Strategicplanningreport戰(zhàn)略策劃報告打造中國首席“孝文化”旅游綜合體項目目錄CONTENTS1背景分析3功能構建2戰(zhàn)略定位4發(fā)展策略背景分析011234位于湘南腹地,處在“大廣州”、“大桂林”“大長沙”等城市經濟圈的交叉地帶;

等距離輻射湘粵桂三省中心城市。XX市旅游產業(yè)基礎條件上京珠高速、廈蓉高速、二廣高速、武

廣高鐵、京廣鐵路、湘桂鐵路、零陵機場快捷暢通,

到長沙、廣州

均在2.5小時車程以內。區(qū)位優(yōu)勢旅游資源一山:南國武當山,一水:秀峰湖,一堡:大冠堡,一城:彭梓城,一村:談文溪村,一院:龍家大院,

一樹:千年銀杏,一漂:竹海漂流,

一洞:

皇宮溶洞自然條件XX市是森林覆蓋率高達52%，

空氣和水的質量優(yōu)于國家一級標準。境內土壤富含硒，縣內有多個長壽村。極其適合養(yǎng)老養(yǎng)生。便捷交通XX市作為國家級貧困縣，具備發(fā)展旅游產業(yè)的先天優(yōu)勢，

適合走依托旅游產業(yè)，帶動經濟社會全局發(fā)展的路線XX市基礎條件旅游推動區(qū)域合作政策推動XX省旅游業(yè)發(fā)展迅猛XX省“一帶一部”旅游合作區(qū)域優(yōu)勢凸顯，生態(tài)文明和兩型社會建設為旅游業(yè)發(fā)展拓展了空間。“十三五”期間，XX省省旅游業(yè)將保持15%的平均增長速度，力爭到2020年，總人天數達到7.5億，實現旅游業(yè)總收入達到7000億元以上，相當于XX省GDP的15%以上。XX市有望成為XX省旅游扶貧建設樣板《旅游法》、《國民旅游休閑綱要（2013-2020年）》、《國務院關于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》相繼出臺，國家把旅游扶貧作為扶貧開發(fā)的重要戰(zhàn)略舉措。近年來，XX市把養(yǎng)生和休閑娛樂、文化旅游作為綠色發(fā)展的重要內容，緊緊圍繞“中國XX市養(yǎng)生旅游目的地”的建設目標往前邁進。恰逢構建永州的旅游產業(yè)帶，XX市借勢發(fā)展發(fā)展永州文化旅游背景下，XX市有望打造永州孝文化旅游“中心城市”；XX省省文化生態(tài)旅游是大湘西地區(qū)獨具文化特色和資源優(yōu)勢的產業(yè)。；中國西南對外開放的“橋頭堡”；區(qū)域發(fā)展格局與政策導向——三股浪潮共推XX市旅游發(fā)展XX市發(fā)展機遇XX市發(fā)展威脅XX市的在旅游市場的知名度仍然有限：XX市旅游資源稟賦豐厚，景點多，品種全，但缺乏具有廣泛知名度的核心景點。甚至在州市的景點示意地圖中，都常無法找到XX市縣的景點。XX市現有旅游體驗已經很難滿足人們對于休閑旅游的需求：XX市自身的景點分散，已有景點受限于經濟條件，未得到充分的開發(fā)。孝文化公園,談文溪村，龍家大院，南武當山等主要景點，僅僅只能作為普通的觀光產品，缺乏粘稠度和可玩性，無法讓游客停留住宿并多次消費，缺乏可持續(xù)發(fā)展空間，帶動其他產業(yè)方面起到的作用也較小。XX市周邊的大區(qū)域競爭極其激烈：談文溪與龍家大院獲評3A級景區(qū)，可僅XX省就擁有國家5A級景區(qū)7家，國家4A級景區(qū)87家。福音山景區(qū)獲評國家級森林公園，但XX省省內國家森林公園數量已多達51個。XX市旅游發(fā)展的機遇與威脅并存，如何突圍制勝，亟待破題。XX市資源評級三級資源：彭梓城、談文溪、秀峰湖、龍家大院、文廟、白面峰、河三巖、皇宮溶洞、神樹、青云塔、九峰山、鵝井;二級資源：91處

一級資源：102處

等外級：29處（參照《旅游資源分類調查與分析》國家標準等級劃分狀況,旅游資源總評分,評級分為五星級(>90)、四星級(80～90)、某著名企業(yè)級(60～

70)、二星級(50～60)、一星級(40～50)、等外級(<40)六個等級。）四級資源：武當山、大冠堡古堡群、古村落群(彭梓城、談文溪、龍家大院、河三巖等)、千馬坪;XX市縣旅游資源以人文特色為主，自然景觀為輔，文化資源稟賦豐富。五級資源：暫無如何將人文資源系統(tǒng)化、現代化地姿態(tài)展現，是最大的難點與亮點：塑造一個有文化高度的旅游名片千年孝德傳承XX市舜帝的孝德文化與XX市有著天然而深厚的歷史淵源，XX市的歷史，就是XX市孝文化生生不息，發(fā)揚光大的歷史，孝文化深深烙上了XX市人民勤勞奮斗的印記。“南有XX市”大孝于國家毛澤東同志曾盛贊“南有XX市”，就是對XX市人民自力更生、艱苦奮斗、“大孝于國”精神的凝練與升華?！靶ⅰ睍r代：繼承、革新XX市通過建設孝文化主題公園，弘揚孝文化全面提升全縣人民的精神文明水平。從古至今，“孝”文化隨XX市人的血脈流淌！縣政府踐行多年，用孝文化主題公園奠定基礎。塑造文化高度，將“孝”作為XX市旅游文化名片是時代必然。已有名片——“孝”已有名片——“孝”立足全國大局，浙江安吉、仙居、湖北孝感、山東青州等地也圍繞當地孝子傳說積極開發(fā)“孝文化”旅游產品XX市問題：如何利用優(yōu)勢資源，打造核心競爭力，占領“孝”文化至高點？已有名片——“孝”整體特征：同質嚴重、概念橫飛、形態(tài)單一、體驗不足特征1：孝文化只作為概念提出，與休閑開發(fā)脫節(jié)；特征2：文化、民俗資源挖掘不足，沒有出色的體驗、休閑產品；特征3：養(yǎng)生、生態(tài)元素在開發(fā)中被忽略；特征4：農莊、酒店、文化公園成為主要開發(fā)產品；特征5：孝文化研究協會與孝文化節(jié)頻頻出現；目前全國孝文化旅游產品呈現主要特征:已有名片——“孝”難點1：孝文化影響深遠，但XX市在孝文化上的的知名度和美譽度不高；難點2：孝文化聚集投資與人才,助推XX市經濟發(fā)展的功能弱??；難點3：孝文化資源無形的多有形的少,價值很高但觀賞性很差；難點4：孝文化的經濟轉化力不強,文化力與經濟力不匹配,難點5：雖然已有孝文化公園,僅僅只能作為普通的觀光產品，缺乏互動性和體驗性，且園內基本上沒有二次消費產品。孝文化旅游發(fā)展難點這些障礙因素不消除,將會嚴重制約XX市的經濟發(fā)展與城市品牌建設。旅游4.0特點旅游3.0特點旅游2.0特點旅游1.0特點04030201旅游休閑產品，進入4.0時代個性化的深度體驗成為新一代旅游發(fā)展趨勢景點觀光完全依賴“自然風光、歷史遺跡、文化遺產”產品單一，盈利模式簡單，甚至完全依賴門票收入。定點娛樂自然風光、歷史遺跡、文化遺產，增加了主題公園，過山車、微縮景觀等標志性娛樂設施產品有所提升，理念有所轉變，增加了娛樂的項目，盈利模式仍然簡單，食住行游購娛，主要依賴門票收入和餐飲住宿收入。多樣休閑以閑度假區(qū)、海洋公園、方特歡樂谷、農業(yè)旅游，互聯網主推旅游業(yè)的高速發(fā)展產品趨于多樣化，服務開始全面提升，市場已經開始細分，盈利模式更加合理。深度體驗

優(yōu)秀景觀景區(qū)持續(xù)受歡迎+休閑度假大行其道+旅游農業(yè)蒸蒸日上+市場細分明顯+智慧旅游來臨

互聯網+旅游=智慧旅游時代。一大批互聯網旅游企業(yè)的崛起，網絡自由組團游—家庭式休閑自由行—智慧自駕游、重復體驗休閑度假—深度體驗游旅游發(fā)展趨勢解決“非強勢景點”與“出奇制勝”這對核心矛盾以下三點核心至關重要破題更深度的文化體驗要創(chuàng)新將孝文化與現代科技手段融合，讓文化的體驗更富有創(chuàng)意和互動性，放大自身文化資源優(yōu)勢，實現差異化的深度文化體驗是核心；123三大核心更創(chuàng)新的運營模式要拋棄概念打造思維，依靠精細化品質建設、大平臺資源整合和持續(xù)性經營管理；將旅游度假區(qū)與休閑商業(yè)設施進行業(yè)態(tài)的深度融合；更符合的旅游產品4.0時代產品需要兼顧觀光體驗型與休閑度假產品并存的特征，可以滿足不同類型、不同時間段、不同需求的游客。集中資源，打造一個以孝文化為主題的旅游綜合體不是觀光旅游型項目，而是兼顧觀光、休閑、度假的綜合型項目結論戰(zhàn)略定位02以文化旅游綜合體項目為中心打造中國孝文化旅游第一城龍頭項目企業(yè)行業(yè)XX省旅游度假樞紐與集散中心，文化旅游綜合體第一級，代言永州的首選旅游度假目的地營造文化度假、健康度假生活方式的領先品牌九臺戰(zhàn)略投資的核心項目區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃爭當領跑者搭建大平臺開創(chuàng)文化旅游新模具搶孝文化占制高點在中國休閑度假、養(yǎng)生長居、旅游觀光領域打造出具備區(qū)域與行業(yè)影響力的品牌。以孝文化為品牌名片，打造休閑度假平臺、養(yǎng)生長居平臺、旅游觀光三大平臺；搭建政府、城鎮(zhèn)、區(qū)域文化資源、投資、運營、專業(yè)技術力量等資源整合平臺。打造旅游綜合體度假體系。觀光、度假、居住融為一體的綜合項目，開創(chuàng)旅游度假新時代！搶占新型城鎮(zhèn)化發(fā)展范本，為XX市政府創(chuàng)造卓越政績，創(chuàng)造新的政企合作機會。發(fā)展策略休閑度假為主導階段性長期居住為支柱觀光及體驗旅游為輔助休閑度假功能：養(yǎng)生、會議修養(yǎng)、心靈釋放、家庭度假地域：以外省為主階層：富裕階層為主養(yǎng)生長居功能：養(yǎng)老、避寒、

自由職業(yè)、養(yǎng)生、休閑、投資地域：省內和省外階層：以中產階層為主觀光及體驗旅游功能：作為其它旅游景區(qū)的游客集散地，提供酒店和餐飲的服務地域：全國各地階層：廣泛客群定位階段長居市場觀光旅游市場短期度假市場孝文化特色、傳統(tǒng)民俗特色文化深度旅游的標志性目的地候鳥式、樂退族生活的健康養(yǎng)老養(yǎng)生勝地舒適健康生活體驗的短期度假標桿主要利潤來源支撐地產開發(fā)品牌宣傳造勢功能定位打造具有濃郁XX市風情、濃縮孝文化精髓、融合外來設計時尚、符合國際審美需求、村民安居樂業(yè)、引以為榮、游客稱羨、業(yè)主流連忘返、并且三者和諧相處的孝城XX市。發(fā)展目標通過三大模式（孝文化產業(yè)園、非物質文化遺產保護與開發(fā)、XX市生態(tài)博物館），打造XX市建設樣板工程，贏取政府的大力支持。制高點尊重：尊重XX市的文化、生態(tài)及自然的成長規(guī)律;反哺：總體實現收支平衡；利潤反哺XX市的發(fā)展；外力：引入各方面的外力優(yōu)化XX市，引導有效、可持續(xù)性的成長；和諧：建立完善的機制，使村寨、旅游、度假三者和諧共融；發(fā)展理念打造永州旅游的標桿，收獲巨大的社會效應和影響力；上接國家政策，獲得政府的認同與支持；打造最具吸引力的城鎮(zhèn)，提升資產物業(yè)經營價值和銷售；提升XX市的品牌形象，探索XX市在文化旅游上的創(chuàng)新模式。項目收益項目綜述城市形象定位返璞歸真–孝城XX市

XX市面臨著在新領域能夠橫空出世，閃耀奪目的機遇：在中國旅游綜合度假時代來臨的大時代下；在旅游綜合度假大鱷尚未聚集、行業(yè)缺乏統(tǒng)一標準條件下；永州缺乏一個代言自身旅游度假與文化的品牌度假項目的背景下；于九臺而言：在城市商務綜合體競爭日益激烈的今天，探尋新的發(fā)展方向與利潤增長點，開發(fā)文化旅游綜合體的具有重要戰(zhàn)略意義充分利用本項目的資源稟賦和發(fā)展?jié)摿?，XX市應該能夠實現：一個高起點、大手筆的文化旅游度假休閑品牌；一個能夠成為未來行業(yè)標準的高端度假項目標桿；一個代言永州以至XX省的世界級旅游目的地；使命遠景功能構建03舒適、健康、便利、文化、私密五個因素對于多數客群敏感，這五項作為項目打造的重點生活舒適居住健康生活便利居住私密社區(qū)社交服務體驗新奇文化興趣愛好特色休閑娛樂個性子女探訪主導休閑度假支柱自由職業(yè)養(yǎng)老養(yǎng)生輔助散客客群細分敏感點客群敏感點競爭態(tài)勢客群需求項目資源項目目標發(fā)揮和整合項目資源條件，借勢突圍孝文化旅游度假深度體驗，孝文化旅游第一品牌健康養(yǎng)生度假目的地首選要點：緊抓三類客群、把握核心敏感點，打造養(yǎng)老、觀光、度假為一體的文化旅游綜合體產品構建體系政府需求區(qū)域政績形象項目、XX市新型旅游綜合體項目代表工程XX市標桿項目+++產品構建綜合度假體系文化體驗健康養(yǎng)生休閑度假孝文化體驗園；富硒健康生活體驗區(qū)；XX市民俗風情街富硒有機農業(yè)；休閑體育中心；心；康體休閑；富硒SPA；社區(qū)診所；健康療養(yǎng)構筑三大板塊，滿足不同客群度假需求。

一站式家庭度假型富硒生酒店精品主題型鄉(xiāng)村客棧型文化娛樂頂級垂釣三大版塊孝文化博物館：多媒體形式展示孝文化親子體驗中心：親子互動，體驗新時代孝文化老年體驗中心：讓年輕人通過真實感受，體驗老年生活的不易孝文化產業(yè)園區(qū)富硒生活體驗區(qū)XX市民俗風情街富硒頂級茶館：茗茶之樂、茶主題餐飲、茶藝表演觀看；富硒農產品體驗館：多媒體洗腦富硒健康價值，富硒產品展示、品嘗、銷售。富硒生會所：療、水上娛樂、按摩SPAXX市劇院：XX市花鼓戲，XX市花燈戲，XX市舞獅XX市特產：XX市板栗，XX市三味辣椒，XX市花生，XX市鳳尾酥,XX市烏梅糕,XX市蘭花根......XX市酒樓：XX市山野菜，XX市沙螺，XX市血鴨.........民俗集市：燈盞粑粑店、油炸醋水豆腐鋪、瑤族繡花鞋鋪，XX市花燈鋪）文化體驗孝文化體驗園區(qū)孝德書院孝文化相關書籍和影音資料，“靜態(tài)展陳+動態(tài)體驗”模式展示孝道故事，以及XX市地域孝文化親子體驗中心適合不同年齡段兒童的親子互動中心，建立健康的親子關系，體驗新時代孝道老年體驗中心以智能化老年體驗服裝為依托，讓年輕人通過真實感受，體驗老年生活的不易。服務客群：孝文化觀光客群，提供深層次的孝文化體驗。富硒生活體驗園富硒主題茶館茗茶之樂、茶主題餐飲、茶藝表演觀看；富硒農產品體驗館多媒體洗腦富硒健康價值，富硒產品展示、品嘗、銷售。服務客群：養(yǎng)老長居客群，提供最深層次、最純正的XX市文化生態(tài)展示與體驗，成為長居者日常生活的場所之一。富硒生會所療、水上娛樂、富硒食品、富硒飲料；XX市劇院XX市花鼓戲XX市花燈戲XX市舞獅……..XX市酒樓XX市山野菜，XX市沙螺，XX市血鴨.........XX市特產XX市板栗，XX市三味辣椒，XX市花生，XX市鳳尾酥,XX市烏梅糕,XX市蘭花根......XX市民俗風情街服務客群：旅游客群，重在散客，提供娛樂性、觀賞性、游覽性的文化體驗。民俗集市燈盞粑粑店、油炸醋水豆腐鋪、瑤族繡花鞋鋪，XX市花燈鋪......

總體思路：依托項目生中心及富硒健康園，整合項目內養(yǎng)生度假配套設施及服務，成立健康管理中心，打造集健康、療養(yǎng)、交際的于一體的養(yǎng)生度假休閑平臺。組織建設方面：導入外力，引入專業(yè)的健康養(yǎng)生咨詢管理團隊運營管理區(qū)別傳統(tǒng)被動式健康療程服務，導入主動介入式健康管理服務體系；運營服務管理方面：各項配套規(guī)劃相對集中分布便于整合供客戶便于共享及使用；實行會員制，為會員提供完善、尊享、私密的服務保障，與項目長居產品捆綁銷售，對項目業(yè)主實行優(yōu)惠政策；事件與活動方面：圍繞健康養(yǎng)生組織系列高端健康養(yǎng)生大師講座及會議組織，包括富硒產品的健康功效、抗衰老美容等。健康養(yǎng)生酒店度假核心吸引功能：選擇不同度假酒店即意味選擇不同度假方式；旅游度假不在停留觀光層面，而是要徹底放松身心，而作為度假最基本要素之一的酒店住宿起決定性作用；酒店承載多元功能，不同主題與客群定位要求不同主題與風格設計調性與之匹配，這就為其成為度假目的地核心功能提供可能；將酒店和度假目的地結合，打造度假目的地已成為一種趨勢，典型酒店目的地如馬爾代夫、泰國清邁、巴厘島等。住宿健康養(yǎng)生文化體驗商務會議購物體驗特色餐飲……酒店承載功能酒店承載的多元功能·休閑度假后勤支持系統(tǒng)綜合服務空間環(huán)境園林標準化配套…………傳統(tǒng)大片區(qū)多家酒店分布模式大片區(qū)多家酒店分布模式創(chuàng)新：“泛酒店群”外包體系標準化配套與服務外包專注特色配套與主題創(chuàng)新后勤支持系統(tǒng)：保潔、保安、倉儲……環(huán)境空間：園林體系、主題特色……標準化配套：大堂、泳池、購物、餐飲……特色配套：SPA、特色餐飲……傳統(tǒng)大片區(qū)多家酒店分布模式通過標準化配套與服務外包、酒店主體專注特色與主題創(chuàng)新可實現：①標準化配套與服務外包有利于降低運營成本，實現低成本化運營；②酒店開發(fā)主體專注于特色配套與主題創(chuàng)意，有利于增加核心競爭力；③不同主題酒店形成個性化配套，有利于片區(qū)形成差異化的豐富酒店體系；④部分客房可銷售短期回線。泛酒店群標準服務外包，特色主題自己經營；特色主題由自己經營，以突出特色。以標準服務外包、常規(guī)功能分解、多元設施共享來降低成本，從而確保“泛酒店群”度假體系可持續(xù)運營。特色主題自營主題風格特色客房特色功能……常規(guī)功能分解生活購物健身保健餐飲服務……標準服務外包清潔衛(wèi)生案例保安交通運輸園林維護……多元設施共享心、富硒健康水療……泛酒店群以酒店與住宅產品為核心的客房載體營造舒適度假休閑環(huán)境空間整合項目各項基礎配套與特色配套資源設施通過服務外包提供標準化統(tǒng)一服務實現項目“泛酒店群”度假體系。泛酒店群度假體系環(huán)境空間自然環(huán)境建筑園林特色主題獨特風格特色配套服務養(yǎng)生文化體驗藝術創(chuàng)意基礎配套支持商業(yè)配套體育運動健康管理中心……客房體系酒店客房住宅產品泛酒店群酒店、住宅、配套三者良性互動；酒店：種類豐富化、輕資產化、酒店住宅化；主題豐富化：通過部分配套與服務外包，酒店開發(fā)主體專注主題創(chuàng)意與個性空間，可提供更豐富且富競爭力產品供應；輕資產化：部分服務配套與服務外包，降低開發(fā)成本；酒店住宅化：部分酒店客房可直接銷售，可短期回現，減輕投資壓力；住宅：實現經營價值、住宅酒店化；實現經營價值：住宅可返租或實行酒店托管獲取經營回報，強化投資屬性；住宅酒店化：享受酒店管理服務及輸出特色配套，共享基礎性大配套；配套：集約化可持續(xù)利用；基礎性配套：在供社區(qū)使用的同時可供度假客群享用，使用率提高，更加集約化；特色配套：在供度假客群使用的同時延伸至社區(qū)空間供業(yè)主使用，擴大了使用率。泛酒店群

開發(fā)運營管理統(tǒng)一規(guī)劃引導招商，預留發(fā)展彈性空間；整體規(guī)劃貫徹“泛酒店群”理念，以客戶需求導向引導招商與開發(fā)以集聚配套設施形成主題板塊，規(guī)劃上預留發(fā)展彈性空間，保證整體格局形象；相對集中與分散的空間布局原則；相對分散：具備強勢吸引特色項目建議選址絕版資源地塊，形成不可復制吸引力；相對集中：不具備強勢吸引力項目組合聚集，形成規(guī)模構筑吸引力；小體量、小投資為主投資開發(fā)建設；開發(fā)建設以小體量、小投資為主，作、轉讓、經營及后期銷售，保證可持續(xù)經營；統(tǒng)一形象，整體對外宣傳推廣；成立酒店集群聯盟，統(tǒng)一形象對外推廣，打造首個度假酒店集群品牌。泛酒店群配套類型配套項目空間布局說明服務人群環(huán)境空間類XX市秀美山川體驗線自然景觀旅游線兼顧旅游與度假、階段長居客群XX市文化旅游休閑帶人文資源合力形成旅游路線公共休閑配套富硒茶莊特色配套，分散布局以短期度假與階段長居客群為主

特色餐飲群特色配套，分散布局民俗集市集中布局富硒養(yǎng)生生中心特色配套，自成體系文化娛樂中心特色配套，分散布局富硒健康農產品體驗分散布局康體休閑配套頂級釣魚中心特色配套，自成體系主要針對運動愛好者和社區(qū)居民，輻射群補客群健康療養(yǎng)與服務管理中心集中布局休閑康體基地集中布局客房體系酒店群分散布局不同酒店服務不同客群說明：“泛酒店群”構成體系中基礎配套體系共享項目社區(qū)物業(yè)配套配套體系類型目標人群開發(fā)模式模式說明一站式家庭度假型家庭及團體度假客戶我方自主投資，引入品牌項目重點引擎，極具特色與個性，品牌強勢有利于提升形象；對外輸出休閑配套設施，提高使用率；富硒生酒店中高端客群我方自主投資文化特色濃厚，具備自身特色；酒店常規(guī)配套與服務可實施外包；精品主題型兼顧特定高端度假客戶引入品牌，土地入股主題性強，極具個性，具備特色吸引力；酒店常規(guī)配套與服務可實施外包；鄉(xiāng)村客棧型大眾觀光旅游客等引入合作機構，同時鼓勵村民開發(fā)

民宿體驗型度假；酒店群體系項目體系構建兩類核心產品、一類附加產品；度假功能為主兼顧居住功能與第一居所有區(qū)別的產品，注重舒適性鐘情度假享受、放松、休息、私密性要求高；周邊休閑娛樂配套完善，項目擁有特色配套及吸引的度假活動；物業(yè)服務能及時、貼心，真正享受度假。短期性度假（兼顧階段性常居）居住功能為主兼顧度假功能產品也有完整的功能分區(qū)，便于日常居?。豁椖繐碛型晟频纳钆涮准芭c周邊，城市緊密聯系；鐘情度假享受、放松、休息、私密性要求高；因階段性居住，面積、總價應控制；物業(yè)服務要到位，全面，生活雜事能代管代辦。階段性長居（兼顧短期性度假）類別墅、小高層別墅、類別墅、洋房客戶客戶需求產品需求產品度假物業(yè)產品整體概述短期性度假產品放大戶型的度假功能，戶外應考慮招待和交際的聚會功能。階段性長居產品重視客戶的日常居住使用功能，兼顧度假可能。社區(qū)居住物業(yè)產品體系以mini獨棟、mini雙拼、mini聯排、mini疊墅、高層度假公寓為主。以一般疊墅、合院、洋房及公寓為主。度假區(qū)居住產品體系構建階段長居住宅：1、心組團：以項目“養(yǎng)生度假酒店+富硒康壽園+生中心”為核心賣點打造度假和階段性長居住宅物業(yè)；2、社區(qū)中心組團：以“商業(yè)服務中心組團”為核心賣點開發(fā)的階段性長居公寓。度假住宅：3、家庭度假村組團：以項目“一站式家庭度假群+度假居住”核心賣點的短期度假客群。重點打造三類度假產品合理面積段控制總價，突出高性價比1234植入孝文化，體現獨特風格營造度假風情實現度假生活強調原生態(tài)，與自然和諧共處精細而分散，送景入戶更多情趣與參與感注重特色、引入民族風情兩大配套系統(tǒng)之間關系處理，滿足客戶需求及營造氛圍，保證現金流景觀資源利用的最大化建筑形態(tài)嫁接時尚元素，對接現代生活理念營造舒適度假氛圍戶型設計私密感的營造放大度假享受功能空間配套設施兩大配套系統(tǒng)：生存系統(tǒng)與活力系統(tǒng)園林景觀度假物業(yè)產品核心與實現發(fā)展策略04聯合策略：旅游集群，共同構筑橄欖壩旅游集群：把XX市項目與柳州其他文化旅游項目為一個整體，強強聯合，優(yōu)勢互補，形成旅游集聚，產生柳州文化旅游集群效應；競爭策略：客群錯位，業(yè)態(tài)互補：通過孝文化旅游第一品牌吸引柳州觀光客，柳州旅游必來XX市；通過優(yōu)質的服務，文化體驗，度假體驗，來XX市必度假停留與周邊文化旅游城市競爭、聯動策略談文溪區(qū)域的區(qū)位、交通、文化及景觀資源優(yōu)越下面以談文溪為示例進行旅游綜合體演繹秀峰湖福音山森林公園皇宮溶洞大冠堡龍家大院彭梓城古民居談文溪鵝井通過旅游綜合體增加游客停留時間自然觀光的優(yōu)質體驗文化資源的深度挖掘吸引旅游度假客戶文化旅游綜合體留住游客孝文化旅游第一品牌留客示意綠色景觀用地：富硒有機農業(yè)、休閑體育中心、心、康體休閑、富硒SPA、健康療養(yǎng)景區(qū)三級保護范圍：規(guī)劃項目構想：主要包含一站式家庭度假酒店、康體休閑配套、鄉(xiāng)村客棧、孝文化體驗園。優(yōu)質建設用地：規(guī)劃項目構想：主要包含度假與長居居住區(qū)和相關配套設施、富硒生酒店、精品主題型精品酒店、民俗風情街等對產權有較高要求的項目。談文溪文化旅游綜合體規(guī)劃構想驅動客群：短期度假客戶＞階段長居客戶＞觀光客戶按照以下驅動客群選擇模型，同時綜合考慮項目自身資源屬性與項目客群主體，我們建議驅動客群順序為：短期度假客戶＞階段長居客戶＞觀光客戶；觀光客戶短期度假客戶階段長居客戶驅動客群選擇模型投入產出比、啟動門檻、進入條件戰(zhàn)略價值（品牌價值、項目貢獻、成長價值）中低高低中高項目驅動模式在遵循驅動標準的同時，項目分期驅動應考慮以下因素：①每一期均針對特定人群，擁有主題概念；②在人群有限可控的同時有意識的引導新客戶；③協調平衡資金投資與回收；住宅銷售與物業(yè)配套；政府需求與村鎮(zhèn)關系。分期一期二期三期健康配套康體服務中心休閑體育中心富硒SPA休閑設施主題型精品酒店富硒生酒店鄉(xiāng)村客棧一站式家庭度假酒店文化設施孝文化體驗館XX市民俗風情街富硒健康生活體驗區(qū)環(huán)境設施富硒有機農業(yè)園住宅產品養(yǎng)生居住組團1期養(yǎng)生居住組團2期驅動效果模擬①吸引度假人群，②標志性項目為主，首期樹立形象；③投資產出相對平衡；①強化度假人群，動引導養(yǎng)老人群；②打造政府政績平臺，為政企合作開新路。①強化老年人群；②在政府支持下，爭取村民支持；滾動開發(fā)。③前期度假客戶配套基礎上，針對觀光客投入配套，引導觀光客；項目開發(fā)分期驅動模擬首期驅動至關重要，必有“龍?zhí)ь^”氣勢，為后期開發(fā)銷售運營鋪墊孝文化體驗館XX市民俗風情街康體療養(yǎng)服務中心休閑度假酒店城市名片，樹立孝城XX市形象特色項目，民俗樣板示范，觀光吸引點健康領域標志性