城市讓生活更美好益田工程C區(qū)啟動區(qū)營銷策略報告二零一一年一月二十日報告綱要益田長春戰(zhàn)略定位板塊觀本體認(rèn)識城市論策略前思考使命與目標(biāo)解讀營銷策略推演策略落地框架推售節(jié)奏模擬核心展示策略Ⅰ城市論[行業(yè)大勢]穩(wěn)步成長的長春房地產(chǎn)市場為大盤提供相對平安的開發(fā)環(huán)境銷竣比縱向看，長春房地產(chǎn)市場在過去5年內(nèi)商品房均價年均增幅為13.8%，銷量年均增幅為32%，逐年同比增幅比較穩(wěn)定，量增明顯高于價漲。從趨勢上看，如外部環(huán)境無劇烈變動，市場在中期內(nèi)將持續(xù)增長。橫向看，長春房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了5年穩(wěn)步增長后，規(guī)模上穩(wěn)居國內(nèi)二線城市中游水平，但同期商品房均價明顯處于中下游，故未來成長空間較大。[城市開展模式]單中心攤大餅式擴(kuò)城向多中心，節(jié)點(diǎn)優(yōu)先的復(fù)合城市轉(zhuǎn)型.城市中心區(qū)南部新城區(qū)核心區(qū)雙心兩翼，多組團(tuán)開展地處城市西南和東南兩側(cè)的高新板塊、凈月板塊是長春未來居住開展的兩大核心節(jié)點(diǎn)，高新板塊，承擔(dān)著未來城市核心居住區(qū)的榮耀使命。[需求結(jié)構(gòu)]關(guān)注深刻影響市場未來走勢的四大內(nèi)因，改善型需求成為未來3年內(nèi)的重要力量1-深度城市化2-產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級3-居住升級長春歷年人均居住面積長春2021置業(yè)動機(jī)2021年長春城市化水平為63.6%，橫向比較國內(nèi)二線城市處于低位，未來深度城市化過程將增加大量非農(nóng)人口，從而增加剛性需求。2021年長春人均居住面積已經(jīng)超過28平米，未來幾年，家庭住宅將不再單純追求單套面積增長，更重要的居住品質(zhì)全方位升級。伴隨長春第三產(chǎn)業(yè)未來的穩(wěn)步開展，將會帶來大量新增就業(yè)崗位，相應(yīng)也會產(chǎn)生更多的中高收入人群。大品牌開發(fā)企業(yè)以規(guī)模求勝，大盤逐步獲得更大的市場份額和定價權(quán)·大連萬達(dá)萬科集團(tuán)19992001北京天安上海綠地北京融創(chuàng)中海地產(chǎn)20022003福建天嘉香港南益中治新奧和記黃浦20042005深圳華業(yè)江蘇偉業(yè)證大集團(tuán)高力集團(tuán)中信地產(chǎn)北京萬盛2006北京華瀚深圳益田浙江三江上海君地保利地產(chǎn)魯輝地產(chǎn)大連華大中鐵集團(tuán)2007江蘇吳中香港圣馳香港垠祿上海復(fù)地2021重慶龍湖香港其士2021恒大地產(chǎn)恒盛地產(chǎn)20212001年以前2001-200520062007202120212021本地開發(fā)商一統(tǒng)天下代表品牌：亞泰、國信全國性知名開發(fā)商進(jìn)駐長春代表品牌：萬科、中海、和記黃埔品牌開發(fā)商持續(xù)進(jìn)入代表品牌：中信、保利品牌市場保持穩(wěn)定市場份額逐年增加品牌開發(fā)商新一輪進(jìn)駐長春熱潮到來代表品牌：恒大低端市場，滿足根本居住需求，改善意愿不明顯中低端市場，開始追求生活品質(zhì)代表工程：萬科城市花園中端市場，品牌品質(zhì)并重代表工程：中信城中高端市場，產(chǎn)品升級，精裝產(chǎn)品得到認(rèn)可代表工程：萬科洋浦花園高端市場進(jìn)入劇烈競爭時代代表工程：萬科惠斯勒小鎮(zhèn)中高端市場，豪宅、別墅產(chǎn)品大量出現(xiàn)代表工程：御翠豪庭、御翠園[供給結(jié)構(gòu)]城市結(jié)論1：迎合城市未來開展是品牌開發(fā)策略的外因保障！品牌提前布局城市結(jié)論2：城市節(jié)點(diǎn)功能是演繹品牌開發(fā)策略的核心價值底盤！品牌搶先占位城市結(jié)論3：大盤模式是獲得市場份額與定價權(quán)的內(nèi)在因子！節(jié)奏適度的規(guī)模開發(fā)萬科、中海、保利三強(qiáng)鼎立，品牌溢價能力強(qiáng)萬科中海保利通過城市布局開發(fā)獲得品牌認(rèn)可，同時實現(xiàn)城市占位，繼而獲得品牌溢價的典型代表。追求與城市價值共成長，從蘭喬圣菲到時下的藍(lán)山和惠斯勒小鎮(zhèn)，深刻撼動市場，其品牌獲得全城高度認(rèn)同。深度耕耘一個具有較大成長潛力的節(jié)點(diǎn)板塊獲得城市占位，通過開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步實現(xiàn)品牌提升，繼而出擊布局城市，將影響力擴(kuò)大至全城范圍。中海是穩(wěn)健型城市布局開發(fā)模式的典型代表，時間那么是催熟其品牌的重要因素。作為市場的后來者，保利無疑具備很強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)土地獲取能力。利用拿地優(yōu)勢，保利迅速在城市房地產(chǎn)主要開展帶上連續(xù)獲得4個大盤工程。通過上市首盤大規(guī)模的實景震撼、熱銷印證及后續(xù)工程持續(xù)推出，保利在最短時間內(nèi)獲得城市級品牌影響力。品牌城市布局共性特征：工程印證、規(guī)模印證、節(jié)奏把控萬科城市布局特色：城市板塊價值跳躍開展的準(zhǔn)確預(yù)判能力，提前布局城市視角論戰(zhàn)地產(chǎn)之-【品牌布局】城市視角論戰(zhàn)地產(chǎn)之-【品牌占位】怡眾與天安，分別通過做強(qiáng)一個城市節(jié)點(diǎn)與一種產(chǎn)品類獲得城市占位高新怡眾天安在高新深耕70萬平米的大盤–高新怡眾名城，通過導(dǎo)入城市級教育配套引擎–吉林省第二實驗學(xué)校高新分校，市政府機(jī)關(guān)第二幼兒園，逐步將其工程所在區(qū)域打造成為高新南區(qū)中央節(jié)點(diǎn)，以此支撐房地產(chǎn)工程開發(fā)，伴隨著節(jié)點(diǎn)成熟度提升穩(wěn)步提高產(chǎn)品溢價能力。在城市深耕豪宅產(chǎn)品類，旗下的天安第一城工程精確瞄準(zhǔn)城市高端客群，通過產(chǎn)品品質(zhì)打造與高尚生活圈層營造獲得品牌占位。天安雖然相對較為慢熱，但其較早開辟了城市豪宅的先河，給市場留下無法抹掉的印記。核心提示：城市節(jié)點(diǎn)價值占位和圈層身份標(biāo)桿追隨是品牌占位的兩大利器以城市入題，益田如何實現(xiàn)城市占位？益田登陸長春，憑借其敏銳的視角，“城市運(yùn)營商〞的行業(yè)角色，提前發(fā)現(xiàn)長春最有開展?jié)撡|(zhì)的兩大板塊。通過凈月喜來登酒店工程、高新益田御水丹堤工程成功完成品牌布局。凈月工程的啟動時期滯后、御水丹堤工程首期供貨缺乏又無法給益田品牌深耕提供保障，無法形成品牌占位。通過深度耕耘一個具有較長成長潛力的城市節(jié)點(diǎn)板塊，是獲得品牌占位的關(guān)鍵所在。益田登陸長春，憑借其敏銳的視角，“城市運(yùn)營商〞的行業(yè)角色，提前發(fā)現(xiàn)長春最有開展?jié)撡|(zhì)的兩大板塊。通過凈月喜來登酒店工程、高新益田御水丹堤工程成功完成品牌布局。凈月工程的啟動時期滯后、御水丹堤工程首期供貨缺乏又無法給益田品牌深耕提供保障，無法形成品牌占位。通過深度耕耘一個具有較長成長潛力的城市節(jié)點(diǎn)板塊，是獲得品牌占位的關(guān)鍵所在。Ⅱ板塊觀[靜態(tài)看板塊]城市功能與環(huán)境資源支撐下的長春市場主流高尚居住板塊案名產(chǎn)品類型主力面積（平）天安第一城類獨(dú)棟別墅330-450保利羅蘭香谷別墅/洋房/小高220-260/130-180/90-130融創(chuàng)上城別墅/洋房/小高258-350/100-220/89-150新發(fā)翡翠花溪別墅/洋房/高層220-280/130-160/96-160高新怡眾名城洋房/高層140-165/100-158觀瀾湖別墅別墅256-500偉業(yè)星城小高65-140咖啡小鎮(zhèn)多層90-160益田御水丹堤多層/小高75-145金越逸墅藍(lán)灣別墅180-450恒大綠洲高層/空中別墅89-125/285-350恒盛豪庭高層45-165天安第一城保利羅蘭香谷融創(chuàng)上城高新怡眾名城偉業(yè)星城咖啡小鎮(zhèn)新發(fā)翡翠花溪恒盛豪庭益田御水丹堤恒大綠洲金越逸墅藍(lán)灣本工程漢森地產(chǎn)天茂地產(chǎn)中海地產(chǎn)倚瀾觀邸觀瀾湖別墅由于具有優(yōu)質(zhì)的城市功能配套及環(huán)境資源優(yōu)勢，板塊內(nèi)主力產(chǎn)品供給為中高端產(chǎn)品，以南環(huán)城路為城市界限，高新南區(qū)北板塊開發(fā)已根本完成，南區(qū)南板塊開發(fā)大幕已經(jīng)拉開。[動態(tài)板塊]得益于根底設(shè)施催熟城市化，高新板塊規(guī)模不斷擴(kuò)容，多元化置業(yè)結(jié)構(gòu)顯現(xiàn)。2021年，恒大、恒盛兩家公司雙雙拿下高新八一水庫20萬平方米的土地，同時高新區(qū)南部新城頻頻出讓土地，可見政府對該區(qū)域的重視程度。兩大品牌落地會給區(qū)域帶來更多的關(guān)注與開展。2021年上半年，高新區(qū)僅供給商品住宅6.2萬平方米，而需求卻達(dá)13.7萬平方米，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢；進(jìn)入下半年雖稍有緩解，仍處于供小于求的狀態(tài)。板塊內(nèi)重要根底設(shè)施建成時間節(jié)點(diǎn)：飛躍廣場–高新南區(qū)板塊段2021年建成通車；歐亞賣場–2021年成為區(qū)域生活配套主導(dǎo)。板塊內(nèi)典型工程啟動時間節(jié)點(diǎn)：硅谷廣場板塊–天安第一城工程2004年開始運(yùn)作，保利羅蘭香谷2021年6月入市；歐亞賣場板塊–咖啡小鎮(zhèn)、偉業(yè)星城、飛躍經(jīng)典2007年同期入市；板塊定性城市近郊高尚居住區(qū)

城市主流復(fù)合居住區(qū)關(guān)鍵因子高端形象、稀缺產(chǎn)品類優(yōu)勢生活配套升級、產(chǎn)品力多元化、品質(zhì)分層化置業(yè)特征需求泛化游離，目的性模糊，除少數(shù)工作在高新開發(fā)區(qū)內(nèi)的地緣性客戶外，區(qū)域外購買比重極小需求逐步聚焦，城市認(rèn)同度穩(wěn)步增長，區(qū)域外購買比重不斷增大2021高新南區(qū)板塊成長歷程：由區(qū)域內(nèi)少數(shù)富源占有向城市中堅力量轉(zhuǎn)移，成為未來中高端置業(yè)的主流區(qū)域[節(jié)點(diǎn)判斷]關(guān)注板塊開展過程中的兩個重要節(jié)點(diǎn)城市邊緣板塊概念，靠品牌、性價比、產(chǎn)品類優(yōu)勢搶占市場。天安第一城、筑業(yè)陽光城202120212021前進(jìn)廣場怡眾名城依賴規(guī)模和品牌催熟板塊，強(qiáng)化城市化概念。保利羅蘭香谷推出，使前進(jìn)廣場成為城市節(jié)點(diǎn)。城市住宅開展帶上的重要節(jié)點(diǎn)，常規(guī)產(chǎn)品價格天花板有效向上突破，中高容積率產(chǎn)品線不斷高溢價近郊概念，靠性價比、產(chǎn)品類、規(guī)模優(yōu)勢搶占市場。一期、二期。。。七期依賴生活配套導(dǎo)入增加節(jié)點(diǎn)的生活價值支撐，逐步進(jìn)入功能性成長。高新板塊的一個重要節(jié)點(diǎn)及熱點(diǎn)。使成熟功能區(qū)不斷泛化，向東西方向外沿。繼續(xù)催熟，城市化概念持續(xù)強(qiáng)化。最終在城市板塊概念上實現(xiàn)高新南部新城核心板塊與南區(qū)北部板塊的無縫對接。益田御水丹堤、恒大綠洲工程啟動，以南環(huán)城路為界限的高新南部新城進(jìn)入啟動期。依賴品牌優(yōu)勢、行業(yè)影響力、規(guī)模優(yōu)勢支撐一個陌生片區(qū)的啟動開展。[工程同板塊關(guān)聯(lián)解讀]高新南區(qū)板塊的下一處重要節(jié)點(diǎn)三大外因三大內(nèi)因高新區(qū)大概念根底設(shè)施土地不連續(xù)資源節(jié)點(diǎn)開發(fā)規(guī)模強(qiáng)勢品牌在市場觀念中，本案同高新目前在售工程共享板塊內(nèi)大環(huán)境底盤，可以搭板塊快速成長之便車硅谷大街是高新南區(qū)開展的主軸，硅谷大街延長線、硅谷立交是實現(xiàn)區(qū)域無縫對接的關(guān)鍵所在。在本案和高新怡眾名城之間，大量土地已被開發(fā)利用，且多為工業(yè)廠房；下一處可以提供大規(guī)模土地供給的節(jié)點(diǎn)在本案附近八一水庫、富強(qiáng)水庫、四大公園、硅谷大街、高新管委會新址等重要配套資源齊聚本案周邊本案疊加周邊近鄰待開發(fā)工程，總計開發(fā)規(guī)模不小于500萬平米，完全具備成為下一個新節(jié)點(diǎn)的實力。益田集團(tuán)的開發(fā)實力以及全國性品牌，長春戰(zhàn)略重心布局擁有足夠的影響力快速拉開工程成長，從而催熟節(jié)點(diǎn)。高新南區(qū)板塊擴(kuò)容后的自然延展，在尊重板塊共性價值底盤根底上，營造全新節(jié)點(diǎn)價值“南部新區(qū)〞時代來臨城市高端富源區(qū)、注重人文環(huán)境、為子女教育買名校、強(qiáng)調(diào)身份感、圈層感…享受人文環(huán)境優(yōu)越感全新功能配套、舒適、便捷、高效的生活體驗，高尚復(fù)合居住區(qū)…享受城市便利配套生活方式轉(zhuǎn)型推動板塊變革城市高端富源區(qū)高尚復(fù)合居住區(qū)板塊跳躍式開展，節(jié)點(diǎn)價值突變益田將通過導(dǎo)入政治中心、教育中心、醫(yī)療中心、商務(wù)中心、交通樞紐等功能的引擎配套，快速催熟本案所處的“新區(qū)〞節(jié)點(diǎn)，進(jìn)而為長春提供基于高尚根底之上的全新高新居住價值，完成益田“城市運(yùn)營商〞的歷史使命。板塊結(jié)論1：品牌開發(fā)商深耕，大盤搭臺唱戲，同質(zhì)化競爭日趨劇烈！開發(fā)節(jié)奏聯(lián)動板塊結(jié)論2：本案地處下一輪大規(guī)模開發(fā)的競爭紅海！跳出區(qū)域競爭板塊結(jié)論3：伴隨諸多重要城市引擎的逐步導(dǎo)入，必將成為置業(yè)主流區(qū)域！未來開展預(yù)判以競爭論市，益田如何跳出競爭紅海，實現(xiàn)強(qiáng)目的性購置？工程的天然地理屬性無法改變，益田只有發(fā)揮其城市運(yùn)營商的能量，發(fā)現(xiàn)和引領(lǐng)居住價值，倡導(dǎo)新的生活方式，在戰(zhàn)略層面差異化于高新南區(qū)板塊品牌大盤，方能實現(xiàn)對客群的全城號召，繼而殺出重圍，獲取銷售上的成功。Ⅲ本體認(rèn)識[由競爭看工程]地處板塊遠(yuǎn)端，目前心理距離抗性大，客群易被攔截和分流市場現(xiàn)狀主流觀點(diǎn)認(rèn)為蔚山路即是主流高新板塊的南端邊界線，本案雖然距離上屬傳統(tǒng)觀念中的邊界線直線距離不遠(yuǎn)，但目前因這段距離而對客戶所造成的心理抗性較大；而小板塊概念中，以超凡大街為新區(qū)軸線，東西分布益田御水丹堤、恒盛豪庭、恒大綠洲，無法快速形成小范圍聯(lián)動。天安第一城保利羅蘭香谷融創(chuàng)上城高新怡眾名城偉業(yè)星城咖啡小鎮(zhèn)新發(fā)翡翠花溪恒盛豪庭益田御水丹堤恒大綠洲金越逸墅藍(lán)灣本工程觀瀾湖別墅心理分界線〔蔚山路〕筑業(yè)陽光城硅谷大街立交橋前進(jìn)廣場硅谷廣場硅谷立交南部都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)太陽世家保利林語硅谷大街超凡大街工程價值底盤競爭VS產(chǎn)品線競爭項目名稱項目類型產(chǎn)品線競爭類型未來剩余供應(yīng)恒大綠洲復(fù)合型大盤，規(guī)模大，產(chǎn)品線廣空中別墅/高層項目價值底盤競爭大于產(chǎn)品力競爭50萬恒盛豪庭高層/洋房127萬保利林語別墅/洋房20萬觀瀾湖別墅中小開發(fā)規(guī)模，產(chǎn)品線較為單一聯(lián)排/獨(dú)棟主要體現(xiàn)為產(chǎn)品力競爭30萬金越逸墅藍(lán)灣聯(lián)排/疊拼----漢森地產(chǎn)項目小高層/高層45.8萬中短期內(nèi)競爭個案上市貨量預(yù)估項目名稱產(chǎn)品價格上市時間上市量恒大綠洲高層6500-85002010年10月15萬恒盛豪庭高層未定2011年20萬新星宇和源高層、小高未定未定未定保利林語聯(lián)排/洋房類獨(dú)棟11000-16000聯(lián)排10000-14000洋房7300-85002010年11月15萬太陽世家洋房/小高未定2011年中期20萬[資源價值思考]獨(dú)特性?高新區(qū)域共性高新南區(qū)良好的根底配套、生態(tài)環(huán)境是高新區(qū)域所共享的價值底盤，本案的教育資源+醫(yī)療資源+星級酒店+管委會新址是向市場傳遞全新價值體系的四大重要資源支撐點(diǎn)，總部基地特質(zhì)區(qū)別于共性區(qū)域價值。高新南區(qū)高尚生活居住區(qū)[本案競爭力解讀]高新管委會新址VS泛高新板塊賣點(diǎn)通過物理資源價值底盤差異切割市場既有客戶，更有代表性；明確強(qiáng)大的專屬生活配套VS生活配套的區(qū)域共享通過功能升級/地塊升值預(yù)判引導(dǎo)客戶群體，更有可實現(xiàn)度；多元化拉動居住升值VS單一化支撐居住價值通過大配套拉動升值潛力，做城市價值的領(lǐng)創(chuàng)者，更具可能性。以工程落地，益田如何實現(xiàn)最廣泛的吸納客源，最有影響力的全城號召，最強(qiáng)目的性的全城購置？本案短期〔2021-2021〕營銷面臨的挑戰(zhàn)迅速滲透益田品牌在長春的影響力！本體結(jié)論1：低成熟度前提下的成功登陸！全城號召的工程影響力本體結(jié)論2：無支撐下的啟動區(qū)快速去化！以點(diǎn)帶面構(gòu)建工程雛形本體結(jié)論3：益田品牌在長春的影響力滲透！工程聯(lián)動支撐下的品牌深耕Ⅳ策略前思考策略前思考之-【益田品牌演繹】益田用敏銳的視角發(fā)現(xiàn)長春的城市價值，用“城市運(yùn)營商〞的角色詮釋長春未來的居住價值，益田與長春一起，運(yùn)營這座城市的未來，演繹這座城市的價值！[品牌形象]居住價值的領(lǐng)創(chuàng)者地產(chǎn)的價值，是居住，居住的價值，是升值充分尊重客戶，與其一同發(fā)現(xiàn)，一同經(jīng)營，一同成長益田帶給長春的應(yīng)是高于地產(chǎn)價值的居住價值，高于工程價值的城市價值策略前思考之-【工程價值演繹】五大價值柱共建工程差異化價值底盤，為全新居住價值提供系統(tǒng)平臺高新南區(qū)，共有的區(qū)域環(huán)境、高尚的居住氣氛底盤政府引擎綜合配套帶來的價值裂變醫(yī)療引擎酒店引擎名校引擎“高知、高質(zhì)、高效的居住價值〞策略前思考之-【工程品牌演繹】與益田成功開發(fā)過的與本工程具有相似屬性的，具有行業(yè)影響力的工程實現(xiàn)產(chǎn)品概念嫁接，以工程原型完成工程雛形勾勒！----益田·大運(yùn)城邦南中國奧運(yùn)人文領(lǐng)袖社區(qū)VS北長春高知階層聚合社區(qū)益田·大運(yùn)城邦本工程工程與深圳的無縫對接VS新區(qū)與成熟區(qū)的無縫對接集居住、學(xué)校、國際公寓、購物中心、娛樂等功能為一體的百萬平方米標(biāo)志性建筑群和城市地標(biāo)

大運(yùn)會事件有效嫁接VS高新硅谷文化有效嫁接益田·硅谷城邦總部基地，百萬平米高知人文領(lǐng)袖社區(qū)總部基地-土地價值解碼百萬平米–大盤競爭占位高知人文–精神價值解碼領(lǐng)袖社區(qū)–工程調(diào)性演繹【硅谷文化價值解碼】創(chuàng)新豁達(dá)自由嚴(yán)謹(jǐn)人文創(chuàng)新的思維，創(chuàng)新的意識，創(chuàng)新的活動營造，影響一切新到硅谷來的人們。多種、多樣、多元文化的融合，形成了多姿多彩、活力無限的移民文化。吸引著渴望到來的人們。理性共識根底上的個性自由，沖破傳統(tǒng)文化的束縛。營造平等、透明、公正的氣氛，鼓勵人們的參加。強(qiáng)調(diào)人的價值，詮釋居住的價值，每個人自我價值的實現(xiàn)共同創(chuàng)造城市未來?！緫?zhàn)略設(shè)問一：工程如何實現(xiàn)城市占位】對策–本案通過打造全新城市節(jié)點(diǎn)，獲得城市占位新功能注入，復(fù)合型板塊VS傳統(tǒng)偏單一居住價值的高新南區(qū)板塊威斯汀酒店、高新二實驗學(xué)校、安貞醫(yī)院、高新管委會、本案商業(yè)等將為區(qū)域?qū)胄迈r功能，促使節(jié)點(diǎn)往復(fù)合型板塊方向逐步開展；側(cè)重功能型、復(fù)合型的城市節(jié)點(diǎn)VS傳統(tǒng)偏居住配套的城市節(jié)點(diǎn)“總部基地高知人文領(lǐng)袖社區(qū)〞VS“城市富源居住區(qū)〞益田要做創(chuàng)新豁達(dá)，高質(zhì)高效，帶有前瞻性、成長性、潛質(zhì)性的全新居住價值領(lǐng)創(chuàng)者，也是高新南區(qū)南板塊的節(jié)點(diǎn)“代言人〞?！境鞘姓嘉徊呗詫?dǎo)出】“以區(qū)位入，以工程出〞先節(jié)點(diǎn)，后工程，在城市占位階段，“區(qū)位〞重于“工程〞。總部基地高知人文領(lǐng)袖社區(qū)興起，“南部新區(qū)〞時代宣告來臨。益田在城市未來城市節(jié)點(diǎn)之心造城，以益田深圳為藍(lán)本，為長春提供全新生活舞臺?！境鞘姓嘉徊呗詫?dǎo)出】破題密碼-“尋找城市方向〞城市是我們共生的家園，尋找城市未來，定義城市方向；高新南區(qū)規(guī)劃落地，南部新城板塊破土，西客站即將入市，長東北產(chǎn)業(yè)區(qū)啟動。。。以“尋找城市方向〞為話題作為本案市場導(dǎo)入階段的核心突破口。利用網(wǎng)絡(luò)平臺的便捷性、參與性、針對性共同暢言長春未來城市的開展方向。尋找長春的城市方向，高新區(qū)自然延伸是成為重要城市節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵因子。城市占位之營銷策略演繹城市讓生活更美好以城市入題，以“尋找城市方向〞話題為載體，借以傳播表達(dá)，以點(diǎn)帶面，號召全城，以“發(fā)現(xiàn)城市價值〞為突破口傳遞工程價值底盤；以“城市運(yùn)營商〞的特定角色演繹城市獨(dú)有的精彩。尋找城市方向–與城互動的解碼器城市向東南，那里有一席凈月潭水；城市向西進(jìn)，那里正在拔起一座交通換乘站；城市向北拓，那里欲興起一處衛(wèi)星之城；城市向西南，那里。。。。。。；…會聚城市力量，彰顯城市潛質(zhì)，塑造城市未來！【戰(zhàn)略設(shè)問一：工程如何實現(xiàn)城市占位】對策–本案通過催熟全新城市節(jié)點(diǎn)，穩(wěn)固城市占位“巨無霸〞會所落成、星級酒店簽約、購物公園命名、知名學(xué)校招生、高新管委會新址奠基。。。。。。通過適時導(dǎo)入新城市節(jié)點(diǎn)的核心引擎，推動“南部新區(qū)〞時代加速成熟。對策–本案通過呈現(xiàn)全新價值底盤，號召全城實現(xiàn)強(qiáng)目的性購置小小科學(xué)家、社區(qū)運(yùn)動會、廣場萬人魔方大賽、人文社區(qū)濃濃的文化味…凡此種種，都為了演繹城市生活的美好！重點(diǎn)演繹創(chuàng)新、豁達(dá)、自由、嚴(yán)謹(jǐn)與人文，全景展現(xiàn)包羅萬象的生活畫卷?！緫?zhàn)略設(shè)問二：如何確保大盤登陸成功】【大盤登陸策略導(dǎo)出】硅谷，不只有高新產(chǎn)業(yè)硅谷城邦–以硅谷文化倡導(dǎo)的價值體系解構(gòu)新城市生活尊重人性、傳承人文、多元融合，這是硅谷城邦所演繹的新城市生活大盤登陸之SLOGAN演繹一谷納英才，一邦展未來硅谷與高新，兩座相隔萬里的小城，因益田的演繹，在長春完美相遇【戰(zhàn)略設(shè)問三：大盤如何持續(xù)熱銷】對策–本案通過“巨無霸〞會所功能的人流吸入，實現(xiàn)區(qū)域核心的思維固化，夯實價值底盤，框?qū)嵣罘绞?，確保持續(xù)熱銷萬米功能會所開放儀式、現(xiàn)場體驗區(qū)全景開放儀式、超星級酒店簽約入駐。。。。。。萬米功能會所與體驗示范區(qū)逐步亮化與呈現(xiàn)、星級酒店核心配套導(dǎo)入?！敬蟊P持續(xù)熱銷策略導(dǎo)出】硅谷城邦，高知人文領(lǐng)袖社區(qū)尊重人性，傳承人文，融合多元創(chuàng)新豁達(dá)，高質(zhì)高效，彰顯潛質(zhì)總部基地高知人文領(lǐng)袖社區(qū)Ⅴ使命與目標(biāo)解讀2021年度硅谷城邦營銷使命在兩大層面均成功實現(xiàn)城市占位工程占位企業(yè)品牌占位共同構(gòu)建對長春的城市級影響力2021年度硅谷城邦營銷目標(biāo)根底目標(biāo)沖刺目標(biāo)年度實現(xiàn)住宅銷售率80%年度實現(xiàn)住宅銷售率90%Ⅵ策略推演及節(jié)奏城市節(jié)點(diǎn)營銷首期產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)與城互動點(diǎn)品牌開發(fā)商互動營銷會所啟用尋找城市方向++品牌營銷策略工程營銷策略營銷引爆點(diǎn)線下，借恒大、恒盛之勢催熟板塊，借力打力憑御水丹堤之勢大量吸客。線上，以城市入題，導(dǎo)入高新區(qū)未來城市價值，成為中堅客群聚集區(qū)。補(bǔ)缺型配套引爆區(qū)域熱點(diǎn)，跳出工程競爭，形成品牌與工程嫁接效應(yīng)。品牌價值成長節(jié)奏節(jié)點(diǎn)價值成長節(jié)奏工程首期營銷節(jié)奏3月4月5月6月7月8月9月10月11月年度工程陸續(xù)開工恒盛豪庭首次開盤區(qū)域形成建設(shè)熱潮萬米會所招標(biāo)管委會新址奠基大型超市招商酒店入駐簽約學(xué)校入駐簽約外展場方案落定品牌營銷啟動外展場進(jìn)入會所啟動首次開盤強(qiáng)勢加推Ⅶ策略落地框架市場導(dǎo)入–2021年5月核心話題：益田因長春而來，長春因益田而更具未來主題活動A：通過網(wǎng)絡(luò)，展開以“尋找長春未來城市方向〞為話題的對話論壇；主題活動B：以媒體角度，追蹤高新區(qū)管委會新址對于高新區(qū)的意義；主題活動C：益田硅谷城邦會所運(yùn)營商招標(biāo)活動。工程登臺–2021年6-7月核心話題：硅谷城邦，萬米會所耀世啟航主題活動A：會所運(yùn)營商簽約儀式。主題活動B：硅谷城邦外展場公開。主題活動C：學(xué)校入駐簽約儀式?，F(xiàn)場體驗–2021年8-9月核心話題：硅谷城邦–高知人文領(lǐng)袖社區(qū)主題活動A：會所公開啟幕主題活動B：歡樂盛夏，社區(qū)游泳達(dá)人賽；主題活動C：超星級酒店入駐簽約儀式；主題活動D：“乒乓國球〞挑戰(zhàn)賽；〔聘請王皓〕主題活動E：樣板間開放；開盤強(qiáng)銷–2021年9月核心話題：硅谷城邦–與城市一起成長主題活動A：強(qiáng)勢集中開盤活動；主題活動B：萬人廣場魔方大賽；主題活動C：醫(yī)療機(jī)構(gòu)入駐簽約儀式；盛世加推–2021年10月核心話題：硅谷城邦–以全新生活方式改變長春主題活動A：第二波新樓棟蓄水及開售活動；主題活動B：硅谷城邦“小小科學(xué)家〞個人創(chuàng)造展示；主題活動C：大型超市運(yùn)營商招標(biāo)簽約儀式；口碑穩(wěn)固–2021年11-12月核心話題：谷納英才，城邦未來主題活動A：新老業(yè)主答謝活動；主題活動B：淡季暖場活動；主題活動C：冬季送溫暖公益活動；Ⅷ核心展示體驗策略[核心展示策略]萬米會所會所展示體驗區(qū)：以補(bǔ)缺型功能配套超級會所展示益田在城市運(yùn)營、區(qū)域配套建設(shè)上的價值所在。以多功能來滿足不同客戶群體的偏好，以此聚集區(qū)域內(nèi)人氣，在工程地實現(xiàn)“熱鬧〞的氣氛，夯實固化工程的“城市節(jié)點(diǎn)〞功能，從而與品牌價值形成有效互動。樣板間移植于會所內(nèi)，合理安排參觀動線的前提下，展示工程核心價值。[超級會所打造]長春本地客群同會所關(guān)聯(lián)消費(fèi)習(xí)慣研究：調(diào)查研究結(jié)果顯示當(dāng)?shù)乜腿簩\(yùn)動及休閑功能存在明顯偏好，本案會所應(yīng)考慮優(yōu)先滿足上述兩類功能。[超級會所打造]功能樓層經(jīng)營面積（平米）銷售大廳12000室內(nèi)泳池11000（25*25）大堂1200商務(wù)中心150水吧120社區(qū)醫(yī)療1200閱覽室2100茶吧2200壁球館2150羽毛球場2450（13.4*5.18*6）汗蒸房2200淋浴房2300體操房2200瑜伽館2200健身房2200器械鍛煉2500乒乓球室2200力量訓(xùn)練2200電影院3600多功能廳3600餐廳3700屋頂花園11500Total9770“巨無霸會所〞功能建議〔運(yùn)動主題，主要工程：游泳、羽毛球場、健身等〕“巨無霸會所〞建筑與景觀意向----高知人文社區(qū)第一樣板自然生長在花園中的房子，益田工程的第一樣板段，強(qiáng)調(diào)建筑同環(huán)境之間的互生與共榮；大面積的景觀，多層次的綠化，小范圍點(diǎn)綴精美的建筑，讓會所建筑成為風(fēng)景構(gòu)圖的一局部元素。本案現(xiàn)有最大的添補(bǔ)區(qū)域空白的配套賣點(diǎn)，從長春本地客群居住習(xí)慣的開展趨勢來看，這一資源亮點(diǎn)在未來住宅類地產(chǎn)物業(yè)競爭格局中位置將會愈加得以強(qiáng)化?！皠訒曂瑫r作為本案未來的銷售推廣展示中心，在A區(qū)、B區(qū)尚未啟動之前，是工程極為重要的樣板段，因此在建筑及周邊景觀的設(shè)計過程中應(yīng)盡可能地表達(dá)“高知人文〞的居住理念，最大化景觀面積，豐富景觀層次，并通過強(qiáng)調(diào)建筑自身過度空間的設(shè)計，讓室外景觀室內(nèi)化，讓會所充分融入景觀，成為整體景觀構(gòu)圖的一個組成局部。[超級會所打造]“巨無霸會所〞建筑與景觀意向參考[超級會所打造]“巨無霸會所〞內(nèi)部風(fēng)格意向參考[超級會所打造][售樓中心建議]功能面積（㎡）設(shè)計要求及功能非封閉空間接待區(qū)50⒈接待區(qū)需布置在離入口處較近，且方便業(yè)務(wù)員看到往來客戶的位置。⒉接待臺面對