舊住宅管理辦法一、總則（一）目的為加強舊住宅的管理，保障舊住宅的安全使用，維護業(yè)主和使用人的合法權益，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、有序的居住環(huán)境，根據國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本地區(qū)范圍內已建成投入使用的各類舊住宅及其附屬設施設備的管理活動。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，依法履行管理職責。2.業(yè)主自治原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，實現(xiàn)業(yè)主自我管理、自我服務、自我監(jiān)督。3.服務至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導向，提供優(yōu)質、高效、便捷的物業(yè)服務。4.統(tǒng)一管理原則：對舊住宅實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務，確保管理工作的規(guī)范化和標準化。二、管理職責（一）政府部門職責1.房地產行政主管部門負責本地區(qū)舊住宅管理工作的指導、監(jiān)督和協(xié)調，制定相關政策和標準，依法查處違法行為。2.其他相關部門按照各自職責，做好舊住宅管理的相關工作，如規(guī)劃、建設、城管、環(huán)保、公安等部門，共同維護舊住宅區(qū)域的秩序和環(huán)境。（二）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）職責1.負責組織、指導、協(xié)調本轄區(qū)內舊住宅的管理工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責。2.調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛，協(xié)助處理物業(yè)管理中的突發(fā)事件。（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責1.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。業(yè)主大會履行制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)等職責。2.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，負責執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同等職責。（四）物業(yè)服務企業(yè)職責1.按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，包括房屋維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生維護、綠化養(yǎng)護、秩序維護、設施設備運行維護等。2.定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.協(xié)助業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作，及時處理業(yè)主的投訴和建議。三、房屋及附屬設施設備管理（一）房屋管理1.建立房屋檔案，記錄房屋的基本情況、維修歷史等信息。2.定期對房屋進行安全檢查，重點檢查房屋結構安全、屋面防水、外墻保溫等部位，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.按照規(guī)定對房屋進行裝修管理，告知業(yè)主裝修注意事項，監(jiān)督裝修行為，確保裝修活動不影響房屋安全和其他業(yè)主的正常生活。（二）附屬設施設備管理1.制定附屬設施設備管理制度，明確管理責任和操作規(guī)程。2.定期對附屬設施設備進行維護保養(yǎng)，包括電梯、消防設施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)等，確保設施設備正常運行。3.對附屬設施設備的更新改造，應當按照規(guī)定程序進行，征求業(yè)主意見，辦理相關手續(xù)，確保改造后的設施設備符合安全標準和使用要求。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.制定環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔制度，明確清掃保潔標準和頻次。2.配備足夠的清掃保潔人員，負責公共區(qū)域的日常清掃保潔工作，包括道路、樓道、電梯間、垃圾收集點等。3.及時清理和運輸垃圾，做到日產日清，保持環(huán)境整潔。（二）垃圾分類管理1.按照國家和地方有關垃圾分類的規(guī)定，設置垃圾分類收集容器，引導業(yè)主進行垃圾分類投放。2.對垃圾分類收集的垃圾進行分類運輸和處理，確保垃圾分類工作落到實處。（三）環(huán)境衛(wèi)生設施管理1.定期對環(huán)境衛(wèi)生設施進行檢查和維護，包括垃圾桶、垃圾轉運站、公共廁所等，確保設施完好、正常使用。2.根據實際需要，合理設置環(huán)境衛(wèi)生設施，滿足業(yè)主和使用人的需求。五、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護1.制定綠化養(yǎng)護管理制度，明確綠化養(yǎng)護標準和要求。2.配備專業(yè)的綠化養(yǎng)護人員，定期對公共區(qū)域的綠化進行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保綠化植物生長良好。3.保護綠化設施，制止破壞綠化植物和綠化設施的行為。（二）綠化改造1.根據業(yè)主需求和實際情況，合理規(guī)劃綠化布局，進行綠化改造和升級。2.在綠化改造過程中，充分征求業(yè)主意見，確保改造方案符合業(yè)主意愿和小區(qū)整體環(huán)境要求。六、秩序維護管理（一）人員出入管理1.建立人員出入登記制度，對進入小區(qū)的人員進行身份核實和登記。2.加強對小區(qū)出入口的值守，防止無關人員和車輛隨意進入小區(qū)。（二）車輛停放管理1.制定車輛停放管理制度，明確車輛停放規(guī)則和收費標準。2.合理規(guī)劃停車位，確保車輛有序停放。3.對違規(guī)停放的車輛進行勸阻和處理，維護小區(qū)停車秩序。（三）安全巡邏1.制定安全巡邏制度，明確巡邏路線、巡邏時間和巡邏人員職責。2.加強對小區(qū)公共區(qū)域的安全巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患和突發(fā)事件。3.配備必要的安全巡邏設備，如對講機、手電筒等，提高巡邏效率和應急處置能力。七、物業(yè)服務費用管理（一）收費標準1.物業(yè)服務費用的收費標準應當根據物業(yè)服務合同約定和本地區(qū)物業(yè)服務收費指導價確定，并向業(yè)主公示。2.物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定的收費標準收取物業(yè)服務費用，不得擅自提高收費標準或變相增加收費項目。（二）費用構成物業(yè)服務費用應當包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。物業(yè)服務成本應當包括人員費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備的日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、環(huán)境衛(wèi)生維護費用、秩序維護費用、辦公費用、固定資產折舊費用等。（三）費用繳納1.業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時足額繳納物業(yè)服務費用。2.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。3.物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。（四）費用使用1.物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。2.物業(yè)服務費用應當專項用于物業(yè)服務合同約定的服務事項，不得挪作他用。八、維修資金管理（一）繳存1.業(yè)主應當按照規(guī)定繳存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金的繳存標準應當根據本地區(qū)實際情況確定，并向業(yè)主公示。2.住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。（二）使用1.住宅專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。2.使用住宅專項維修資金，應當按照規(guī)定程序進行，包括制定維修和更新、改造方案，征求業(yè)主意見，組織實施維修和更新、改造等。3.維修和更新、改造費用應當從住宅專項維修資金中列支，不足部分由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。（三）管理1.住宅專項維修資金應當實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監(jiān)督的原則。2.住宅專項維修資金管理部門應當定期公布住宅專項維修資金的繳存、使用和管理情況，接受業(yè)主監(jiān)督。九、應急管理（一）應急預案制定1.物業(yè)服務企業(yè)應當制定完善的應急預案，包括火災、地震、水浸、電梯故障等突發(fā)事件的應急處置預案。2.應急預案應當明確應急處置流程、責任分工、應急物資儲備等內容，并定期組織演練。（二）應急處置1.發(fā)生突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)應當立即啟動應急預案，組織開展應急處置工作，及時疏散人員、搶救傷員、保護現(xiàn)場，并向上級主管部門和相關部門報告。2.政府相關部門應當按照職責分工，及時趕赴現(xiàn)場，組織開展應急救援工作，保障人民群眾生命財產安全。（三）事后恢復1.突發(fā)事件應急處置結束后，物業(yè)服務企業(yè)應當及時組織對受損的房屋及附屬設施設備進行維修和恢復，盡快恢復正常生活秩序。2.政府相關部門應當對突發(fā)事件的原因進行調查和分析，總結經驗教訓，完善相關管理制度和應急預案。十、監(jiān)督管理（一）日常監(jiān)督1.房地產行政主管部門應當加強對舊住宅管理工作的日常監(jiān)督檢查，定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量、收費情況、維修資金使用等進行檢查。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當對本轄區(qū)內舊住宅的管理工作進行日常監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題。（二）投訴處理1.建立投訴處理機制，暢通投訴渠道，及時受理業(yè)主和使用人的投訴和建議。2.對投訴事項應當進行調查核實，及時處理，并將處理結果反饋給投訴人。（三）考核評價1.制定舊住宅管理考核評價標準，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行考核評價。2.考核評價結果應當向社會公布，并作為物業(yè)服務企業(yè)評優(yōu)評先、續(xù)聘解聘的重要依據。十一、法律責任（一）業(yè)主、使用人責任1.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務合同約定繳納物業(yè)服務費用的，應當按照合同約定承擔違約責任。2.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變房屋用途、損壞房屋及附屬設施設備、破壞綠化和環(huán)境衛(wèi)生等行為的，應當依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，由公安機關依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。（二）物業(yè)服務企業(yè)責任1.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務合同約定提供服務的，應當承擔違約責任；給業(yè)主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。2.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自提高收費標準、挪用物業(yè)服務費用、維修資金等行為的，由房地產行政主管部門責令改正，并處以罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。（三）其他單位和個人責任1.其他單位和個人違反本辦法規(guī)定，對