物業(yè)管理合同范本及注意事項(xiàng)指南一、引言：物業(yè)管理合同的法律地位與核心價值物業(yè)管理合同是業(yè)主（或業(yè)主大會）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性法律文件，其效力受《中華人民共和國民法典》（合同編）、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)保護(hù)。無論是前期物業(yè)管理（開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂）還是正式物業(yè)管理（業(yè)主大會與物業(yè)企業(yè)簽訂），合同均是規(guī)范雙方行為、解決糾紛的核心依據(jù)。一份完善的物業(yè)管理合同，應(yīng)明確服務(wù)邊界、量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)化費(fèi)用規(guī)則、強(qiáng)化責(zé)任約束，既能保障業(yè)主的居住權(quán)益，也能為物業(yè)企業(yè)的服務(wù)提供清晰指引。本文結(jié)合司法實(shí)踐與行業(yè)規(guī)范，提供通用版合同范本，并針對關(guān)鍵條款與常見陷阱給出注意事項(xiàng)。二、物業(yè)管理合同范本（通用版）合同編號：__________簽訂日期：__________甲方（委托方）：____________________（業(yè)主大會/開發(fā)商，前期物業(yè)為開發(fā)商）統(tǒng)一社會信用代碼/身份證號：____________________地址：____________________聯(lián)系人：____________________聯(lián)系電話：____________________乙方（受托方）：____________________（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）統(tǒng)一社會信用代碼：____________________資質(zhì)等級：____________________（若有，如“物業(yè)管理二級資質(zhì)”）地址：____________________法定代表人：____________________聯(lián)系電話：____________________（一）總則1.物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：____________________物業(yè)類型：____________________（住宅/商業(yè)/辦公/綜合）坐落位置：____________________建筑面積：____________________（以不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載為準(zhǔn)）物業(yè)范圍：包括但不限于建筑物本體、公共區(qū)域（道路、綠地、電梯、停車場、消防設(shè)施等）、附屬設(shè)施設(shè)備（供水、供電、供氣、供熱管網(wǎng)等）。2.合同目的甲方委托乙方提供物業(yè)管理服務(wù)，乙方接受委托，雙方就服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等事項(xiàng)達(dá)成一致。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)乙方提供的服務(wù)應(yīng)符合《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布）及本合同約定，具體包括：服務(wù)類別服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（以住宅一級為例）公共區(qū)域維護(hù)建筑物本體（墻面、樓梯、走廊）、公共設(shè)施（路燈、垃圾桶、健身器材）維護(hù)墻面無明顯破損，樓梯扶手每周擦拭1次，路燈完好率≥95%，健身器材每月檢查1次秩序維護(hù)門崗值守、巡邏、車輛管理、監(jiān)控運(yùn)行門崗24小時值班，每2小時巡邏1次，車輛有序停放，監(jiān)控全覆蓋且錄像保存≥30天衛(wèi)生清潔公共區(qū)域（樓道、電梯、綠地、停車場）清潔、垃圾清運(yùn)樓道每日清掃1次，電梯內(nèi)每日消毒1次，綠地?zé)o明顯垃圾，垃圾每日清運(yùn)2次綠化養(yǎng)護(hù)草坪、樹木、花卉的修剪、澆水、病蟲害防治草坪每月修剪1次，樹木每年修剪1次，病蟲害發(fā)生率≤5%，花卉成活率≥90%設(shè)施設(shè)備管理供水、供電、供熱、消防、電梯等設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行與維護(hù)電梯每月維護(hù)1次，消防設(shè)施每季度檢查1次，供水設(shè)備故障24小時內(nèi)修復(fù)，供電設(shè)備故障12小時內(nèi)修復(fù)其他服務(wù)業(yè)主投訴處理、節(jié)日裝飾、社區(qū)活動組織投訴24小時內(nèi)響應(yīng)，5個工作日內(nèi)處理完畢，每年組織2次以上社區(qū)活動備注：雙方可根據(jù)物業(yè)類型（如商業(yè)物業(yè)需增加空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)、租戶服務(wù)等）調(diào)整服務(wù)內(nèi)容，明確對應(yīng)等級標(biāo)準(zhǔn)（如二級、三級）。（三）服務(wù)費(fèi)用1.計費(fèi)方式：按建筑面積計算（商業(yè)物業(yè)可按套內(nèi)面積或租金比例），具體標(biāo)準(zhǔn)為：住宅：______元/㎡/月（含公共區(qū)域能耗費(fèi)）；商業(yè)：______元/㎡/月（不含空調(diào)使用費(fèi)，另行約定）；車位：______元/個/月（地上/地下）。2.繳費(fèi)周期：業(yè)主應(yīng)在每月______日前繳納當(dāng)月費(fèi)用；前期物業(yè)由開發(fā)商按約定支付。3.費(fèi)用調(diào)整：如需調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，乙方應(yīng)提前60日書面告知甲方，經(jīng)業(yè)主大會表決通過（或前期物業(yè)經(jīng)開發(fā)商同意）后執(zhí)行。4.公共收益分配：小區(qū)公共區(qū)域（電梯廣告、停車場、快遞柜）的收益，70%歸業(yè)主共有（納入專項(xiàng)維修資金或用于公共設(shè)施改善），30%歸乙方所有（作為服務(wù)成本補(bǔ)償）。收益每季度結(jié)算一次，乙方應(yīng)在結(jié)算后15日內(nèi)公示明細(xì)。（四）雙方權(quán)利義務(wù)1.甲方權(quán)利義務(wù)權(quán)利：監(jiān)督乙方服務(wù)質(zhì)量；查閱乙方財務(wù)賬目（公共收益部分）；提議召開業(yè)主大會修改合同；對乙方違約行為提出整改要求。義務(wù)：按時支付服務(wù)費(fèi)用；遵守小區(qū)管理規(guī)約；配合乙方開展服務(wù)（如提供物業(yè)資料、允許設(shè)施設(shè)備檢查）。2.乙方權(quán)利義務(wù)權(quán)利：收取服務(wù)費(fèi)用；制止業(yè)主違規(guī)行為（如亂搭亂建、占用公共區(qū)域）；聘請專業(yè)分包單位（如電梯維修、綠化養(yǎng)護(hù)）。義務(wù)：履行本合同約定的服務(wù)內(nèi)容；每月公示服務(wù)報告（包括服務(wù)完成情況、費(fèi)用收支、公共收益）；接受業(yè)主投訴并及時處理；保障物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共安全（如消防、治安）。（五）合同期限1.前期物業(yè)合同：自______年______月______日起至業(yè)主大會成立并選聘新物業(yè)企業(yè)之日止（最長不超過2年）。2.正式物業(yè)合同：自______年______月______日起至______年______月______日止（期限一般為2-3年）。期滿前30日，雙方協(xié)商續(xù)簽事宜；業(yè)主大會未提出異議的，合同自動延續(xù)1年。（六）違約責(zé)任1.乙方違約：若乙方未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)要求整改；逾期未整改的，甲方可按當(dāng)月物業(yè)費(fèi)的10%扣除違約金；情節(jié)嚴(yán)重（如因乙方失職導(dǎo)致重大安全事故），甲方可解除合同并要求賠償損失。2.甲方違約：業(yè)主逾期繳費(fèi)的，應(yīng)按每日萬分之三支付違約金；逾期超過30日的，乙方可通過法律途徑追討；開發(fā)商未按前期合同支付費(fèi)用的，乙方可暫停服務(wù)并要求賠償。（七）爭議解決本合同履行過程中發(fā)生的爭議，雙方應(yīng)首先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向物業(yè)所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴（或提交______仲裁委員會仲裁，需雙方一致同意）。（八）其他條款1.合同附件：本合同附件包括《小區(qū)管理規(guī)約》《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》《公共收益管理辦法》，與本合同具有同等效力。2.通知與送達(dá)：雙方往來文件應(yīng)通過書面形式（郵寄、電子郵件）送達(dá)，地址以本合同約定為準(zhǔn)。3.合同解除：一方提前解除合同的，應(yīng)提前60日書面通知對方；因不可抗力導(dǎo)致合同無法履行的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。甲方（蓋章/簽字）：____________________乙方（蓋章）：____________________法定代表人（簽字）：____________________三、簽訂及履行注意事項(xiàng)（一）業(yè)主方：規(guī)避陷阱，維護(hù)權(quán)益1.審查物業(yè)資質(zhì)與信用要求乙方提供營業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營范圍含“物業(yè)管理”）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息（可通過“全國物業(yè)管理公共服務(wù)平臺”查詢）；前期物業(yè)需確認(rèn)開發(fā)商與乙方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系（如母子公司），避免“利益輸送”。2.明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，拒絕模糊條款警惕“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”“盡力維護(hù)”等模糊表述，要求將服務(wù)內(nèi)容量化（如“電梯每月維護(hù)1次”“垃圾每日清運(yùn)2次”）；參考《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，明確對應(yīng)等級（如一級服務(wù)的“路燈完好率≥95%”），避免乙方降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。3.核對費(fèi)用構(gòu)成，抵制隱性收費(fèi)要求乙方列出物業(yè)費(fèi)的成本明細(xì)（如人員工資、設(shè)施維護(hù)費(fèi)、公共能耗費(fèi)）；拒絕“額外收取公共區(qū)域能耗費(fèi)”“裝修管理費(fèi)”等未約定費(fèi)用（裝修管理費(fèi)需經(jīng)業(yè)主大會同意，且不得超過當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價）。4.關(guān)注公共收益，要求公示透明合同中必須明確公共收益的分配比例（業(yè)主共有部分不得低于70%）；要求乙方每季度公示公共收益明細(xì)（如廣告收入、停車費(fèi)收入），并可查閱原始憑證。5.強(qiáng)化違約責(zé)任，約束乙方行為明確乙方未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的具體責(zé)任（如違約金比例、整改期限）；約定“重大違約”的情形（如因乙方失職導(dǎo)致火災(zāi)、盜竊事故），賦予業(yè)主單方解除權(quán)。（二）物業(yè)方：規(guī)范履約，降低風(fēng)險1.確保合同條款合法性不得約定“免除乙方安全責(zé)任”“業(yè)主不得拒絕繳費(fèi)”等違反法律法規(guī)的條款（如《民法典》規(guī)定，物業(yè)企業(yè)未盡安全保障義務(wù)需承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任）；前期物業(yè)合同需經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案（部分地區(qū)要求）。2.明確服務(wù)邊界，避免過度承諾不得承諾“保證小區(qū)無盜竊”“24小時解決所有維修問題”等無法實(shí)現(xiàn)的內(nèi)容；對于超出物業(yè)管理范圍的事項(xiàng)（如業(yè)主室內(nèi)維修、戶口辦理），應(yīng)明確“有償服務(wù)”或“協(xié)助辦理”。3.保留履約證據(jù)，應(yīng)對糾紛建立服務(wù)記錄臺賬（如巡邏記錄、維修記錄、投訴處理記錄），并由業(yè)主簽字確認(rèn)；公示服務(wù)報告、費(fèi)用收支等信息時，保留公示照片（或業(yè)主查閱記錄），避免“未公示”的指責(zé)。4.合理催收費(fèi)用，避免違法業(yè)主逾期繳費(fèi)的，應(yīng)先發(fā)送書面催繳通知（保留快遞底單）；不得采取“斷水?dāng)嚯姟薄跋拗栖囕v進(jìn)入”等違法方式催收（《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確禁止）。（三）共同注意事項(xiàng)1.重視合同附件：《小區(qū)管理規(guī)約》《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》是合同的重要組成部分，雙方應(yīng)仔細(xì)核對，避免與主合同沖突。2.及時變更合同：若物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容發(fā)生變化（如小區(qū)新增商業(yè)配套），應(yīng)及時簽訂補(bǔ)充協(xié)議，調(diào)整服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與費(fèi)用。3.通過正規(guī)渠道簽訂：前期物業(yè)合同由開發(fā)商與乙方簽訂，業(yè)主收房時應(yīng)要求查看；正式物業(yè)合同需經(jīng)業(yè)主大會表決通過（參會業(yè)主人數(shù)及面積均需超過半數(shù)），避免“暗箱操作”。四、常見糾紛及規(guī)避技巧1.服務(wù)質(zhì)量糾紛場景：業(yè)主認(rèn)為物業(yè)未打掃公共區(qū)域，乙方辯稱已履行義務(wù)。規(guī)避：乙方應(yīng)保留清潔記錄（如保潔人員簽到表、現(xiàn)場照片）；業(yè)主應(yīng)及時書面投訴（保留證據(jù)），避免口頭溝通無據(jù)可查。2.費(fèi)用糾紛場景：業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)過高，乙方要求上漲費(fèi)用。規(guī)避：合同中應(yīng)明確費(fèi)用調(diào)整程序（需業(yè)主大會通過）；乙方應(yīng)提供成本核算報告（如人員工資上漲、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用增加），證明調(diào)整的合理性。3.公共收益糾紛場景：業(yè)主發(fā)現(xiàn)電梯廣告收入未公示，乙方稱用于彌補(bǔ)服務(wù)成本。規(guī)避：合同