【世聯(lián)樓市新評】（2025）之四十七中國房地產業(yè)發(fā)展將何去何從？——2026年第二屆中國房地產業(yè)高峰論壇觀點實錄2011-09-20【背景簡介】“中國房地產業(yè)高峰論壇”是中歐國際商學院與世聯(lián)地產攜手聯(lián)合打造的高端產業(yè)論壇，每年舉辦一屆。論壇以中國房地產行業(yè)發(fā)展前景、問題與解決之道為核心，邀請眾多國際國內行業(yè)翹楚、資深學者及專家，以東西方高端對話的形式，為房地產業(yè)在中國的健康發(fā)展建言獻策。9月17日，第二屆“中國房地產業(yè)高峰論壇”在深圳成功舉辦。論壇吸引了近300位政府官員、行業(yè)精英、知名學者以及媒體朋友參加，與會者圍繞當前形勢下房地產業(yè)的發(fā)展前景展開了熱烈的討論。重慶市副市長凌月明先生、原中國住房和城鄉(xiāng)建設部副部長宋春華先生、香港房屋協(xié)會副主席鄔滿海先生等嘉賓做了精彩的主題演講。本屆論壇的主題是“中國房地產市場發(fā)展破局對話”，破局意味著轉折，意味著拐點，意味著突破。對話圍繞“保障住房建設與市場參與”、“房地產融資困局的突破”和“商業(yè)地產的機遇與挑戰(zhàn)”等三個核心主題展開。【觀點實錄】主題一：保障住房建設與市場參與1、關于保障房建設，國家的態(tài)度中央政府對于保障性住房的建設，第一、必須要做；第二、正在做；第三，要做好。（1）必須做。1996年在伊斯坦布爾召開第二屆人居大會，在這個大會上提出兩個同等全球性重要意義的目標：第一，人人享有適當?shù)淖》?。第二，城市化進程中住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。從人權高度，各國政府都毫不例外地要在住房方面承擔某種形式的義務。人人享有適當住房，這是人權的一部分；保障人人享有適當?shù)淖》?，這是政府的義務。（2）正在做。十一五是我們保障性住房取得了重要成果的一個五年計劃，一共建成保障性住房1100萬套，新增租賃補貼是406萬戶；到“十一五”末，實物保障一共解決近2200萬戶，覆蓋率是9.8%，如果加上租賃補貼418萬戶，目前保障覆蓋率大概11.7%?！笆濉币还彩?600萬套，十二五末估計保障覆蓋面能達到20%。（3）要做好。依靠制度創(chuàng)新和科技進步，把保障房建設得更好。第一、確立保障責任。應該明確政府的責任，中央和省級政府主要是制定政策、設計制度、編制規(guī)劃、提出要求、監(jiān)督檢查，組織落實是城市政府，包括鎮(zhèn)政府。第二、明確保障對象。保障對象包括：雙困（住房、經濟困難）戶；有一定的支付能力，但是很弱，但又不是低保戶，根本無力購房的家庭；有一定支付能力，但是無力購買商品房。第三、動態(tài)準入機制。盡快進行全國的房屋普查，把房屋產權、戶籍管理與個人信息系統(tǒng)相結合，以身份證號為主建立個人終身住房檔案。第四、明確保障標準。以中國目前的核心家庭，三口之家作為基礎來設計保障標準。廉租住房以40平方米為主；公租房三口之家可以做到40、50、60。第五、精心規(guī)劃設計。搞好保障房設計，提高適應性。理念就是在較小空間內創(chuàng)造比較高的居住舒適度。第六、確保工程質量。保障房建設要做到安全耐用、節(jié)能、環(huán)保，目的是減少維護和運行費用，減輕居住負擔。第七、全面配套問題。面積小，更小注重配套。2、重慶保障房模式的借鑒意義（1）重慶模式的核心：低端有保障、中端有市場、高端有約束。（2）保障住房的內容：國家的保障房一共七大類11個科目，重慶將經濟適用房、廉租房、雙限房都取消了，全部采用公租房來覆蓋。廉租房不再單獨建小區(qū)，而是建在公租房小區(qū)里面，有7.8%是廉租房。兩者的差價由政府來補。（3）保障與建設計劃：到去年年底保障了63萬戶，175萬人；重慶市政府提出三年建4000萬平方米保障住房的目標，2025年建了1300萬平方米，今年已經完成946萬平方米，明年還有1350萬平方米。未來建設發(fā)展的21個公租房小區(qū)全部建在一環(huán)、二環(huán)周邊，在軌道交通附近，容積率控制在3.5-4.0，綠化率35%，戶型有四種，30-80平米，平均下來52平米一套。（4）管理與準入機制：重慶保障住房由政府來主導，產權姓公；保障對象包括：第一、人均住房面積低于13平米；第二、大中專畢業(yè)生；第三、進城務工及外地工作的無住房人員。建立社保、民政、工商的聯(lián)網系統(tǒng)，嚴格控制準入資格。（5）土地與建設資金：重慶所有未來建設30萬畝土地，都在市政府控制范圍內。保障房建設實行四個不收，土地出讓金不收、配套費不收、規(guī)費不收、建設企業(yè)不收建設利潤。資金來源于中央政府給的160多億保障房補貼、土地出讓金的11.3%、社會融資。3、怎么建立一個機制來鼓勵開發(fā)商參與保障房建設？（1）企業(yè)參與保障性住房建設，要分清楚參與什么樣的保障房建設。大概分兩類，一類是產權式保障，經濟適用房、限價商品房、棚戶區(qū)改造。第二類是租賃式保障，公租房、廉租房。凡是產權式保障住房，企業(yè)都可以參與，沒有問題。（2）在保障房建設資金籌集方面，中央政府可以發(fā)保障性住房國債，來專門支持公租房長期建設資金的問題。（3）企業(yè)可以通過代建、開發(fā)及參加配建等方式來參與保障房建設。4、保障住房建設的市場參與——遠洋地產的實踐遠洋地產參與保障房建設，做了三件事：第一，解決企業(yè)參與保障房建設問題。企業(yè)是逐利的，企業(yè)如果做少部分不盈利項目是可以的，但是如果作為一個經營范圍參與保障房建設，一定要解決經營性盈利問題。第二、做好產品。把保障房做成能夠提供更好生活功能的產品。第三，妥善解決好后期物業(yè)管理的問題。主題二：商業(yè)地產的機遇與挑戰(zhàn)1、商業(yè)地產在中國的發(fā)展正處于轉型的初期（1）商業(yè)地產目前面臨著很大的機遇，的確也有很多的挑戰(zhàn)和未來的一些不確定性，商業(yè)地產在中國的發(fā)展正處于一個轉型的初期，也就是大部分公司是從住宅當中轉型到商用地產。（2）大部分采取的模式都是過渡性模式，所謂過渡模式有兩個特點，第一是用住宅思維來做的；第二是形式上做商用不動產，但是更多是以這個名義圈了更多的地來做住宅，把住宅銷售掉以后留下一部分配套的商業(yè)設施，名義上是做商用不動產，本意是做住宅，這些都是目前轉型當中的一個初級階段容易發(fā)生的問題。（3）向商業(yè)地產轉型需要很長的時間。新鴻基用了15年時間完成了一個轉型，也就是商用不動產的收入占到了一半，而住宅的收入占到了另外一半。作為一個企業(yè)如果要轉到商用不動產，一定要意識到這是一個長期過程，至少也要準備七到十年時間，這樣才能夠達成轉型的目標。（4）美國模式的特點：美國的模式是導演加制片的模式，最主要的能力在經營上，在每平米的回報率的經濟基礎上安排合理的財務模型。簡單概括美國模式是中期持有、能力導向、資本權益核心、收入多樣化。2、住宅開發(fā)企業(yè)如何進入商業(yè)地產領域？（1）很多住宅開發(fā)商真正轉向商業(yè)地產，實際上并沒有做好非常充分的準備，或者說對商業(yè)地產里面可能面臨的一些問題并沒有很充分的認知。住宅地產開發(fā)商進入到商業(yè)地產領域，存在三個壁壘：第一、資金壁壘；第二、專業(yè)壁壘；第三，競爭壁壘。（2）模仿別人的模式或者照搬別人的模式是非常危險的，可以考慮非標準模式，關鍵詞是：副中心、中規(guī)模、全業(yè)態(tài)、非標準。3、如何防止商業(yè)地產泡沫？從住宅房地產到商業(yè)房地產的轉型期，如何防止商業(yè)地產泡沫，實際上牽扯到三個問題：第一是人才。商業(yè)地產的開發(fā)、建設、運營需要與住宅的開發(fā)經營完全不同的人才。第二是資本。從住宅轉向商業(yè)房地產，必須要有比較好的金融機構能夠融資，包括保險公司等。同時，要考慮住宅地產、寫字樓、購物中心、酒店的不同類型房地產的回報問題，如果從住宅房地產轉向商業(yè)房地產，千萬不要覺得在住宅房地產的回報也能夠在商業(yè)房地產的回報里面出現(xiàn)，因為這里面的風險和回報肯定是不一樣的。第三是政府。房地產的發(fā)展都是周期性的，它會上揚，建的太多了就會下滑，建少了需求減少了，價格又會提升，又會有更多的供應，這是一個很明顯的周期性的行業(yè)。不論是住宅房地產還是商業(yè)房地產，必須清楚行業(yè)正處在周期的哪個環(huán)節(jié)，而在這個環(huán)節(jié)，政府到底鼓勵市場干什么，不干什么。4、如何解決商業(yè)地產產權銷售模式中的問題？第一、掌握產權銷售對業(yè)態(tài)完全的可控制權。第二，對于銷售型的商業(yè)地產，最好是街區(qū)式的商業(yè)，這是產權銷售里面一個很重要的關。第三，對價格的定位，不要過于貪婪，對于商鋪銷售價格的透支不要超過5年。主題三：房地產融資困局的突破1、在美國等成熟的經濟體，房地產信托基金成為房地產融資的主流形式之一，為什么會產生這樣的結果呢？中國引進房地產信托基金是否是建立房地產融資的一個健康和長效的機制和好辦法呢？從投資者的角度看問題，REITS能夠給房地產市場帶來穩(wěn)定、長期的資金流入，更重要的是它能夠協(xié)調有房者與無房者這兩部分民眾不同的利益。2、對于保障房的融資，我們到底應該建立一個什么樣的機制呢？如何能夠吸引保險資金參與呢？要吸引保險公司投資保障房項目，必須要有一個清晰的結構，要有規(guī)模，要有強大的資產管理或者說要給保險公司一個收入回報的保障。3、房地產私募基金未來會不會成為一個普遍的主流的融資渠道？對房地產私募基金的探索過程是人間正道，是金融市場細分、房地產市場細分，是金融產品細分和創(chuàng)新的人間正道。4、在目前復雜多變的房地產形勢下，如何看待房地產私募基金投資的風險呢？私募基金是有基本的真實股權、真實負債，私募股權基金沒有像銀行融資和公開資本融資那些的外部風險和系統(tǒng)風險。在真實股權加真實債權的情況下，房地產基金在目前的形勢下風險是很小的，是可控的。5、如何反思從2025年開始房地產的局勢以及融資的局勢？（1）房地產市場不是一個合一的市場，至少它要分成兩塊，一個是保障房，再有一塊是商品房，這兩個市場是截然不同的兩個市場。保障房應該是給社會最低層的民眾提供一個最基本的保障，那就是廉租房、公租房，這完全不是一個市場，這是政府的義務。保障歸保障，市場歸市場，政府從監(jiān)管、調控的角度就會清晰很多。（2）沒房子住是社會問題，但沒擁有房子是商品問題。假如把這兩個問題混合而談，永遠搞不清楚。（3）從2025年開始，銀監(jiān)會推出一些措施，把這個市場來開放給國際的投資者。在未來的一年半時間里面會有越來越多國際的投資者參與，這個市場會更加的開放，而且也能夠從融資渠道方面滿足房地產業(yè)的發(fā)展。在中國的國內市場上，在未來到2025年的年末將會出現(xiàn)更多的國際投資的局面。主題四：中國房地產是否存在泡沫?1、什么是泡沫？泡沫的定義是在某一個時間段里面，這個估值是處于不具有可持續(xù)性的高位，經常是由于猖獗的投機所帶來的，而不是由一些經濟的基本面來驅使。比如說像自由現(xiàn)金流，另外還有租金收入，不是受這些基本的經濟動因而驅使的。泡沫有它的影響力，它可以導致資源的不當配置，當這個泡沫破滅，會造成廣泛的負面經濟影響。2、中國房地產是否存在泡沫？（1）在爭論到底有沒有泡沫時，要針對指數(shù)性的數(shù)據(jù)進行分析，但是指數(shù)并不能反映一個真正的價值面。有可能是在一開始的時候該地產是被低估的，之后反映出來的是它的真正供應價值，這也是有可能的，所以怎么去解讀這些數(shù)據(jù)是要非常小心的。也不能只看表面的這些數(shù)據(jù)，還是要結合其他的一些深入的圖表或者是一些專家的評論。（2）從房價與租金比的角度來看。從這個角度要更多來分析一下到底是房價過高，還是租金過低。從1990年到2