物業(yè)管理師考試練習(xí)題及答案解析一、單項選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，關(guān)于業(yè)主大會與業(yè)主委員會的設(shè)立，下列說法正確的是（）。A.業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議召開之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處備案B.同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的居民委員會指導(dǎo)下成立業(yè)主大會C.業(yè)主委員會成員可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼職D.業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意答案：A解析：《物業(yè)管理條例》第十六條規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，因此A正確。B錯誤，業(yè)主大會的成立應(yīng)由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)；C錯誤，業(yè)主委員會成員不得在本物業(yè)的服務(wù)企業(yè)兼職；D錯誤，籌集和使用專項維修資金需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。2.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“公共區(qū)域清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為每日清掃2次，垃圾日產(chǎn)日清”。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按約定頻次清掃，導(dǎo)致垃圾堆積，業(yè)主以此拒交物業(yè)費，法院一般會（）。A.支持業(yè)主拒交，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完全履行合同義務(wù)B.部分支持業(yè)主，要求減免未達(dá)標(biāo)期間的物業(yè)費C.不支持業(yè)主，因拒交物業(yè)費需以根本違約為前提D.要求雙方協(xié)商，協(xié)商不成則解除合同答案：C解析：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完全履行合同義務(wù)，業(yè)主可請求其承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等責(zé)任，但不得以此為由拒交全部物業(yè)費。只有當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在根本違約（如長期完全不履行義務(wù)）時，業(yè)主方可拒交。本題中僅為未達(dá)約定頻次，屬于部分違約，故法院不支持業(yè)主拒交。3.某住宅項目規(guī)劃停車位100個，實際入住業(yè)主150戶，業(yè)主提出“小區(qū)公共道路劃出的停車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主需求”。根據(jù)《民法典》，下列說法正確的是（）。A.公共道路停車位屬于業(yè)主共有，收益歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位可將規(guī)劃車位以“只售不租”方式出售給非業(yè)主C.業(yè)主對公共道路停車位的使用應(yīng)通過業(yè)主大會決定D.業(yè)主委員會可直接將公共道路停車位出租給外部車輛答案：C解析：《民法典》第二百七十五條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第二百七十六條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。因此，公共道路停車位屬于業(yè)主共有，其使用方式（如出租、分配）需由業(yè)主大會決定，故C正確。A錯誤，收益歸業(yè)主共有；B錯誤，規(guī)劃車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主；D錯誤，業(yè)主委員會需經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)方可處理。4.某小區(qū)電梯因維保單位操作不當(dāng)發(fā)生故障，導(dǎo)致業(yè)主王某受傷。王某索賠時，責(zé)任主體應(yīng)為（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.電梯維保單位C.電梯生產(chǎn)廠家D.業(yè)主委員會答案：A解析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十五條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；未能履行合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。電梯屬于共用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其負(fù)有管理責(zé)任，即使委托第三方維保，對外仍需向業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，內(nèi)部可向維保單位追償。因此責(zé)任主體為物業(yè)服務(wù)企業(yè)（A）。5.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，正確的程序是（）。A.直接公示新收費標(biāo)準(zhǔn)，30日后執(zhí)行B.召開業(yè)主大會，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)同意C.與業(yè)主委員會協(xié)商一致后，報物價部門備案D.經(jīng)業(yè)主委員會同意后，公示30日執(zhí)行答案：B解析：《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定，制定和修改物業(yè)服務(wù)合同以及確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)屬于業(yè)主大會的職責(zé)。第十二條規(guī)定，業(yè)主大會決定該事項需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（“雙過半”）。因此正確程序是召開業(yè)主大會并經(jīng)“雙過半”同意（B）。6.下列不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范義務(wù)的是（）。A.安裝監(jiān)控攝像頭覆蓋公共區(qū)域B.對進(jìn)入小區(qū)的陌生人員進(jìn)行登記C.定期檢查消防設(shè)施是否完好D.為業(yè)主家中被盜提供破案線索答案：D解析：安全防范義務(wù)主要包括設(shè)施維護(hù)（如監(jiān)控、消防）、人員管理（如訪客登記）、隱患排查等。為業(yè)主家中被盜提供破案線索屬于配合公安機(jī)關(guān)的義務(wù)，并非物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定安全防范義務(wù)（D）。7.某小區(qū)業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性棋牌室，其他業(yè)主投訴。根據(jù)《民法典》，正確的處理方式是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可直接要求其恢復(fù)住宅用途B.需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意C.業(yè)主委員會無權(quán)干涉，因業(yè)主對房屋有所有權(quán)D.工商部門應(yīng)直接吊銷其營業(yè)執(zhí)照答案：B解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。因此，該業(yè)主需取得有利害關(guān)系業(yè)主的一致同意（B）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)管理規(guī)約要求其整改，但無直接強(qiáng)制權(quán)；工商部門需以合法手續(xù)為前提，不能直接吊銷。8.專項維修資金的使用程序中，最后一步是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案B.業(yè)主大會或業(yè)主委員會審核同意C.向業(yè)主公示使用方案D.專戶管理銀行劃款答案：D解析：專項維修資金使用程序為：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案；（2）業(yè)主大會/業(yè)主委員會審核；（3）公示方案（7日以上）；（4）業(yè)主確認(rèn)（雙三分之二同意）；（5）向主管部門申請列支；（6）專戶銀行劃款。因此最后一步是劃款（D）。9.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會未選聘新企業(yè)，原企業(yè)繼續(xù)服務(wù)。此時合同性質(zhì)為（）。A.無效合同B.不定期合同C.固定期限合同D.可撤銷合同答案：B解析：《民法典》第九百四十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。因此屬于不定期合同（B）。10.下列關(guān)于物業(yè)承接查驗的說法，錯誤的是（）。A.新建物業(yè)承接查驗由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行B.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)在30日內(nèi)整改完畢C.承接查驗檔案由物業(yè)服務(wù)企業(yè)保存，業(yè)主有權(quán)查閱D.未經(jīng)承接查驗，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自承接物業(yè)答案：B解析：《物業(yè)承接查驗辦法》第十六條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，未能及時解決的，應(yīng)當(dāng)約定解決時限。并未強(qiáng)制要求30日內(nèi)整改完畢（B錯誤）。其他選項均符合規(guī)定：A正確，承接查驗主體是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；C正確，檔案由物業(yè)企業(yè)保存，業(yè)主有權(quán)查閱；D正確，未經(jīng)查驗不得承接。11.某小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)費2年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴時效為（）。A.1年B.2年C.3年D.無限制答案：C解析：根據(jù)《民法典》第一百八十八條，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為3年。物業(yè)費欠繳屬于普通民事糾紛，訴訟時效為3年（C）。12.下列費用中，不屬于物業(yè)服務(wù)成本的是（）。A.管理服務(wù)人員的工資、社會保險B.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護(hù)費用C.物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生費用D.業(yè)主自用部位的維修費用答案：D解析：《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本包括人員費用、物業(yè)共用部位及設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)費用、清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護(hù)費用、秩序維護(hù)費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊等。業(yè)主自用部位維修費用由業(yè)主自行承擔(dān)（D）。13.某小區(qū)發(fā)生電梯困人事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在（）內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場救援。A.5分鐘B.10分鐘C.15分鐘D.30分鐘答案：B解析：《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT50012009）規(guī)定，接到電梯困人故障報告后，維修人員應(yīng)及時抵達(dá)現(xiàn)場，直轄市、設(shè)區(qū)的市抵達(dá)時間不超過30分鐘，其他地區(qū)一般不超過1小時。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為管理方，通常在服務(wù)合同中約定更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)（如10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場安撫，等待維保人員）。本題默認(rèn)按行業(yè)慣例選B（10分鐘）。14.業(yè)主委員會任期屆滿前（），應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉。A.1個月B.2個月C.3個月D.6個月答案：C解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第四十七條規(guī)定，業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。因此選C。15.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)將小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)外包給專業(yè)公司，外包期間因養(yǎng)護(hù)不當(dāng)導(dǎo)致樹木倒伏砸傷業(yè)主，責(zé)任由（）承擔(dān)。A.專業(yè)公司B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主自行D.建設(shè)單位答案：B解析：根據(jù)《民法典》第一千二百五十八條，公共場所或者道路上的窨井等造成他人損害，管理人不能證明盡到管理職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為綠化的管理人，即使外包，仍需對外承擔(dān)責(zé)任，內(nèi)部可向?qū)I(yè)公司追償（B）。16.下列關(guān)于業(yè)主大會會議的說法，正確的是（）。A.業(yè)主大會會議只能由業(yè)主委員會召集B.20%以上業(yè)主提議召開臨時會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)召開C.業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主參加D.業(yè)主大會作出的決定，對非業(yè)主使用人無約束力答案：B解析：《物業(yè)管理條例》第十三條規(guī)定，20%以上業(yè)主提議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開臨時業(yè)主大會會議，并在30日內(nèi)召開（B正確）。A錯誤，業(yè)主大會可由業(yè)主委員會、業(yè)主提議或街道辦組織；C錯誤，參會人數(shù)無強(qiáng)制比例要求，決議需滿足“雙過半”；D錯誤，業(yè)主大會決定對非業(yè)主使用人（如承租人）有約束力，因使用人需遵守管理規(guī)約。17.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制，下列說法正確的是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況B.盈余或虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)C.預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有D.業(yè)主無需分?jǐn)偣材芎馁M用答案：A解析：酬金制是指預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需定期公布收支情況（A正確）。B錯誤，盈余歸業(yè)主，虧損由業(yè)主承擔(dān)；C錯誤，預(yù)收資金屬業(yè)主共有；D錯誤，公共能耗屬物業(yè)服務(wù)成本，需分?jǐn)偂?8.某業(yè)主因房屋質(zhì)量問題未收房，是否需要繳納物業(yè)費？（）A.不需要，因未實際入住B.需要，自建設(shè)單位書面通知收房之日起繳納C.部分繳納，按70%收取D.由建設(shè)單位承擔(dān)答案：B解析：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。房屋未收房但已符合交付條件的，物業(yè)費自書面通知收房之日起由業(yè)主承擔(dān)（B）。建設(shè)單位原因?qū)е挛词辗康模山ㄔO(shè)單位繳納。19.下列不屬于物業(yè)管理投訴處理原則的是（）。A.及時處理B.嚴(yán)格問責(zé)C.客戶滿意D.記錄存檔答案：B解析：投訴處理原則包括：及時原則、客戶滿意原則、記錄存檔原則、分類處理原則等?！皣?yán)格問責(zé)”屬于內(nèi)部管理范疇，非投訴處理原則（B）。20.某小區(qū)規(guī)劃建設(shè)時未配建非機(jī)動車庫，業(yè)主將電動車停放在單元門口，存在消防隱患。正確的處理措施是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接沒收電動車B.業(yè)主委員會強(qiáng)制清理C.由業(yè)主大會決定是否利用公共區(qū)域增設(shè)車棚D.向公安機(jī)關(guān)報告，由其強(qiáng)制搬遷答案：C解析：增設(shè)非機(jī)動車庫屬于利用公共區(qū)域進(jìn)行改造，需由業(yè)主大會決定（C正確）。A、B錯誤，無強(qiáng)制沒收或清理權(quán)；D錯誤，消防隱患應(yīng)首先由物業(yè)企業(yè)勸阻，勸阻無效再報告消防部門。二、多項選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，錯選、多選不得分；少選，所選每個選項得0.5分）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行的義務(wù)包括（）。A.遵守管理規(guī)約B.執(zhí)行業(yè)主大會的決定C.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同D.按時繳納物業(yè)費E.選舉業(yè)主委員會成員答案：ABD解析：業(yè)主義務(wù)包括：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；按時繳納物業(yè)費；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)（ABD）。C、E屬于業(yè)主權(quán)利。2.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止行為的有（）。A.將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三方B.以業(yè)主欠繳物業(yè)費為由限制其購買水電C.擅自利用公共區(qū)域設(shè)置廣告D.對業(yè)主違規(guī)裝修行為進(jìn)行勸阻E.泄露業(yè)主個人信息答案：ABCE解析：《物業(yè)管理條例》第四十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托（A禁止）；第四十四條規(guī)定，不得限制業(yè)主購買水電（B禁止）；第五十四條規(guī)定，利用公共區(qū)域需業(yè)主同意（C禁止）；第九百四十二條規(guī)定，不得泄露業(yè)主信息（E禁止）。D屬于合法管理行為。3.專項維修資金可用于（）。A.小區(qū)圍墻倒塌修復(fù)B.業(yè)主家陽臺漏水維修C.電梯控制系統(tǒng)整體更換D.公共區(qū)域路燈日常更換E.消防設(shè)施整體更新答案：ACE解析：專項維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造（ACE）。B屬于業(yè)主自用部位；D屬于日常維護(hù)，由物業(yè)費承擔(dān)。4.業(yè)主大會會議的表決方式包括（）。A.現(xiàn)場投票B.書面征求意見C.電子投票D.委托他人投票E.業(yè)主委員會代投票答案：ABCD解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二十二條規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見、電子投票等形式；業(yè)主可以委托代理人參加（ABCD）。E錯誤，業(yè)主委員會無權(quán)代投票。5.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的有（）。A.必須采用書面形式B.服務(wù)內(nèi)容需明確約定C.期限由雙方協(xié)商確定D.終止時需履行交接義務(wù)E.業(yè)主委員會可單方面解除合同答案：ABCD解析：《民法典》第九百三十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同需書面形式（A正確）；內(nèi)容需具體（B正確）；期限由雙方約定（C正確）；第九百五十條規(guī)定，終止時需交接（D正確）。E錯誤，解除合同需經(jīng)業(yè)主大會決定。6.某小區(qū)發(fā)生火災(zāi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的職責(zé)包括（）。A.立即啟動應(yīng)急預(yù)案B.組織人員疏散C.配合消防部門滅火D.保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場E.對受災(zāi)業(yè)主進(jìn)行賠償答案：ABCD解析：火災(zāi)時，物業(yè)企業(yè)需啟動預(yù)案、疏散人員、配合滅火、保護(hù)現(xiàn)場（ABCD）。E錯誤，賠償責(zé)任需根據(jù)過錯判定，無過錯則不賠償。7.下列屬于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的有（）。A.小區(qū)入口道閘B.業(yè)主家室內(nèi)水管C.電梯D.公共照明系統(tǒng)E.單元門門禁答案：ACDE解析：共用設(shè)施設(shè)備指全體或部分業(yè)主共同使用的設(shè)施設(shè)備（ACDE）。B屬于業(yè)主自用部分。8.業(yè)主委員會的職責(zé)包括（）。A.召集業(yè)主大會會議B.與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同C.監(jiān)督管理規(guī)約的實施D.決定物業(yè)費調(diào)整E.籌集專項維修資金答案：ABC解析：業(yè)主委員會職責(zé)：召集業(yè)主大會、簽訂合同、監(jiān)督管理規(guī)約（ABC）。D、E屬于業(yè)主大會職責(zé)。9.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費定價的說法，正確的有（）。A.政府指導(dǎo)價適用于普通住宅B.市場調(diào)節(jié)價適用于非住宅C.收費標(biāo)準(zhǔn)需在合同中明確D.預(yù)收期限不得超過12個月E.業(yè)主可要求公示成本構(gòu)成答案：ABCE解析：《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，普通住宅實行政府指導(dǎo)價（A正確），非住宅及高級住宅實行市場調(diào)節(jié)價（B正確）；收費需在合同中明確（C正確）；業(yè)主有權(quán)要求公示成本（E正確）。D錯誤，預(yù)收期限由合同約定，無強(qiáng)制12個月限制。10.某業(yè)主違規(guī)裝修，拆除承重墻，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取的措施有（）。A.立即制止B.報告建設(shè)行政主管部門C.要求恢復(fù)原狀D.停水停電迫使整改E.向法院提起訴訟答案：ABCE解析：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修應(yīng)制止、報告主管部門、要求恢復(fù)（ABCE）。D錯誤，不得采取停水停電等強(qiáng)制措施。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一：電梯故障引發(fā)的責(zé)任糾紛背景：某小區(qū)電梯由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托甲維保公司維護(hù)，合同約定“維保公司每15日對電梯進(jìn)行一次全面檢查，故障響應(yīng)時間不超過30分鐘”。某日，業(yè)主李某乘坐電梯時因鋼絲繩斷裂被困2小時，送醫(yī)診斷為“軟組織挫傷，精神焦慮”。李某要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償醫(yī)療費5000元、精神損失費1萬元。問題：1.李某的損害賠償責(zé)任應(yīng)由誰承擔(dān)？說明法律依據(jù)。（10分）2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何改進(jìn)電梯管理以避免類似糾紛？（10分）答案及解析：1.責(zé)任應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)（3分）。根據(jù)《民法典》第一千二百五十八條，公共場所的管理人未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任（3分）。電梯屬于小區(qū)公共設(shè)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是管理人，雖委托甲維保公司，但對外仍需向業(yè)主承擔(dān)責(zé)任（2分）。內(nèi)部可依據(jù)維保合同向甲公司追償（2分）。2.改進(jìn)措施：（1）加強(qiáng)維保監(jiān)督：要求維保公司提供檢查記錄，物業(yè)企業(yè)定期抽查電梯運行狀態(tài)（2分）；（2）完善應(yīng)急預(yù)案：制定電梯困人救援流程，明確物業(yè)人員5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場安撫，同時聯(lián)系維保公司（2分）；（3）購買公眾責(zé)任險：轉(zhuǎn)移電梯事故導(dǎo)致的賠償風(fēng)險（2分）；（4）業(yè)主溝通：定期公示電梯維護(hù)情況，增強(qiáng)業(yè)主信任（2分）；（5）設(shè)備更新：若電梯老化，建議業(yè)主大會使用專項維修資金進(jìn)行鋼絲繩等部件更換（2分）。案例二：業(yè)主違規(guī)裝修引發(fā)的相鄰糾紛背景：業(yè)主王某將自家客廳與陽臺之間的承重墻拆除，改為開放式廚房，導(dǎo)致樓下業(yè)主張某家天花板出現(xiàn)裂縫。張某多次要求王某恢復(fù)承重墻，王某拒絕；張某向物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴，物業(yè)企業(yè)發(fā)送《整改通知書》，王某仍未整改。問題：1.王某的行為違反了哪些法律規(guī)定？（8分）2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行哪些義務(wù)？還需采取哪些措施？（12分）答案及解析：1.王某違反：（1）《民法典》第二百七十二條：業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物安全（2分）；（2）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：禁止拆除承重結(jié)構(gòu)（2分