2025年房地產(chǎn)估價師之基本制度法規(guī)政策含相關(guān)知識通關(guān)考試題庫帶答案一、單項選擇題1.根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，下列建設用地使用權(quán)出讓最高年限為40年的是：A.居住用地B.工業(yè)用地C.商業(yè)用地D.教育用地答案：C解析：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。因此商業(yè)用地最高年限為40年。2.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得一宗住宅用地，已支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書，但未按出讓合同約定動工開發(fā)滿1年。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，政府可對其征收（）。A.土地閑置費（相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下）B.土地增值稅C.耕地占用稅D.城鎮(zhèn)土地使用稅答案：A解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)（因不可抗力或政府、政府有關(guān)部門的行為或動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外）。本題中滿1年未動工，應征收土地閑置費。3.甲將其名下一套住宅抵押給乙銀行，未辦理抵押登記。后甲又將該住宅抵押給丙銀行并辦理了抵押登記。若甲無法償還債務，關(guān)于抵押權(quán)實現(xiàn)的說法，正確的是：A.乙銀行抵押權(quán)優(yōu)先于丙銀行B.丙銀行抵押權(quán)有效，乙銀行抵押權(quán)無效C.乙、丙銀行抵押權(quán)均有效，按債權(quán)比例受償D.乙銀行可要求甲承擔違約責任答案：B解析：根據(jù)《民法典》第四百零二條，以建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權(quán)等抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設立。甲與乙銀行未辦理抵押登記，乙的抵押權(quán)未設立；甲與丙銀行辦理了登記，丙的抵押權(quán)有效。因此乙銀行僅可依據(jù)抵押合同要求甲承擔違約責任，而非主張抵押權(quán)優(yōu)先受償。4.房地產(chǎn)估價師張某在執(zhí)業(yè)過程中，因重大過失出具了虛假估價報告，給委托人造成50萬元損失。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》，張某可能承擔的責任是：A.警告，并處5萬元罰款B.暫停執(zhí)業(yè)6個月，并處10萬元罰款C.吊銷注冊證書，終身不得從事估價業(yè)務D.由所在機構(gòu)承擔賠償責任，張某不承擔個人責任答案：B解析：《資產(chǎn)評估法》第四十五條規(guī)定，評估專業(yè)人員違反本法規(guī)定，簽署虛假評估報告的，由有關(guān)評估行政管理部門責令停止從業(yè)6個月以上1年以下；有違法所得的，沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，責令停止從業(yè)1年以上5年以下；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。因重大過失出具虛假報告屬于“情節(jié)嚴重”，可暫停執(zhí)業(yè)6個月至1年，并處相應罰款（通常為違法所得1倍以上5倍以下，無違法所得可處10萬元以下）。本題中張某因重大過失導致?lián)p失，符合暫停執(zhí)業(yè)6個月以上的情形。5.某住宅項目已取得商品房預售許可證，開發(fā)商對外銷售時，未在銷售場所公示（），違反了《城市商品房預售管理辦法》。A.施工許可證B.商品房買賣合同示范文本C.項目規(guī)劃總平面圖D.物業(yè)管理方案答案：B解析：《城市商品房預售管理辦法》第九條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。同時，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十三條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還應當明示《城市商品房預售管理辦法》。因此未公示合同示范文本屬于違規(guī)。二、多項選擇題1.根據(jù)《民法典》，下列情形中，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當不予登記的有：A.申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的B.利害關(guān)系人對不動產(chǎn)權(quán)利歸屬有爭議的C.申請登記的事項與權(quán)屬來源證明材料不一致的D.法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形答案：ACD解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當不予登記，并書面告知申請人：（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭議的；（三）申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。選項B“利害關(guān)系人對歸屬有爭議”屬于“尚未解決的權(quán)屬爭議”，應不予登記；但需注意，若爭議已通過訴訟或仲裁解決，則可登記。本題選項ACD均符合不予登記情形，B表述不嚴謹（若爭議未解決則不予登記，若已解決則可登記），但根據(jù)法條原文，“存在尚未解決的權(quán)屬爭議”應不予登記，因此B是否正確需看題目是否明確“尚未解決”。本題選項ACD為正確。2.國有土地上房屋征收補償?shù)膬?nèi)容包括：A.被征收房屋價值的補償B.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償C.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償D.對被征收人給予的補助和獎勵答案：ABCD解析：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。因此ABCD均正確。3.根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，下列屬于二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)要求的有：A.有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上B.有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師C.法定代表人或執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師D.在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)無不良信用記錄答案：BC解析：《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第十三條規(guī)定，二級資質(zhì)標準：（一）機構(gòu)名稱有“房地產(chǎn)估價”字樣；（二）有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬元以上；（三）有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；（四）在暫定期內(nèi)完成估價標的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上；（五）法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；（六）有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；（七）有固定的經(jīng)營服務場所；（八）估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全；（九）隨機抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求；（十）在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)無本辦法第三十三條禁止的行為。選項A中100萬元是一級資質(zhì)的注冊資本要求（一級為200萬元有限責任公司，二級50萬元）；選項D中“3年內(nèi)無不良信用記錄”是所有資質(zhì)等級的共同要求，但二級資質(zhì)要求的是“無本辦法第三十三條禁止的行為”（如出具虛假報告、擅自轉(zhuǎn)讓受托業(yè)務等），并非籠統(tǒng)的“不良信用記錄”。因此BC正確。三、判斷題1.劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。（）答案：×解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當報有批準權(quán)的人民政府審批。準予轉(zhuǎn)讓的，有兩種處理方式：一是由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納出讓金；二是有批準權(quán)的人民政府決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應將轉(zhuǎn)讓收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。因此題目中“應當”由受讓方辦理的表述過于絕對，存在例外情況，故錯誤。2.房地產(chǎn)估價報告的有效期從估價作業(yè)日期的最后一日起計，一般為1年。（）答案：√解析：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）第8.0.11條規(guī)定，估價報告使用期限應自估價報告出具之日起計算，不宜超過1年。估價報告使用期限也稱為估價報告有效期、估價結(jié)論有效期。因此題目表述正確（“估價作業(yè)日期”通常指估價報告出具日期，最后一日即出具日）。3.按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有房地產(chǎn)份額時，其他按份共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。（）答案：√解析：《民法典》第三百零五條規(guī)定，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。因此題目正確。四、綜合分析題案例：2024年3月，某市因城市基礎(chǔ)設施建設需要，決定征收某舊城區(qū)50戶居民的房屋，征收范圍已公告。征收部門擬定的補償方案如下：（1）被征收房屋價值評估時點為征收決定公告前1個月；（2）評估機構(gòu)由征收部門通過招標方式選定；（3）被征收人對評估結(jié)果有異議的，應在收到評估報告后3日內(nèi)向評估機構(gòu)申請復核；（4）復核后仍有異議的，可向市房地產(chǎn)估價師協(xié)會專家委員會申請鑒定；（5）補償方式僅提供貨幣補償，不安排產(chǎn)權(quán)調(diào)換。李某為被征收人之一，其房屋建筑面積60㎡，評估價值為90萬元（周邊類似房屋市場價格為1.8萬元/㎡，李某房屋評估單價為1.5萬元/㎡）。李某認為評估價值過低，拒絕簽署補償協(xié)議。問題1：補償方案中關(guān)于評估時點的規(guī)定是否合法？說明理由。答案：不合法。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條和《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。本題中評估時點定為征收決定公告前1個月，不符合規(guī)定。問題2：評估機構(gòu)的選定方式是否合法？為什么？答案：不合法?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。征收部門直接通過招標選定評估機構(gòu)，未尊重被征收人協(xié)商選擇權(quán)，程序違法。問題3：李某申請復核的期限是否符合規(guī)定？若不符合，正確期限是多久？答案：不符合。《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。本題中補償方案規(guī)定3日，短于法定10日，不合法。問題4：李某對復核結(jié)果仍有異議，應如何處理？答案：根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十二條，被征收人對復核結(jié)果有異議的，應當自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。因此李某應在收到復核結(jié)果后10日內(nèi)向市評估專家委員會申請鑒定。問題5：補償方案僅提供貨幣補償是否合法？說明理由。答案：不合法?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。征收部門僅提供貨幣補償，剝奪了被征收人的選擇權(quán)，違反法規(guī)。案例：甲公司以出讓方式取得一宗工業(yè)用地（剩余使用年限40年），并在該土地上建造了廠房。2024年5月，甲公司因資金周轉(zhuǎn)需要，將廠房抵押給乙銀行（未辦理抵押登記），后又將同一廠房抵押給丙銀行（辦理了抵押登記）。2025年1月，甲公司無力償還債務，乙、丙銀行均主張行使抵押權(quán)。問題1：乙銀行的抵押權(quán)是否設立？為什么？答案：未設立。根據(jù)《民法典》第四百零二條，以建筑物抵押的，抵押權(quán)自登記時設立。甲公司與乙銀行未辦理抵押登記，因此乙銀行的抵押權(quán)未設立。問題2：丙銀行的抵押權(quán)是否有效？若有效，其優(yōu)先受償范圍包括哪些？答案：有效。丙銀行辦理了抵押登記，抵押權(quán)設立。優(yōu)先受償范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用（當事人另有約定的除外）。問題3：若廠房拍賣所得為800萬元，甲公司欠乙銀行500萬元，欠丙銀行600萬元，應如何分配？答案：丙銀行作為已登記的抵押權(quán)人，優(yōu)先于未登記的乙銀行受償。拍賣所得800萬元應首先清償丙銀行的600萬元，剩余200萬元用于清償乙銀行的債務（因乙的抵押權(quán)未設立，僅能作為普通債權(quán)受償）。問題4：若甲公司在抵押期間將廠房轉(zhuǎn)讓給丁公司（丁不知情且已辦理過戶登記），該轉(zhuǎn)讓是否有效？答案：有效，但需看是否通知抵押權(quán)人?！睹穹ǖ洹返谒陌倭懔鶙l規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)（當事人另有約定的除外）。轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權(quán)人。若甲公司未通知丙銀行，但丁公司不知情且已過戶，轉(zhuǎn)讓行為有效，但丙銀行的抵押權(quán)不受影響，仍可就該廠房優(yōu)先受償