寧波江北大道西側(cè)濱江地塊

調(diào)研報(bào)告

報(bào)告人：孫勇成時(shí)間：2021年6月目錄一、背景介紹二、工程介紹三、工程調(diào)研四、商圈分析五、工程分析和思考六、業(yè)態(tài)和主力店寧波市概況-書藏古今港通天下

江北區(qū)北聯(lián)南統(tǒng)籌東擴(kuò)東擴(kuò)中提升寧波杭州上海蘇州南京寧波城市地理位置及主城架構(gòu)對(duì)比分析江北區(qū)概況寧波市江北區(qū)是寧波接軌上海的門戶，全區(qū)面積208平方公里，是寧波市最大的中心城區(qū)。2021年江北區(qū)戶籍人口24萬人,外來人口24萬，下轄甬江、莊橋、洪塘、中馬、白沙、文教、孔浦七個(gè)街道，慈城鎮(zhèn)和工業(yè)區(qū)。2021年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值225億元，比上年增長9.1%。2021年全區(qū)完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額86.9億元。2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34058元，增長12.9%。農(nóng)村居民人均純收入17224元，增長17.4。江北北區(qū)行政中心綜合功能區(qū)天水高尚居住區(qū)江北區(qū)域規(guī)劃，及江北CAD〔中央政務(wù)區(qū)〕規(guī)劃示意姚江北岸板塊-工程所在地姚江北岸板塊在區(qū)政府的規(guī)劃中被定義為江北新行政效勞中心，同時(shí)，該板塊未來將成為高檔社區(qū)群聚集的人居板塊。姚江北岸板塊是連接寧波市區(qū)與杭州灣跨海大橋乃至長三角經(jīng)濟(jì)圈的橋梁，從區(qū)位和交通上說，承擔(dān)了“南連北接〞的城市交通樞紐的重要作用。工程周邊規(guī)劃江北大橋軌道交通規(guī)劃工程南側(cè)緊鄰城市主干道——江北大道，地處交通要道，是“南連北接〞的交通樞紐，擁有多條公交線路，而在未來寧波市的交通規(guī)劃中，將有2條輕軌地鐵線路〔5號(hào)線和4號(hào)線〕經(jīng)過工程區(qū)域，為工程營造了良好的交通環(huán)境。天一廣場城隍廟江北核心商圈萬達(dá)廣場麥德隆世紀(jì)東方商業(yè)廣場鄞州區(qū)核心商圈江東區(qū)核心商圈中信泰富廣場聯(lián)盛廣場區(qū)域商業(yè)核心---城市商業(yè)次中心新興區(qū)域商業(yè)核心---城市商業(yè)次中心三江口核心商圈三江口核心商圈工程周邊情況江北大橋姚江江北萬達(dá)云飛路江北大道機(jī)場路工程地塊施工現(xiàn)場商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)介紹江北萬達(dá)新星商業(yè)中心：歐尚金達(dá)利21碼頭世紀(jì)聯(lián)華江北店恒茂廣場星海廣場商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)分布江北萬達(dá)新星商業(yè)中心21碼頭星海廣場恒茂廣場世紀(jì)聯(lián)華工程地塊江北萬達(dá)介紹370米室內(nèi)步行街10.06萬平方米

SOHO公寓18.8萬平方米

商業(yè)廣場480米室外步行街江北大道寶慶路云飛路文化廣場集中商業(yè)工程定位：中高檔家庭型消費(fèi)的購物中心室內(nèi)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃一層定位：時(shí)尚精品。主要規(guī)劃精品男女裝、配套效勞、連鎖餐飲等業(yè)態(tài)。二層定位：娛樂潮流。主要規(guī)劃潮流青春服裝、連鎖餐飲、童裝童玩、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)。三層定位：爽食天下。搜羅各地美食、各大菜系，品味中、西時(shí)尚主題餐廳。3、業(yè)態(tài)面積分布：總面積位置面積位置面積地上部分5層（外圍兩層，室內(nèi)兩層）8.75萬室外商業(yè)步街2.95萬室內(nèi)商業(yè)步行街4.15萬娛樂樓4層1.81萬萬千百貨5層2.45萬地下二層7.1萬樂購超市1F1.6萬江北萬達(dá)的綜合分析優(yōu)勢A：江北萬達(dá)廣場將有力促進(jìn)寧波商圈的升級(jí)換代，為江北及周遍余姚、慈溪、鎮(zhèn)海等城鎮(zhèn)幾十萬消費(fèi)者提供多重消費(fèi)效勞。B：填補(bǔ)寧波市江北區(qū)無大型商業(yè)中心的空白，為江北潛在的消費(fèi)力得到釋放。C：輻射至寧波周邊縣、市、區(qū)，真正表達(dá)出城市綜合體的引擎作用，打造寧波商業(yè)新中心D:停車位充足〔地下二層〕E：良好的硬件條件為購物者提供優(yōu)質(zhì)的購物環(huán)境F：整個(gè)工程為集購物中心、酒店公寓于一體的城市綜合體G：專業(yè)運(yùn)營的購物中心新星商業(yè)中心工程位于海曙區(qū)新星村地塊環(huán)城西路和環(huán)城北路交叉口，總建筑面積34萬平方米。歐尚超市已經(jīng)開業(yè)，目前人氣一般，后續(xù)方案引進(jìn)巴黎春天、特力屋、迪卡儂、樂華梅蘭、百思買、湯姆熊電玩、反斗城等金達(dá)利21碼頭工程位于新星路和麗園北路交叉口，面積4萬平方，休閑步行街，招商品牌比較群眾，沿街外鋪仍有空鋪，內(nèi)街空鋪率有一半，人氣較弱。世紀(jì)聯(lián)華江北店工程位于康莊南路天水家園旁，經(jīng)營面積達(dá)30000平方米，集超市、精品百貨餐飲娛樂為一體，主要有KTV，家電賣場，健身房，餐飲，沿街商鋪組成，經(jīng)營情況一般恒茂廣場工程位于民通街以西，麗園北路以東，花鳥市場對(duì)面，面積6萬平方，主力店麥德龍和大地影院，工程〔未開業(yè)〕。星海廣場工程位于麗園北路和新星路交叉口，面積10萬方，是由四星級(jí)酒店、精裝SOHO、國際級(jí)生態(tài)寫字樓、精品商業(yè)構(gòu)成的大型商業(yè)綜合體〔未開業(yè)〕工程分析1、人口結(jié)構(gòu)中，中高端的人口數(shù)量較少，雖然已經(jīng)有多個(gè)大型高檔樓盤在開發(fā)，但從建造，交付到入駐需要5年的時(shí)間才能有較高的入住率。2、周邊商業(yè)眾多，其中最大的競爭對(duì)手江北萬達(dá)涵蓋了所有的大型主力店，除了電影院經(jīng)營情況理想，其它業(yè)態(tài)都經(jīng)營的一般或較差，新星商業(yè)中心雖然對(duì)外宣稱有較強(qiáng)的主力店業(yè)態(tài)，但聽說還沒有完全確定會(huì)進(jìn)駐，因此具體招商情況如何，還有待考證。3、因?yàn)楹Ｊ飬^(qū)面積較小，可供開發(fā)的地塊少，交通不便，該區(qū)塊周邊道路通暢，公交地鐵出行方便，又依托在萬達(dá)的旁邊，未來的開展空間巨大。工程分析4、防止與江北萬達(dá)正面的競爭，利用地塊優(yōu)勢，在商業(yè)上與其形成互補(bǔ)和疊加。5、引進(jìn)的主力店除了電影院可以考慮，其它的應(yīng)該不能與萬達(dá)的主力店重復(fù)，防止正面競爭。6、5公里消費(fèi)群，應(yīng)該除了周邊的客流，還應(yīng)該考慮鄞州西區(qū)，海曙聯(lián)豐等地段的，因以上區(qū)塊通過機(jī)場路，可以快速到達(dá)業(yè)態(tài)和主力店思考建筑形態(tài)：可以考慮非現(xiàn)代的。目前寧波近幾年開業(yè)后，比較有特色和人氣的如月湖盛園、南塘老街，因此寶慶寺或其它的寧波懷舊型的建筑，應(yīng)該會(huì)比較吸引人眼