項目初判區(qū)位、規(guī)劃交通、配套項目屬性區(qū)域?qū)傩援a(chǎn)業(yè)情況本項目位于城市中心區(qū)，屬于修武中心城區(qū)大規(guī)模舊城改造項目。本項目武縣城市發(fā)展的重點是提升城市形象和城市環(huán)境，主要為舊城改造升級和寧城新區(qū)的建設。修武縣寧城新區(qū)位于縣城南部，豐收路以南、繞城南路以北、青龍大道以東、云臺大道以西，規(guī)劃總面積約4平方公里。城市功能以行政辦公、公共服務設施、居住及教育為主。本項目位于修武縣城的中心區(qū)，緊鄰修武最繁華的商業(yè)中心百貨大樓和步行街，該地段是修武商業(yè)最繁華的地段。消費者對本區(qū)域的認知度高，認可區(qū)域的配套以及將來的發(fā)展前景以及項目的升值潛力。配套完善，主要有百貨大樓、云臺商貿(mào)城、實驗小學、健康路小學、城關鎮(zhèn)一中、農(nóng)村信用社、郵政儲蓄、商業(yè)銀行等，各種配套完善，生活極其便利。區(qū)位、規(guī)劃交通、配套項目屬性區(qū)域?qū)傩援a(chǎn)業(yè)情況區(qū)域內(nèi)主干道通達性較好，位于城市中心，各種生活基礎配套完善，商貿(mào)繁榮。項目初判本項目項目初判區(qū)位、規(guī)劃交通、配套項目屬性區(qū)域?qū)傩援a(chǎn)業(yè)情況本項目區(qū)域內(nèi)集聚了百貨大樓、云臺商貿(mào)城、電器城、家具城、電動車等各類零售批發(fā)中心等，是修武最繁華的地段。項目南側為修武最繁華的商業(yè)中心，涵蓋金融、百貨、服裝、家電、家具、電動車等等各類產(chǎn)業(yè)，是修武商業(yè)最為繁華的地段，是修武縣居民購物的首選。七賢大道和健康路兩旁攤鋪林立，七賢大道兩旁商業(yè)檔次相對較高，但健康路兩旁商業(yè)檔次相對比較低，且路邊地攤雜亂無章。云臺商貿(mào)城由于是商業(yè)內(nèi)街，管理不當，目前市場生意清談，出租率低。內(nèi)部情況性質(zhì)界定項目屬性規(guī)劃情況本項目是目前修武規(guī)模最大的項目，地塊內(nèi)現(xiàn)有居民自建房等需要拆遷，整體地塊被道路分為四塊，易于分區(qū)規(guī)劃。用地基本指標和要求：位置：七賢大道與健康路交匯處，位于七賢大道東西兩側。規(guī)劃用地335.75畝，其中住宅用地249畝，商業(yè)用地84.75畝。容積率：FAR

=1.836用地性質(zhì)：商住建筑風格：中式建筑風格，住宅坡屋面，灰白色調(diào)。目前西地塊內(nèi)有兩棟建成住宅和兩棟爛尾樓，其余為凈地和村民自建房，東側為村民自建房，需要拆遷安置。項目初判內(nèi)部情況性質(zhì)界定項目屬性區(qū)域?qū)傩砸?guī)劃情況項目位于修武城市中心、配套成熟，屬于城中村改造大型城市綜合體項目。項目初判屬性具象詮釋區(qū)位修武城市中心商貿(mào)區(qū)，商業(yè)繁榮位于修武城市中心，周邊現(xiàn)有百貨大樓、云臺商貿(mào)城等修武最大的商業(yè)中心，業(yè)態(tài)涵蓋服裝、百貨、家電、家具、電動車、餐飲等各行各業(yè)，商業(yè)繁榮交通交通非常便利七賢大道為修武城市主干道之一，南北通達性好，健康路出行方便環(huán)境生活設施完善周邊實驗小學、健康路小學、城關鎮(zhèn)一中、農(nóng)村信用社、郵政儲蓄、商業(yè)銀行等，教育、金融、醫(yī)療、購物等配套完善，生活極其便利商業(yè)氛圍好，但處于初級階段位于商業(yè)中心，商業(yè)繁榮，但整體上商業(yè)繁雜，熱鬧非凡，多以中低檔商業(yè)存在，處于商業(yè)發(fā)展的初級階段項目大型城市綜合體項目占地335.75畝，建筑面積40.851萬㎡，涵蓋住宅、底商、酒店、寫字樓、商業(yè)街、商業(yè)廣場等，屬于大規(guī)模城市綜合體項目地塊被七賢大道分割成東西兩部分被七賢大道分割成東西兩部分，周邊建筑陳舊，多為二三層居民自建房，周圍總體居住形象一般限制中式建筑風格位于老城區(qū)，政府要求總體風格為中式建筑內(nèi)部情況性質(zhì)界定項目屬性區(qū)域?qū)傩砸?guī)劃情況項目初判項目規(guī)劃為40余萬㎡大規(guī)模城市綜合體，產(chǎn)品涵蓋多層住宅、高層住宅、酒店、寫字樓、購物廣場、沿街商業(yè)等。目前規(guī)劃總建筑面積408510㎡，地下停車庫21860㎡，其中住宅266545㎡，公建30890㎡，商業(yè)111075㎡。規(guī)劃分區(qū)業(yè)態(tài)，七賢大道以西為多層、小高層住宅和底商和商貿(mào)區(qū)；七賢大道以東為寧城明珠和寧城購物廣場，寧城明珠包括酒店及寫字樓、住宅；寧城購物廣場為商業(yè)街。項目規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富，初步判斷應為大規(guī)模城市綜合體項目。項目承擔了什么樣的歷史使命…？在這樣一個30多萬人的城市在最繁華的一條七賢大道上為一萬多塔尖階層造一座城這是怎樣的一座城？城的規(guī)模：22公頃、333畝，在這個城市無出其右。比之之前城市最有影響力的項目山水文苑大一倍不止城的地段：七賢大道最好的一段這個城市也許只有一條繁華的大街，就是七賢大道七賢大道最熱鬧的一段，就是百貨大樓。我們，就在百貨大樓旁在這樣的一個城市，這樣的地段，這樣的項目前無古人，后可能也無來者。正如城市不可能在10年內(nèi)再有一條七賢大道，同樣也不可能在七賢大道上再劃出333畝地做住宅。在這座城中，將會有10000多人入主，相對于修武城鎮(zhèn)的10萬人，也就是說：每10個修武人中，就有一個住在這里。并且，在這樣地段規(guī)模手筆的城中，必然將修武的1萬多塔尖人士全部收入囊中。30萬修武人的購物習慣將由此改寫11萬㎡的商業(yè)規(guī)劃，將涵蓋百貨、超市、步行街商貿(mào)城等幾乎所有的商業(yè)業(yè)態(tài)及商品。過去修武人購物的第一選擇是百貨大樓以及焦作、鄭州，以后，百貨大樓可能只是第二選擇。本案源于城市又高于城市，是一塊注定被載入城市歷史的土地一塊改變30萬修武人生活的土地一塊匯聚1萬最頂尖修武人的土地拉動城市消費，刺激經(jīng)濟發(fā)展塑造修武城市新名片及修武的形象窗口打造城市新亮點——創(chuàng)造一個新天地建立高度的品牌形象，帶動項目可持續(xù)發(fā)展通過滾動開發(fā)獲取經(jīng)濟利潤的最大化項目戰(zhàn)略發(fā)展意義明確了項目對城市的意義，我們的塑造由此開始。項目初判市場分析項目價值塑造SWOT分析基本產(chǎn)品定位項目營銷推廣全案營銷策略形象推廣策略價值與價格雙贏產(chǎn)品增值規(guī)劃活動營銷、體驗營銷一、項目初判項目概況性質(zhì)：修武城市中心區(qū)舊城改造項目，承載著城市形象升級、以及城市可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略意義，是修武城市升級的形象標志，是代表修武形象的城市名片宗地：333畝，規(guī)模大，對資金的要求高位置：城市核心區(qū)，城市升級改造的第一站規(guī)模：建筑面積40.85萬㎡，其中住宅26.25萬㎡，公建3.1萬㎡，商業(yè)11.1萬㎡。住宅體量大，銷售周期長，產(chǎn)品容易落伍；商業(yè)同質(zhì)化嚴重，形象難以區(qū)隔。資源：老城中心區(qū)，配套豐富現(xiàn)狀：老舊民居、不溫不火的商業(yè)、凌亂的攤位關鍵詞：舊城改造/老舊環(huán)境/體量大/同質(zhì)產(chǎn)品/意義重大項目定性中心大盤大盤的操作難度：1、年消化量有限，開發(fā)持續(xù)時間長。2、在競爭不斷加劇，產(chǎn)品不斷升級的市場大環(huán)境下，規(guī)劃、產(chǎn)品容易落伍。3、環(huán)境變化難以預測。經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境在不斷的發(fā)生變化，未來房地產(chǎn)市場的環(huán)境難以預測。NO1：市場年消化量有限，項目規(guī)模大，如何提高銷售進度？項目面臨的問題：按照現(xiàn)實房地產(chǎn)的銷售經(jīng)驗，縣域城市的年均消化量一般在10萬㎡左右，而修武這樣人口規(guī)模小的城市，年均消化量則在5-8萬㎡，單項目的年最大消化量一般在在3-5萬㎡，項目40.85萬㎡的體量，則項目至少要有8年的消化期。顯然，這樣的銷售速度，難以滿足我們開發(fā)商的預期。那么，我們?nèi)绾螌⑿枰?年才能完全消化的龐大體量在4-5年的時間內(nèi)開發(fā)完畢？即我們?nèi)绾翁岣咪N售進度？面臨挑戰(zhàn)NO2：項目規(guī)模大，而修武縣城市規(guī)模小，人口有限，如何搶占市場份額，快速銷售？每年新增城鎮(zhèn)人口6000人左右新增縣城人口4000人左右城鎮(zhèn)化率每年增長2.1%左右修武總人口30.25萬人縣城人口6萬人城鎮(zhèn)人口10.7萬人項目40.85萬㎡，規(guī)劃住宅部分人口7582人，商業(yè)部分人口約3-4萬人項目計劃開發(fā)時間5年年均入駐人口2000人以上，占新增城鎮(zhèn)人口的1/3，占新增縣城人口的1/21/30每30人修武人就有1個人是項目業(yè)主1/10每10人修武城鎮(zhèn)人口就有1個人是項目業(yè)主1/6每6人修武縣城人口就有1個人是項目業(yè)主1/3每新增3人城鎮(zhèn)人口就有1個人是項目業(yè)主1/2每新增2人縣城人口就有1個人是項目業(yè)主面臨挑戰(zhàn)NO3：如何不斷的競爭環(huán)境中，產(chǎn)品不落伍？社會的發(fā)展不斷進步，人們的生活習慣在不斷的發(fā)展變化，對住宅產(chǎn)品的要求越來高，一般二到三年產(chǎn)品都會出現(xiàn)一次顛覆性的升級，隨著整體市場產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新升級，那么，大盤項目產(chǎn)品很快就會落伍，所以要求項目規(guī)劃伊始就用發(fā)展的眼光來對待。隨著河南建業(yè)集團和焦作億祥置業(yè)的入駐，修武住宅市場產(chǎn)品即將面臨一次顛覆性的升級。在這兩大公司進駐之后，我們?nèi)绾伪ＷC我們的產(chǎn)品有競爭優(yōu)勢？如何保證我們的市場份額？面臨挑戰(zhàn)寧城未來項目單位河南建業(yè)集團焦作億祥置業(yè)拿地位置寧城新區(qū)寧城新區(qū)開發(fā)規(guī)?？偼顿Y50億，建業(yè)森林半島系列，項目涵蓋商業(yè)、住宅、五星級酒店、美食城及多功能旅游服務區(qū)等多種形態(tài)，森林半島系列建筑風格一般為新古典主義或歐式、地中海風格修武地塊600畝左右公司實力河南房地產(chǎn)開發(fā)公司龍頭老大河南18個地市及部分縣城均有項目焦作實力開發(fā)公司之一，有25萬㎡大規(guī)模項目的開發(fā)經(jīng)驗開發(fā)項目建業(yè)城市花園系列、綠色家園系列、森林半島系列、聯(lián)盟新城系列，另有建業(yè)城、桂園、壹號城邦等經(jīng)典項目焦作億祥東郡占地288畝，總建筑面積25萬㎡NO4：我們現(xiàn)在的規(guī)劃和產(chǎn)品，是否具有競爭優(yōu)勢？是否具有可持續(xù)發(fā)展性？立面簡單，沒有變化，雖為中式風格，但中式元素應用較少，僅僅是色彩上的迎合，難以體現(xiàn)現(xiàn)代中式建筑的精髓。兩段式設計，大面積白色涂料，建成后將是中檔產(chǎn)品形象，整體品質(zhì)低，且白色涂料很容易污染，兩三年后將會變得非常陳舊，從而影響后期的銷售。小高層一梯三戶設計，戶型朝向不好，客戶接受度低，一體二戶戶型進深大（13.6m）。面臨挑戰(zhàn)NO5：11萬平米，如此龐大的商業(yè)體量，該是什么樣的業(yè)態(tài)組合？如何銷售？發(fā)達國家人均商業(yè)面積1.2㎡；全國人均商業(yè)面積0.8㎡；項目規(guī)劃商業(yè)11萬㎡；集中商業(yè)區(qū)占5萬余㎡；本項目縣城人口人均商業(yè)營業(yè)面積達到了1.83㎡，人均集中商業(yè)面積0.83㎡；這已經(jīng)超過全國的平均水平，那么項目如何在商業(yè)市場飽和的情況下實現(xiàn)11萬㎡商業(yè)的快速銷售呢？這是一個商業(yè)新舊更替的概念，是一個大魚吃小魚的過程，所以項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要涵蓋修武目前最好的產(chǎn)業(yè)，如超市、百貨、家電、家具等產(chǎn)業(yè)，項目商業(yè)是修武整體商業(yè)的升級。面臨挑戰(zhàn)二、市場分析地產(chǎn)宏觀市場2011趨勢研判修武市場研判修武商業(yè)研判城市樓盤掃描購房意向分析修武概況修武縣是千年古縣、中國優(yōu)秀旅游名縣、國家衛(wèi)生縣城、國家園林縣城、全國綠化模范縣、國家生態(tài)建設示范區(qū)、全國平安建設先進縣、中國最美小城，目前正在創(chuàng)建河南省林業(yè)生態(tài)縣、可持續(xù)發(fā)展實驗區(qū)。地理位置修武縣位于河南省西北部，座落在太行山南麓，物產(chǎn)豐富，風光綺麗，全縣總面積678平方公里，北山南川，山川各半，南北相對高差達1290米，屬暖帶大陸性季風氣候，四季分明，日照充足，雨水充沛。轄3鎮(zhèn)、5鄉(xiāng)、1個辦事處和1個工貿(mào)區(qū)，223個行政村，30.25萬人。城鎮(zhèn)人口10.7萬人。交通條件修武縣地理位置優(yōu)越，處鄭州、新鄉(xiāng)、焦作三個城市的中心地帶，基礎設施完善，交通便利，境內(nèi)鄭（州）太（原）鐵路橫貫東西，地方公路四通八達。旅游資源修武縣旅游資源得天獨厚，境內(nèi)大小奇峰70多處。己被列入國家級風景名勝區(qū)的云臺山景區(qū)，面積約54平方公里，有茱萸峰、疊彩洞、萬善寺、百家?guī)r、禾農(nóng)秀谷、靈山等10大景點。其間山巒疊嶂，泉瀑爭流，有大小名峰36座，天然溶洞20多個，瀑潭泉多如繁星。宏觀市場修武是千年古縣、中國優(yōu)秀旅游名縣、中國最美的小城，但整體城區(qū)面積和人口少，城市亟待擴張，城區(qū)迫切需要升級。宏觀市場2009年，修武全縣生產(chǎn)總值完成80.2億元，增長13%；其中一產(chǎn)完成10.1億元，增長4.3%；二產(chǎn)完成52.6億元，增長7%；三產(chǎn)完成17.5億元，增長11.4%。三次產(chǎn)業(yè)結構比為12.6：65.6：21.9。修武縣2009年實現(xiàn)人均生產(chǎn)總值26512元，折合美元約3900美元。修武縣2009年河南108個縣市綜合競爭力第20名！通過2009年國民生產(chǎn)總值對比來看，修武縣在焦作四縣二市中最低，但修武縣人口少，綜合經(jīng)濟實力強。從河南省108個縣市綜合經(jīng)濟實力排名來看，焦作四縣二市：沁陽市第9，孟州市第12，博愛縣第18，修武縣第20，武陟縣第24，溫縣第26。修武縣綜合經(jīng)濟實力在108縣中處于第20位，經(jīng)濟實力雄厚，但2009年GDP增速驟減，經(jīng)濟迫切需要轉(zhuǎn)型，政府必將加大固定資產(chǎn)投資和刺激消費。宏觀市場修武固定資產(chǎn)投資迅速增加，基礎設施、縣城環(huán)境大幅改善，居民消費能力逐步增強，且尤其日益重視住房消費。全社會固定資產(chǎn)投資完成60億元，增長28.3％。其中：城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資48.4億元，增長28.4%。在城鎮(zhèn)投資中，分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資1.2億元，增長0.2%；第二產(chǎn)業(yè)30.4億元，增長39%；第三產(chǎn)業(yè)16.8億元，增長13.3%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資9170萬元，增長76.3%。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額19.2億元，增長19.1%。分城鄉(xiāng)看，縣以上實現(xiàn)零售額10.1億元，增長20.1%；農(nóng)村實現(xiàn)零售額9.1億元，增長18%。宏觀市場修武旅游資源豐富，旅游收入和城鎮(zhèn)居民收入水平快速提升，日益重視住房消費，潛在消費可期。修武全年接待游客326.55萬人次，增長12.1%；實現(xiàn)門票收入2.54億元，增長10%；旅游綜合收入達10.12億元，增長13.7%。旅游資源進一步整合，發(fā)展空間進一步拓展，以旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)進一步提升。修武城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)保持較快增長。2009年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預計13327元，增長12%。銀行各項存款余額39.2億元，比年初增加6.4億元，同比增長19.5%。其中：居民儲蓄存款余額27.4億元，增長13.5%。銀行各項貸款余額23.9億元，增長33.6%。中央政策考量啟示：①政策風險繼續(xù)加大，投資購房和房價過快增長是調(diào)控重點。②保增長和延續(xù)性目標又決定政策不會出現(xiàn)大幅度調(diào)整。宏觀市場

在樓市調(diào)控政策密集出臺背景下，2010年10月全國70個大中城市房價同比上漲8.6%，11月份仍舊持續(xù)高速上漲，調(diào)控對房價上漲影響不大。關于開展房地產(chǎn)市場持續(xù)專項整治的通知公積金貸款利率上調(diào)9.27新政國務院關于積極促進節(jié)約集約用地的通知公積金貸款利率下調(diào)國辦關于促進房地產(chǎn)市場康發(fā)展的若干意見10.22新政地方政府出手救市資本金比例下調(diào)物業(yè)稅開征研討二手房政策收緊清查閑置土地2007-12007-72008-72008-12009-12009-72010-72010-1國四條公積金政策收緊二套房再次收緊國十一條國十條利率上調(diào)9.29新政2007-2010年10月房地產(chǎn)政策變動與房地產(chǎn)市場走勢實踐表明，平抑政策出臺于房地產(chǎn)發(fā)展的上升期，而扶持政策多出臺于房地產(chǎn)市場下跌周期與上升的起步期。由此也可說明當前房地產(chǎn)市場還處在一個上升周期中。國房景氣指數(shù)的V型走勢昭示著房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇和活躍，隨著調(diào)控力度的加大，景氣指數(shù)開始新一輪下滑，但仍處于景氣周期。景氣指數(shù)2009年3月，國房景氣指數(shù)下降至十年歷史冰點94.74，房地產(chǎn)行業(yè)活躍度處歷史低潮。超預期的銷售拉動國房景氣指數(shù)上揚，最終形成V型反彈。兩次調(diào)控背景不同，前次調(diào)控屬于政府的經(jīng)濟行為，旨在為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型提供有力的條件；本次調(diào)控更多是政治層面的“專項打壓”，是政府解決社會民生問題的手段。2007-2008年政策調(diào)控與2009-2010年政策調(diào)控的區(qū)別2011年房地產(chǎn)整體形勢預判市場內(nèi)在規(guī)律中央政策考量開發(fā)商現(xiàn)金流通貨膨脹的預期房價繼續(xù)維持上漲趨勢，阻力凸顯成交量緩步下滑，但對房價仍有支撐市場亢奮，投資需求和改善需求占主導可能轉(zhuǎn)變，一線城市開始向二三線城市傳導，自住需求得到政策繼續(xù)扶持。政策風險持續(xù)加大，變盤可能性存在根據(jù)當前房地產(chǎn)市場狀況及國家各項政策的綜合分析，房地產(chǎn)行業(yè)在一線城市已經(jīng)得到較為充分的發(fā)展，土地供應量已經(jīng)明顯趨于萎縮，房產(chǎn)價格上升潛力不大，因此在今后一段時間內(nèi)，將處于一個橫盤調(diào)整期。二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)尚未得到充分的發(fā)展，市場潛力還有較大上升空間，還有5-10年的穩(wěn)定發(fā)展上升期。2011趨勢研判2009年，修武全縣生產(chǎn)總值完成80.2億元，增長13%；人均生產(chǎn)總值26512元，折合3900美元，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資9170萬元，增長76.3%。說明房地產(chǎn)市場正進入快速發(fā)展階段。2009年底修武縣城鎮(zhèn)化率達到35.5%。根據(jù)相關理論和國際通用衡量標準判斷，我們判斷修武的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進入高速發(fā)展階段。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系國際通用衡量標準表明，宏觀經(jīng)濟增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。國際通用衡量標準表明：修武經(jīng)濟發(fā)展強勁，房地產(chǎn)發(fā)展將進入高速發(fā)展階段。GDP增幅<4%4~5%5~8%>8%房地產(chǎn)發(fā)展周期萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展13%人均GDP0~800$800~4000$4000~8000$8000~20000$房地產(chǎn)發(fā)展速度啟動期高速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期3900$城市化率<30%30~50%50~90%>90%城市化速度初步城市化低速發(fā)展期高速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期35.5%特征：住宅價格與房地產(chǎn)投資快速增長，商品房產(chǎn)品附加值提高，但房地產(chǎn)市場還處于初級競爭階段，競爭樓盤少。地產(chǎn)市場研判修武人喜歡去焦作購物，這本身是遺憾，但對項目也是機會?。“l(fā)展階段市場表現(xiàn)經(jīng)營模式贏利模式標志節(jié)點起步期結構調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個居住區(qū)、交通匯聚點出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營檔次、結構發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)模化商業(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市發(fā)展較為落后，市政配套設施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，商業(yè)廣場出現(xiàn)大型商業(yè)機構進入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時存在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入修武商業(yè)正由快速發(fā)展階段向結構調(diào)整期演進，經(jīng)營檔次、結構即將發(fā)生轉(zhuǎn)變，商業(yè)市場飽和的原因是市場產(chǎn)業(yè)供應出現(xiàn)結構性問題，總體檔次低。商業(yè)研判項目名稱山水文苑——2期華公館地址為民路與云臺大道交匯處向西電發(fā)商焦作市建設開發(fā)有限公司建筑設計中國建筑設計集團有限公司景觀設計香港合筑國際設計有限公司全程策劃一期鄭州英之杰；二期旭智地產(chǎn)營銷機構規(guī)模一期占地近100畝，建筑面積10萬余㎡，22棟多層，二期占地60畝，15棟多層洋房綠化率38%物業(yè)類型多層、花園洋房項目定位修武首席人文高尚社區(qū)，一期：城市的榮耀，名門的徽記；二期：洋房里的中國精神二期主力戶型兩房87㎡、134㎡；三房122.92㎡、130.95㎡、141.68㎡、157.47㎡；復式193㎡物業(yè)管理物業(yè)費0.25元/㎡銷售情況一期交房入駐，二期銷售90%配套（設施）幼兒園、會所、中央空調(diào)、沿街商業(yè)均價一期多層均價1300元/㎡，其中花園洋房1600元/㎡；二期多層2300元/㎡，洋房2600元/㎡項目分析優(yōu)勢：花園洋房退臺設計，贈送面積；綠化率高，造景面積大，水系景觀；劣勢：天然氣非市政供應；中央空調(diào)存在質(zhì)量問題，制冷制熱效果差，使用費用高，經(jīng)常損壞維修，對項目形象造成一定的影響。城市樓盤掃描山水文苑——目前修武縣規(guī)模最大、檔次、價位最高的項目一期占地100畝，建筑面積10萬余㎡，全多層社區(qū)（22棟），多層住宅和多層洋房，組團式設計分區(qū)明確；景觀上引入水景概念，綠化率高，造景空間大；配套檔次高：幼兒園、會所、商業(yè)街、中央空調(diào)、智能化等均領先市場；但天然氣和中央空調(diào)使用費用高，造成不好影響；總體規(guī)劃引領修武房地產(chǎn)市場，是修武最高檔樓盤。山水文苑1期規(guī)劃理念引領市場，配套檔次高城市樓盤掃描山水文苑2期華公館——退臺式花園洋房和電梯洋房，產(chǎn)品、價格領先市場一期占地60畝，15棟多層住宅和多層洋房，中心組團六棟洋房，戶型優(yōu)勢明顯，存在贈送空間；綠化率高，造景空間大，園林規(guī)劃設計水平高；天然氣非市政供應，天然氣和中央空調(diào)使用費用高，前期造成不好影響。城市樓盤掃描山水文苑2期華公館戶型——布局合理，但面積偏大，總價高多層兩室兩廳一衛(wèi)：87㎡多層兩室兩廳一衛(wèi)：134㎡多層三室兩廳兩衛(wèi)：122.92㎡飄窗弧形飄窗飄窗陽臺陽臺陽臺戶型布局不夠合理，交通動線不夠流暢，陽臺在臥室，晾曬不便，且面積偏大不實用城市樓盤掃描陽臺入戶花園一層庭院飄窗飄窗飄窗飄窗多層三室兩廳一衛(wèi)：130.95㎡多層三室兩廳兩衛(wèi)：141.68㎡電梯洋房三室兩廳兩衛(wèi)：157.47㎡陽臺三房戶型布局基本合理，客廳餐廳聯(lián)通空間大，南北通透，戶型陽臺飄窗、入戶花園等亮點明顯，但整體戶型面積偏大，總價偏高，無緊湊型戶型山水文苑2期華公館戶型——布局合理，但面積偏大，總價高城市樓盤掃描項目名稱銀河城地址修武中心大道水利局對面電7139888開發(fā)商焦作市銀河置業(yè)有限公司全程策劃河南精順規(guī)模占地40多畝，分兩期開發(fā)綠化率35%，有小品、噴泉、廣場、樹木等物業(yè)類型多層，現(xiàn)代風格項目定位一期：名流云集，上層社會鎦金名片；二期：開啟修武居住品質(zhì)生活二期主力戶型兩房78㎡；三房104㎡、113.6㎡、107.1㎡、122㎡；四房144㎡；兩層商業(yè)面積320-330㎡/套物業(yè)管理明廈物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費0.25元/㎡銷售情況一期交房入駐，二期銷售95%配套（設施）幼兒園，私家車庫，儲藏室7-20㎡均價一期均價1250元/㎡；二期2100元/㎡；商業(yè)4000元/㎡項目分析優(yōu)勢：位于市中心，地段優(yōu)越；緊湊型戶型，功能全總價低；物業(yè)管理；劣勢：手續(xù)不全，。銀河城——距本項目最近，尾盤，主賣點地段、戶型、物業(yè)城市樓盤掃描規(guī)劃：全多層社區(qū)，現(xiàn)代簡約的建筑風格，以中心綠地軸線為社區(qū)軸心，運用小品、噴泉、廣場、綠地等營造景觀視覺效果。銀河城——整體規(guī)劃建設在2007年上市時引領市場城市樓盤掃描銀河城——功能齊全，布局合理，緊湊型戶型，合理降低總價聯(lián)通大陽臺設計，觀景效果好，私密性強飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗陽臺干濕分離衛(wèi)生間四室兩廳兩衛(wèi)：144㎡三室兩廳兩衛(wèi)：122㎡三室兩廳一衛(wèi)：107.1㎡戶型功能齊全、布局合理，客廳臥室聯(lián)通型方陽臺，實用性、私密性強，觀景效果好，緊湊型戶型，合理控制總價，降低單價抗性城市樓盤掃描幸?；▓@——規(guī)劃設計合理，價位相對較低項目名稱幸?；▓@地址修武縣幸福路中段路南電7181111開發(fā)商焦作厚德置業(yè)有限公司建筑設計機械設計六院全程策劃無形廣告規(guī)模占地48.87畝，一期寬景洋房，二期科技尊邸，三期電梯洋房綠化率38%物業(yè)類型多層，花園洋房，電梯洋房項目定位首創(chuàng)花園式庭院社區(qū)二期主力戶型三房105㎡，130㎡；復式五房150㎡，180㎡物業(yè)管理建業(yè)物業(yè)，0.3元/㎡銷售情況一二期基本清盤，三期即將入市配套（設施）均價二期1800元/㎡，三期預計2200元/㎡項目分析優(yōu)勢：洋房設計，產(chǎn)品品質(zhì)領先；價位低，相對實惠；劣勢：位置相對偏僻城市樓盤掃描幸?；▓@——寬景洋房、錯層洋房、電梯洋房產(chǎn)品豐富，每期產(chǎn)品品質(zhì)不斷升級規(guī)劃：現(xiàn)代簡約的建筑風格，

一期寬景洋房、二期科技尊邸錯層洋房、三期電梯洋房產(chǎn)品不斷升級，緊跟一線城市市場潮流，產(chǎn)品領先。景觀：以入口廣場和景觀中軸為主景觀，合理規(guī)劃布局，做到戶戶觀景，景觀均好。城市樓盤掃描幸?；▓@2期戶型——退臺洋房設計，觀景效果好，層次感強南北雙陽臺設計，退臺設計，陽臺面積大觀景效果好，立面層次感強，居住舒適度高，陽臺、露臺、飄窗等贈送空間大，室內(nèi)錯層設計，空間感強。洋房三室兩廳一衛(wèi)105㎡洋房復式三室兩廳一衛(wèi)150㎡洋房三室兩廳一衛(wèi)130㎡洋房復式三室兩廳一衛(wèi)180㎡陽臺陽臺陽臺陽臺露臺露臺露臺露臺陽臺陽臺陽臺陽臺飄窗飄窗城市樓盤掃描概況：修武市場上在售項目不多，未來即將上市的項目規(guī)模大，開發(fā)商實力強。規(guī)模：大規(guī)模項目較少，最大的山水文苑一期100畝，二期60畝，其余均為50畝以下的中小型項目。容積率：均為多層項目，容積率較低。建筑形態(tài)：市場上在售項目以多層為主，目前還沒有小高層、高層項目，多層花園洋房、電梯洋房引領市場，深受客戶追捧。檔次：樓盤檔次不高，均為中段中高檔項目。配套：山水文苑有會所、幼兒園、中央空調(diào)，但中央空調(diào)客戶的認可度不高。建筑風格：建筑風格現(xiàn)代建筑風格為主，立面上采用涂料和面磚結合的方式。戶型：整體上戶型面積偏大，布局合理、功能齊全的緊湊型戶型較少。價格：目前市場上項目的主要競爭體現(xiàn)在地段、產(chǎn)品品質(zhì)上，總體價格差別小，均價1800-2000元/㎡，電梯洋房的價格在2300元/㎡左右，明顯高于多層價格。物管與智能化：客戶越來越認可專業(yè)的物業(yè)管理公司和住宅安防智能化系統(tǒng)。后續(xù)競爭：河南房地產(chǎn)龍頭老大建業(yè)集團和焦作億祥置業(yè)即將入駐修武南部新區(qū)，其公司實力強，品牌號召力大，產(chǎn)品規(guī)劃以及物業(yè)管理水平市場領先，客戶認可度高，隨著兩個公司的進駐，修武房地產(chǎn)市場后續(xù)競爭加劇。產(chǎn)品不斷升級，后續(xù)供應量大，競爭越來越激烈城市樓盤掃描現(xiàn)有樓盤客戶多為本地客戶，自住為主，包括泛公務員、生意人、區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移到市區(qū)人群，其中公務員和企業(yè)中高層管理人員的購買力較強。購房需求改善型自用型保值升值型城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務員、教師、醫(yī)務人員、金融系統(tǒng)、電信、電力、及其他事業(yè)單位人員，人均月收入在1500元以上，有住房但希望改善居住條件；從事各種生意的本地人，經(jīng)濟實力雄厚，購買力極強，且愿意在本地消費；還有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群為了以后生活方便、子女教育，而進城置業(yè)；另外修武縣外來旅游居住人群也有很強的購買力。泛公務員生意人其他人群消費者分析：泛公務員和生意人（城區(qū)&鄉(xiāng)鎮(zhèn)）構成現(xiàn)階段修武縣房地產(chǎn)消費主力。購房人群分析中高端客戶豐富，消費力強：全縣中高端客戶來源豐富，消費能力強，追求好的產(chǎn)品。對項目及所在區(qū)域認同度高：多數(shù)消費者認可項目的區(qū)位優(yōu)勢，認同項目區(qū)域未來的發(fā)展前景?？蛻魧υ搮^(qū)域高質(zhì)素樓盤的置業(yè)意向較高，政府公務員、生意人、望子成龍的鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭購買可能性較高，其中高端客戶更突出?？蛻糇非髮嵒荩瑢?chuàng)新產(chǎn)品需求大：

100-120m2的三室戶型受追捧，客戶對創(chuàng)新產(chǎn)品的接受度高，花園洋房、電梯洋房成為高端產(chǎn)品。高端客戶支付能力強，追求高品質(zhì)產(chǎn)品：大部分客戶的總價承受能力在20-30萬元之間，說明高端客戶的支付能力較強。購買意向分析三、項目價值塑造SWOT分析核心價值產(chǎn)品增值建議項目定位城市迫切需要升級經(jīng)濟迫切需要轉(zhuǎn)型消費市場迫切需要激化房地產(chǎn)市場迫切需要發(fā)展市場現(xiàn)狀回顧SWOT分析優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）區(qū)位，位于修武縣城核心商業(yè)區(qū)；地塊規(guī)模大，333畝，屬于城市中心大規(guī)模綜合體項目；周圍各種配套資源完善，配套無與倫比。前期沿七賢大道不能拆遷，難以形成外露形象，好酒在巷中；前期爛尾樓，影響一期入市高端形象機會（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會W-O：利用機會，克服劣勢修武居民收入高，支付能力強；綜合體項目，自身配套能夠帶動城市形象的升級；產(chǎn)品創(chuàng)新有較大的發(fā)揮空間，且創(chuàng)新產(chǎn)品受客戶歡迎。有效整合周邊資源，提升項目的競爭力與銷售速度；通過現(xiàn)場體驗以及概念的營造，提升項目的整體形象，實現(xiàn)項目的快速消化。通過借勢推廣，修武中心城區(qū)首個大規(guī)模城市綜合體，凸現(xiàn)項目形象，快速搶占修武高端客戶；通過完善配套、優(yōu)越地段、高端形象和高性價比吸引客戶。威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢，避免威脅建業(yè)集團和億祥置業(yè)入駐修武新區(qū)，其品牌實力和產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，將分流眾多高端客戶；修武總人口少，未來投放量大，競爭激烈。迎合市場，強調(diào)項目大規(guī)模、地段、產(chǎn)品優(yōu)勢和升值潛力；根據(jù)購房者的承受能力，增加緊湊型戶型，提升單價控制總價，實現(xiàn)快速銷售和資金的快速回籠。通過項目規(guī)劃、景觀實景展示、爛尾樓立面改造，弱化項目前期低端形象，減少客戶抗性；通過綜合體的概念，增加項目宣傳力度，強勢營銷吸引客戶關注。SWOT分析發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會，減小劣勢，避免威脅價格戶型產(chǎn)品全方位房地產(chǎn)市場如何轉(zhuǎn)型？功能型住宅向舒適化住宅的轉(zhuǎn)型單一化產(chǎn)品向多樣化產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型社區(qū)內(nèi)部資源向外部資源的轉(zhuǎn)型硬件配套逐漸向軟性服務的轉(zhuǎn)型核心價值三大基本核心優(yōu)勢規(guī)模綜合體地段占地333.75畝建筑面積40.8萬㎡修武縣城市中心配套完善住宅、酒店、商業(yè)公寓、寫字樓1、快速啟動，搶占市場先機。2、利用大盤優(yōu)勢，激發(fā)區(qū)域活力。3、樹立品牌價值，培養(yǎng)忠誠客戶。4、時刻關注對手動態(tài)，尋找市場空白。項目突破點項目價值提煉核心價值外部價值與城中心老商業(yè)區(qū)為鄰——城市核心的中心0-18歲全方位教育資源——良好的教育氛圍修武城市核心發(fā)展區(qū)——升值潛力無限榜樣現(xiàn)代化城市建設的舞臺——城市的形象窗口內(nèi)部價值我們要賦予市場什么樣的產(chǎn)品？40萬平方米超級大盤。滿足全縣人群消費的便利商業(yè)。與城市發(fā)展同步的新型品質(zhì)社區(qū)。升級版全視野舒適戶型。全程化服務的物業(yè)體系?？蛻艏毞峙c產(chǎn)品匹配情況類

別客戶描述收入水平客戶構成客戶配比選擇產(chǎn)品類型重要客戶收入較高的家庭，追求居住品質(zhì)的再次置業(yè)客戶。該類客戶主要以兩代或三代家庭為主，年齡在30-40之間，有穩(wěn)定的收入來源。10－20萬元公務員；小型個體工商戶和私企業(yè)主；教師、醫(yī)生等相對高收入的人員。40%舒適三房110－130平米核心客戶該類客戶家庭財產(chǎn)豐厚，有車有房，一般屬于二次或多次置業(yè)，年齡在35-55歲之間。20萬以上公司的高層領導；私營企業(yè)的老板、個體工商戶30%四房、大三房120－160平米潛在客戶A、年輕客戶：年齡大多在25-35歲之間，首次置業(yè)、自??；B、投資型客戶：二次或多次置業(yè)，出租或出售房產(chǎn)，以追求投資回報。5－10萬企事業(yè)單位普通管理人員、年輕白領階層和銷售精英；個體工商戶、專業(yè)技術人員。30%緊湊三房、兩房70-110平米客戶需求描述：客戶定位客戶定位1、本地富人，多為私營業(yè)主，生意人改善型居住和終極置業(yè)為主，少部分為投資。滿足享受和身份的雙重體驗，重視子女教育和教育環(huán)境。2、政府官員、資源型商人、鄉(xiāng)鎮(zhèn)官員尋找與自己身份、品位、審美相互契合的高端物業(yè)，注重風格感染。3、銀行職員、醫(yī)生、教師因為工作便利性高，屬于地緣客戶。4、有類似或間接居住體驗的修武籍外地商務人士、生意人父母、子女在修武，返鄉(xiāng)購房，為了子女教育和老人安享晚年。產(chǎn)品功能產(chǎn)品定位升級住宅—居住、改善功能商業(yè)公建—配套、消費功能星級酒店—商務、度假功能公寓寫字樓—居住、辦公功能40萬㎡規(guī)?！顿Y、升值功能物業(yè)類型產(chǎn)品定位前期開發(fā)周期項目價值價值梯度快速提升中期后期價值平臺再次提升價值平臺穩(wěn)步拓展目標：結合城市發(fā)展，打造逐漸提升的價值平臺，進行產(chǎn)品升級。配套產(chǎn)品拉升區(qū)域經(jīng)濟的重要產(chǎn)物酒店休閑輻射全修武的潛力型商業(yè)一類商業(yè)沿街底商輻射周邊居民的配套型商業(yè)二類商業(yè)提升修武的整體辦公水平公寓寫字樓住宅產(chǎn)品順應市場發(fā)展，步步為營高性價比多層拉升人氣電梯洋房提升生活品質(zhì)退臺洋房提升文化內(nèi)涵舒適小高層遠見未來第一階段第二階段第三階段第四階段物業(yè)類型產(chǎn)品定位星級酒店

6層多層（長期市場考驗）主流業(yè)態(tài)修武商業(yè)升級（掀起城市新一輪投資熱潮）

多層花園洋房（過渡產(chǎn)品）11層小高層（順應城市的發(fā)展）7層電梯房（提升產(chǎn)品形象）寫字樓、酒店（豐富城市格局，帶動商業(yè)發(fā)展）升級業(yè)態(tài)高檔業(yè)態(tài)發(fā)展業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)補充業(yè)態(tài)物業(yè)類型產(chǎn)品定位產(chǎn)品功能商貿(mào)區(qū)居住區(qū)購物廣場寧城明珠修武縣首席大型城市綜合體住宅+商業(yè)購物廣場+酒店+公寓寫字樓產(chǎn)品定位獨一無二的地段無與倫比的規(guī)模史無前例的配套精雕細琢的產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品定位住宅：26萬㎡地標級臻品住宅——333畝地中之王，占據(jù)修武資源制高點商業(yè)：激活城市發(fā)展的商業(yè)中心——為修武商業(yè)注入活力，為城市注入靈魂市場突破點的核心市場突破點的關鍵市場突破點的建立建立修武中心區(qū)城市綜合體形象成為高品質(zhì)居所的佼佼者,激活城市發(fā)展的商業(yè)中心產(chǎn)品的高點現(xiàn)場實景展示優(yōu)勢的建立整合推廣的高點整合傳播優(yōu)勢的建立形象的高點綜合體住宅形象的建立40萬㎡修武首席大型城市綜合體在明確定位的基礎上，如何提升產(chǎn)品價值？產(chǎn)品如何制勝……從規(guī)劃、建筑、景觀、戶型、配套、服務等方面進行闡述一期起步區(qū)：6層多層為主、花園洋房次之、11層電梯洋房補充。三期發(fā)展區(qū)：小高層電梯洋房，七賢大道步行街。二期品質(zhì)綜合區(qū)：小高層，多層住宅，酒店。綜合商業(yè)區(qū)-購物廣場。四期封山之作：小高層、高層電梯洋房為主，多層為補充。二期三期一期產(chǎn)品品質(zhì)不斷升級，實現(xiàn)項目可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃四期三期規(guī)劃住宅部分——位置、景觀最好的地方增加花園洋房、電梯洋房花園洋房：退臺、入戶花園等產(chǎn)品贈送方式，增加了戶型居住功能，能夠?qū)哟胃胸S富，提升項目整體品質(zhì)。電梯洋房：提升4層以上價格，降低4層以上的銷售難度，從而提高項目價值，增加項目的居住品質(zhì)?；▓@洋房：立面豐富，品質(zhì)感強，居住舒適度高花園洋房適合低密度建筑，與多層相比，建安成本增加體現(xiàn)在立面上，增加約100元左右/㎡，立面形象大幅提升。且從市場銷售情況看，花園洋房售價卻有較大幅度的提升，提升項目品質(zhì)感，實現(xiàn)項目利潤最大化。但花園洋房對景觀的要求較高，建議在中心景觀區(qū)建部分花園洋房。花園洋房立面特點退臺設計：逐層退臺，形成多層次疊加景觀效果，可以增加建筑立面的層次變化。豐富立面構圖：1層花園、2層、3層、頂層借退臺形式為戶型增加賣點，實現(xiàn)戶型增值。頂層特色設計：頂層可不做復式設計，小面積，減少銷售的壓力。規(guī)劃多層電梯洋房：減小4層以上銷售抗性，提升項目居住品質(zhì)和居住舒適度與多層相比，建安成本僅僅多了一部電梯的費用（約10萬元），即每戶增加不到2萬元，每平米增加150-200元/㎡，但配置電梯后使生活品質(zhì)和居住形象大幅提高，使居住舒適性能大幅提升，同時電梯的增加提升了四層以上住宅的售價，與普通多層相比提升均價500元左右/㎡，從而可實現(xiàn)項目產(chǎn)品的增值。規(guī)劃寧城明珠——居住休閑服務綜合區(qū)：涵蓋住宅、星級酒店、快捷酒店、商務休閑中心等產(chǎn)品寧城明珠區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃建議：寧城明珠大酒店：修武最高檔星級酒店，星級酒店裝修及管理模式；快捷酒店：引進中州或錦江之星等品牌快捷酒店，作為星級酒店的補充；休閑商務中心：可作為洗浴餐飲會所，一二層大型餐飲，三層及以上洗浴會所。酒店商務樓體量過大，建議將其中兩棟改為住宅。寧城明珠大酒店星級酒店快捷酒店：星級酒店的補充休閑商務中心大型餐飲洗浴中心規(guī)劃酒店商務樓體量過大，且商業(yè)內(nèi)街銷售難度高，建議將此兩棟改為住宅。寧城購物廣場——增加聯(lián)通性，提升二三四層的價值規(guī)劃寧城購物廣場承載者修武商業(yè)升級的歷史使命，目前商業(yè)為3-4層聯(lián)體單鋪設計。根據(jù)市場銷售經(jīng)驗和投資經(jīng)驗分析，對單間商鋪的接受度，一層最高，二層開始出現(xiàn)抗性，三層及以上基本難以接受。根據(jù)購物者的消費習慣分析，單鋪一層客群流動性最高，二層客流驟減，三層及以上幾乎沒有人氣。即三層及以上商業(yè)利用價值很小，（餐飲、休閑業(yè)除外）。所以，建議項目增加室外樓梯、電梯，空中連廊、回廊，將單間分割的商鋪改為分層分割的商鋪，分層銷售，從而，增加二層及以上商業(yè)的利用價值，提高項目商業(yè)的價值。一區(qū)功能分區(qū)：一層服飾區(qū)：分中高檔男女裝區(qū)，運動品牌區(qū)，餐飲區(qū)（美食街）；二層：精品店、婦幼用品區(qū)、鞋城等；三四層：休閑區(qū)運動區(qū)，中西餐飲區(qū)；如：臺球廳、健身房、茶社、西餐廳等。寧城購物廣場——分層分區(qū)，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化規(guī)劃增加電梯、連接回廊，提升二層以上商業(yè)價值一區(qū)二區(qū)功能分區(qū)：1-3層商業(yè)，分樓棟的整體商業(yè)，可分為家電區(qū)、小商品區(qū)、電動車自行車區(qū)。4層及以上辦公區(qū)，單間30㎡左右，可做小戶型公寓，可辦公。二區(qū)七賢大道商貿(mào)區(qū)——增加形象主力店，帶動整體商業(yè)發(fā)展項目5萬余㎡集中商業(yè)區(qū)，如此龐大的商業(yè)體量，無形象主力店的帶動，難以帶動整體商業(yè)的發(fā)展，所以建議在七賢大道商貿(mào)區(qū)增加集中商業(yè)作為形象主力店，引進引進中型商超百貨，如新鄉(xiāng)胖東來，開封三毛、焦作三維超市百貨公司，實施專業(yè)化商業(yè)管理。商業(yè)街的規(guī)劃上，增加回轉(zhuǎn)空間，減少通透性，避免一旦經(jīng)營不善，人氣稀少，一目了然帶來的不利影響。商業(yè)街部分功能分區(qū)，按照商業(yè)功能進行商鋪的規(guī)劃，建議區(qū)域功能為建材裝飾燈飾區(qū)、家具區(qū)、窗簾布藝區(qū)、床上用品區(qū)等和食品區(qū)（干菜、海鮮、調(diào)味品、廚具等）、水果蔬菜批發(fā)區(qū)、生活用品批發(fā)區(qū)。規(guī)劃現(xiàn)代中式建筑風格中式建筑追求人與環(huán)境的和諧共生，主張“天人合一，渾然一體”，講究環(huán)境的平和、建筑的含蓄，追求居住環(huán)境的穩(wěn)定、安全和歸屬感。現(xiàn)代中式建筑風格保留了中式住宅的神韻和精髓，又進行了必要的演化和抽象化，加入了現(xiàn)代元素，提高了建筑的舒適度。建筑建筑風格建議建筑效果圖建筑風格創(chuàng)新建議建筑效果圖建議建筑效果圖建議建筑效果圖6層多層——要的就是高性價比！底層：一層花園入戶（滿足人們對于私人空間的占有）頂層：三房變兩房，減面積設置（轉(zhuǎn)化市場對頂層產(chǎn)品存在抗性的問題）中層：雙陽臺，空中花園設計（增加室內(nèi)使用面積，滿足人們愛占便宜的心理）屋面：坡屋頂設計（解決人們對頂層滲水的畏懼心理）建筑多層洋房、7層電梯洋房——要的就是舒適！底層：花園入戶（滿足人們對于私人空間的占有）頂層：180㎡以內(nèi)的小復式設計（滿足人們對于空中別墅生活的追求）多層洋房立面層次化（提升項目建筑形象）7層電梯洋房（減小4層以上銷售難度，提升整體價格）建筑建筑立面品質(zhì)化，增加立面質(zhì)感，面磚涂料結合，歷久不衰項目40萬㎡的開發(fā)體量，要5年以上的開發(fā)周期，開發(fā)周期長，建議立面采用面磚與涂料結合的方式，保證立面至少在項目開發(fā)過程中，歷久不衰，不影響項目后期的銷售，保證項目良好的外觀，提高項目的建筑品質(zhì)。1、增加中式元素，如中式窗格、纏枝牡丹花圖案，屋頂挑檐等。2、在色彩的選擇上，建議采用白、灰色、橘紅色來體現(xiàn)中式建筑風格，面磚、涂料搭配使用增強立面的品質(zhì)感。3、空調(diào)位空間格柵（百葉）隱蔽處理，增強立面整體性。4、頂層退縮設計，增加立面層次感。建筑細部兼顧功能與建筑美感、細節(jié)處更見項目品質(zhì)建筑景觀設計上保證建筑與景觀的和諧統(tǒng)一，與中式建筑風格匹配；按照項目建筑風格以及項目形象定位，建議項目打造中式皇家園林景觀，通過小區(qū)景觀“亭臺樓閣”等中式山水園林景觀的塑造，以及亭、竹、墻、小品等文化符號的應用，與現(xiàn)代中式建筑做到和諧統(tǒng)一，通過景觀的精細化提升景觀品質(zhì)感，通過休閑空間、運動設施體現(xiàn)景觀的人性化。景觀中式皇家園林景觀——昔日皇家園林，現(xiàn)代百姓家園亭子：作為中國古建筑的一種文化符號，在園林造景方面的應用更能體現(xiàn)項目中式特征，更能體現(xiàn)中式園林的皇家氣派。亭子是蓋在路旁或花園里供人休息用的建筑物，面積較小，大多只有頂，沒有墻，亭中國古代文化的一種語言符號，在開封運用更為廣泛，如龍亭等，亭子的應用不僅能夠?qū)崿F(xiàn)景觀與建筑的和諧統(tǒng)一，交相呼應，更為業(yè)主提供了休閑小憩的場所。景觀文化竹子：充分利用竹文化特色，結合構筑物，體現(xiàn)項目的人文特色,以及主人的生活意境。竹在中國歷史文化發(fā)展和精神文化形成中所產(chǎn)生的巨大作用，竹與中國詩歌書畫和園林建設的源遠流長的關系，古人把“不剛不柔，非草非木，小異空實，大同節(jié)目”的植物稱之為竹。竹文化在景觀園林方面的應用最為能夠體現(xiàn)項目的歷史人文氣質(zhì)，多數(shù)中式建筑風格項目均運用了竹文化來體現(xiàn)項目的中式風格。景觀文化中國的建筑是庭院式的，“院”、“墻”中國傳統(tǒng)建筑的主要語言，體現(xiàn)“藏”與“露”的辨證關系，共同構建出對內(nèi)的開放性，對外的封閉性，表達了大多數(shù)中國人的內(nèi)斂的個性。“黑、白、灰”的色彩構成，體現(xiàn)了建筑的“素”的特點，給人一種清新淡雅，寧靜以至遠的感覺。墻：中國傳統(tǒng)建筑的主要語言，體現(xiàn)“藏”與“露”的辨證關系，體現(xiàn)了中國人的個性。景觀文化小品等文化符號：通過七賢人物小品、文化柱、文化廣場等體現(xiàn)項目的文化底蘊。景觀文化精細化：多樣化、立體感和層次性，形成景觀震撼力，重硬質(zhì)鋪裝的質(zhì)感和細部處理，提升項目品質(zhì)景觀休閑：駐留空間分散排布，供人逗留，與小品和植被結合，相映成趣；充分利用園林空間和休閑廣場，增加休閑運動設施。景觀房型兩房三房四房復式共計面積70-8589-120120-135135-170130-200面積比例10%40%25%10%15%100%1.主力戶型以三房為主，占總套數(shù)65%，并以發(fā)展眼光看待項目；2.兩房面積區(qū)間在70-85之間，略低于市場主流面積段；3.三房設置兩個區(qū)間，一種小三房，一種為大三房；均為市場高主流面積段；4.四房面積主要是考慮項目的居住品質(zhì)和檔次需求，置于樓王位置。市場主流戶型尺度：目前市場上以中大戶型為主，兩房主要集中在80-110㎡，三房主要集中在125-140㎡，項目的戶型設計應以舒適性和實用性兼?zhèn)涞闹行【o致戶型為主。合理控制戶型面積，選擇布局合理，功能齊全的緊湊型戶型，來提升項目單價，控制總價。最終實現(xiàn)高附加值、高利潤。戶型以市場熱銷三房為主，適量增加功能齊全的緊湊型戶型戶型創(chuàng)新——增加戶型附加值，提高居住舒適度，合理控制戶型面積，提高產(chǎn)品性價比引入室外景觀多陽臺設計(觀景陽臺+工作陽臺)頂層退臺入戶花園豐富室內(nèi)空間多功能房設計贈送附加空間飄臺設計面積增值設計特色功能主臥優(yōu)化情景空間設計明廚明衛(wèi)戶型≤2.2m飄臺設計：（具有增加使用面積的功能）飄窗臺設計面積相對大的單元，采用飄窗臺，增強室內(nèi)的空間感、提升戶型的舒適性。飄地臺設計（落地飄窗）面積相對小的單元，采用飄地臺，增加室內(nèi)的使用空間。飄窗臺設計飄地臺設計戶型面積增值設計內(nèi)庭院設計增加室內(nèi)附送面積10㎡左右，可改為房間，起到兩房變?nèi)康淖饔?。設計要點開間進深適合改為臥室或書房，陽臺半封閉，贈送一半面積，起到偷面積的效果，對客戶來說增加贈送面積，能夠促進銷售。2+1：97.1㎡1+1：62.3㎡3+1：110.3㎡面積增值設計，可變戶型增加戶型使用面積，提升項目賣點戶型戶型解析：戶型方正、布局合理，無浪費空間?？蛷d落地大陽臺設計，空間闊綽。廚房餐廳相連，交通動線流暢。大客廳大主臥，兩房小空間里的奢侈大享受。兩室兩廳一衛(wèi)：85㎡左右戶型三室兩廳一衛(wèi)：110㎡左右戶型解析：緊湊三房設計，空間布局合理，無浪費空間。大客廳帶大觀景陽臺，空間感強，視覺面積大。三臥室面積適中，適合經(jīng)濟適用型的家庭。主臥帶飄窗，主人房寬敞舒適。戶型三室兩廳兩衛(wèi)：120-130㎡戶型解析：戶型方正、布局合理；交通動線流暢，落地飄窗，空間闊綽；北向生活陽臺，收納各類雜物，空間更整潔；主臥帶衛(wèi)生間、飄窗，主人房舒適愜意；南向方正大陽臺，實現(xiàn)空間的多功能性。戶型小高層入戶花園（內(nèi)庭院）設計，通過入戶花園增加了可變室內(nèi)空間，可兩房變?nèi)?，可三房變四房戶?+1：87.49㎡2+1：84.87㎡2+1：97.1㎡3+1：108.8㎡3+1：110.3㎡1+1：62.3㎡小高層創(chuàng)新N+1可變戶型戶型配套泛會所：借助內(nèi)置商業(yè)街、集中景觀區(qū)設會所或泛會所，提升項目配套價值雙層隔音玻璃外墻外保溫材料：外墻外保溫材料可保護建筑主體，延長建筑物壽命；提高建筑外圍結構保溫隔熱性能，解決外墻、外窗漏風問題等（國家要求）。隔熱斷橋鋁合金窗：最大作用就在于其保溫性能，熱阻比普通單層玻璃大2倍以上，可節(jié)省能源消耗30％～40％；氣密性、水密性、隔音性以及配件的性能遠高于一般窗戶。雙層中空玻璃:具有隔熱、隔音、防霜、防結露等優(yōu)良性能，另外節(jié)能效果顯著。配套斷橋鋁合金中空玻璃窗：保溫隔熱，降低噪聲，能夠起到良好的節(jié)能作用。配套多層太陽能采暖、供熱水，小區(qū)路燈太陽能照明，降低能耗、提倡低碳生活。屋頂隱蔽太陽能板太陽能熱水器引進知名品牌物業(yè)管理公司（如：河南的鑫苑物業(yè)、索克物業(yè)、建業(yè)物業(yè)，外地的第一太平洋戴維斯等），以先進的管理技術，特色管家服務，突顯項目品質(zhì)，提升品牌知名度。提供高品質(zhì)的物管服務的確是高端社區(qū)的必備，但是當客戶購買行為發(fā)生的時候往往沒有全方位體驗到將要受到的業(yè)主待遇，因此在項目入市銷售階段，物業(yè)管理服務的前置是項目體驗營銷的一部分，并且是不可缺少的一部分。物管服務的前置物業(yè)智能化目前智能化系統(tǒng)已經(jīng)開始廣泛應用，建議項目引入智能化系統(tǒng)，做好智能安防工作。社區(qū)智能化配置建議：·配備智能家居網(wǎng)絡互動視信系統(tǒng)，提供進入小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)的服務·配備智能家居自動化系統(tǒng)·智能化保安系統(tǒng)服務四、營銷推廣策略項目營銷推廣主策略產(chǎn)品營銷線體驗營銷線路大盤推廣線建立城市地位情景體驗營銷性價比取勝提高社會影響、市場形象，建立市場口碑，形成口碑傳播形成開盤即售罄的熱銷場面，建立市場美譽度，以便后期提價通過銷售道具、售樓部、樣板間及實景展示，打動客戶按照安置拆遷建設順序，開發(fā)分期計劃如圖：推盤步驟二期三期一期四期三期低價入市，高性價比取勝，強勢占領市場，形成開盤即售罄的熱銷場面，建立市場美譽度，以便于后期提價。建議項目住宅入市開盤價2200元/㎡搶占市場，以后每批房源不斷提價，按照項目住宅體量26.5萬㎡計算，每批房源推出3萬方，