英雄廣場(chǎng)商圈現(xiàn)狀研究報(bào)告經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢2021年7月目錄工程理解區(qū)位環(huán)境專家研判未來發(fā)展區(qū)位環(huán)境交通人口工程位于地體一號(hào)線地鐵上蓋，有15條公交線，大局部東西或西南向，交通便利。烈士陵園正門為旅游車停泊地，中華廣場(chǎng)有1200個(gè)停車位。?？糠奖?。本案東山海珠天河荔灣注：數(shù)據(jù)采自2007年區(qū)位環(huán)境交通人口本案東山海珠天河荔灣工程位于越秀區(qū)，周邊以老城區(qū)居民為主，人口密度比較大，核心商圈3公里的范圍居民約70萬(wàn)。工程周邊政府部門比較多國(guó)家政府事業(yè)單位，寫字樓高級(jí)白領(lǐng)。商圈內(nèi)有相當(dāng)多的高檔消費(fèi)群.注：數(shù)據(jù)來自2007年工程理解商圈概況目前定位業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)●范圍：以地鐵站烈士陵園為中心，半徑3公里。東臨東川路，西靠東濠涌高架路，南面東華西路，北至東風(fēng)東路?！錾倘皻鉅顩r：□日均人流量：約60萬(wàn)人次□商鋪面積：22萬(wàn)平方米□社會(huì)零售總額：約38.5億元■主力終端店：□中華廣場(chǎng)、流行前線、地王廣場(chǎng)、海印東川名店運(yùn)動(dòng)城海印名店城流行前線、地王廣場(chǎng)中華廣場(chǎng)注：本數(shù)據(jù)采自2021-10英雄廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況良好，每年?duì)I業(yè)額保持在兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，商圈逐漸成熟，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)形成互補(bǔ)。體育館工程理解商圈概況目前定位業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)●租金：商圈內(nèi)，流行前線租金均價(jià)最高達(dá)1088元/月*㎡，地王廣場(chǎng)均價(jià)最低只435元/月*㎡海印名店城流行前線、地王廣場(chǎng)中華廣場(chǎng)注：本數(shù)據(jù)來源“搜房網(wǎng)〞不含管理費(fèi)；海印名店城暫無(wú)數(shù)據(jù)。未包含物業(yè)管理費(fèi)。租金落差比較大，原因：1、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)造成本錢差異2、內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)比較大，局部錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的策略不成功，比方地王廣場(chǎng)。體育館商鋪?zhàn)饨鹪?月*㎡面積（㎡）流行前線108816-75中華廣場(chǎng)84127-128地王廣場(chǎng)43516-45工程理解商圈概況目前定位業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)●周邊：寫字樓、高級(jí)小區(qū)、省運(yùn)動(dòng)場(chǎng)都近在咫尺。流行前線地王廣場(chǎng)中華廣場(chǎng)工程理解商圈概況目前定位業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中華廣場(chǎng)流行前線地王廣場(chǎng)海印名店運(yùn)動(dòng)城一層：名店城名店城內(nèi)聚集了世界各大知名品牌，包括服裝、潮流服飾、鞋、皮具等，走年輕潮流路線。二層：H＆M等中高端潮流服裝品牌。三層：百佳超市、迪士尼旗艦店四層：中華數(shù)碼城、蘇寧電器聚集國(guó)內(nèi)外頂尖級(jí)數(shù)碼品牌五層：中華百貨。運(yùn)動(dòng)休閑、珠寶名表等中高端城市白領(lǐng)用品工程理解商圈概況目前定位業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中華廣場(chǎng)流行前線地王廣場(chǎng)海印名店運(yùn)動(dòng)城六層：鳳凰文化城融匯成中華文化產(chǎn)品的一個(gè)經(jīng)典之窗、一個(gè)經(jīng)營(yíng)中華文化精品的專業(yè)商場(chǎng)、廣州傳統(tǒng)文化產(chǎn)品愛好者的樂園七層：中華美食廣場(chǎng)集各國(guó)菜式大全，可同時(shí)容納1200多位食客，食肆形式的美食廣場(chǎng)八層：中華廣場(chǎng)電影城廣州市一線豪華電影城定位中高檔，囊括購(gòu)物、娛樂、文化和飲食等功能，城市一站式購(gòu)物中心。在海印集團(tuán)統(tǒng)一整理后，娛樂功能增強(qiáng)。工程理解商圈概況目前定位業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中華廣場(chǎng)流行前線地王廣場(chǎng)海印名店運(yùn)動(dòng)城商品定位中低檔經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)日韓女裝、日韓男裝、潮流飾品、美容美甲、鞋、箱包、餐飲娛樂、銀行、便利、通訊等商品價(jià)格主流價(jià)格帶在10-100元業(yè)態(tài)比例餐飲（水果吧、KFC、日本壽司、韓國(guó)料理）10%；娛樂10%；服裝40%；鞋包10%；飾品、美甲20%；其他（銀行、便利、通訊）10%業(yè)態(tài)比例餅狀圖經(jīng)營(yíng)特色餐飲類主要有無(wú)油煙類餐飲（水果吧）、KFC、日本壽司、韓國(guó)料理，娛樂有南夢(mèng)宮次主力店，和其他業(yè)態(tài)有效的形成差異化經(jīng)營(yíng)，人流共享，共創(chuàng)雙贏。工程理解商圈范圍目前定位業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中華廣場(chǎng)流行前線地王廣場(chǎng)海印名店運(yùn)動(dòng)城負(fù)一層：名牌店。功能包括運(yùn)動(dòng)、飲食、服裝，如屈臣氏，壽司店和NIKE。負(fù)二：服裝精品店。負(fù)三：小吃、服裝、飾品和地下廣場(chǎng)。定位比較低端，沒有明顯的聚點(diǎn)；地下廣場(chǎng)發(fā)揮的文化娛樂功能比較有吸引力，但是對(duì)商鋪開展無(wú)明顯作用，功能脫節(jié)。工程理解商圈范圍目前定位業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中華廣場(chǎng)流行前線地王廣場(chǎng)海印名店運(yùn)動(dòng)城一、二層設(shè)有廣州市最大的SEANS、FIN、ICON、ENTER等國(guó)際品牌MIX店以及表達(dá)運(yùn)動(dòng)時(shí)尚及原創(chuàng)文化精髓的頂尖產(chǎn)品NIKE-WHITELABBLE、ADIDAS三葉草、EVISU、DUSTY、VANS等眾多國(guó)際品牌店三層為女士服飾專區(qū)四層為日、韓文化專區(qū)。海印自由閑聚集了眾多具地區(qū)唯一性的特色店鋪，譬如華南區(qū)唯一的LEVI`S三層博物館店，華南區(qū)首家頂級(jí)時(shí)尚品牌“鬼塚虎〞、NEWBALANCE限量版專賣店以及LEE廣州旗艦店，為廣州市及周邊地區(qū)高端消費(fèi)人群提供了一個(gè)有豐富選擇性的購(gòu)物平臺(tái)。工程理解商圈概況目前定位客戶群定位：本地客戶群為中堅(jiān)據(jù)統(tǒng)計(jì)，英雄廣場(chǎng)周邊區(qū)域家庭年消費(fèi)4萬(wàn)～6萬(wàn)元的中檔消費(fèi)家庭約占43％，家庭年消費(fèi)6萬(wàn)～8萬(wàn)元的中高消費(fèi)家庭約占15%，家庭年消費(fèi)8萬(wàn)元以上的高消費(fèi)家庭約占7%，中檔消費(fèi)為商圈消費(fèi)的中堅(jiān)力量。再加上周邊有省醫(yī)、中山醫(yī)等多家省重點(diǎn)醫(yī)院，醫(yī)護(hù)人員、政府機(jī)構(gòu)、500強(qiáng)企業(yè)人員將成為商圈的主要消費(fèi)群體，高檔消費(fèi)很有市場(chǎng)空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)地鐵為英雄商圈帶來60%的人流量，以年輕白領(lǐng)和學(xué)生為主。中低潮流產(chǎn)品有消費(fèi)市場(chǎng)。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)工程理解商圈概況目前定位產(chǎn)品定位：中華廣場(chǎng)一是外鄉(xiāng)新新人類的潮流集中地，一是廣州最專業(yè)的數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)。消費(fèi)水平中上。流行前線潮流集中地，與中華廣場(chǎng)相比，主要策略是：在功能上有差異化，同功能上的品牌差異化。地王廣場(chǎng)潮流集中地。特色是潮流娛樂文化。海印名店城潮流集中地。運(yùn)動(dòng)主題特色商城。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)功能上錯(cuò)位，品牌上錯(cuò)位，形成互補(bǔ)，構(gòu)建立體式的商圈。專家研判限制因素開展出路區(qū)位限制因素英雄廣場(chǎng)商圈作為北京路商圈和天河商圈東西兩個(gè)商圈的連接點(diǎn)，具有畦地連接作用，只能作為次級(jí)商圈。建筑體量受限，無(wú)后期規(guī)劃空間工程位于老城區(qū)，周邊土地規(guī)劃已成熟，商圈在進(jìn)一步擴(kuò)展上受到地域空間的限制，再建商業(yè)設(shè)施幾乎是不可能的。目前該商圈根本已經(jīng)定型，很難再有大的突破。專家研判限制因素開展出路提升品牌海印集團(tuán)進(jìn)駐后，對(duì)中華廣場(chǎng)進(jìn)行一輪又一輪的調(diào)整，先是在3樓引進(jìn)百佳超市旗下的高端超市Taste，并在旁邊開出1700多平方米的迪士尼廣場(chǎng)；接著將6樓打造成美食新天地，聚集眾多中高檔美食餐廳；而在2樓那么引進(jìn)了百麗綜合店〔包括旗下15個(gè)品牌〕、絲芙蘭SEPHORA、意大利女裝DAZZLE、BossiniStyle、香港品牌CMYK、hellokitty等57個(gè)品牌，其中H&M、OVS、BreadsButter、CMYK四個(gè)品牌店是首次進(jìn)入廣州。堅(jiān)持外鄉(xiāng)化、做出特色廣州市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)彭強(qiáng)指出，商圈不一定要大，但要繼續(xù)做好“特〞、“活〞，并唱好老城區(qū)“文化〞調(diào)子，結(jié)合圈內(nèi)眾多百年老店、老字號(hào)，堅(jiān)持名城、名店、名牌的總體定位。內(nèi)部?jī)?yōu)化升級(jí)，堅(jiān)持強(qiáng)化本地化定位的根底上，截留其他商圈人流未來開展經(jīng)濟(jì)環(huán)境行業(yè)情況經(jīng)濟(jì)個(gè)案分析未來開展社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，2021年到達(dá)24.2%，市場(chǎng)前景可觀。經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境行業(yè)情況個(gè)案分析未來開展城市居民可支配收入年均增長(zhǎng)接近兩位數(shù)，居民生活改善，購(gòu)物欲望強(qiáng)，消費(fèi)水平持續(xù)提高。經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境行業(yè)情況個(gè)案分析未來開展經(jīng)濟(jì)2021年上半調(diào)控逐漸加緊，在一線城市實(shí)行限購(gòu)、提高保障房的供貨量，并一再提高銀行儲(chǔ)藏金率。廣州在限購(gòu)的根底上，要求6月起實(shí)施一房一價(jià)，在局部地區(qū)價(jià)格漲幅不能超過5%，給局部降溫。全國(guó)范圍內(nèi)，都是打壓住宅市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，廣州作為一線城市首當(dāng)其沖，住宅房產(chǎn)價(jià)格增速放緩，房地產(chǎn)資金進(jìn)一步分配。經(jīng)濟(jì)環(huán)境行業(yè)情況個(gè)案分析未來開展經(jīng)濟(jì)環(huán)境行業(yè)情況個(gè)案分析未來開展2021年廣州有超過40萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心開業(yè)，空置率10%以下。全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均月租金到達(dá)1206.7元/平方米，同比上升5.2%。市場(chǎng)反響很好。2021年，購(gòu)物中心商鋪供給將呈井噴，將達(dá)139萬(wàn)㎡，而且工程62%在天河。2021-2021年，估計(jì)會(huì)有57萬(wàn)㎡的地鐵商鋪開業(yè)。新提供的商鋪都具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，廣州商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)呈白熱化。經(jīng)濟(jì)環(huán)境行業(yè)情況個(gè)案分析未來開展新提供的商鋪都具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，廣州商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)呈白熱化。經(jīng)濟(jì)環(huán)境行業(yè)情況個(gè)案分析地王廣場(chǎng)潮流前線中華廣場(chǎng)回形設(shè)計(jì)，精品店一般開間為2—3米，開間較小，以8米為中間地帶。相對(duì)地理位置較差，一局部客流被潮流前線截留。規(guī)模較小，雖然負(fù)三地下廣場(chǎng)文化娛樂功能特色突出，但是無(wú)法為商鋪帶來實(shí)質(zhì)客流量，特色商鋪無(wú)法形成規(guī)模。未來開展新提供的商鋪都具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，廣州商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)呈白熱化。經(jīng)濟(jì)環(huán)境行業(yè)情況個(gè)案分析地王廣場(chǎng)潮流前線中華廣場(chǎng)動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，但是人行道較窄，商鋪開間較大，主打中檔潮流服裝。依托地鐵定位明確，內(nèi)部功能形成互補(bǔ)，各業(yè)態(tài)又可以形成一定規(guī)模。地理位置佳，位于地鐵A出口，一半以上的游客經(jīng)過流行前線。未來開展經(jīng)濟(jì)環(huán)境行業(yè)情況個(gè)案分析地王廣場(chǎng)潮流前線中華廣場(chǎng)海印集團(tuán)著手調(diào)整中華廣場(chǎng)，娛樂功能有所增加，