商住用地管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強商住用地的管理，規(guī)范商住用地的開發(fā)、利用和經(jīng)營行為，促進土地資源的合理配置，保障城市建設(shè)和經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)商住用地的規(guī)劃、出讓、開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、使用及相關(guān)管理活動。（三）基本原則1.嚴(yán)格保護耕地，合理利用土地，促進節(jié)約集約用地。2.符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，保障城市功能布局合理。3.維護土地市場秩序，保障土地所有者和使用者的合法權(quán)益。4.堅持公開、公平、公正的原則，依法依規(guī)進行管理。二、規(guī)劃管理（一）規(guī)劃編制1.城市規(guī)劃主管部門應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展需要和土地利用總體規(guī)劃，組織編制商住用地專項規(guī)劃。2.商住用地專項規(guī)劃應(yīng)明確商住用地的布局、規(guī)模、功能分區(qū)、配套設(shè)施等內(nèi)容，確保與城市整體發(fā)展相協(xié)調(diào)。（二）規(guī)劃審批1.商住用地的規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)符合商住用地專項規(guī)劃和相關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)要求。2.建設(shè)單位應(yīng)向城市規(guī)劃主管部門提交商住用地規(guī)劃設(shè)計方案，經(jīng)審核批準(zhǔn)后方可實施。3.規(guī)劃設(shè)計方案一經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)按規(guī)定程序重新報批。（三）配套設(shè)施規(guī)劃1.商住用地應(yīng)配套建設(shè)相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施，如教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)等設(shè)施。2.配套設(shè)施的建設(shè)應(yīng)與商住項目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。三、土地出讓管理（一）出讓方式1.商住用地出讓可采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式。2.招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓商住用地應(yīng)遵循相關(guān)法律法規(guī)和程序，確保公開、公平、公正。（二）出讓條件1.出讓商住用地應(yīng)明確土地用途、出讓年限、容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃條件。2.出讓商住用地應(yīng)要求受讓方按照規(guī)劃條件進行開發(fā)建設(shè)，不得擅自改變土地用途。（三）出讓合同1.土地出讓成交后，出讓方與受讓方應(yīng)簽訂土地出讓合同。2.土地出讓合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括土地交付條件、開發(fā)建設(shè)要求、土地價款支付方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。四、開發(fā)建設(shè)管理（一）項目立項1.建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)定辦理商住項目立項手續(xù)。2.立項文件應(yīng)明確項目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、投資估算等內(nèi)容。（二）施工許可1.建設(shè)單位應(yīng)在取得土地使用權(quán)后，按照規(guī)定辦理施工許可證。2.辦理施工許可證應(yīng)提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地出讓合同、施工圖設(shè)計文件審查合格書等相關(guān)材料。（三）工程質(zhì)量與安全管理1.建設(shè)單位應(yīng)依法委托具有相應(yīng)資質(zhì)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行項目建設(shè)。2.施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)和施工規(guī)范進行施工，確保工程質(zhì)量和施工安全。3.監(jiān)理單位應(yīng)依法對工程質(zhì)量和施工安全進行監(jiān)理。（四）建設(shè)進度管理1.建設(shè)單位應(yīng)按照土地出讓合同約定的建設(shè)進度進行開發(fā)建設(shè)，不得擅自拖延工期。2.因不可抗力等原因需要延期建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)提前向相關(guān)部門報告，并按規(guī)定辦理延期手續(xù)。五、經(jīng)營管理（一）預(yù)售管理1.商住項目達(dá)到預(yù)售條件后，建設(shè)單位可向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可。2.申請預(yù)售許可應(yīng)提交土地出讓合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售方案等相關(guān)材料。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)按照規(guī)定對預(yù)售申請進行審核，符合條件的頒發(fā)預(yù)售許可證。4.建設(shè)單位應(yīng)按照預(yù)售許可證核準(zhǔn)的范圍進行預(yù)售，不得擅自超范圍預(yù)售。（二）銷售管理1.建設(shè)單位應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理銷售商住項目。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定進行銷售活動，如實向購房人介紹項目情況，不得虛假宣傳、惡意哄抬房價。3.建設(shè)單位應(yīng)與購房人簽訂商品房買賣合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。4.商品房買賣合同應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進行備案。（三）物業(yè)服務(wù)管理1.商住項目交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，履行相關(guān)義務(wù)。3.業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定繳納物業(yè)服務(wù)費用，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。六、產(chǎn)權(quán)登記管理（一）初始登記1.商住項目竣工驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理房屋所有權(quán)初始登記。2.申請初始登記應(yīng)提交土地出讓合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表等相關(guān)材料。3.不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定對初始登記申請進行審核，符合條件的予以登記，頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。（二）轉(zhuǎn)移登記1.購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證書后，可依法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2.辦理轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交不動產(chǎn)權(quán)證書、商品房買賣合同、完稅證明等相關(guān)材料。3.不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定對轉(zhuǎn)移登記申請進行審核，符合條件的予以登記，頒發(fā)新的不動產(chǎn)權(quán)證書。七、監(jiān)督檢查（一）監(jiān)督檢查主體1.土地管理部門、城市規(guī)劃主管部門、房地產(chǎn)管理部門等相關(guān)部門應(yīng)按照職責(zé)分工，對商住用地的開發(fā)、利用和經(jīng)營活動進行監(jiān)督檢查。2.相關(guān)部門可依法采取現(xiàn)場檢查、查閱資料、詢問當(dāng)事人等方式進行監(jiān)督檢查。（二）違法行為查處1.對違反本辦法規(guī)定的行為，相關(guān)部門應(yīng)依法予以查處。2.對擅自改變土地用途、未按規(guī)劃條件進行開發(fā)建設(shè)、未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售等違法行為，應(yīng)責(zé)令限期改正，并處以相應(yīng)罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷相關(guān)許可證件。3.對違反土地出讓合同約定的行為，應(yīng)按照合同約定追究違約責(zé)任。八、法律責(zé)任（一）行政責(zé)任1.對違反本辦法規(guī)定的單位和個人，相關(guān)部門應(yīng)依法給予行政處罰。2.對國家機關(guān)工作人員在商住用地管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）民事責(zé)任1.因商住用地開發(fā)、利用和經(jīng)營活動引