連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)整體市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案分析【市場(chǎng)供需】2021年市場(chǎng)供給及成交整體呈上漲趨勢(shì)，但是2021年市場(chǎng)供需比擴(kuò)大明顯，整體市場(chǎng)開始表現(xiàn)為供大于求的局面供給分析：2021年1-10月整體供給189.8萬平方米，同比去年1-10月供給同比增加41.5%。成交分析：2021年1-10月整體成交165.1萬平方米，同比去年1-10月成交同比增加16.9%供需比：2021年1-10月整體供需比1.15，去年整體供需比為1，2021年市場(chǎng)整體供需比擴(kuò)大了0.15個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：連云港房產(chǎn)網(wǎng)【量?jī)r(jià)走勢(shì)】2021年下半年全市成交呈下滑趨勢(shì)，房?jī)r(jià)走勢(shì)較為平穩(wěn)，相對(duì)去年的樓市，價(jià)格增幅已經(jīng)大幅度放緩國(guó)八條新國(guó)五條數(shù)據(jù)來源：中國(guó)百城價(jià)格指數(shù)連云港市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)為：其中主力供給區(qū)域?yàn)樾缕謪^(qū)，占整體供給的51%，其次為海州區(qū)，供給比例為24%。連云港市區(qū)成交結(jié)構(gòu)為：其中成交主力區(qū)域?yàn)樾缕謪^(qū)，占整體成交的43%。其次分別為開發(fā)區(qū)、海州區(qū)、連云區(qū)?！景鍓K分析】市區(qū)主力供需市場(chǎng)為新浦區(qū)，占全市成交供給的50%左右。數(shù)據(jù)來源：連云港房產(chǎn)局【成交戶型分析】市區(qū)成交以90-120平米及120平米以上的兩房、三房為主，占整體市場(chǎng)的60%以上成交面積段：其中90-120平米占39%，120平米以上占31%，這兩種面積段占成交主力地位。成交戶型：成交戶型以兩房、三房為主，分別占整體比例的33.3%、30.3%；四房占成交成交比例的10.5%數(shù)據(jù)來源：連云港房產(chǎn)局整體市場(chǎng)總結(jié)供需分析：2021年市場(chǎng)供需整體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，值得注意的是供需比正逐漸擴(kuò)大，市場(chǎng)供大于求的趨勢(shì)開始明顯。成交量分析：供給的增加帶來2021年1-10月成交同比去年1-10月增長(zhǎng)了16%，但是7月新國(guó)五條出臺(tái)后，市場(chǎng)再一次步入成交下滑階段。成交價(jià)分析：連云港2021年房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，截至10月底，增長(zhǎng)6.9%，相對(duì)去年同期，今年的價(jià)格增幅已經(jīng)大幅度的放緩。成交區(qū)域：連云港市區(qū)成交主力區(qū)域?yàn)樾缕謪^(qū)，供需市場(chǎng)占整體的50%左右。成交戶型：市場(chǎng)成交主力面積段為90-120平米以及120平米以上，主力戶型為兩房、三房。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案分析板塊名稱板塊地位新浦新區(qū)新興明星板塊，近年來發(fā)展迅猛新浦東區(qū)地位較高，市場(chǎng)去化良好新浦北區(qū)地位一般，發(fā)展趨勢(shì)一般新浦中心區(qū)老牌房市板塊，方興未艾新浦南區(qū)成熟板塊，房市基本飽和新浦西區(qū)地位一般，房市發(fā)展緩慢【新浦區(qū)概況】城市向東、擁抱大海的戰(zhàn)略方針，導(dǎo)致了市政府所在的新浦新區(qū)成為全市重點(diǎn)開展的明星板塊。本案本案位于新浦新區(qū)東部邊緣地區(qū)，被G25長(zhǎng)深高速間隔，從新浦新區(qū)由蒼梧路可通往本案數(shù)據(jù)來源：連云港房產(chǎn)網(wǎng)明珠皇冠花園香溢江南本案中央華府御景龍灣江南明珠苑藍(lán)天華僑城寶翔財(cái)富廣場(chǎng)?；び迫痪邮朔絿?guó)際名豪天臺(tái)苑新浦區(qū)局部公寓分布圖新浦區(qū)工程主要分布在新浦東區(qū)以及新浦新區(qū)選取了新浦區(qū)各板塊局部在售公寓工程做為市場(chǎng)參考標(biāo)本。【新浦區(qū)公寓市場(chǎng)特征】主力戶型以兩房、三房為主，其中新浦新區(qū)市場(chǎng)均價(jià)為區(qū)域內(nèi)最高，市場(chǎng)主力戶型為三房、四房板塊項(xiàng)目在售產(chǎn)品類型均價(jià)主力戶型近期開盤推出房源成交套數(shù)去化率月均去化新浦新區(qū)明珠·皇冠花園高層750077-1092010-9-151458125186%89.4香溢江南高層7200170-1902011-9-281182219%22中央華府高層7000130-1402011-6-171809754%19.4御景龍灣小高層700090-110110-1302011-9-254647416%49.3新浦東區(qū)江南明珠苑小高層、高層690090-1202011-4-2931416753%27.8藍(lán)天華僑城高層600090-1402010-10-2153024847%20.7新浦中心區(qū)國(guó)僑·寶翔財(cái)富廣場(chǎng)高層520050-902011-9-1619210253%51新浦南區(qū)海基·悠然居小高層、多層5700110-1402011-1-212069647%9.6新浦北區(qū)仕方國(guó)際高層540088-1202011-9-201943619%24新浦西區(qū)名豪天臺(tái)苑小高層、高層550087-1332010-12-185068316%7.5公寓價(jià)格：新浦區(qū)目前公寓價(jià)格最高的集中在新浦新區(qū)，均價(jià)在7000-7500之間。主力戶型：主力戶型集中在70-90平米兩房、90-120平米三房之間；其中新浦新區(qū)的公寓房源大戶型較多，以三房、四房為主。去化情況：市場(chǎng)去化情況最好的為新浦新區(qū)，其次為東區(qū)及中心區(qū)。2021年明珠·皇冠花園銷售套數(shù)排名全市第一，另外同科·匯豐國(guó)際銷售面積排名第一。新浦區(qū)別墅分布圖名人世家同科·匯豐國(guó)際盤龍?jiān)坪Ｔ祈敗び悈R開成高爾夫香溢孔望本案綠地觀湖一號(hào)新浦區(qū)別墅主要分布在新區(qū)及東區(qū)附近。純別墅工程少，純別墅工程僅有開城高爾夫、名人世家和云頂英倫匯三個(gè)?！緞e墅產(chǎn)品】新浦區(qū)目前別墅產(chǎn)品以聯(lián)排為主，聯(lián)排戶型面積普遍比較大板塊主要項(xiàng)目別墅類型主力面積目前單價(jià)主力總價(jià)（元/㎡）（萬元）新浦名人世家獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排獨(dú)棟430-480獨(dú)棟16400獨(dú)棟：650-800開成高爾夫獨(dú)棟、聯(lián)排獨(dú)棟300-500聯(lián)排270-310聯(lián)排8000聯(lián)排：138-248同科·匯豐國(guó)際排屋、聯(lián)排聯(lián)排265-346排屋280-300聯(lián)排14400排屋一二層10600排屋二三層13600聯(lián)排370-500排屋350-400盤龍?jiān)坪Ｂ?lián)排聯(lián)排134-228聯(lián)排6000聯(lián)排72-120云頂·英倫匯獨(dú)棟、聯(lián)排聯(lián)排258-282聯(lián)排5000聯(lián)排130-140海州香溢孔望獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排獨(dú)棟500-600聯(lián)排300-400聯(lián)排16000聯(lián)排400-600開發(fā)區(qū)綠地觀湖一號(hào)合院170-2007500130-150錦繡香江雙拼、聯(lián)排聯(lián)排210-470聯(lián)排9000聯(lián)排200-400產(chǎn)品類型：新浦區(qū)別墅產(chǎn)品以聯(lián)排為主，并有少量的獨(dú)棟、排屋產(chǎn)品。產(chǎn)品面積：聯(lián)排產(chǎn)品面積普遍比較大：聯(lián)排主力面積在250-300㎡；產(chǎn)品價(jià)格：新浦區(qū)聯(lián)排主力均價(jià)區(qū)間在6000-8000元/㎡；板塊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目別墅類型主力面積主力總價(jià)近期開盤時(shí)間推出別墅套數(shù)至今去化量月均去化（萬元）（套）新浦名人世家獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排獨(dú)棟430-480獨(dú)棟：650-8002011-3831.14開成高爾夫獨(dú)棟、聯(lián)排獨(dú)棟300-500聯(lián)排270-310聯(lián)排：138-2482011-141121.33同科·匯豐國(guó)際排屋、聯(lián)排聯(lián)排265-346排屋280-300聯(lián)排370-500排屋350-4002010-5176804.7盤龍?jiān)坪Ｂ?lián)排聯(lián)排134-228聯(lián)排72-1202011-108555云頂·英倫匯獨(dú)棟、聯(lián)排聯(lián)排258-282聯(lián)排130-1402011-5110346.8海州香溢孔望獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排獨(dú)棟500-600聯(lián)排300-400聯(lián)排400-6002011-554163.2開發(fā)區(qū)綠地觀湖一號(hào)合院170-200130-1502010-12100919.1錦繡香江雙拼、聯(lián)排聯(lián)排160-200雙拼200-350聯(lián)排200-4002010-102201018.42別墅去化能力：除開成高爾夫二期聯(lián)排去化較慢外，新浦區(qū)及周邊局部別墅工程整體去化情況良好，聯(lián)排別墅月均去化根本在5-8套。市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn)：戶型面積在250-300平米的聯(lián)排產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度較高【別墅去化】新浦區(qū)目前聯(lián)排產(chǎn)品中市場(chǎng)接受度較高的為200-300平米戶型，去化情況較為良好區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案分析項(xiàng)目地址新浦原師專職大老校區(qū)開發(fā)商江蘇兩淮鹽化有限公司項(xiàng)目總建90萬平方米項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)劃集三層聯(lián)排別墅、四層陽光排屋、六層電梯花園洋房、高層、商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)、師專附小、六一幼兒園、國(guó)際會(huì)館和五星級(jí)國(guó)際酒店（同科?希爾頓國(guó)際酒店暫定）等為一體的大型綜合社區(qū)開盤時(shí)間2010-5-29主力戶型聯(lián)排260-350排屋350-400在售均價(jià)聯(lián)排14400

排屋一二層10600

排屋二三層13600銷售動(dòng)態(tài)目前在售的是一期別墅和多層洋房的C組團(tuán)部分，預(yù)計(jì)年底之前推出二期高層；【同科?匯豐國(guó)際】整體地下停車系統(tǒng)、恒溫、恒濕、底層3.9米全架空；引進(jìn)“國(guó)際金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟〞效勞工程面積段推量成交10月成交去化率上疊282-3094415234%下疊287-2964425257%合計(jì)282-3098840445%工程主力在售C區(qū)疊加別墅，C1、C2、C3、C5、C6、C7、C11、C12、C13#共9幢，排屋一二層均價(jià)：13600元/㎡2，排屋三四層均價(jià)：10600元/㎡，主力戶型280-300平米【在售戶型結(jié)構(gòu)分析】戶型設(shè)計(jì)較為寬松，聯(lián)排主力面積在265-346平米之間，銷售情況良好。面積段（平米）推量成交去化率265191790%334-346281450%372-37610990%合計(jì)574045%B區(qū)聯(lián)排別墅，均價(jià)14400元/平米，主力面積為265-346平米，其中334平米戶型為中間戶，去化相對(duì)較慢，其余戶型去化都比較良好。282平米292平米疊加戶型383平米383平米聯(lián)排戶型疊加精裝樣板1層客廳1層樓梯2層主臥項(xiàng)目地址開發(fā)區(qū)新東方大道109號(hào)開發(fā)商上海綠地集團(tuán)連云港東部置業(yè)有限公司項(xiàng)目總建150萬平方米項(xiàng)目規(guī)劃小區(qū)建筑型態(tài)包括合院別墅、高層住宅和時(shí)尚休閑街區(qū)，打造原汁原味英倫風(fēng)情高尚社區(qū)開盤時(shí)間2010-12-26主力戶型合院別墅：170-200平米高層：88-99平米在售均價(jià)合院：7500元/平米高層：3800元/平米銷售動(dòng)態(tài)目前主力在售高層部分，主力為兩房戶型，均價(jià)3800元/平米【綠地觀湖一號(hào)】昌圩湖濱湖景觀，英倫風(fēng)情社區(qū)樓棟171平米199平米推量去化推量去化8#664410#65449#66441#664311#62437#66442#66445#6