2025年不動產(chǎn)登記代理人不動產(chǎn)登記法律制度政策考試練習題及答案一、單項選擇題（共20題，每題1.5分，共30分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》，下列情形中，不動產(chǎn)登記機構應當不予登記的是：A.申請登記的不動產(chǎn)權利超過規(guī)定期限的B.申請登記的不動產(chǎn)已辦理查封登記且查封尚未解除的C.申請登記的不動產(chǎn)存在權屬爭議但申請人已提供法院受理通知書的D.申請登記的不動產(chǎn)為共有財產(chǎn)但共有人已書面同意登記答案：A解析：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十二條，登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構應當不予登記：（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（二）存在尚未解決的權屬爭議的；（三）申請登記的不動產(chǎn)權利超過規(guī)定期限的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。選項B中查封登記不影響正常登記（查封期間禁止處分登記），選項C權屬爭議未解決應不予登記但提供法院受理通知書不視為爭議解決，選項D共有人同意符合登記條件，故正確答案為A。2.某公司以建設用地使用權抵押向銀行貸款，后因經(jīng)營需要將該土地上新增房屋出租給第三方。若銀行實現(xiàn)抵押權時，新增房屋未辦理抵押登記，根據(jù)《民法典》規(guī)定，拍賣該建設用地使用權時：A.新增房屋所有權自動轉為抵押權客體B.新增房屋收益歸銀行所有C.新增房屋應一并拍賣，但抵押權不及于新增房屋D.銀行可就新增房屋優(yōu)先受償答案：C解析：《民法典》第四百一十七條規(guī)定：“建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分。但是，新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償?！币虼耍_答案為C。3.自然人甲通過遺囑繼承取得其父名下房產(chǎn)，但未辦理轉移登記即將該房產(chǎn)出售給乙。乙申請登記時，不動產(chǎn)登記機構應要求：A.甲先辦理繼承轉移登記，再與乙共同申請轉移登記B.乙直接提交甲的遺囑和買賣合同申請登記C.甲、乙共同提交遺囑公證書和買賣合同申請登記D.乙提交甲的死亡證明和遺囑即可單方申請登記答案：A解析：《民法典》第二百三十條規(guī)定：“因繼承取得物權的，自繼承開始時發(fā)生效力?！钡恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十四條規(guī)定：“因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書?！蓖瑫r，處分因繼承取得的不動產(chǎn)時，需先完成繼承登記。因此，甲需先辦理繼承轉移登記，取得不動產(chǎn)權屬證書后，再與乙共同申請轉移登記，正確答案為A。4.某住宅項目因開發(fā)企業(yè)原因未完成竣工驗收即交付使用，購房人已簽訂商品房買賣合同并備案。現(xiàn)購房人申請辦理不動產(chǎn)登記，登記機構應：A.以未取得竣工驗收證明為由不予登記B.憑購房合同和備案證明直接辦理預告登記C.告知購房人需開發(fā)企業(yè)先辦理首次登記D.要求購房人提交開發(fā)企業(yè)書面承諾后辦理轉移登記答案：C解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定：“未辦理不動產(chǎn)首次登記的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記?！鄙唐贩渴状蔚怯浶栝_發(fā)企業(yè)完成竣工驗收并提交相關材料，購房人辦理轉移登記需以開發(fā)企業(yè)完成首次登記為前提。因此，正確答案為C。5.不動產(chǎn)登記機構對查封登記的辦理，下列做法正確的是：A.收到人民法院查封裁定書后，立即將查封情況記載于不動產(chǎn)登記簿B.查封期限屆滿前，登記機構依職權續(xù)封C.同一不動產(chǎn)被多個法院查封的，按法院來函時間順序辦理輪候查封D.查封期間，登記機構應暫停辦理該不動產(chǎn)的所有登記業(yè)務答案：A解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第九十一條規(guī)定：“兩個以上人民法院查封同一不動產(chǎn)的，不動產(chǎn)登記機構應當為先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記，對后送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記?！钡诰攀l規(guī)定：“查封期間，人民法院解除查封的，不動產(chǎn)登記機構應當及時根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書注銷查封登記。不動產(chǎn)查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，查封登記失效。”選項B中續(xù)封需法院重新出具文書，選項D中查封期間可辦理非處分登記（如更正登記），選項C輪候查封按送達時間順序，正確答案為A。6.下列關于宅基地使用權登記的表述，正確的是：A.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋可辦理登記B.宅基地使用權及房屋所有權首次登記需提交宅基地批準文件C.已擁有一處宅基地的村民，通過繼承取得另一處宅基地房屋的，不予登記D.宅基地使用權轉讓后，原使用權人可再申請新的宅基地答案：B解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第四十一條規(guī)定：“申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記的，應當根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）申請人身份證和戶口簿；（二）不動產(chǎn)權屬證書或者有批準權的人民政府批準用地的文件等權屬來源材料；（三）房屋符合規(guī)劃或者建設的相關材料；（四）權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產(chǎn)界址、面積等材料；（五）其他必要材料?！边x項A違反“一戶一宅”和宅基地使用權主體限制，選項C繼承房屋可登記（地隨房走），選項D轉讓后不得再申請宅基地，正確答案為B。7.某企業(yè)以海域使用權抵押，后因海域使用期限屆滿未續(xù)期，海域使用權被收回。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，登記機構應：A.依職權注銷海域使用權及抵押權登記B.要求抵押權人申請注銷登記C.通知企業(yè)和抵押權人30日內申請注銷登記，逾期不申請的公告廢止D.僅注銷海域使用權登記，抵押權登記繼續(xù)有效答案：A解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十八條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：（一）不動產(chǎn)滅失的；（二）權利人放棄不動產(chǎn)權利的；（三）不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權利消滅的；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。不動產(chǎn)權利消滅但未辦理注銷登記的，不動產(chǎn)登記機構可以依據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方辦理注銷登記?！焙Ｓ蚴褂脵嘁蚱谙迣脻M被收回屬于“不動產(chǎn)被依法收回”，登記機構可依職權注銷，正確答案為A。8.預告登記后，債權消滅或自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起（）內未申請登記的，預告登記失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第二百二十一條第二款規(guī)定：“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效?！闭_答案為C。9.不動產(chǎn)登記機構收到異議登記申請后，應在（）內將異議事項記載于不動產(chǎn)登記簿。A.1個工作日B.2個工作日C.3個工作日D.5個工作日答案：A解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機構受理異議登記申請的，應當將異議事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并向申請人出具異議登記證明。異議登記申請人應當在異議登記之日起15日內，提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。”受理后應即時記載，通常要求1個工作日內完成，正確答案為A。10.下列情形中，不動產(chǎn)登記機構可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看的是：A.因繼承申請轉移登記B.申請宅基地使用權首次登記C.申請預購商品房預告登記D.申請抵押權注銷登記答案：B解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十九條規(guī)定：“屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看：（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記；（二）在建建筑物抵押權登記；（三）因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記；（四）不動產(chǎn)登記機構認為需要實地查看的其他情形?！闭厥褂脵嗉胺课菟袡嗍状蔚怯泴儆凇胺课莸冉ㄖ锼袡嗍状蔚怯洝?，正確答案為B。（注：因篇幅限制，此處僅展示前10題，實際考試中單項選擇題共20題，后續(xù)題目可圍繞不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則、登記資料查詢范圍、更正登記程序、集體土地所有權登記要求、地役權登記要件等知識點設計。）二、多項選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，錯選、多選不得分，少選每個正確選項得0.5分）1.根據(jù)《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》，下列主體中有權查詢不動產(chǎn)登記資料的有：A.不動產(chǎn)權利人B.利害關系人（提供利害關系證明）C.律師（持法院調查令）D.稅務機關（因稅收征管需要）答案：ABCD解析：《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第七條規(guī)定：“查詢不動產(chǎn)登記資料，應當在不動產(chǎn)所在地的市、縣人民政府不動產(chǎn)登記機構進行，但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。權利人可以查詢、復制其不動產(chǎn)登記資料。因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產(chǎn)自然狀況、權利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監(jiān)察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產(chǎn)登記資料。其他有關國家機關執(zhí)行公務依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料的，依照本條規(guī)定辦理?！甭蓭煶址ㄔ赫{查令屬于利害關系人查詢范疇，稅務機關因稅收征管屬于“其他有關國家機關執(zhí)行公務”，故全選。2.下列情形中，不動產(chǎn)登記可以單方申請的有：A.繼承取得不動產(chǎn)權利B.人民法院生效法律文書導致的不動產(chǎn)權利轉移C.不動產(chǎn)滅失的注銷登記D.預購商品房預告登記答案：ABC解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定：“因買賣、設定抵押權等申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次登記；（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權利；（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產(chǎn)權利；（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記；（五）不動產(chǎn)滅失或者權利人放棄不動產(chǎn)權利，申請注銷登記；（六）申請更正登記或者異議登記；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以單方申請的其他情形。”預購商品房預告登記需雙方申請（購房人與開發(fā)企業(yè)），故排除D，正確答案為ABC。3.不動產(chǎn)登記簿應當記載的內容包括：A.不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況B.不動產(chǎn)權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況C.涉及不動產(chǎn)權利限制、提示的事項D.不動產(chǎn)登記機構的審核意見答案：ABC解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿應當記載以下事項：（一）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動產(chǎn)權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；（三）涉及不動產(chǎn)權利限制、提示的事項；（四）其他相關事項?！钡怯洐C構審核意見不屬于登記簿記載內容，故正確答案為ABC。4.下列關于地役權登記的表述，正確的有：A.地役權自地役權合同生效時設立B.當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記C.已經(jīng)登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記D.供役地分割轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人享有地役權答案：ABC解析：《民法典》第三百七十四條規(guī)定：“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！钡谌侔耸鍡l規(guī)定：“已經(jīng)登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記?！钡谌倨呤l規(guī)定地役權是按照合同約定利用他人不動產(chǎn)的權利，供役地分割后，地役權對分割后的各部分仍然有效，但需具體看合同約定，選項D表述不嚴謹（應為“轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有法律約束力”），故正確答案為ABC。5.不動產(chǎn)登記機構工作人員在辦理登記時，有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：A.對符合登記條件的登記申請不予登記B.對不符合登記條件的登記申請予以登記C.擅自復制、篡改、毀損、偽造不動產(chǎn)登記簿D.泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息答案：ABCD解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十九條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國民法典》的規(guī)定承擔賠償責任?！钡谌畻l規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任?！钡谌l規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機構、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產(chǎn)登記資料的單位或者個人違反國家規(guī)定，泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動產(chǎn)登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；對有關責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任?！惫嗜x。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分。請根據(jù)案情和相關法律規(guī)定，結合不動產(chǎn)登記實務回答問題）案例一：繼承與轉移登記的銜接問題2024年3月，張某（65歲，未婚無子女）去世，留有一套位于某市A區(qū)的房產(chǎn)（建筑面積120㎡，2010年購買，產(chǎn)權清晰）。張某父母早亡，生前未立遺囑，其唯一法定繼承人是妹妹張某某（58歲）。2024年5月，張某某與李某簽訂《房屋買賣合同》，約定以200萬元價格將該房產(chǎn)出售給李某。李某向不動產(chǎn)登記機構申請辦理轉移登記時，登記機構發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)尚未辦理繼承轉移登記。問題：1.張某某是否有權直接處分該房產(chǎn)？為什么？2.李某申請轉移登記時，登記機構應如何處理？需審核哪些材料？3.若張某某提交了公證的繼承權公證書，登記機構能否直接為其辦理轉移登記？答案：1.張某某無權直接處分該房產(chǎn)。根據(jù)《民法典》第二百三十條，因繼承取得物權的，自繼承開始時發(fā)生效力，張某某作為法定繼承人，自張某死亡時取得該房產(chǎn)所有權。但《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十六條規(guī)定：“下列情形之一的，不動產(chǎn)權利人可以向不動產(chǎn)登記機構申請變更登記：（一）權利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的；（二）不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等自然狀況變更的；（三）不動產(chǎn)權利期限、來源等權屬狀況發(fā)生變化的；（四）同一權利人分割或者合并不動產(chǎn)的；（五）抵押擔保的范圍、主債權數(shù)額、債務履行期限、抵押權順位發(fā)生變化的；（六）最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間發(fā)生變化的；（七）地役權的利用目的、方法等發(fā)生變化的；（八）共有性質發(fā)生變更的；（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權利轉移的變更情形。”而處分因繼承取得的不動產(chǎn)（如出售），需先完成繼承轉移登記，將產(chǎn)權登記至張某某名下，否則無法辦理后續(xù)轉移登記。2.登記機構應告知李某，需張某某先辦理繼承轉移登記，取得不動產(chǎn)權屬證書后，再由張某某與李某共同申請轉移登記。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十四條，申請繼承轉移登記需提交以下材料：（1）張某的死亡證明材料（如死亡醫(yī)學證明、戶籍注銷證明）；（2）張某某與張某的親屬關系證明（如戶口簿、親屬關系公證書）；（3）無其他法定繼承人的證明（或全體法定繼承人關于不動產(chǎn)分配的協(xié)議，因張某無其他繼承人，需由張某某聲明并提供相關證明）；（4）不動產(chǎn)權屬證書（原房產(chǎn)證）；（5）登記機構要求的其他材料（如權籍調查表、宗地圖等）。3.若張某某提交了公證的繼承權公證書，登記機構可以為其辦理繼承轉移登記。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十四條，當事人可以提交經(jīng)公證的材料作為繼承的證明，登記機構審核公證書真實性、合法性后，應予以登記。完成繼承登記后，張某某與李某共同申請轉移登記，提交買賣合同、雙方身份證明、不動產(chǎn)權屬證書等材料，登記機構審核通過后辦理轉移登記。案例二：抵押登記中的順位與預告登記效力2023年10月，甲公司以其名下工業(yè)用地（A宗地）向乙銀行抵押借款1000萬元，辦理了抵押權首次登記（順位第一）。2024年2月，甲公司因經(jīng)營需要，以A宗地向丙銀行抵押借款800萬元，丙銀行明知該宗地已抵押仍同意放款，并辦理了抵押權首次登記（順位第二）。2024年5月，甲公司與丁公司簽訂《土地使用權轉讓合同》，約定將A宗地以2000萬元轉讓給丁公司，丁公司辦理了預告登記。2024年8月，甲公司無力償還乙、丙銀行貸款，乙銀行申請實現(xiàn)抵押權，法院拍賣A宗地得款1500萬元。問題：1.丙銀行的抵押權是否有效？其順位如何確定？2.丁公司的預告登記對抵押權實現(xiàn)有何影響？3.拍賣所得1500萬元應如何分配？答案：1.丙銀行的抵押權有效。根據(jù)《民法典》第四百零三條：“以動產(chǎn)抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！苯ㄔO用地使用權抵押需登記設立，甲公司與丙銀行辦理了抵押登記，故抵押權有效。抵押權順位根據(jù)登記時間確定，乙銀行登記在先（2023年10月），丙銀行登記在后（2024年2月），故乙銀行為第一順位，丙銀行為第二順位。2.丁公司的預告登記不影響抵押權的實現(xiàn)。根據(jù)《民法典》第二百二十一條，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。但抵押權屬于擔保物權，預告登記僅限制處分行為（如轉移登記），不影響已設立的抵押權。因此，乙、丙銀行的抵押權仍可依法實現(xiàn)，但拍賣后丁公司可就轉讓款主張債權（若甲公司未履行轉讓合同）。3.拍賣所得1500萬元按抵押權順位分配：乙銀行作為第一順位，優(yōu)先受償1000萬元；剩余500萬元由丙銀行作為第二順位受償（丙銀行債權800萬元，僅能受償500萬元，未受償?shù)?00萬元轉為普通債權）。案例三：歷史遺留問題中的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記某市B區(qū)有一批建于2005年的住宅，當時土地性質為劃撥（原屬某國企職工宿舍），房屋所有權證由原房管局頒發(fā)，但土地使用權證未同步辦理（國企因改