上海樓市管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)上海房地產(chǎn)市場的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃等行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃及相關(guān)管理活動。基本原則本市房地產(chǎn)市場管理遵循合法、公平、公正、公開的原則，堅持政府調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，保障居民合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)管理開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.資質(zhì)條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。不同資質(zhì)等級的開發(fā)企業(yè)，其注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、工程業(yè)績等方面應(yīng)符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。2.資質(zhì)申請與審批新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持相關(guān)文件向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門申請暫定資質(zhì)證書。暫定資質(zhì)證書有效期1年。有效期滿后，企業(yè)可申請核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20個工作日內(nèi)，作出是否予以審批的決定。項目建設(shè)管理1.項目立項房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定進(jìn)行立項。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向發(fā)展改革部門提交項目申請報告、可行性研究報告等文件，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，方可開展項目前期工作。2.規(guī)劃與設(shè)計項目應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行項目設(shè)計，并按照規(guī)定報規(guī)劃部門審批。規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)計方案的科學(xué)性、合理性進(jìn)行審查，確保項目與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。3.施工許可開發(fā)企業(yè)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，方可向建設(shè)管理部門申請施工許可證。建設(shè)管理部門應(yīng)當(dāng)對施工企業(yè)的資質(zhì)、安全生產(chǎn)條件等進(jìn)行審查，符合條件的，頒發(fā)施工許可證。施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照施工圖紙和施工規(guī)范進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量和施工安全。4.工程質(zhì)量與安全管理開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全工程質(zhì)量和安全管理制度，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位對工程質(zhì)量和安全進(jìn)行監(jiān)理。施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行工程質(zhì)量和安全標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，確保工程質(zhì)量和施工安全。建設(shè)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對工程質(zhì)量和安全的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時責(zé)令整改。房地產(chǎn)交易管理商品房預(yù)售管理1.預(yù)售條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。2.預(yù)售許可申請與審批開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向房屋管理部門提交預(yù)售許可申請表、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明等文件。房屋管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起10個工作日內(nèi)，作出是否予以許可的決定。經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)商品房預(yù)售許可證；不符合條件的，書面通知開發(fā)企業(yè)并說明理由。3.預(yù)售合同備案開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房屋管理部門辦理合同備案手續(xù)。房屋管理部門應(yīng)當(dāng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，對預(yù)售合同進(jìn)行網(wǎng)上備案，確保合同信息的真實性和準(zhǔn)確性。存量房交易管理1.交易流程存量房買賣雙方達(dá)成交易意向后，應(yīng)當(dāng)簽訂存量房買賣合同，并共同向房屋管理部門申請辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋管理部門應(yīng)當(dāng)對申請材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；不符合條件的，書面通知申請人并說明理由。2.資金監(jiān)管本市實行存量房交易資金監(jiān)管制度。買賣雙方應(yīng)當(dāng)通過存量房交易資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行交易資金的收付。房屋管理部門應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管職責(zé)和流程。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定，對交易資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金安全。房地產(chǎn)中介服務(wù)管理1.中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事中介服務(wù)活動。從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明。2.從業(yè)人員資格管理房地產(chǎn)中介服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書，并按照規(guī)定進(jìn)行注冊登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)在一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，不得同時在兩個或者兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。3.服務(wù)規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定簽訂房地產(chǎn)中介服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)等事項。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)誠實守信，遵守職業(yè)道德，不得隱瞞真實情況、提供虛假信息，不得惡意串通、損害當(dāng)事人利益。房屋租賃管理租賃合同登記備案1.備案要求房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并自租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房屋所在地的社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心辦理租賃合同登記備案手續(xù)。2.備案材料辦理租賃合同登記備案手續(xù)，應(yīng)當(dāng)提交租賃合同、房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明、當(dāng)事人身份證明等文件。社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)對提交的材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以登記備案，并出具租賃合同登記備案證明。租賃房屋治安管理1.治安責(zé)任房屋出租人應(yīng)當(dāng)履行治安責(zé)任，確保出租房屋的治安安全。不得將房屋出租給無合法有效身份證件的人員；發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動或者有違法犯罪嫌疑的，應(yīng)當(dāng)及時報告公安機(jī)關(guān)。2.公安機(jī)關(guān)監(jiān)管公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對租賃房屋的治安管理，定期對租賃房屋進(jìn)行檢查，督促出租人履行治安責(zé)任。對違反治安管理規(guī)定的，依法予以處罰。房地產(chǎn)市場監(jiān)管市場監(jiān)測與分析1.監(jiān)測體系建立市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，定期收集、分析房地產(chǎn)市場信息，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資、建設(shè)規(guī)模、銷售價格、成交量等數(shù)據(jù)，及時掌握市場動態(tài)。2.市場分析與預(yù)警根據(jù)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門應(yīng)當(dāng)組織開展房地產(chǎn)市場分析，對市場走勢進(jìn)行預(yù)測和預(yù)警。當(dāng)市場出現(xiàn)異常波動時，應(yīng)當(dāng)及時采取相應(yīng)的調(diào)控措施，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。監(jiān)督檢查1.檢查內(nèi)容住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理、房屋管理、市場監(jiān)管等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督檢查，重點檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、房屋租賃當(dāng)事人等是否遵守法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，是否存在違法違規(guī)行為。2.檢查方式監(jiān)督檢查可以采取現(xiàn)場檢查、查閱資料、調(diào)查詢問等方式進(jìn)行。被檢查單位和個人應(yīng)當(dāng)配合檢查，如實提供有關(guān)資料和情況。對檢查中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)依法予以查處。法律責(zé)任開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理、房屋管理等部門按照各自職責(zé)，責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書：1.未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的；2.超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的；3.隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；4.涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；5.未按照本辦法規(guī)定辦理項目立項、規(guī)劃與設(shè)計、施工許可等手續(xù)的；6.未按照本辦法規(guī)定進(jìn)行商品房預(yù)售或者未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的；7.未按照本辦法規(guī)定辦理存量房交易手續(xù)或者未按照規(guī)定進(jìn)行資金監(jiān)管的；8.未按照本辦法規(guī)定辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的；9.違反本辦法規(guī)定，擅自改變規(guī)劃設(shè)計條件、建設(shè)工程規(guī)劃許可內(nèi)容的；10.未按照本辦法規(guī)定履行工程質(zhì)量和安全管理責(zé)任的。中介機(jī)構(gòu)違法責(zé)任房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市場監(jiān)管、房屋管理等部門按照各自職責(zé)，責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書：1.未取得資質(zhì)證書從事中介服務(wù)活動的；2.超越資質(zhì)等級從事中介服務(wù)活動的；3.隱瞞真實情況、提供虛假信息，損害當(dāng)事人利益的；4.未按照本辦法規(guī)定簽訂中介服務(wù)合同或者未按照合同約定履行服務(wù)義務(wù)的；5.未按照本辦法規(guī)定辦理從業(yè)人員資格注冊登記手續(xù)的；6.未按照本辦法規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)備案