商品住宅管理辦法一、總則（一）目的與宗旨本辦法旨在加強商品住宅的管理，規(guī)范商品住宅的建設、銷售、使用及維護等行為，保障商品住宅的質量和安全，維護業(yè)主、使用人和開發(fā)建設單位的合法權益，促進商品住宅市場的健康發(fā)展。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內新建、改建、擴建的商品住宅及其附屬設施設備的管理活動。（三）基本原則1.依法管理原則嚴格依據國家和地方有關法律法規(guī)、行業(yè)標準進行商品住宅的管理，確保管理活動合法合規(guī)。2.業(yè)主自治與專業(yè)管理相結合原則充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的自治作用，同時引入專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)進行規(guī)范化管理，實現(xiàn)業(yè)主自我管理與專業(yè)服務的有機結合。3.公平、公正、公開原則在商品住宅管理過程中，遵循公平、公正、公開的原則，保障各方的合法權益，確保管理活動透明、有序。二、商品住宅建設管理（一）規(guī)劃與設計1.開發(fā)建設單位應按照城市規(guī)劃要求和相關標準，委托具有相應資質的設計單位進行商品住宅的規(guī)劃與設計。2.商品住宅的規(guī)劃設計應充分考慮居民的生活需求、安全舒適、環(huán)境保護等因素，合理布局建筑、配套設施等。3.規(guī)劃設計方案應經相關部門審核批準后方可實施，如需變更，應按規(guī)定程序辦理變更手續(xù)。（二）建設工程質量1.開發(fā)建設單位必須嚴格按照國家和地方有關工程建設質量管理的規(guī)定，選擇具有相應資質的施工單位進行商品住宅建設。2.施工單位應建立健全質量管理體系，嚴格執(zhí)行工程建設強制性標準，確保工程質量符合要求。3.建設工程應實行監(jiān)理制度，監(jiān)理單位應按照監(jiān)理合同的約定，對工程質量、進度、投資等進行全面監(jiān)督管理。4.商品住宅建設完成后，開發(fā)建設單位應組織設計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收，驗收合格后方可交付使用。未經竣工驗收或驗收不合格的商品住宅，不得交付使用。（三）配套設施建設1.開發(fā)建設單位應按照規(guī)劃要求和合同約定，配套建設商品住宅的基礎設施和公共服務設施，如供水、供電、供氣、排水、通信、綠化、停車場、物業(yè)服務用房等。2.配套設施應與商品住宅同步規(guī)劃、同步建設、同步交付使用。配套設施建設不符合規(guī)劃要求或合同約定的，開發(fā)建設單位應負責整改或承擔相應的違約責任。3.開發(fā)建設單位應在商品住宅交付使用前，將配套設施的建設情況向業(yè)主公示，并提供相關資料。三、商品住宅銷售管理（一）銷售條件1.開發(fā)建設單位銷售商品住宅，應取得《商品房預售許可證》或《房地產權證》。未取得相關證件的，不得進行銷售。2.商品住宅銷售應符合國家和地方有關房地產市場調控政策的要求，不得捂盤惜售、囤積房源等。（二）銷售合同1.開發(fā)建設單位與購房人簽訂的商品住宅銷售合同應明確雙方的權利和義務，包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、質量標準、違約責任等內容。2.銷售合同應使用統(tǒng)一的示范文本，并報房地產管理部門備案。3.開發(fā)建設單位不得在銷售合同中設置不合理的條款，損害購房人的合法權益。（三）銷售價格1.商品住宅銷售價格應明碼標價，不得采取虛假標價、低價傾銷、價格欺詐等不正當手段銷售商品住宅。2.開發(fā)建設單位應按照規(guī)定在銷售場所醒目位置公示商品住宅的銷售價格、價格構成、優(yōu)惠折扣等信息。（四）預售資金監(jiān)管1.商品住宅預售資金應實行監(jiān)管制度，開發(fā)建設單位應將預售資金存入監(jiān)管賬戶，專項用于商品住宅項目的工程建設。2.監(jiān)管銀行應按照監(jiān)管協(xié)議的約定，對預售資金的使用進行監(jiān)管，確保資金?？顚Ｓ?。3.開發(fā)建設單位使用預售資金時，應向監(jiān)管銀行提出申請，經審核同意后，按照工程進度撥付使用。四、商品住宅使用管理（一）業(yè)主入住1.開發(fā)建設單位應在商品住宅交付使用前，向業(yè)主提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并按照合同約定的標準交付房屋。2.業(yè)主應按照合同約定的時間和方式辦理入住手續(xù)，領取房屋鑰匙等相關資料。3.業(yè)主在入住前應仔細查驗房屋質量，發(fā)現(xiàn)問題應及時向開發(fā)建設單位提出整改要求。（二）使用規(guī)范1.業(yè)主應按照商品住宅的設計用途使用房屋，不得擅自改變房屋結構、用途等。如需改變，應經相關部門批準，并告知物業(yè)服務企業(yè)。2.業(yè)主應遵守小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定，愛護公共設施設備，維護小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。3.業(yè)主不得在商品住宅內從事違法違規(guī)活動，不得損害其他業(yè)主的合法權益。（三）裝飾裝修管理1.業(yè)主進行房屋裝飾裝修前，應提前告知物業(yè)服務企業(yè)，并辦理相關手續(xù)。2.物業(yè)服務企業(yè)應告知業(yè)主裝飾裝修的禁止行為和注意事項，并對裝飾裝修活動進行監(jiān)督檢查。3.業(yè)主裝飾裝修房屋應遵守國家和地方有關規(guī)定，不得影響房屋結構安全和相鄰業(yè)主的正常生活。五、商品住宅維修資金管理（一）維修資金的交存1.商品住宅的業(yè)主應當按照國家和地方有關規(guī)定交存住宅專項維修資金。2.維修資金的交存標準由市、縣人民政府房地產主管部門會同財政部門根據本地區(qū)情況制定，并適時調整。3.開發(fā)建設單位不得代收代交住宅專項維修資金，業(yè)主應在辦理房屋入住手續(xù)前，將維修資金存入專戶管理銀行。（二）維修資金的使用1.住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。3.物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主委員會應根據維修和更新、改造項目的實際情況，制定維修資金使用方案，并經業(yè)主大會或相關業(yè)主同意后實施。4.維修資金的使用情況應定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）維修資金的管理1.住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。2.維修資金應存入專戶管理銀行，設立專門賬戶，獨立核算。3.市、縣人民政府房地產主管部門會同財政部門負責本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。六、物業(yè)服務管理（一）物業(yè)服務企業(yè)的選擇1.業(yè)主大會成立前，開發(fā)建設單位應通過招投標等方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務。2.業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會可以決定自行管理或選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。3.物業(yè)服務企業(yè)應具備相應的資質證書，遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，提供優(yōu)質、高效的物業(yè)服務。（二）物業(yè)服務合同1.開發(fā)建設單位或業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同應明確雙方的權利和義務，包括服務內容、服務標準、服務費用、合同期限、違約責任等內容。2.物業(yè)服務合同應使用統(tǒng)一的示范文本，并報房地產管理部門備案。3.物業(yè)服務企業(yè)應按照合同約定提供服務，不得擅自降低服務標準或減少服務內容。（三）物業(yè)服務費用1.物業(yè)服務費用由業(yè)主按照物業(yè)服務合同的約定交納。2.物業(yè)服務費用的收費標準應根據物業(yè)服務的內容、質量、成本等因素合理確定，并向業(yè)主公示。3.物業(yè)服務企業(yè)應定期公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（四）物業(yè)服務質量監(jiān)督1.房地產管理部門應加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務質量考核評價制度。2.業(yè)主有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行監(jiān)督，對服務不滿意的，可以向業(yè)主委員會或房地產管理部門投訴。3.物業(yè)服務企業(yè)應積極改進服務質量，不斷提高業(yè)主滿意度。七、商品住宅小區(qū)公共秩序維護（一）安全防范措施1.物業(yè)服務企業(yè)應制定安全防范制度，加強小區(qū)的安全防范工作，包括門禁管理、巡邏檢查、監(jiān)控設施維護等。2.小區(qū)應設置必要的安全防范設施，如圍墻、大門、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控攝像頭等，確保小區(qū)安全。3.物業(yè)服務企業(yè)應配備足夠的安保人員，負責小區(qū)的日常安全巡邏和秩序維護。（二）車輛管理1.小區(qū)應合理規(guī)劃停車位，設置明顯的停車標識。2.物業(yè)服務企業(yè)應加強對車輛的管理，規(guī)范車輛停放秩序，確保車輛安全。3.業(yè)主應按照規(guī)定停放車輛，不得占用消防通道、人行道等公共區(qū)域。（三）突發(fā)事件應急處理1.物業(yè)服務企業(yè)應制定突發(fā)事件應急預案，包括火災、地震、盜竊、突發(fā)疾病等事件的應急處理措施。2.物業(yè)服務企業(yè)應定期組織應急演練，提高應對突發(fā)事件的能力。3.在突發(fā)事件發(fā)生時，物業(yè)服務企業(yè)應及時采取措施，保障業(yè)主的生命財產安全，并及時報告相關部門。八、商品住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生標準1.商品住宅小區(qū)應保持環(huán)境衛(wèi)生整潔，無明顯垃圾堆積、污水橫流等現(xiàn)象。2.小區(qū)內的公共區(qū)域應定期進行清掃、消毒，垃圾桶應及時清理、更換。3.物業(yè)服務企業(yè)應加強對小區(qū)內綠化區(qū)域的養(yǎng)護管理，保持綠化美觀。（二）垃圾分類管理1.商品住宅小區(qū)應推行垃圾分類制度，設置垃圾分類投放設施。2.物業(yè)服務企業(yè)應加強對垃圾分類的宣傳引導，提高業(yè)主的垃圾分類意識。3.業(yè)主應按照規(guī)定進行垃圾分類投放，配合物業(yè)服務企業(yè)做好垃圾分類工作。（三）環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督1.房