寧德預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售行為，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合寧德市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于寧德市行政區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售活動(dòng)及其相關(guān)管理。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，確保各項(xiàng)管理措施合法合規(guī)。2.公平公正原則保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房人等各方主體的合法權(quán)益，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，維護(hù)市場(chǎng)秩序。3.規(guī)范透明原則明確預(yù)售管理的程序、條件和要求，確保預(yù)售活動(dòng)公開(kāi)、透明，便于各方主體了解和遵循。二、預(yù)售條件（一）土地條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。2.土地用途符合城市規(guī)劃要求，不存在土地閑置或違規(guī)使用等情況。（二）建設(shè)工程規(guī)劃條件1.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.按照規(guī)劃要求設(shè)計(jì)的建筑工程，其設(shè)計(jì)方案已通過(guò)相關(guān)部門審查并符合規(guī)定。（三）施工進(jìn)度及質(zhì)量保障1.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2.建設(shè)工程質(zhì)量符合國(guó)家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，施工單位具備相應(yīng)資質(zhì)，且施工現(xiàn)場(chǎng)已建立有效的質(zhì)量管理制度。（四）預(yù)售方案編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管協(xié)議等內(nèi)容。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，并報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。三、預(yù)售許可申請(qǐng)與受理（一）申請(qǐng)材料房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：1.商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；2.開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)；3.土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；4.投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資25%以上的證明；5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖；7.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。（二）申請(qǐng)程序1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售許可申請(qǐng)，并提交上述申請(qǐng)材料。2.房地產(chǎn)管理部門收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初步審查。對(duì)申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在5日內(nèi)一次性書(shū)面告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。3.經(jīng)審查，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)受理，并出具受理通知書(shū)；不符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)出具不予受理通知書(shū)，并說(shuō)明理由。四、預(yù)售許可審查與決定（一）審查內(nèi)容房地產(chǎn)管理部門受理預(yù)售許可申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列內(nèi)容進(jìn)行審查：1.申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性、有效性；2.項(xiàng)目是否符合預(yù)售條件，包括土地、規(guī)劃、施工進(jìn)度、資金投入等方面；3.預(yù)售方案是否合理、可行，是否符合相關(guān)規(guī)定和要求。（二）現(xiàn)場(chǎng)勘查必要時(shí)，房地產(chǎn)管理部門可以對(duì)申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，核實(shí)項(xiàng)目實(shí)際情況與申請(qǐng)材料及預(yù)售方案是否一致。（三）決定期限房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售許可申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售許可或者不予預(yù)售許可的決定。（四）許可頒發(fā)經(jīng)審查準(zhǔn)予預(yù)售許可的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；不予預(yù)售許可的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明理由。五、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面商品房預(yù)售合同。預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一的示范文本，并明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付條件及日期、面積差異處理、違約責(zé)任等條款。（二）合同備案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理合同備案手續(xù)。備案部門應(yīng)當(dāng)對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行審查，符合規(guī)定的予以備案，并出具備案證明。（三）合同變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除商品房預(yù)售合同。變更或解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面協(xié)議，并到原備案部門辦理變更或解除備案手續(xù)。2.因不可抗力或者當(dāng)事人約定的其他原因需要變更或解除合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，并按照法律規(guī)定和合同約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。六、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)管理部門簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權(quán)利和義務(wù)。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)專款專用，不得挪作他用。（二）資金繳存購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)直接存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得另設(shè)其他賬戶收存預(yù)售資金。（三）資金使用監(jiān)管1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款計(jì)劃，并提供相關(guān)證明材料。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)用款計(jì)劃進(jìn)行審核，符合規(guī)定的予以撥付。2.預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度分階段撥付使用。具體撥付節(jié)點(diǎn)和比例由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)情況確定。一般分為基礎(chǔ)完工、主體結(jié)構(gòu)完工、竣工驗(yàn)收備案等階段。（四）監(jiān)督檢查房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同監(jiān)管銀行對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的資金繳存、使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并依法予以處理。七、信息公開(kāi)與公示（一）預(yù)售信息公開(kāi)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)預(yù)售信息公開(kāi)制度，通過(guò)政府網(wǎng)站、房地產(chǎn)交易場(chǎng)所等渠道，及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)房地產(chǎn)預(yù)售項(xiàng)目的相關(guān)信息，包括預(yù)售許可證號(hào)、開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱、項(xiàng)目名稱、位置、預(yù)售房屋套數(shù)、面積、價(jià)格等內(nèi)容，方便購(gòu)房人查詢和了解。（二）現(xiàn)場(chǎng)公示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示預(yù)售許可證、預(yù)售方案、商品房買賣合同示范文本、房屋實(shí)測(cè)面積等信息，接受購(gòu)房人監(jiān)督。八、違規(guī)處理（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)行為及處理1.未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.提供虛假材料騙取預(yù)售許可的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)撤銷預(yù)售許可，并處3萬(wàn)元以下罰款，開(kāi)發(fā)企業(yè)3年內(nèi)不得再次申請(qǐng)預(yù)售許可。3.未按照預(yù)售方案預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。4.未按規(guī)定使用預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，暫停網(wǎng)簽資格；逾期仍不改正的，可處以10萬(wàn)元以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，可吊銷開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。（二）購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)及違規(guī)處理1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按照合同約定履行義務(wù)的，購(gòu)房人有權(quán)依法追究其違約責(zé)任。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極協(xié)調(diào)解決購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的糾紛，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)存在欺詐行為，導(dǎo)致購(gòu)房人權(quán)益受損的，購(gòu)房人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依法對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的欺詐行為進(jìn)行查處，并將相關(guān)情況記入企業(yè)信用檔案。（三）其他違規(guī)行為及處理1.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理銷售未取得預(yù)售許可的商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止銷售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可