2025年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》基礎試題（附答案）一、單項選擇題（共20題，每題1分。每題的備選答案中只有1個最符合題意）1.根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，征收永久基本農田以外的耕地超過（）公頃的，由國務院批準。A.10B.20C.35D.50答案：C解析：《土地管理法》第四十六條規(guī)定，征收永久基本農田、永久基本農田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務院批準；其他由省級政府批準。2.某宗國有建設用地使用權出讓合同約定容積率為2.0，實際開發(fā)中建設單位將容積率提升至2.5。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，該行為需（）。A.經(jīng)自然資源主管部門同意并補繳土地出讓金B(yǎng).經(jīng)建設行政主管部門備案即可C.無需額外手續(xù)，按實際容積率計算稅費D.由規(guī)劃部門處以罰款后默認合法答案：A解析：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定，建設單位變更規(guī)劃條件需經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意，涉及土地出讓合同變更的需補繳土地出讓金差價。3.下列房地產(chǎn)中，不得設定抵押的是（）。A.已依法公告列入征收范圍的房屋B.權屬清晰的別墅C.已出租的商鋪D.按份共有人同意抵押的共有房產(chǎn)答案：A解析：《民法典》第三百九十九條規(guī)定，依法被查封、扣押、監(jiān)管或已公告列入征收范圍的財產(chǎn)不得抵押。4.不動產(chǎn)登記機構應當自受理登記申請之日起，辦理房屋所有權首次登記的時限為（）個工作日。A.5B.10C.15D.30答案：D解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。5.李某將一套住房出租給王某，租賃期限5年，未辦理登記備案。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，該租賃合同（）。A.無效B.有效，但不得對抗善意第三人C.效力待定D.需登記備案后方可生效答案：B解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定，租賃合同未備案不影響合同效力，但未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。6.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級為二級，其可以承擔的開發(fā)項目規(guī)模是（）。A.建筑面積25萬平方米以下B.建筑面積30萬平方米以下C.不受限制（全國范圍）D.僅可在省內開發(fā)答案：A解析：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》第五條規(guī)定，二級資質企業(yè)可承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)項目。7.土地增值稅實行（）稅率。A.比例B.超額累進C.超率累進D.定額答案：C解析：《土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率。8.下列行為中，屬于房地產(chǎn)轉讓的是（）。A.房地產(chǎn)抵押B.房屋出租C.房地產(chǎn)繼承D.房地產(chǎn)贈與答案：D解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓包括買賣、贈與、其他合法方式（如互換、繼承需辦理轉移登記也視為轉讓），但抵押、出租不轉移所有權，不屬于轉讓。9.某宗出讓土地使用權剩余年限為40年，同類土地最高出讓年限為50年。采用收益法評估時，收益期限應?。ǎ┠?。A.40B.50C.無限期D.剩余經(jīng)濟壽命答案：A解析：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，以出讓方式取得的建設用地使用權，收益期限應取剩余出讓年限。10.商品房預售合同登記備案的申請人是（）。A.購房人B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)C.購房人和開發(fā)企業(yè)共同申請D.不動產(chǎn)登記機構答案：B解析：《城市商品房預售管理辦法》第十條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。11.下列關于房產(chǎn)稅的表述中，正確的是（）。A.房產(chǎn)稅按年計算、分期繳納B.房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)僅為房產(chǎn)原值C.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅D.房產(chǎn)稅的稅率統(tǒng)一為1.2%答案：C解析：《房產(chǎn)稅暫行條例》第五條規(guī)定，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；第三條規(guī)定，計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值或租金收入，稅率分別為1.2%和12%；第七條規(guī)定按年計算、分期繳納。12.某地塊規(guī)劃用途為商業(yè)，甲公司通過出讓取得后未按約定開發(fā)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿2年未動工。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，政府可（）。A.無償收回土地使用權B.征收20%以下的土地閑置費C.要求甲公司繳納違約金D.延長開發(fā)期限1年答案：A解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權（因不可抗力或政府原因除外）。13.不動產(chǎn)登記類型中，為保障將來實現(xiàn)物權而進行的登記是（）。A.首次登記B.預告登記C.更正登記D.異議登記答案：B解析：《民法典》第二百二十一條規(guī)定，預告登記是為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定向登記機構申請的登記。14.某房地產(chǎn)估價機構取得二級資質后，從事房地產(chǎn)估價活動的范圍是（）。A.只能在注冊地設區(qū)的市范圍內執(zhí)業(yè)B.可在全國范圍內從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務C.可在全國范圍內從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務D.可在省內跨市執(zhí)業(yè)，但不得跨省答案：B解析：《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》第二十五條規(guī)定，二級資質機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務；一級資質可從事各類業(yè)務。15.下列關于耕地占補平衡的表述中，錯誤的是（）。A.非農業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則B.補充耕地的數(shù)量、質量應與占用的耕地相當C.不能自行補充耕地的，需繳納耕地開墾費D.耕地開墾費可用于城市綠化建設答案：D解析：《土地管理法實施條例》第十六條規(guī)定，耕地開墾費應當專項用于開墾新的耕地，不得挪作他用。16.某小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的合同屬于（）。A.委托合同B.行紀合同C.居間合同D.承攬合同答案：A解析：《民法典》第九百三十七條規(guī)定，物業(yè)服務合同是物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域內，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等物業(yè)服務，業(yè)主支付物業(yè)費的合同，性質上屬于委托合同。17.下列房地產(chǎn)交易行為中，應當繳納契稅的是（）。A.法定繼承人繼承房屋B.企業(yè)分立導致房屋權屬轉移C.個人購買家庭唯一住房D.婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更房屋權屬答案：C解析：《契稅法》第六條規(guī)定，法定繼承、婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更、企業(yè)分立等情形免征契稅；個人購買住房需繳納契稅（符合條件可享受優(yōu)惠稅率）。18.土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期的，土地使用權（）。A.自動續(xù)期B.由國家無償收回C.由國家有償收回D.由原使用者繼續(xù)使用答案：B解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定，使用年限屆滿未申請續(xù)期或申請未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。19.某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資1億元，已投入開發(fā)建設資金3000萬元（含土地出讓金2000萬元）。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，該項目（）。A.可申請商品房預售許可B.不可申請預售許可，因投入資金未達總投資25%（不含土地出讓金）C.不可申請預售許可，因投入資金未達總投資25%（含土地出讓金）D.可申請預售，因投入資金已超過30%答案：B解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預售需投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上（土地出讓金不計入開發(fā)建設資金）。本題中開發(fā)建設資金為1000萬元（3000萬-2000萬土地出讓金），總投資1億，1000萬/1億=10%＜25%，不滿足條件。20.下列關于房地產(chǎn)廣告的表述中，錯誤的是（）。A.廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或套內建筑面積B.廣告中不得含有升值或投資回報的承諾C.未取得預售許可的項目，廣告中可標注“即將開盤”D.廣告中涉及規(guī)劃的，應當注明“規(guī)劃中”或“建設中”答案：C解析：《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第五條規(guī)定，未取得預售許可的房地產(chǎn)項目，不得以“即將開盤”“內部認購”等名義發(fā)布廣告。二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1.下列屬于國有土地有償使用方式的有（）。A.出讓B.租賃C.劃撥D.作價出資（入股）E.授權經(jīng)營答案：ABDE解析：《土地管理法實施條例》第三十八條規(guī)定，國有土地有償使用方式包括出讓、租賃、作價出資（入股）、授權經(jīng)營；劃撥為無償方式。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，應當提交的文件包括（）。A.土地使用權證書B.建設工程規(guī)劃許可證C.施工許可證D.預售方案E.物業(yè)管理方案答案：ABCD解析：《城市商品房預售管理辦法》第七條規(guī)定，需提交土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開發(fā)建設資金證明、預售方案等；物業(yè)管理方案非必須提交文件。3.下列房地產(chǎn)中，應當辦理房屋所有權轉移登記的有（）。A.買賣B.贈與C.抵押D.繼承E.出租答案：ABD解析：轉移登記適用于所有權發(fā)生轉移的情形（買賣、贈與、繼承、互換等）；抵押辦理抵押權登記，出租不轉移所有權，無需轉移登記。4.土地增值稅的扣除項目包括（）。A.取得土地使用權所支付的金額B.房地產(chǎn)開發(fā)成本C.房地產(chǎn)開發(fā)費用D.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金E.加計扣除（20%）答案：ABCDE解析：《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，扣除項目包括取得土地使用權支付的金額、開發(fā)成本、開發(fā)費用、轉讓稅金及對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項之和加計20%扣除。5.下列關于不動產(chǎn)登記的表述中，正確的有（）。A.不動產(chǎn)登記實行屬地登記原則B.共有不動產(chǎn)可由任意一個共有人申請登記C.登記機構不得要求對不動產(chǎn)進行評估D.預告登記后，未經(jīng)預告登記權利人同意處分不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力E.異議登記失效后，申請人就同一事項再次申請異議登記的，不予受理答案：ACDE解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第七條規(guī)定屬地登記；第十四條規(guī)定共有不動產(chǎn)需全體共有人共同申請（另有約定除外）；第十八條規(guī)定登記機構不得要求評估；第二十條規(guī)定預告登記效力；第二十二條規(guī)定異議登記失效后再次申請不予受理。6.房地產(chǎn)估價機構資質等級分為（）。A.一級B.二級C.三級D.四級E.暫定級答案：ABCE解析：《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》第十一條規(guī)定，資質等級分為一級、二級、三級和暫定級。7.下列情形中，屬于房地產(chǎn)轉讓禁止的有（）。A.司法機關依法查封的房地產(chǎn)B.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意C.未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)D.權屬有爭議的房地產(chǎn)E.已抵押但經(jīng)抵押權人同意的房地產(chǎn)答案：ABCD解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，禁止轉讓的情形包括：權屬有爭議的；依法查封的；未登記領證的；共有未同意的；其他依法禁止的。已抵押經(jīng)抵押權人同意的可以轉讓。8.下列關于房產(chǎn)稅的納稅人表述中，正確的有（）。A.產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理單位繳納B.產(chǎn)權出典的，由出典人繳納C.產(chǎn)權所有人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納D.產(chǎn)權未確定的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納E.租典糾紛未解決的，由出典人繳納答案：ACD解析：《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，產(chǎn)權出典的由承典人繳納；租典糾紛未解決的由代管人或使用人繳納。9.下列行為中，屬于違反《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的有（）。A.未取得資質證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營B.將未經(jīng)驗收的房屋交付使用C.挪用商品房預售款項D.未按規(guī)定將測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門備案E.在商品房銷售中分割拆零銷售答案：ABCDE解析：條例第三十三條、第三十六條、第三十七條等規(guī)定，禁止無資質開發(fā)、未經(jīng)驗收交房、挪用預售款、未備案測繪成果、分割拆零銷售等行為。10.下列關于物業(yè)服務收費的表述中，正確的有（）。A.物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價B.實行政府指導價的，由價格主管部門制定基準價和浮動幅度C.物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主收取裝修垃圾清運費D.已竣工但尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位繳納E.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)費的，業(yè)主無需承擔連帶責任答案：ABCD解析：《物業(yè)管理條例》第四十條規(guī)定，物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價；第四十一條規(guī)定，已竣工未出售或未交付的物業(yè)，費用由建設單位承擔；業(yè)主與物業(yè)使用人約定的，業(yè)主負連帶責任；裝修垃圾清運費屬于合理收費項目。三、判斷題（共10題，每題1分。正確的打“√”，錯誤的打“×”）1.農村和城市郊區(qū)的土地，全部屬于農民集體所有。（）答案：×解析：《土地管理法》第九條規(guī)定，農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。2.國有建設用地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，自動續(xù)期的，需重新簽訂出讓合同并補繳土地出讓金。（）答案：×解析：《民法典》第三百五十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期；續(xù)期費用的繳納或減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理（無需重新簽訂合同）。3.預告登記后，債權消滅或自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起90日內未申請登記的，預告登記失效。（）答案：√解析：《民法典》第二百二十一條規(guī)定，預告登記后，債權消滅或自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起90日內未申請登記的，預告登記失效。4.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的建筑物屬于抵押財產(chǎn)。（）答案：×解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)；需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將新增建筑物與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增建筑物所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。5.房屋租賃合同必須采用書面形式，否則無效。（）答案：×解析：《民法典》第七百零七條規(guī)定，租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式；未采用書面形式的，視為不定期租賃，合同有效。6.房地產(chǎn)轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。（）答案：√解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押（房地一體原則）。7.不動產(chǎn)登記自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。（）答案：√解析：《民法典》第二百一十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。8.個人所有的營業(yè)用房免征房產(chǎn)稅。（）答案：×解析：《房產(chǎn)稅暫行條例》第五條規(guī)定，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；營業(yè)用房需繳納。9.土地增值稅的增值額是轉讓房地產(chǎn)取得的收入減去扣除項目金額后的余額。（）答案：√解析：《土地增值稅暫行條例》第四條規(guī)定，納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。10.物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（）答案：×解析：《物業(yè)管理條例》第四十條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理一并委托給他人。四、綜合分析題（共2題，每題10分，共20分。每題的備選答案中有1個或1個以上符合題意，錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）（一）2022年3月，甲公司通過出讓方式取得某市一宗住宅用地（面積20000㎡，出讓年限70年，成交價2億元）。2023年1月，甲公司完成開發(fā)投資總額的25%（含土地出讓金），并取得土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證，申請商品房預售許可。2023年5月，甲公司與乙銀行簽訂抵押合同，將尚未售出的100套商品房（已取得預售許可）抵押給乙銀行，用于融資。2023年10月，購房者李某購買其中1套，簽訂預售合同并辦理備案，但未辦理預告登記。2024年2月，甲公司因資金鏈斷裂無法償還乙銀行貸款，乙銀行主張對李某所購房屋行使抵押權。問題：1.甲公司申請商品房預售許可時，是否滿足法定條件？（）A.滿足，因已投入開發(fā)建設資金達到總投資25%B.不滿足，因投入資金未達到總投資25%（不含土地出讓金）C.滿足，因已取得“三證”（土地、規(guī)劃、施工）D.不滿足，因未取得預售方案答案：B解析：商品房預售需投入開發(fā)建設資金（不含土地出讓金）達到工程建設總投資的25%以上。本題中開發(fā)投資總額25%含土地出讓金，實際開發(fā)建設資金未達標準。2.甲公司將已預售的商品房抵押給乙銀行的行為（）。A.合法，因甲公司仍為房屋所有權人B.不合法，因已預售的房屋所有權已轉移給購房者C.合法，因抵押合同經(jīng)登記生效D.不合法，因預售合同備案后具有物權效力答案：B解析：商品房預售合同備案后，購房者取得債權；但房屋所有權仍屬甲公司，甲公司抵押行為是否合法需看是否告知購房者。根據(jù)《民法典》第四百零六條，抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)，但應通知抵押權人；本題中甲公司在預售房屋后抵押，未告知購房者，損害購房者權益，抵押行為不合法。3.乙銀行能否對李某所購房屋行使抵押權？（）A.能，因抵押權已登記B.不能，因李某已辦理預售合同備案C.不能，因李某的債權優(yōu)先于抵押權D.不能，因甲公司抵押時未取得房屋所有權答案：C解析：根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，消費者購房人支付大部分房款后，其權利優(yōu)先于抵押權。李某已簽訂預售合同并備案，若已支付大部分房款，其權利優(yōu)先于乙銀行的抵押權。（二）2023年6月，某縣人民政府擬征收集體