；改善大戶(hù)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)，住好點(diǎn)預(yù)算充足，需要被尊重及專(zhuān)業(yè)級(jí)置業(yè)觀念洗腦。洞察：剛需小戶(hù)，剛需客價(jià)格敏感，無(wú)時(shí)間參與持續(xù)型活，更在意直白誘惑；改善大戶(hù)，相對(duì)理性，假設(shè)將本案列入置業(yè)名單，顯然更看重性?xún)r(jià)比。守正|出奇線(xiàn)下活動(dòng)方案化整為零，靈活變通。戶(hù)外高炮化身為即時(shí)促銷(xiāo)信息發(fā)布平臺(tái)，雙月更換。上半年小戶(hù)低價(jià)策略跑量，下半年品質(zhì)大戶(hù)改善需求。以品質(zhì)為主要方向，在訴求和畫(huà)面上以新奇為主?；麨榱悖`活變通半年小戶(hù)，半年改善守正品質(zhì)，訴求出新推廣策略線(xiàn)上熱點(diǎn)話(huà)題、事件，借勢(shì)突破發(fā)聲；線(xiàn)下雙周暖場(chǎng)，到場(chǎng)禮新奇不貴，成交禮注重實(shí)惠。線(xiàn)上國(guó)企大牌肯定表達(dá)；線(xiàn)下調(diào)動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)大宅客戶(hù)推薦積極性，老帶新，雙向?qū)嵒?。上半年小?hù)出奇下半年大戶(hù)守正線(xiàn)上：【眼見(jiàn)為實(shí)羊羊得意】實(shí)力國(guó)企，實(shí)景現(xiàn)房，6萬(wàn)方自有配套，輕軌潛力盤(pán)，城南領(lǐng)頭羊，樣樣都得意。線(xiàn)下：每周暖場(chǎng)直白利誘【送金條送一個(gè)月，國(guó)企就這么實(shí)在！】線(xiàn)上：【大牌國(guó)企讓你往大了享】實(shí)力國(guó)企良心價(jià)格生活本應(yīng)往大了享線(xiàn)下：大牌國(guó)企帶你耍大牌

【一線(xiàn)大牌零元拍】上半年小戶(hù)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)國(guó)企擔(dān)當(dāng)吳江良心品質(zhì)樓盤(pán)實(shí)在價(jià)格下半年搶收性?xún)r(jià)比大戶(hù)53號(hào)樓王推出趁樓市利好，全戶(hù)型搶客雙暖場(chǎng)備選方案訴求建議新港天城