本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制共1冊(cè)/第1冊(cè)滬財(cái)瑞評(píng)報(bào)字(2025)第2070號(hào)上海財(cái)瑞資產(chǎn)評(píng)估有限公司本報(bào)告僅供委托人為本次評(píng)估使用，使用權(quán)歸委托人所有未經(jīng)委托人許可不得向他人提供和公開其中部分或全部信息2025年6月12日評(píng)估報(bào)告目錄 1 2 5 5 6 8 9 1九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 十三、評(píng)估報(bào)告使用限制說明 20 2一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)三、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。七、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相八、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存九、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全資子公司涉及的泉州市豐澤區(qū)格瀾郡項(xiàng)目部分房地產(chǎn)市場價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告滬財(cái)瑞評(píng)報(bào)字(2025)第2070號(hào)一、委托人：泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司二、評(píng)估報(bào)告使用者：根據(jù)評(píng)估委托合同的三、產(chǎn)權(quán)持有人：泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司會(huì)議決議》(2024年第12次),泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓泉州市豐澤區(qū)格瀾值，評(píng)估范圍為泉州市豐澤區(qū)格瀾郡項(xiàng)目部分房地產(chǎn)，其中涉及的住宅建筑面積為196.76平方米，一處在建工程(計(jì)容建筑面積57,210.45平方米),資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表列七、價(jià)值類型：市場價(jià)值八、評(píng)估基準(zhǔn)日：2025年4月30日2上海財(cái)瑞資產(chǎn)評(píng)估有限公司泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全資子公司涉及的泉州市豐澤局關(guān)于上實(shí)海上海項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)的通知》(泉建房【2025】2號(hào)),按照預(yù)售價(jià)確定。在建工程部分采用成本法和假設(shè)開發(fā)法，評(píng)估結(jié)論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法。十、評(píng)估結(jié)論：經(jīng)評(píng)估，泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司委估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日賬面值為188,552,780.79元，評(píng)估值為95,134,462.00元(評(píng)估值大寫：人民幣玖仟伍佰壹拾叁萬肆仟肆佰陸拾貳元整)。單位：元資產(chǎn)類型名稱賬面價(jià)值率%開發(fā)產(chǎn)品103(復(fù)式)室小計(jì)開發(fā)成本小計(jì)十一、評(píng)估結(jié)論的使用有效期：評(píng)估結(jié)論使用有效期為一年，即自2025年4月30日至2026年4月29日止。經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門備案后，本評(píng)估報(bào)告方可正式使用。本評(píng)估結(jié)論僅對(duì)本報(bào)告所示之經(jīng)濟(jì)行為有效。十二、對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)：1、本次評(píng)估結(jié)果為整體轉(zhuǎn)讓前提下，含增值稅價(jià)值，未考慮因交易而可能涉及的土地增值稅、所得稅等相關(guān)稅費(fèi)對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。2、依據(jù)泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于上實(shí)海上海項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)的通知》(泉建房【2025】2號(hào)),泉州發(fā)展集團(tuán)有限公司全資子公司意向按格瀾郡5#樓房屋預(yù)售許可證(泉住預(yù)售2021第8號(hào))的住宅均價(jià)，收購格瀾郡5號(hào)樓(255套商品住宅，面積33,683.85m2)。格瀾郡項(xiàng)目的未開發(fā)用地(即在建工程)由泉州泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全資子公司涉及的泉州市豐澤本次評(píng)估對(duì)住宅部分依據(jù)該《通知》,結(jié)合評(píng)估委托人提供的對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)的預(yù)售價(jià)進(jìn)行評(píng)估。未開發(fā)用地按照相應(yīng)評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)提醒報(bào)告使用人關(guān)注《通知》本次經(jīng)濟(jì)行為的協(xié)議受讓方泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司即為泉州發(fā)展集團(tuán)有限資產(chǎn)?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》,依據(jù)委托人提供的《上實(shí)泉州海上海C-7地塊11#樓方案設(shè)計(jì)》及《情況說明》,總建筑面積為88,804.39平方米，其中計(jì)容建筑面積為57,210.45平方米，未超過規(guī)劃面積，其中商業(yè)部分建筑面積361.48平方米，辦公部分建筑面積19,947.32平方米，酒店部分建筑面積33,993.方米，本次評(píng)估依據(jù)委托人提供的《上實(shí)泉州海上海C-7地塊11#樓方案設(shè)計(jì)》及《情4、本次評(píng)估的在建工程部分尚處于工程初期，項(xiàng)目不含稅目標(biāo)成本為82,065.48萬成本1.48%,與形象進(jìn)度基本相符，無未付工程款。2025年6月12日泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全資子公司涉及的泉州市豐澤滬財(cái)瑞評(píng)報(bào)字(2025)第2070號(hào)上海財(cái)瑞資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用相應(yīng)評(píng)估方法，按照必要的評(píng)估對(duì)泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬實(shí)施資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓行為涉及的泉州市豐澤區(qū)格瀾郡項(xiàng)目部分房地產(chǎn)在2025年4月30日的市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如(一)委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人概況住所：福建省泉州市豐澤區(qū)府西路131號(hào)上實(shí)大廈17樓法定代表人：陳文營業(yè)期限：2007年12月28日至2027年12月27日作、代理、發(fā)布國內(nèi)各類廣告。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng))5上海財(cái)瑞資產(chǎn)評(píng)估有限公司泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全資子公司涉及的泉州市豐澤(二)產(chǎn)權(quán)持有人與委托人的關(guān)系委托人與產(chǎn)權(quán)持有人為同一企業(yè)，系本次經(jīng)濟(jì)行為的出讓方。二、資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況除受讓人、與本經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定的報(bào)告使用人外，無其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)三、評(píng)估目的本次評(píng)估目的為資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓。根據(jù)委托人提供的《上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司投資評(píng)審領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議決議》(2024年第12次),本次評(píng)估目的是為滿足泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓泉州市豐澤區(qū)格瀾郡項(xiàng)目部分房地產(chǎn)的需要，對(duì)泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司所擁有的泉州市豐澤區(qū)格瀾郡項(xiàng)目部分房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估算，并發(fā)表專業(yè)意見。四、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍(一)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍是泉州市豐澤區(qū)格瀾郡項(xiàng)目部分房地產(chǎn)，其中涉及的住宅建筑面積為196.76平方米，一處在建工程(計(jì)容建筑面積57,210.45平方米),與本次經(jīng)濟(jì)行為及委托人委托評(píng)估時(shí)的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。企業(yè)申報(bào)的在評(píng)估基準(zhǔn)日的委估資產(chǎn)類型和賬面金額列表如下。資產(chǎn)類型賬面原值(元)賬面凈值(元)(二)委估房地產(chǎn)概況1、根據(jù)委托人即產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料，評(píng)估對(duì)象所在格瀾郡項(xiàng)目于2008年1月12日泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全資子公司涉及的泉州市豐澤評(píng)估對(duì)象所在地塊于2010年7月20日取得《國有土地使用證》(泉國用(2010)第200284號(hào)),土地使用權(quán)人為泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司，使用權(quán)類型為出讓，土地用途為商業(yè)住宅綜合，土地使用權(quán)面積為58,369.00平方米，土地使用期限：商業(yè)至2050年6月30日，住宅至2080年6月30日，綜合用地至2060年6月30日。于2017年8月17日取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,進(jìn)一步明確用地性質(zhì)兼容商務(wù)、于2019年1月2日取得住宅及配套商業(yè)、地下室的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,計(jì)容建于2017年11月30日、2019年5月30日分別取得樁基工程，住宅及配套商業(yè)、地下于2022年12月19日，住宅已竣工并取得《泉州市建設(shè)工程檔案驗(yàn)收證明書》。于2023年3月9日取得《開發(fā)項(xiàng)目首次登記證明》。(1)位于小區(qū)5號(hào)樓103(復(fù)式)室的一套住宅，建筑面積為196.76平方米。(2)格瀾郡在建工程，依據(jù)2025年1月24日《泉州市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃綜合指標(biāo)檢查報(bào)告》,本項(xiàng)目總計(jì)容面積為262,660.50平方米，已竣工205,247.68平方米，剩余57,412.82平方米，既本次評(píng)估對(duì)象中，在建工程的可建計(jì)容面積上限為57,412.82平方米。于評(píng)估基準(zhǔn)日處于工程前期，工程形象進(jìn)度為1.48%。2、評(píng)估對(duì)象概況描述路、西至泉海路、北至港灣街。項(xiàng)目宗地地勢平坦，形狀規(guī)則，宗地外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通污水。周邊由豐海路、濱海路、東海大街構(gòu)成道路網(wǎng)。有K8、K301、K607、微1路公交線路。評(píng)估對(duì)象周邊有泉州師范第二附屬小學(xué)、招商銀行等公共格瀾郡項(xiàng)目中的住宅建成于2022年，建筑結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，評(píng)估對(duì)象所在的5號(hào)樓總?cè)菔猩蠈?shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全資子公司涉及的泉州市豐澤高為45層，外立面刷涂料，內(nèi)部公共區(qū)域地面鋪地磚，墻面及頂面刷涂料；評(píng)估對(duì)象為毛坯裝修，位于地下1-1層，靠近變電站及幼兒園，北側(cè)采光被遮擋，樓內(nèi)配置電梯、安保消防、水、電等設(shè)施齊全。格瀾郡項(xiàng)目中的在建工程位于地塊西北側(cè)，項(xiàng)目于2019年4月12日開工，于2022年11月20日停工，已完成部分樁基工程。預(yù)計(jì)建設(shè)一棟地上35層，地下2層的高層建筑。地上1層局部配有商業(yè)用房；地上1-5層為酒店服務(wù)用房(大堂、宴會(huì)廳、會(huì)議室、多功廳、特色餐廳等);6、19、28層為避難層；7-18層為可售辦公樓；21-27層、29-35層為酒店客房；地下兩層主要為機(jī)動(dòng)車停車庫、酒店配套設(shè)備空間及酒店后勤區(qū)等；地下車位，其中可售車位417個(gè)，酒店專用車位145個(gè)。依據(jù)委托人提供的《上實(shí)泉州海上海C-7地塊11#樓方案設(shè)計(jì)》及《情況說明》,詳細(xì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：建筑面積(平方米)其中計(jì)容面積其中酒店標(biāo)準(zhǔn)層及裙房辦公商業(yè)公共廁所避難層及機(jī)房不計(jì)容面積其中地上不計(jì)容面積其中避難空間建筑底層公共開放空間地下不計(jì)容面積其中地下夾層非機(jī)動(dòng)車庫地下辦公及門廳地下車庫3、使用狀況4、權(quán)益狀況經(jīng)調(diào)查，評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日無租賃、抵押、查封等權(quán)益狀況。五、價(jià)值類型和定義本次評(píng)估選取的價(jià)值類型為市場價(jià)值。市場價(jià)值又稱公開市場價(jià)值，是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全資子公司涉及的泉州市豐澤六、評(píng)估基準(zhǔn)日(一)本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是2025年4月30日；(二)確定本評(píng)估基準(zhǔn)日的主要因素是：根據(jù)委托人提供的《上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司投資評(píng)審領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議決議》(2024年第12次),經(jīng)與委托人商定后確認(rèn)，以使七、評(píng)估依據(jù)(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)1、《上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司投資評(píng)審領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議決議》(2024年第12次)(二)法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日中華人民共和國主席令第46號(hào))2、《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)3、《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過)4、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年中華人民共和國國務(wù)院令第691號(hào))36號(hào))6、《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年中華人民10、《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(2016年6月24日國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全資子公司涉及的泉州市豐澤理委員會(huì)、財(cái)政部令第32號(hào))知>的通知》(滬國資委評(píng)估[2016]338號(hào))估(2020)100號(hào))13、《關(guān)于印發(fā)<上海市企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核手冊(cè)>的通知》(滬國資委評(píng)估(2018)353號(hào))14、《關(guān)于印發(fā)<上海市企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法>的通知》(滬國資委評(píng)估〔2019〕366號(hào)〕15、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代17、《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會(huì)18、《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議第二次修訂)(三)準(zhǔn)則依據(jù)1、《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資[2017]43號(hào))2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)[2017]30號(hào))3、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào))4、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào))5、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào))6、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào))7、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào))8、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào))9、《企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)[2017]42號(hào))10、《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)[2017]46號(hào))11、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)[2017]47號(hào))泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全資子公司涉及的泉州市豐澤12、《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)[2017]48號(hào))(四)權(quán)屬依據(jù)1、泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司營業(yè)執(zhí)照(五)取價(jià)及參考依據(jù)3、《泉州市工程造價(jià)信息》4、《泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于上實(shí)海上海項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)的通知》(泉建房【2025】2號(hào))5、《上實(shí)泉州海上海C-7地塊11#樓方案設(shè)計(jì)》6、《上實(shí)泉州海上海C-7地塊項(xiàng)目公建區(qū)投資估算》7、《情況說明》8、《一房一價(jià)表》9、泉州市建筑工程計(jì)價(jià)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的法規(guī)、規(guī)章10、中國人民銀行公布的存款利率及銀行同業(yè)拆借中心公布的貸款LPR利率11、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料12、委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位提供的其他資料13、評(píng)估專業(yè)人員現(xiàn)場勘察記錄、市場詢價(jià)和參數(shù)資料八、評(píng)估方法這幾種評(píng)估方法分別從成本途徑、收益途徑和市場途徑分析和估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全素，選擇適用的評(píng)估方法。(一)評(píng)估方法適用性分析及選擇1、市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。采用市場法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值必須滿足兩個(gè)最基本的前提條件：①要有一個(gè)活躍的公開市場；②公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。住宅部分依據(jù)《泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于上實(shí)海上海項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)的通知》(泉建房【2025】2號(hào))中的相關(guān)條款進(jìn)行評(píng)估。在建工程部分：1、市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。采用市場法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值必須滿足兩個(gè)最基本的前提條件：①要有一個(gè)活躍的公開市場；②公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。評(píng)估對(duì)象為一處在建工程，經(jīng)調(diào)查，市場上同類案例較少，故不宜采用市場法。2、成本法是求取評(píng)估對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，適用于市場上同類房地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)較易搜集的房地評(píng)估對(duì)象中的在建工程部分，成本資料較易取得，故本次評(píng)估適宜采用成本法，即采用房地分估方式，分別求取其重置價(jià)值。3、假設(shè)開發(fā)法也稱剩余法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。評(píng)估對(duì)象中的在建工程部分，未來開發(fā)計(jì)劃及指標(biāo)明確，宜采用假設(shè)開發(fā)法。經(jīng)分析，本次評(píng)估住宅部分依據(jù)《泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于上實(shí)海上海項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)的通知》(泉建房【2025】2號(hào))中的相關(guān)條款進(jìn)行評(píng)估；在建工程部分采用成本法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，最終取假設(shè)開發(fā)法結(jié)論。(二)評(píng)估方法的具體應(yīng)用泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全資子公司涉及的泉州市豐澤住宅市場價(jià)值評(píng)估地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易情況、市場狀況、區(qū)域因素、個(gè)別因素對(duì)照比較，并對(duì)交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格加以修正，從而確定本次住宅部分依據(jù)《泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于上實(shí)海上海項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)的通知》(泉建房【2025】2號(hào))中的相關(guān)條款進(jìn)行評(píng)估。公式：在建工程評(píng)估值=土地使用權(quán)評(píng)估值+已建建筑物評(píng)估值其中，已建建筑物評(píng)估價(jià)值是結(jié)合工程進(jìn)度按投資劃以商業(yè)、辦公為主的商服用地出讓，但評(píng)估對(duì)開發(fā)成本評(píng)估價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價(jià)值-續(xù)建成本-銷售費(fèi)用-增值稅及附加一續(xù)建利息一續(xù)建利潤-土地增值稅-所得稅(一)接受委托階段泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全資子公司涉及的泉州市豐澤(二)前期準(zhǔn)備階段成立資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目小組，確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人計(jì)劃。評(píng)估專業(yè)人員指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人清查資產(chǎn)并提供(三)開展資產(chǎn)核實(shí)、驗(yàn)證資料和現(xiàn)場調(diào)查工作階段實(shí)物資產(chǎn)清查，主要為現(xiàn)場實(shí)物盤點(diǎn)和調(diào)查，對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行察看、拍攝、記收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件，查閱相關(guān)資(四)評(píng)定估算、匯總階段(五)內(nèi)部審核和與委托人等進(jìn)行溝通匯報(bào)，出具報(bào)告階段(一)基本假設(shè)泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。2、公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，是指一個(gè)有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個(gè)市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強(qiáng)制性或不受限制的條件下進(jìn)行。公開市場假設(shè)以資產(chǎn)在市場上可以公開買賣為基礎(chǔ)。3、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是假設(shè)被評(píng)估單位在現(xiàn)有的資產(chǎn)資源條件下，在可預(yù)見的未來經(jīng)營期限內(nèi)，其生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)可以合法地按其現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營下去，其經(jīng)營狀況不會(huì)發(fā)生重大不利變化。(二)一般假設(shè)1、本次評(píng)估假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后國家現(xiàn)行有關(guān)法律、宏觀經(jīng)濟(jì)、金融以及產(chǎn)業(yè)政策等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)發(fā)生不可預(yù)見的重大不利變化，亦無其他人力不可抗拒及不可預(yù)見因素造成的重大影響。2、本次評(píng)估沒有考慮被評(píng)估資產(chǎn)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估結(jié)論的影響。3、假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有單位所在地所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等財(cái)稅政策無重大變化，信貸政策、利率、匯率等金融政策基本穩(wěn)定。4、本次評(píng)估的各項(xiàng)資產(chǎn)均以評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際存量為前提，有關(guān)資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)以評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估對(duì)象所在地有效價(jià)格為依據(jù)。5、假設(shè)資產(chǎn)按法定用途原地持續(xù)使用。當(dāng)出現(xiàn)與前述假設(shè)條件不一致的事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，本評(píng)估結(jié)論一般會(huì)失效。十一、評(píng)估結(jié)論經(jīng)評(píng)估，泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司委估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日賬面值為188,552,780.79元，評(píng)估值為95,134,462.00元(評(píng)估值大寫：人民幣玖仟伍佰壹拾叁萬泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全資子公司涉及的泉州市豐澤肆仟肆佰陸拾貳元整)。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論匯總表單位：元資產(chǎn)類型賬面價(jià)值.增值額開發(fā)產(chǎn)品103(復(fù)式)室小計(jì)小計(jì)(二)評(píng)估結(jié)論與賬面值比較增減原因分析元，減值原因是評(píng)估對(duì)象為地下1-1層的復(fù)式房屋，且緊鄰變電站及幼兒園，北側(cè)采光評(píng)估對(duì)象賬面值為187,100,845.46元，評(píng)估值為93,887,200.00元，減值額為年-2022年，長于客觀利息，且評(píng)估對(duì)象規(guī)劃中包含一處五星級(jí)酒店，由于評(píng)估對(duì)象所(三)評(píng)估結(jié)論的使用有效期本評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，即自2025年4月30日至2026年4月29日止。泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全資子公司涉及的泉州市豐澤十二、特別事項(xiàng)說明評(píng)估報(bào)告使用人在使用本評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)關(guān)注以下特(一)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形：(二)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料說明：(三)評(píng)估基準(zhǔn)日存在的未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素：(四)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況：(五)重大期后事項(xiàng)：(六)評(píng)估程序受限的有關(guān)情況、評(píng)估機(jī)構(gòu)采取的彌補(bǔ)措施及對(duì)評(píng)估結(jié)論影響的(七)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)象泉州市上實(shí)投資發(fā)展有限公司擬資產(chǎn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司下新設(shè)全資子公司涉及的泉州市豐澤(九)其他需要說明的事項(xiàng)1、本次評(píng)估結(jié)果為整體轉(zhuǎn)讓前提下，含增值稅價(jià)值，未考慮因交易而可能涉及的2、依據(jù)泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于上實(shí)海上海項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)的通知》(泉建房【2025】2號(hào)),泉州發(fā)展集團(tuán)有限公司全資子公司意向按格瀾郡5#樓房屋預(yù)售許可證(泉住預(yù)售2021第8號(hào))的住宅均價(jià)，收購格瀾郡5號(hào)樓(255套商品住宅，面積33,683.85m2)。格瀾郡項(xiàng)目的未開發(fā)用地(即在建工程)由泉州本次評(píng)估對(duì)住宅部分依據(jù)該《通知》,結(jié)合評(píng)估委托人提供的對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)的預(yù)售價(jià)進(jìn)行評(píng)估。未開發(fā)用地按照相應(yīng)評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)提醒報(bào)告本次經(jīng)濟(jì)行為的協(xié)議受讓方泉州市開源置業(yè)集團(tuán)有限公司即為泉州發(fā)展集團(tuán)有限《建筑工程施工許可證》,依據(jù)委托人提供的《上實(shí)泉州海上海C-7地塊11#樓方案設(shè)計(jì)》及《情況說明》,總建筑面積為88,804.39平方米，其中計(jì)容建筑面積為57,210.45平方米，未超過規(guī)劃面積，其中商業(yè)部分建筑面積361.48平方米，辦公部分建筑面積19,947.32平方米，酒店部分建筑面積33,993.方米，本次評(píng)估依據(jù)委托人提供的《上實(shí)泉州海上海C-7地塊11#樓方案設(shè)計(jì)》及《情成本1.48%,與形象進(jìn)度基本相符，無未付工程款。(十)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人在提供資料時(shí)未作特殊說明的，而本評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估專(十一)本評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估專業(yè)人員不對(duì)資產(chǎn)評(píng)估委托人和產(chǎn)權(quán)持有人提供的營業(yè)(十二)本評(píng)估報(bào)告未考慮