銷售知識培訓材料(一)

第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)的概念

房證產(chǎn)是指土地「建筑物及其它地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體

上而各祎反益。

1、房產(chǎn)：是指建筑在地面上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業(yè)、

服務(wù)、

文花、教育、辦公房等。

2.地產(chǎn)：是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供熱、供電、排水排

污等地下管線以及地面道路等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)

1.房地產(chǎn)開發(fā)的概念：

房地產(chǎn)開發(fā)是指依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的

行為。

2.房地產(chǎn)開發(fā)的原則：

房足產(chǎn)開發(fā)必須遵循以下原則：

(1)嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則］

(2)講求效益的康則。即房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當將經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益有

機的結(jié)合起來；

(3)全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。

3.土地征用的審批權(quán)限：

2年收￡2土地，由國務(wù)院批準：

3塞笨杰田以外的耕地超過35公頃的;

4

其它土地超過70公頃的。

征用條款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院

備案。

4.土地的取得方式：

土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。

(1)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費

用后將該土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行

為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用

權(quán)限的限制。一般是指劃撥給國家機關(guān)、學校等單位使用。

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5.國有土地出讓的方式：招標、拍賣、協(xié)議三種方式，目前還廣泛采用掛牌方

式出讓。

A.招標出讓國有土地使用權(quán)：是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡

稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加

國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。

B、拍賣出讓國有土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由竟買入在指定時

間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

C、協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指出讓人及選定的受讓方磋商用地條件及價款，達

成協(xié)議并簽定土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。

D、掛牌出讓國有土地使用漢：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將

擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申

請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的價格結(jié)果確定土地使用者的行為。

三、房地產(chǎn)綜合開發(fā)流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目蒙劃環(huán)節(jié)

主要目的是決定投資開斐的對彖。

主要目的是為開工建設(shè)作好灌備。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)替理

主要目碣是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營工祚

5.主要目的是找到客戶，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的價值。

6、房地產(chǎn)開發(fā)項目后評價環(huán)節(jié)

主要目的是弄清此項目的盈虧數(shù)目及其原因，弄清項目的綜合效益如何。

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作建設(shè)管理經(jīng)營工作后評價

項目策劃

市場研究征地拆遷落實監(jiān)理經(jīng)營方式

勘察!規(guī)劃、1

1]連擇

項目設(shè)想工程控制

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可行性研究1預(yù)租預(yù)售價格

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流程設(shè)計

開展租售

四、房地產(chǎn)投資

1榜布?

地產(chǎn)輕資是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲得不確定的收益,

就是將陳舍用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行為。

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