參考案例一大上海城總投資逾15億，總占地面積103畝，總建筑面積達32萬平方米，首期于2007年4月28日開業(yè)，開業(yè)面積12萬平方米。

1區(qū)上海商城集合潮流驛站及中國零售業(yè)頂級連鎖品牌力量，陳列不同特色的時尚概念店和專賣店，首發(fā)中國最前沿的服裝、服飾資訊，匯集中原最具特色的精粹商品，是時尚、個性潮流的發(fā)源地。服裝、服飾、運動休閑等，以全新的消費體驗打造都市新銳風尚。

2區(qū)金街步行街呈雙首層式建筑，東西連綿430米，南北迂回280米，世界各地風味小吃，咖啡酒吧、中西式快餐，主題餐廳等不同異域品牌的餐飲、酒吧錯落分布在美食酒吧街至城市舞臺之間，傳遞大眾美食、休閑、娛樂的生活方式。

3區(qū)家電數(shù)碼娛樂城集合國內(nèi)頂級家電數(shù)碼連鎖機構(gòu)，健身、休閑會所，KTV、夜總會、電影院線等業(yè)態(tài)的組合打造中原最大的不夜城，24小時不間斷營業(yè)，如同置身另一個世界的浪漫空間。享受休閑娛樂的美好生活。全國省會級城市唯一在核心商圈規(guī)模最大的SHOPPINGMALL業(yè)態(tài)平面圖1區(qū)·購物現(xiàn)已開業(yè)部分品牌：滔搏運動、屈臣氏、國美電器、迪信通歐米茄、積家、帝舵、ONLY、LILANZ、OCHIRLY、VEROMODA、JACK&JONES、LEVI’S、FAIRWHALE、LEE、APPLE、NIKE、PUMA、ADIDAS、KAPPA、LINING、REEBOK、CONVERSE、UMBRO、奧斯卡國際影城漢宮網(wǎng)絡休閑會所......業(yè)態(tài)定位主題百貨時尚精品1區(qū)·購物招商規(guī)劃2區(qū)·美食酒吧業(yè)態(tài)定位主題餐廳：國際國內(nèi)知名連鎖餐飲、特色餐飲、中西式快餐廳休閑美食：異域風情餐飲、中西式快餐咖啡酒吧：國際國內(nèi)知名品牌2區(qū)·美食酒吧現(xiàn)已開業(yè)部分品牌：餐飲必勝客、KFC、綠茵閣、土大力、金漢斯、百富烤霸、花千代日式烤肉、回轉(zhuǎn)壽司、馬蘭拉面、江源道......服務項目名門視覺攝影、花鳥風月美容美發(fā)、新動態(tài)概念英語、舞王回一街舞俱樂部......家電數(shù)碼專業(yè)店休閑會所KTV夜總會健身會所......3區(qū)·家電數(shù)碼/娛樂/健身知名品牌的零售品牌店、旗艦店

知名餐飲、酒吧連鎖品牌

知名品牌的數(shù)碼、娛樂、健身連鎖機構(gòu)案例二：圓融時代廣場案例三：萬科國際廣場準角色我們希望項目做個我們堅信任何意象的發(fā)散都應該建立在對商業(yè)模式深刻的理性分析之上我們相信溝通的目標是要解決持續(xù)盈利的問題，而視點決定最終成敗我們把項目當作挖掘一個可長期發(fā)展的盈利模式來對待我們覺得形式與內(nèi)容都是做事的方式，專業(yè)更重要發(fā)|掘|價|值沒有發(fā)現(xiàn)的價值不等于沒有價值。一、什么是項目開發(fā)的核心

房屋銷售?招商統(tǒng)籌?建筑規(guī)劃?營運管理?定位策劃?

對于商業(yè)項目而言，項目的首要問題是要清晰項目開發(fā)的核心價值。很多項目往往是是由于項目的價值設計不為市場所認同，造成銷售、招商困難；以至于整個項目的營運都陷入一種尷尬的境地，企業(yè)的最終目標難以實現(xiàn)。

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目大家都有這樣的認識：招商、營運管理是項目開發(fā)的核心。那么其他的環(huán)節(jié)卻恰恰是決定這個核心是否能夠成功的必要因素，這些環(huán)節(jié)的把握我們是否已經(jīng)做到位？整個項目的商業(yè)模式以及建筑規(guī)劃設計是否能夠達到項目良性發(fā)展的需求？

那么整個項目的開發(fā)，應該怎樣做才能順應市場，使項目在短期內(nèi)進入良性發(fā)展階段呢？我想這也是我們目前急需解決的問題。這也就是需要如何深度挖掘項目的核心價值。

什么才是本項目開發(fā)的真正的核心呢？

我們認為首要的是根據(jù)市場特性提煉項目本身屬性，才能系統(tǒng)的設計開發(fā)的整個鏈條。在這里我們首先要研究的就是市場，其次是整合市場特性帶給我們的特有資源。

如何合理的設計項目的價值呢……本項目作為一個城市綜合體項目其價值設計邏輯是：準確定位其功能合理設計其產(chǎn)品銷售＼租賃產(chǎn)品實現(xiàn)回報我們認為：本項目核心價值有二個方面：一是作為商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價值二是做為地產(chǎn)項目的自身價值；商業(yè)的價值體現(xiàn)在經(jīng)營回報上，地產(chǎn)的價值體現(xiàn)在本身物業(yè)價值的提升回報上，地產(chǎn)的價值的體現(xiàn)首先建筑在商業(yè)物業(yè)價值的基礎之上。

那么如何設計商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品和地產(chǎn)投資產(chǎn)品?

其關鍵點是什么?項目價值設計與實現(xiàn)的流程價值實現(xiàn)

價值設計調(diào)研定位規(guī)劃建筑設計外立面設計內(nèi)部裝修裝飾招商招商策略招商計劃機構(gòu)配置銷售銷售策略銷售方案機構(gòu)配置運營管理營銷管理物業(yè)管理商業(yè)市場調(diào)研項目商業(yè)功能定位項目目標客群定位意向居住空間設計商業(yè)空間規(guī)劃住宅市場調(diào)研推廣推廣主題推廣計劃推廣手段項目的價值設計與實現(xiàn)的流程環(huán)節(jié)包括調(diào)研、定位、規(guī)劃、工程、招商、銷售、推廣、運營管理。其中調(diào)研、定位、規(guī)劃、是價值設計的核心，建筑設計、招商、銷售、推廣、運營管理則是價值實現(xiàn)的途徑了，所有的開發(fā)環(huán)節(jié)都是在定位和規(guī)劃的基礎上進行的。也就是說：項目價值設計的關鍵也就在于：項目的功能定位以及地產(chǎn)投資產(chǎn)品的定位規(guī)劃。關于定位規(guī)劃什么是定位規(guī)劃?住宅定位包括，目標客群定位、產(chǎn)品定位、價格定位、形象推廣定位等商業(yè)定位包括業(yè)態(tài)定位、目標客戶定位、經(jīng)營模式定位、租售比例定位等，商業(yè)規(guī)劃包括功能區(qū)域劃分及動線、區(qū)域主題和商鋪間隔、配套設施、設備規(guī)劃裝修裝飾標準設計、收益構(gòu)成規(guī)劃等地產(chǎn)投資產(chǎn)品的定位規(guī)劃主要包括目標客戶定位、產(chǎn)品總量規(guī)劃、產(chǎn)品基本元素設計（大小、位置、硬件標準）、產(chǎn)品價格定位規(guī)劃，銷售模式規(guī)劃等。在定位規(guī)劃思路上，我們強調(diào)“由下而上”，從市場的角度進行定位，市場研究是一切工作的基礎。由消費市場的需求，容量，競爭，消費者，以及項目自身情況來決定項目的定位和規(guī)劃；由商業(yè)地產(chǎn)市場的整體情況，供求狀況，投資者情況，競爭產(chǎn)品情況，和項目自身情況來進行項目的地產(chǎn)投資產(chǎn)品定位規(guī)劃。在這里所有的工作只有一個目標……所有工作，必須圍繞同一個“價值”和“符號系統(tǒng)”進行?！跋到y(tǒng)”的意義在于研究和成果的“無遺漏”。很多事我們事先想的很好，但一旦有遺漏，就會造成效率低下，甚至目標偏離而最終遭遇失敗。失敗后總結(jié)經(jīng)驗，又往往得到“誤會”。終于等到“醒悟”，又造成“返工”。我們沒有返工的機會，因為市場是最壞的老師——可能還沒有上課，我們就要馬上考試了。價值的考量在于成功運營基礎上的利益最大化。如何定位規(guī)劃?找出項目最根本的優(yōu)勢和差異，營造項目的特色功能，與其他競爭者形成有效的認知區(qū)隔和競爭優(yōu)勢“人無我有,人有我優(yōu)”是定位核心思路。競爭激烈：大量同質(zhì)商業(yè)將對本案造成較大沖擊目標我們想要什么？（針對目標的規(guī)范分析）戰(zhàn)略目標：對接城市核心區(qū)，提升城市商業(yè)環(huán)境經(jīng)濟目標：與競爭項目錯位經(jīng)營風險目標：確保持續(xù)經(jīng)營現(xiàn)狀我們有什么？（針對現(xiàn)狀的實證分析）核心問題是什么？問題2：本項目如何實現(xiàn)與城市發(fā)展進行合理的銜接，實現(xiàn)項目的互補、互動？問題1：在周邊同質(zhì)商業(yè)競爭激烈的形勢下，本項目未來的發(fā)展定位是什么？核心問題分析問題3：本項目如何在考慮城市空間發(fā)展趨勢？從業(yè)態(tài)定位到交通體系的處理，人流動向的導入到建筑設計的完善，都要充分理解商業(yè)發(fā)展的方向。建筑設計一定要在商業(yè)定位規(guī)劃的基礎上進行?？ㄖZ模型如何清晰認識和描述客戶的需求是產(chǎn)品市場定位、功能定位以致業(yè)態(tài)、業(yè)種組合的關鍵，在此，我們選擇描述客戶需求成熟的卡諾模型作為參考?？ㄖZ模型定義了客戶三個層次的需求:基本型需求、期望型需求和興奮型需求。由于其獨特分析視角提供了較好的分析思路，對于核心客戶來說，作為一個綜合性商業(yè)項目，除了提供滿足基礎需求外，期望性的需求、興奮性需求才能在消費者心目中形成占位。找準我們的終極客戶，深入把握他們的消費需求，才是商業(yè)項目運營成功的基礎。因此，充分分析項目立地條件，準確定位非常關鍵。顧客認為產(chǎn)品“必須有”的屬性或功能。當其不滿足顧客需求時，顧客很不滿意；當其滿足顧客需求時，無所謂滿意不滿意，顧客充其量是滿意。

基本型需求提供的產(chǎn)品或服務比較優(yōu)秀，但并不是“必須”的產(chǎn)品屬性。在市場調(diào)查中，顧客談論的通常是期望型需求，期望型需求在產(chǎn)品中實現(xiàn)的越多，顧客就越滿意;當沒有實現(xiàn)時，顧客就不滿意。期望型需求提供給顧客一些完全出乎意料的產(chǎn)品屬性，使顧客產(chǎn)生驚喜。當其特性不充足時，并且是無關緊要的特性，則顧客無所謂，當產(chǎn)品提供了這類需求中的服務時，顧客就會對產(chǎn)品非常滿意。興奮型需求顧客需求描述方法

業(yè)態(tài)定位目前來看，本項