北京路項(xiàng)目

項(xiàng)目開發(fā)建議報(bào)告

報(bào)告人：同策機(jī)構(gòu)2008年8月1日★目錄昆明商業(yè)市場分析地塊分析項(xiàng)目商業(yè)分析項(xiàng)目住宅分析項(xiàng)目商務(wù)分析Part1：昆明商業(yè)市場分析前言

昆明的商業(yè)地產(chǎn)起步于上世紀(jì)90年代，在經(jīng)歷了2001-2003年的陣痛后，真正的激情歲月出現(xiàn)在2004-2006年。其間，相當(dāng)一部分地產(chǎn)商將主要精力從住宅地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)從附屬性產(chǎn)業(yè)發(fā)展到獨(dú)立性產(chǎn)業(yè)，業(yè)態(tài)也從最初單一的住宅底商形勢，發(fā)展為社區(qū)街鋪、大型商場、專業(yè)市場、MALL等復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)模式。風(fēng)雨歷程中，有失有得，但隨著昆明經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，昆明商業(yè)地產(chǎn)浪潮勢不可擋，正走向多元化的發(fā)展時(shí)代。一、回顧2006

2006年，昆明商業(yè)地產(chǎn)在盤整中醞釀突破，可謂是遍地開花，并出現(xiàn)開發(fā)多元化，特別是主城拆違、拆臨，10萬平方米商鋪退市，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迎來千載難逢的機(jī)遇，商鋪投資前景看好，物業(yè)價(jià)值飆升，一方面住宅底商大量上市，幾乎所有的新盤都附帶有底商推出，另外隨著幾個(gè)商業(yè)大盤的推出，注定2006年是昆明商業(yè)地產(chǎn)的嘉年華。

據(jù)同策對商業(yè)市場的追蹤統(tǒng)計(jì)，截至2006年12月，昆明市區(qū)商業(yè)總面積超過500萬平方米，其中2000平方米以上的綜合性商場、超市接近100個(gè)，總面積近80萬平方米。按照目前的人口增長及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積增長情況統(tǒng)計(jì)，戶籍人口人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積約1.39平方米，總?cè)丝谌司虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積約0.92平方米。

二、2007三大趨勢

片區(qū)商業(yè)街開發(fā)升溫

今年一開年，昆明商業(yè)地產(chǎn)便形成了以社區(qū)商業(yè)街大型物業(yè)為主導(dǎo)之勢，MOMA大道、上海沙龍·金色外灘2期等項(xiàng)目率先亮相，操盤手法趨于向多樣化、縱深化、專業(yè)化發(fā)展。

MOMA大道立足于MOMA藝術(shù)造城理念，以景觀豐富商業(yè)品質(zhì)，聚集包括購物、餐飲、休閑、娛樂的種類消費(fèi)主流店，消費(fèi)者還可享受片區(qū)內(nèi)唯一的shopping樂趣·時(shí)尚精品店、手機(jī)賣場、mini飾品店等。金色外灘，是城南唯一的大型時(shí)尚購物廣場，定位為打造昆明第一個(gè)城市情景商業(yè)廣場，多主題、泛商業(yè)、情景交融的業(yè)態(tài)劃分，顛覆傳統(tǒng)商街布局，使得傳統(tǒng)的火車站商圈得到升級，目前該項(xiàng)目正推出2期街形建筑商鋪，為純臨街商鋪，集購物休閑、餐飲娛樂、文化、服務(wù)為一體，麥當(dāng)勞等品牌主力店已率先簽約。集酒店、寫字樓、商業(yè)街為一體的中城廣場，最近也敲定將裙樓部分依托火車站商圈便利的物流條件打造成專業(yè)的女性服飾的一條街。變臉后的南窯.女人服飾城定位為時(shí)尚、國際的化身，針對地州批發(fā)商打造符合現(xiàn)代生活節(jié)奏和美感體現(xiàn)的一站式購物。

大型商業(yè)項(xiàng)目再度出擊

截至目前，今年新亮相的大型商業(yè)項(xiàng)目只有即將開盤的富城商界，該項(xiàng)目占地104.67畝，總建筑面積10.6萬平方米，也是南市區(qū)首個(gè)純大型商業(yè)項(xiàng)目。今年昆明大型商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)，仍然集中在順城、昆明老街等幾個(gè)醞釀已久的商業(yè)大盤上，數(shù)個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目很可能在今年再度爭鋒。此幾個(gè)項(xiàng)目的推出，也將有效增加和完善市中心的商務(wù)、休閑、娛樂功能，再度提升城市品位。同時(shí)，今年市中心商業(yè)物業(yè)價(jià)值也開始呈現(xiàn)向二三層以上發(fā)展的趨勢，如昆明老街就規(guī)劃為5層疊加的空中走廊，此前正義路商業(yè)僅是只做一樓的臨街商鋪。今年持續(xù)發(fā)力的文化地產(chǎn)項(xiàng)目——翠湖鉆界，目前招商順利，商鋪價(jià)格也正從一樓向上飆升，目前一樓的價(jià)格達(dá)到6萬元/平米，二層以上的價(jià)格也已接近3萬元/平米。

專業(yè)市場主打特色牌

在當(dāng)前昆明商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)類項(xiàng)目過多，沒有鮮明的個(gè)性的情況下，今年一些商業(yè)項(xiàng)目逆市轉(zhuǎn)型，重新定位，主打特色牌，謀求突破。隨著近年來普洱茶產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，昆明作為云南茶葉的最主要集散地，變化也是日新月異。近期南市區(qū)幾大專業(yè)市場也加入了茶產(chǎn)業(yè)的隊(duì)伍中。如：邦盛國際茶文化產(chǎn)業(yè)中心，康樂茶葉市場一二三期、玫瑰灣茶都，前衛(wèi)茶葉批發(fā)市場等幾大專業(yè)茶城，南市區(qū)將形成云南規(guī)模最大的茶產(chǎn)品商貿(mào)集散地，并通過產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)降纳虡I(yè)規(guī)劃，徹底顛覆傳統(tǒng)茶市場，實(shí)現(xiàn)茶文化、茶產(chǎn)業(yè)“一站式”服務(wù)與功能。Part2:項(xiàng)目地塊分析一﹑地塊四界

本案商業(yè)配套：汽車客運(yùn)站﹑火車站、和平商圈﹑白塔商圈、國貿(mào)中心商圈、雙龍商場（距離本案5公里半徑）文化教育：和平小學(xué)、鐵路一小、昆十六中、鐵三中（距離本案3公里半徑）醫(yī)療衛(wèi)生：鐵路醫(yī)院、市中醫(yī)學(xué)院、市第一人民醫(yī)院、省郵政醫(yī)院（距離本案5公里半徑）二﹑地塊周邊配套設(shè)施分布分析

金融、郵政服務(wù)：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行﹑交通銀行、中國移動、中國聯(lián)通、中國郵政、中國平安（距離本案3公里半徑）餐飲娛樂：和平小吃街、上島咖啡、香圣客、昌元酒樓、溫莎KTV、蘭花賓館、滇池電影院、多家網(wǎng)吧及游戲室（距離本案3公里半徑）公共交通：2、K1、23、25、60、58、53路等多路公交車結(jié)論

項(xiàng)目位于北京路主干道，同時(shí)，直接占據(jù)和平商圈，毗鄰國貿(mào)中心和白塔路商圈，可以說占據(jù)昆明真正的生活中心﹑購物中心的核心位置，是一塊稀有﹑成熟﹑極具活力居住區(qū)。扼守城市主干道商業(yè)要塞，占據(jù)穩(wěn)定的社區(qū)客戶資源和周圍商圈及火車站、客運(yùn)站帶來的數(shù)以萬計(jì)城市流動消費(fèi)群體，形成一個(gè)黃金商業(yè)地帶。項(xiàng)目優(yōu)勢分析——Strengths品牌優(yōu)勢作為國內(nèi)知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有很高的知名度，項(xiàng)目自然也就具有品牌優(yōu)勢；位置優(yōu)勢

項(xiàng)目地處北京路主干道沿線，毗鄰三大商圈，未來前景看好；交通優(yōu)勢

項(xiàng)目位于城市主干道，道路網(wǎng)絡(luò)完善，項(xiàng)目周邊有多條通往市中心區(qū)的道路。項(xiàng)目劣勢分析——Weaknesses形象劣勢

由于項(xiàng)目屬于中低檔商業(yè)區(qū)域，產(chǎn)業(yè)形象較亂，檔次較低；

本案所處的位置并不是傳統(tǒng)意義上的商務(wù)區(qū)，所以國內(nèi)外大公司對本案的接受度可能會不是很高，如何提高本案對打公司的吸引力將是我們今后推廣中的重點(diǎn)；

景觀劣勢

項(xiàng)目周邊并無景觀可言，這就需要開發(fā)商在空間利用上，打造一定的景觀特色。項(xiàng)目機(jī)會分析——Opportunities商鋪投資熱情的機(jī)會商鋪?zhàn)鳛橐环N投資對象，受到市民的青睞。盡管多數(shù)已售出的商鋪遲遲不能進(jìn)入正常經(jīng)營狀態(tài)，一定程度地打擊了市民的投資熱情，但是，由于這些商鋪售出后的時(shí)間并不算久，還不能算是經(jīng)營失敗，所以，部分投資人的投資熱情依然較高。

項(xiàng)目機(jī)會分析——Opportunities市場需求帶來的機(jī)會

商住樓整體市場回暖，甲級寫字樓需求旺盛，且出售寫字樓比例增加；本區(qū)域內(nèi)目前的供應(yīng)量不大，在未來的一到兩年內(nèi)市場的需求量不會飽和，尚有一定的發(fā)展空間，所以本案要抓緊目前開發(fā)時(shí)機(jī)，盡快入市，在最短的時(shí)間內(nèi)快速去化，獲得利潤的最大化。

項(xiàng)目威脅分析——Threatens宏觀調(diào)控政策的威脅

受云南省房市調(diào)控政策的影響，昆明房市開始進(jìn)入調(diào)整區(qū)間，這可能會打擊投資者的信心，降低他們的良性預(yù)期，使更多人加入到觀望隊(duì)伍中去，這對項(xiàng)目的營銷推廣十分不利；競爭對手的威脅

項(xiàng)目周邊的百富琪預(yù)計(jì)在未來一年內(nèi)將上市，這對項(xiàng)目是巨大威脅。市場的威脅

目前，金融投資市場異?；鸨率共糠滞顿Y者把原來投資不動產(chǎn)的資金轉(zhuǎn)投金融市場。競爭區(qū)域和競爭性項(xiàng)目界定競爭區(qū)域的界定

競爭區(qū)域界定為距離本項(xiàng)目2公里左右區(qū)域內(nèi)。競爭項(xiàng)目的界定

本區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目主要有：百富琪、來淘寶女人街。百富琪項(xiàng)目簡介位于春城路與環(huán)城南路交匯處，是一個(gè)以商鋪、公寓、寫字樓為主的商業(yè)項(xiàng)目。這個(gè)一環(huán)路內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目以地處的一環(huán)路而倍受注目。隨著可拆遷地的逐漸減少，一環(huán)地塊的樓盤也會隨之減少，價(jià)格也將隨之增高，可謂建一塊少一塊。也使得百富琪商業(yè)廣場這個(gè)項(xiàng)目升值空間無限。該項(xiàng)目尚未開盤，項(xiàng)目現(xiàn)在還是一片平地。原來的和平盛世商場已經(jīng)由云南來淘寶商貿(mào)有限公司收購，更名為“和平來淘寶女人街”。10多天的認(rèn)購時(shí)間，130間商鋪已經(jīng)有95%被商戶預(yù)訂。95%的預(yù)訂商戶中，有25%是原來女人街上的商戶，70%是新加入的商戶。保留了和平村種類齊全的特點(diǎn)，從服裝、帽鞋、百貨、化妝品到水吧、水果店、小吃。特色鮮明，比如特色小吃、怪味燒烤、冰糖葫蘆等。首先，從店面面積看，5-15平米左右，每排店鋪之間的通道1.8米寬，層高3米左右，顯得較為擁擠、空間狹小，再加之其燈光等，給人一種壓抑的感覺。地下1層及2層人氣較差，1層人氣旺，但僅限于晚上及周末，白天人氣較差。

1200元/月·間租金價(jià)格：1500-2000元/月·間

12000元/月·間來淘寶女人街項(xiàng)目簡介Part3:商業(yè)篇目標(biāo)消費(fèi)者的范圍界定這次消費(fèi)者調(diào)研，我們基本上是調(diào)研周邊消費(fèi)場所的消費(fèi)者，依據(jù)我們這個(gè)項(xiàng)目的體量和預(yù)估的輻射范圍，我們選定以該項(xiàng)目五公里范圍內(nèi)的三大商圈。執(zhí)行地點(diǎn)消費(fèi)特征和平商圈該商圈以服務(wù)本地居民為主，大眾化和中檔消費(fèi)成為本區(qū)特點(diǎn)，所以傳統(tǒng)的百貨小鋪仍受消費(fèi)者的垂青。雙龍商圈

本區(qū)域商業(yè)為中低檔服飾，地區(qū)商業(yè)的客源以百貨批發(fā)的中低收入的居民為主。白塔商圈

以櫻花購物中心為中心，精品街逐漸衰敗以后，該商圈周邊并無大量、集中的大型商場，主要是靠金龍百貨、櫻花購物中心兩大綜合百貨商場現(xiàn)有的市場影響力來吸引消費(fèi)者。目標(biāo)消費(fèi)者人群來源界定★依據(jù)和平商圈未來的規(guī)劃和職能北京路沿線寫字樓辦公人群周邊公寓居住者來自東南部區(qū)域中檔商品消費(fèi)人群、貿(mào)易客戶游客旅游居住商務(wù)者商業(yè)環(huán)境區(qū)域價(jià)值產(chǎn)業(yè)目標(biāo)消費(fèi)者的年齡、收入界定及消費(fèi)習(xí)慣通過這次攔截訪問，有活躍的消費(fèi)傾向和消費(fèi)潛力的消費(fèi)者我們初步界定在：年齡在16-35歲之間，占消費(fèi)人群比例在72%；家庭收入在1000-2200元是我們需要重點(diǎn)行銷的消費(fèi)對象，兼顧其他消費(fèi)人群，占消費(fèi)人群比例68%以上

頻次費(fèi)用購物2-4次/周至2-3次/月之間50-500元就餐1-3次/周以上50-200元休閑娛樂1-3次/月50-300元以上區(qū)域消費(fèi)者的購物及就餐活動較為活躍，整體消費(fèi)力屬于中等；

目標(biāo)消費(fèi)者的特征我們選擇的目標(biāo)客戶群不是高端客戶群，這跟我們的商業(yè)定位有一定關(guān)系，以下特征是該片區(qū)普通白領(lǐng)具有的特征：務(wù)實(shí)和內(nèi)斂，注重自我感受追求時(shí)尚、個(gè)性的生活方式追求生活品質(zhì)的同時(shí)也是在滿足自己的虛榮心對于購物環(huán)境及服務(wù)要求很高部分消費(fèi)者熱愛有個(gè)性的夜店生活熱衷于服飾、休閑娛樂設(shè)施的綜合性商業(yè)體和平商圈現(xiàn)有商業(yè)以傳統(tǒng)百貨商業(yè)為主，

同質(zhì)競爭嚴(yán)重，缺乏主題性休閑商業(yè)朝外MEN來淘寶女人街雙龍百貨百富琪金格中心主要業(yè)態(tài)服飾服飾百貨商場商鋪數(shù)量或面積有130個(gè)約有600個(gè)商業(yè)形態(tài)只售不租銷售產(chǎn)權(quán)銷售產(chǎn)權(quán)以品牌專賣店方式經(jīng)營的高檔商場特點(diǎn)小型百貨商場大型百貨批發(fā)零售商場高檔消費(fèi)、服務(wù)完善、品種齊全項(xiàng)目定位根據(jù)同策機(jī)構(gòu)對商業(yè)市場的深入調(diào)研及分析，結(jié)合本項(xiàng)目的綜合質(zhì)素、實(shí)際情況，同策機(jī)構(gòu)認(rèn)為，本項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)該定位為一個(gè)：Shoppingmall集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂為一體的大型消費(fèi)場所★概念

Shoppingmall的定義是：“大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的聚合體?！?/p>

Shoppingmall產(chǎn)生于二十世紀(jì)初，五六十年代在美國等發(fā)達(dá)國家盛行，掀起了商業(yè)經(jīng)營方式的新浪潮，并逐漸以其購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性經(jīng)營模式與完美的環(huán)境配套設(shè)施而風(fēng)靡歐、美、日及東南亞國家?！锾卣魉且唤M零售商店以及有關(guān)的商業(yè)設(shè)施的群體組合；它的組成商業(yè)群體的各個(gè)單體商店所提供的商品和服務(wù)大多屬選購品性質(zhì)；它的各單體商家自己經(jīng)營商品，它們可以形成獨(dú)特的經(jīng)營風(fēng)格、可以突出自己的商品品牌；零售業(yè)的各組成要素可以形成高度的專業(yè)化分工,購物中心的所有者、管理者、經(jīng)營者分離，它們的分工與協(xié)作更能達(dá)到高層次的完美與和諧，因而它的管理模式更富有效率。本項(xiàng)目應(yīng)在商場內(nèi)加入適合的主題。力求在主題的統(tǒng)一下，通過適合、齊全的商品供應(yīng)。有效的裝飾、燈光風(fēng)格的營造、互動促銷活動設(shè)計(jì)、開放交流空間設(shè)置等，為顧客提供購物與休閑的完美體驗(yàn)，形成項(xiàng)目的比較優(yōu)勢。1-3F：如：服飾店、化妝品店、mini百貨店、鞋店、特色民族首飾店4F：書吧、咖啡廳、格調(diào)餐廳、健身俱樂部5F：經(jīng)營性KTV、特色酒吧業(yè)態(tài)分布平面圖獲利模式第一個(gè)是只租不售，就是開發(fā)商把所有的商業(yè)固業(yè)不賣而是出租。第二個(gè)是只售不租，就是全部銷售不租，由所有者經(jīng)營和管理。第三是又租又售，且租且售。開發(fā)者根據(jù)市場的情況把商業(yè)分割銷售或租賃，為售而租，為租而售，租售結(jié)合。北京新光天地百貨新光天地的商業(yè)設(shè)計(jì)別具一格，不同于常規(guī)的百貨店。內(nèi)設(shè)“顧客新光大道”、“迎賓大廳”，大型瀑布。這樣，全透明的玻璃屋頂?shù)?。北京燕莎友誼商城多年來以高檔的定位,國際化的品牌和一流的服務(wù)為獨(dú)特經(jīng)營風(fēng)格,引領(lǐng)著高檔消費(fèi)的理念和都市生活的方式,將品牌與時(shí)尚并重,把商品演繹成精致而現(xiàn)代的享受.沈陽百盛購物中心大連百年商城為紀(jì)念大連市建市百年而建的標(biāo)志性建筑，引進(jìn)亞洲知名的太平洋百貨，擁有130余家品牌經(jīng)營店鋪，囊括了國內(nèi)外眾多知名品牌。

定位為中高檔的、集大型超市、百貨公司、知名品牌專賣店、餐飲娛樂等多種業(yè)態(tài)為一體的大型現(xiàn)代化購物中心上海恒隆廣場

項(xiàng)目由流線型玻璃主體建筑的一樓儼然是濃縮的紐約第五大道，云集來自世界各地頂尖時(shí)尚品牌上海財(cái)富國際廣場

集商業(yè)、辦公、休閑于一體的CBD項(xiàng)目，地處上海市五角場城市副中心繁華商業(yè)地段，按照高科技、高標(biāo)準(zhǔn)、高智能的國際五A級商務(wù)區(qū)的要求設(shè)計(jì)建造?？偨ㄖ娣e15萬平方米。

Part4:住宅篇“酷越”風(fēng)行

Crossoverwithyou

客戶定位23-35歲年輕人購買誘因：以房子的形式發(fā)生與這座城市的關(guān)聯(lián)藉此從心理擁有對城市的話語權(quán)

自住，多為首次置業(yè)，未來可用于投資投資群體外地置業(yè)者購買誘因：銀行利率低整個(gè)城市地產(chǎn)發(fā)展迅猛物業(yè)租賃價(jià)格上升物業(yè)轉(zhuǎn)手升值潛力巨大購買誘因：總價(jià)低鄰近市區(qū)領(lǐng)近片區(qū)配套成熟生活便利便于工作、求學(xué)★目標(biāo)客戶定位

★客戶描述項(xiàng)目目標(biāo)客戶的共性應(yīng)為：§有穩(wěn)定的工作和收入§年齡都在23---35歲之間§家庭收入在中上水平§不喜歡跟家長同住，渴望有屬于自己的獨(dú)立空間§思想新潮，對時(shí)尚生活有一定的追求§想購買住宅作為出租性投資2、因產(chǎn)品差異界定的目標(biāo)客戶類型為：§

23－35歲左右的年輕人，他(她)們或他們的家庭經(jīng)濟(jì)能力有限，雖然想購買更大面積住宅，但是經(jīng)濟(jì)能力不允許，而他們又特別渴望能有自己的一個(gè)安身之所，于是他們在單身時(shí)期先購買一套小戶型住宅作為過渡，等將來成家，需要有更大的環(huán)境時(shí)，可以將小戶型轉(zhuǎn)售或出租，達(dá)到以房養(yǎng)房的目的。定位建議：本項(xiàng)目的住宅部分最好以crossover形式來銷售。其原因主要有三點(diǎn)，一是市面存在該類型的項(xiàng)目較少，而且小戶型市場反應(yīng)良好；二是項(xiàng)目以住宅公寓形式銷售，開發(fā)的潛在風(fēng)險(xiǎn)會大大降低；三是我司曾成功操作過此類項(xiàng)目，具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)同策機(jī)構(gòu)對昆明房地產(chǎn)市場，特別是對小戶型項(xiàng)目的認(rèn)真調(diào)研與深度分析，結(jié)合本項(xiàng)目的綜合質(zhì)素、實(shí)際情況，同策機(jī)構(gòu)認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)該定位為一個(gè)：底層商場+Crossover公寓的商業(yè)復(fù)合型公寓★概念

Crossover（酷越），其含義為“跨界”、“超越”、“交融”。這個(gè)新生詞匯，聯(lián)系著一種最in的時(shí)尚。都市“酷越一族”不再滿足于局限在某個(gè)角落，他們有一種突破束縛的沖動和想法，要跳出以前的經(jīng)驗(yàn)、做法與事務(wù)來重新思考與行動。Crossover之風(fēng)愈演愈烈，一種代表多元化辦公方式的Crossover空間概念恰在此時(shí)躍然出世?！锊牧鲜褂弥虚g隔板最好隔音效果好，結(jié)實(shí)，樣子美觀的材料（如：鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)等），塑鋼中空玻璃門窗，節(jié)能、保溫、降低噪音；小區(qū)外設(shè)有紅外線監(jiān)控、單元入戶有可視對講系統(tǒng)；

產(chǎn)品建議根據(jù)地塊位置決定項(xiàng)目完全可以不做成獨(dú)棟建筑，而做成兩棟單體建筑，一棟為帶平層的高端商務(wù)樓，一棟帶平層、小躍層或夾層的高端商務(wù)公寓路線，形成快速走貨，提升品質(zhì)檔次，拔高銷售價(jià)格。房型面積比例備注一房一廳40㎡以內(nèi)70%面積區(qū)間小，總價(jià)低，便于降低投資門檻，吸引更多中等收入階層的關(guān)注兩房一廳兩房兩廳三房一廳60㎡以內(nèi)70-90㎡100-120㎡共30%走貨速度稍慢，能夠迎合部分人群的購買需求，不會形成銷售壓力開敞式平層設(shè)計(jì)建議★戶型圖樓中樓設(shè)計(jì)建議房型面積比例備注兩室一廳50㎡以內(nèi)60%帶10㎡左右的躍層或夾層面積贈送兩室兩廳75㎡以內(nèi)40%帶15㎡左右的躍層或夾層贈送★戶型圖Part5:商務(wù)篇“酷越”風(fēng)行

Joininginthe

Crossover

★前言

在2006年雨潤如油夏日燥熱的季節(jié)里，樓市處于觀望與暴漲的拐點(diǎn)時(shí)，處于溫水煮青蛙狀態(tài)的樓市投資者們將目光投向了個(gè)人投資的新“金礦”——寫字樓，甚至有人預(yù)言寫字樓投資將掀起新的個(gè)人投資熱潮。

★經(jīng)歷陣痛的寫字樓市場

本地寫字樓市場在經(jīng)歷99’世博會前后盲目上馬而寫造成字樓的供給總量嚴(yán)重過剩，政府在１９９９年就專門出臺了《關(guān)于在市區(qū)不再審批、同意建設(shè)高層建筑項(xiàng)目的決定》。在經(jīng)歷長達(dá)7年的漫長又痛苦消化期后，昆明寫字樓市場從租金、售價(jià)及物管費(fèi)價(jià)格持續(xù)走低，高達(dá)６０％空置率的疲軟狀態(tài)中逐漸復(fù)蘇和升溫。

圍繞著市中心這些高樓大廈，寫字樓占了80%較大的份額。而這些建于90年代的寫字樓由于開發(fā)設(shè)計(jì)水平的參差不齊，寫字樓存在著產(chǎn)品品質(zhì)、功能和用途上的局限。走訪中同策發(fā)現(xiàn)很多傳統(tǒng)的寫字樓在房屋內(nèi)部設(shè)計(jì)上將住戶門廳全部都設(shè)在一層,面積狹小局促,僅僅是一個(gè)過道。傳統(tǒng)的寫字樓采用了以核心桶為中心向四周分割朝向的方式，單一朝向的戶型以及單一集中的人流通道,因而形成了黑暗的走道，并具有一定熱島效應(yīng)的特點(diǎn)?！镞M(jìn)入發(fā)展層次的寫字樓市場

據(jù)對市區(qū)里的高層建筑進(jìn)行的一次摸底顯示，建于上個(gè)世紀(jì)五六十年代的有４幢；７０年代的有１０幢，８０年代的有５０幢；而建于９０年代的則多達(dá)６６４幢。在這些高樓大廈中，寫字樓占了較大的份額。

從年代來說80年代青年路上的科技大廈、攀昆大廈（1993年原名護(hù)國大廈）是昆明第一代較早的寫字樓了。據(jù)說攀昆大廈是個(gè)香港老板投資所建，并成功瀟灑地掘走昆明寫字樓的第一桶金而飄然而去。90年代是昆明寫字樓市場談樓色變泛濫成災(zāi)的特殊年代，華一、華域、志強(qiáng)、美亞、鴻城廣場、福林廣場、三合商利等等分布在市區(qū)各處的寫字樓從純寫字樓至商住混合成為昆明第二代寫字樓

2000年以后在建的寫字樓成為昆明第三代寫字樓，其代表為環(huán)球金融、匯都國際商務(wù)港、云南軟件數(shù)碼園、銀座OFFICE等。

目前，從橫向角度看，昆明的寫字樓市場，可以發(fā)現(xiàn)整個(gè)市場已經(jīng)明顯分化出高中低檔租賃市場、中檔寫字樓銷售市場和中低檔寫字樓租賃市場三大層次，昆明寫字樓市場將進(jìn)入一個(gè)更有序、更細(xì)分的發(fā)展階段?！锟蛻粜枨笈c選擇據(jù)數(shù)據(jù)顯示，一些小企業(yè)需要的寫字樓面積大多在１００平方米以內(nèi)，中小企業(yè)需要的寫字樓面積大多在２００—４００平方米左右。外資和大企業(yè)往往選擇１０００平方米及以上的寫字樓作為辦公總部。這數(shù)以萬計(jì)的中小型公司，加上即將從住宅小區(qū)遷出的公司，每年為寫字樓銷售和租賃市場提供巨大的市場空間。

從寫字樓市場供應(yīng)上看，乙級寫字樓物業(yè)的供應(yīng)量較大，甲級寫字樓物業(yè)供應(yīng)量不足。

租用高檔寫字樓的客戶以ＩＴ、通訊、金融保險(xiǎn)行業(yè)最多；其次是文化傳媒和建筑地產(chǎn)類