單位住宅管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)單位住宅的管理，保障住宅的安全、正常使用，維護(hù)單位和住戶的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于單位所有的住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保管理工作合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以住戶需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.安全第一原則：強(qiáng)化安全防范措施，保障住宅及人員的安全。4.公平公正原則：對待所有住戶一視同仁，公平公正地處理各項事務(wù)。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）管理部門設(shè)立單位住宅管理辦公室（以下簡稱“管理辦”），作為單位住宅管理的職能部門，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)住宅管理的各項工作。（二）管理辦職責(zé)1.貫徹執(zhí)行國家有關(guān)住宅管理的法律法規(guī)和政策，制定并組織實施單位住宅管理的各項規(guī)章制度。2.負(fù)責(zé)住宅的日常巡查、維護(hù)維修、安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等管理工作。3.協(xié)調(diào)處理住戶之間的矛盾糾紛，及時反饋住戶的意見和建議。4.負(fù)責(zé)住宅專項維修資金的管理和使用，確保資金安全、合理使用。5.組織開展住宅管理相關(guān)的宣傳教育活動，提高住戶的文明素質(zhì)和管理意識。6.完成單位交辦的其他住宅管理工作任務(wù)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過公開招標(biāo)等方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，負(fù)責(zé)單位住宅的具體物業(yè)服務(wù)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定，履行以下職責(zé)：1.按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)。2.負(fù)責(zé)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。3.協(xié)助管理辦做好安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等工作。4.及時處理住戶的投訴和報修，提供優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)。5.定期向管理辦匯報物業(yè)服務(wù)工作情況，接受監(jiān)督檢查。三、住宅使用管理（一）入住管理1.住戶辦理入住手續(xù)時，應(yīng)提交有效身份證件、購房合同等相關(guān)資料，與管理辦簽訂《住宅使用協(xié)議》，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.管理辦應(yīng)向住戶發(fā)放住宅使用手冊，告知住戶住宅的基本情況、管理規(guī)定、使用注意事項等內(nèi)容。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人協(xié)助住戶辦理入住手續(xù)，提供必要的服務(wù)和指導(dǎo)。（二）使用規(guī)范1.住戶應(yīng)按照住宅設(shè)計用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途、外貌或進(jìn)行其他違法建設(shè)行為。2.禁止在住宅內(nèi)從事易燃、易爆、有毒等危險物品的生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營活動。3.住戶應(yīng)愛護(hù)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得損壞、拆除或占用。如需進(jìn)行裝修等活動，應(yīng)提前向管理辦申報，并按照相關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。4.保持住宅內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生整潔，不得隨意丟棄垃圾，不得在公共區(qū)域堆放雜物。5.遵守住宅小區(qū)的治安、消防等管理規(guī)定，不得妨礙他人正常生活。（三）出租管理1.住戶如需將住宅出租，應(yīng)提前告知管理辦，并簽訂《住宅出租協(xié)議》。2.《住宅出租協(xié)議》應(yīng)明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括租金、租賃期限、用途、維修責(zé)任等內(nèi)容。3.管理辦應(yīng)對出租住宅進(jìn)行備案登記，加強(qiáng)對出租住宅的管理和監(jiān)督。4.租戶應(yīng)遵守本辦法及住宅小區(qū)的各項管理規(guī)定，如有違反，管理辦有權(quán)要求住戶進(jìn)行整改或解除租賃關(guān)系。四、住宅維修管理（一）維修責(zé)任劃分1.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由全體住戶共同承擔(dān)，從住宅專項維修資金中列支。2.住戶專有部分的維修費(fèi)用，由住戶自行承擔(dān)。3.因人為原因造成的住宅損壞，由責(zé)任人負(fù)責(zé)維修或賠償。（二）維修流程1.住戶發(fā)現(xiàn)住宅需要維修時，應(yīng)及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在接到報修后[X]小時內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場查看，并根據(jù)維修情況填寫《維修工單》。2.對于一般性維修項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在[X]個工作日內(nèi)安排維修人員進(jìn)行維修。對于復(fù)雜或重大維修項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定維修方案，并報管理辦審核批準(zhǔn)后組織實施。3.維修工作完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織住戶進(jìn)行驗收。驗收合格后，住戶應(yīng)在《維修工單》上簽字確認(rèn)。4.管理辦應(yīng)對維修項目進(jìn)行跟蹤檢查，確保維修質(zhì)量和維修資金的合理使用。（三）住宅專項維修資金管理1.按照國家有關(guān)規(guī)定，建立單位住宅專項維修資金管理制度，設(shè)立專項維修資金賬戶，確保資金?？顚Ｓ谩?.住宅專項維修資金的繳存、使用、管理等應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)和政策執(zhí)行，接受財政、審計等部門的監(jiān)督檢查。3.管理辦應(yīng)定期公布住宅專項維修資金的收支情況，接受住戶的監(jiān)督。五、安全保衛(wèi)管理（一）人員出入管理1.在住宅小區(qū)出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，實行24小時值班制度。住戶憑有效證件出入小區(qū)，外來人員和車輛須經(jīng)登記核實后方可進(jìn)入。2.加強(qiáng)對住宅小區(qū)出入口的巡查，防止無關(guān)人員和車輛隨意進(jìn)入小區(qū)。（二）巡邏制度1.制定詳細(xì)的巡邏計劃，安排專人負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的巡邏工作。巡邏人員應(yīng)按照規(guī)定的時間和路線進(jìn)行巡邏，做好巡邏記錄。2.加強(qiáng)對住宅小區(qū)重點部位、重點時段的巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.配備必要的巡邏設(shè)備和通訊工具，確保巡邏工作的順利開展。（三）消防安全管理1.按照國家有關(guān)消防安全規(guī)定，在住宅小區(qū)內(nèi)配備必要的消防設(shè)施設(shè)備，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和更新，確保設(shè)施設(shè)備完好有效。2.加強(qiáng)對住戶的消防安全宣傳教育，提高住戶的消防安全意識和自防自救能力。3.制定消防安全應(yīng)急預(yù)案，定期組織消防演練，確保在火災(zāi)發(fā)生時能夠迅速、有效地進(jìn)行撲救和疏散。（四）車輛管理1.合理規(guī)劃住宅小區(qū)內(nèi)的停車位，確保車輛停放有序。2.對進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛進(jìn)行登記，引導(dǎo)車輛按照規(guī)定的路線和車位停放。3.加強(qiáng)對住宅小區(qū)內(nèi)車輛的巡查，防止車輛被盜、被損等情況發(fā)生。六、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.制定住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)，明確清掃保潔范圍、頻次和質(zhì)量要求。2.安排專人負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的清掃保潔工作，每天定時對公共區(qū)域進(jìn)行清掃，及時清理垃圾和雜物。3.加強(qiáng)對住宅小區(qū)內(nèi)垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站等環(huán)衛(wèi)設(shè)施的管理，定期進(jìn)行清理和消毒，確保設(shè)施整潔衛(wèi)生。（二）垃圾分類管理1.按照國家有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)住戶進(jìn)行垃圾分類投放。2.定期組織垃圾分類宣傳活動，提高住戶的垃圾分類意識和能力。3.與專業(yè)的垃圾處理企業(yè)合作，確保垃圾分類后的垃圾得到妥善處理。（三）綠化養(yǎng)護(hù)1.制定住宅小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)計劃，定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化景觀效果良好。2.加強(qiáng)對住宅小區(qū)內(nèi)綠化設(shè)施的管理，保護(hù)綠化成果，不得隨意破壞或占用綠化用地。七、費(fèi)用管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由住戶按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式繳納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)?？顚Ｓ茫饕糜谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的人員工資、辦公費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修、環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等支出。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受住戶的監(jiān)督。（二）其他費(fèi)用1.住宅專項維修資金、水電費(fèi)、停車費(fèi)等其他費(fèi)用，按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)收取和管理。2.各項費(fèi)用的收取應(yīng)使用合法有效的票據(jù)，并及時入賬。八、投訴處理與監(jiān)督檢查（一）投訴處理1.設(shè)立投訴受理渠道，如投訴電話、郵箱、信箱等，方便住戶反映問題和投訴。2.管理辦和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時受理住戶的投訴，在接到投訴后[X]個工作日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給住戶。3.對于住戶的投訴，應(yīng)認(rèn)真對待，積極解決，做到事事有回音，件件有著落。（二）監(jiān)督檢查1.管理辦應(yīng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，按照物業(yè)服務(wù)合同約定