物業(yè)管理合同范本及執(zhí)行監(jiān)督要點一、物業(yè)管理合同的法律地位與核心價值物業(yè)管理合同（以下簡稱“合同”）是業(yè)主（或業(yè)主大會）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱“物業(yè)企業(yè)”）之間設(shè)立、變更、終止物業(yè)服務(wù)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，其法律依據(jù)為《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第三編“合同”第二十四章“物業(yè)服務(wù)合同”及《物業(yè)管理條例》等法規(guī)。從功能上看，合同是規(guī)范雙方行為的“基本法”：對業(yè)主而言，是維護(hù)自身財產(chǎn)權(quán)、享受合格物業(yè)服務(wù)的依據(jù)；對物業(yè)企業(yè)而言，是行使管理職責(zé)、獲取服務(wù)報酬的合法基礎(chǔ)。實踐中，多數(shù)物業(yè)糾紛源于合同條款模糊或執(zhí)行不到位，因此，一份內(nèi)容完整、權(quán)利義務(wù)明確的合同，是防范糾紛的首要防線。二、物業(yè)管理合同示范文本（通用版）以下范本結(jié)合《民法典》及行業(yè)慣例，涵蓋核心條款，兼顧前期物業(yè)（開發(fā)商選聘）與后期物業(yè)（業(yè)主大會選聘）的共性需求，可根據(jù)實際情況調(diào)整。（一）當(dāng)事人及物業(yè)基本信息1.當(dāng)事人甲方（委托方）：______小區(qū)業(yè)主大會/業(yè)主委員會（注：前期物業(yè)為建設(shè)單位），住所地：______；負(fù)責(zé)人：______；聯(lián)系方式：______。乙方（受托方）：______物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地：______；法定代表人：______；統(tǒng)一社會信用代碼：______；物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級：______（注：若仍需資質(zhì)）；聯(lián)系方式：______。2.物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：______小區(qū)；物業(yè)類型：住宅/商業(yè)/綜合；坐落位置：______市______區(qū)______路______號；建筑面積：______平方米（以不動產(chǎn)權(quán)屬登記為準(zhǔn)）；物業(yè)范圍：包括但不限于建筑物本體、公共區(qū)域（道路、綠地、電梯、消防設(shè)施、停車場等）。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)內(nèi)容（需明確具體事項，避免“概括性描述”）公共區(qū)域清潔：樓梯間、電梯間每日清潔1次；小區(qū)道路每日清掃1次，雨后24小時內(nèi)清理積水；垃圾桶每日清運(yùn)1次，周邊區(qū)域每日擦拭。秩序維護(hù)：門崗24小時值班，對陌生人員實行登記制度；小區(qū)內(nèi)每日巡邏不少于2次，重點區(qū)域（電梯、停車場）每2小時巡查1次；監(jiān)控系統(tǒng)24小時運(yùn)行，錄像保存期限不少于30天。綠化養(yǎng)護(hù)：草坪每季度修剪1次，灌木每半年整形1次；花卉每月澆水2次，病蟲害防治每季度1次；綠地內(nèi)雜物及時清理。設(shè)施設(shè)備管理：電梯每月維護(hù)1次，每年檢測1次（出具合格報告）；消防設(shè)施每季度檢查1次，每年聯(lián)動測試1次；供水、供電設(shè)施每月巡查1次，故障報修后24小時內(nèi)修復(fù)（特殊情況除外）。其他服務(wù)：代收快遞（設(shè)置快遞柜）、協(xié)助聯(lián)系家政服務(wù)、每年組織1次小區(qū)文化活動。2.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)符合《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（建住房〔2003〕133號）______級要求（注：明確等級，如二級）；業(yè)主滿意度調(diào)查每年不少于1次，滿意度不低于______%（如85%）；投訴處理率100%，一般投訴24小時內(nèi)回復(fù)，復(fù)雜投訴7日內(nèi)解決。（三）物業(yè)服務(wù)費用及支付方式1.費用標(biāo)準(zhǔn)（需公示且符合當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價）住宅：______元/平方米/月（建筑面積）；商業(yè)：______元/平方米/月（建筑面積）；停車場：地上車位______元/個/月，地下車位______元/個/月；其他費用：公攤水電費按實際發(fā)生額分?jǐn)偅吭鹿久骷?xì)）。2.支付方式業(yè)主應(yīng)在每月______日前支付當(dāng)月費用；逾期支付的，按每日______‰支付違約金（注：不超過LPR的4倍，如萬分之三）；費用調(diào)整：如需調(diào)整，乙方應(yīng)提前60日向甲方提交成本測算報告，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行（前期物業(yè)需經(jīng)物價部門備案）。（四）雙方權(quán)利與義務(wù)1.甲方權(quán)利監(jiān)督乙方履行合同，對服務(wù)質(zhì)量提出整改要求；審核乙方提交的年度服務(wù)計劃、費用預(yù)算及決算；要求乙方公示物業(yè)服務(wù)費用收支情況（每季度1次）；解聘乙方（需經(jīng)業(yè)主大會表決通過，提前60日通知）。2.甲方義務(wù)按時支付物業(yè)服務(wù)費用；遵守小區(qū)管理規(guī)約，配合乙方管理；不得擅自占用公共區(qū)域，如需改變公共設(shè)施用途，需經(jīng)乙方同意并辦理相關(guān)手續(xù)。3.乙方權(quán)利按照合同約定收取服務(wù)費用；制止業(yè)主違反管理規(guī)約的行為（如高空拋物、亂停亂放）；選聘專業(yè)分包單位（如電梯維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)），但需向甲方備案。4.乙方義務(wù)按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，每月向甲方提交服務(wù)報告；妥善保管物業(yè)檔案（如設(shè)施設(shè)備圖紙、業(yè)主信息）；發(fā)生突發(fā)情況（如火災(zāi)、電梯困人），應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案并報告甲方；配合業(yè)主大會或業(yè)委會的監(jiān)督檢查。（五）合同期限與續(xù)簽合同期限：自______年______月______日起至______年______月______日止（前期物業(yè)期限一般不超過2年，后期物業(yè)一般不超過5年）；續(xù)簽：合同期滿前60日，乙方應(yīng)向甲方提交續(xù)簽申請，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后，雙方續(xù)簽合同；未通過的，乙方應(yīng)在期滿后15日內(nèi)移交物業(yè)。（六）違約責(zé)任與爭議解決1.乙方違約未按標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)的，甲方有權(quán)要求整改，逾期30日未整改的，可減少當(dāng)月服務(wù)費用的______%（如10%）；因乙方過錯造成業(yè)主財產(chǎn)損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任（如電梯故障導(dǎo)致業(yè)主受傷，賠償醫(yī)療費、誤工費等）。2.甲方違約業(yè)主逾期未支付費用的，乙方可發(fā)書面催繳通知，逾期60日仍未支付的，乙方可向法院起訴；甲方擅自解除合同的，應(yīng)向乙方支付違約金（如剩余期限服務(wù)費的10%）。3.爭議解決協(xié)商解決；向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請調(diào)解；向有管轄權(quán)的法院起訴（或提交仲裁委員會仲裁，需雙方約定）。（七）其他條款合同附件：包括小區(qū)平面圖、設(shè)施設(shè)備清單、管理規(guī)約等；不可抗力：因不可抗力導(dǎo)致無法履行合同的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任；通知方式：書面通知（郵寄至雙方住所地）或電子通知（短信、微信）。三、物業(yè)管理合同執(zhí)行監(jiān)督要點合同的生命力在于執(zhí)行。為確保合同落地，需建立“業(yè)主監(jiān)督+物業(yè)自律+第三方評估”的多元監(jiān)督機(jī)制。（一）建立履約動態(tài)監(jiān)控機(jī)制1.物業(yè)企業(yè)自律建立“服務(wù)臺賬”：記錄每日清潔、巡邏、維修等服務(wù)情況，保留原始記錄（如清潔簽字表、維修工單）；每月提交“服務(wù)報告”：包括服務(wù)執(zhí)行情況、投訴處理結(jié)果、費用收支明細(xì)，經(jīng)甲方審核后公示。2.業(yè)主監(jiān)督業(yè)委會應(yīng)每月檢查服務(wù)臺賬，核對服務(wù)內(nèi)容與合同約定是否一致；設(shè)立“投訴信箱”或“線上投訴平臺”，及時收集業(yè)主意見，督促乙方整改；每季度組織1次“現(xiàn)場檢查”，重點檢查電梯、消防設(shè)施、綠化等區(qū)域的維護(hù)情況。（二）強(qiáng)化業(yè)主權(quán)利行使的規(guī)范化1.業(yè)主大會的決策作用涉及費用調(diào)整、合同續(xù)簽、解聘物業(yè)等重大事項，必須經(jīng)業(yè)主大會表決通過（需滿足“雙過半”要求：專有部分面積占比過半數(shù)且人數(shù)占比過半數(shù)）；業(yè)委會應(yīng)定期向業(yè)主大會報告工作，接受業(yè)主監(jiān)督。2.業(yè)主知情權(quán)的保障乙方應(yīng)每季度公示物業(yè)服務(wù)費用收支情況（包括收入、支出、公攤水電費）；業(yè)主有權(quán)查閱物業(yè)檔案（如設(shè)施設(shè)備維護(hù)記錄、投訴處理記錄），乙方應(yīng)在5日內(nèi)提供。（三）引入第三方專業(yè)評估機(jī)制1.評估機(jī)構(gòu)的選擇委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會或具備資質(zhì)的第三方評估機(jī)構(gòu)（如房地產(chǎn)評估公司）；評估內(nèi)容包括服務(wù)質(zhì)量、費用合理性、設(shè)施設(shè)備狀況等。2.評估結(jié)果的應(yīng)用評估報告向業(yè)主公示，作為業(yè)主大會決定續(xù)簽或解聘物業(yè)的依據(jù)；對評估中發(fā)現(xiàn)的問題，乙方應(yīng)在30日內(nèi)整改，整改結(jié)果需經(jīng)評估機(jī)構(gòu)復(fù)查。（四）違約責(zé)任的精準(zhǔn)追究1.違約情形的認(rèn)定明確“違約”的具體標(biāo)準(zhǔn)，如“未按約定清潔公共區(qū)域”需有照片、視頻等證據(jù)；避免“主觀判斷”，以合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。2.違約責(zé)任的執(zhí)行若乙方違約，甲方應(yīng)先發(fā)書面整改通知（保留證據(jù)），逾期未整改的，再追究違約責(zé)任；違約金的計算應(yīng)符合法律規(guī)定，避免過高或過低（如以未履行部分的服務(wù)費用為基數(shù)）。（五）合同變更與解除的程序規(guī)范1.合同變更如需變更服務(wù)內(nèi)容、費用標(biāo)準(zhǔn)等條款，需經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂補(bǔ)充協(xié)議；補(bǔ)充協(xié)議需經(jīng)業(yè)主大會表決通過（前期物業(yè)需經(jīng)物價部門備案）。2.合同解除乙方未履行主要義務(wù)（如連續(xù)3個月未提供清潔服務(wù)），經(jīng)甲方催告后30日仍未履行的，業(yè)主大會可解除合同；解除合同需提前60日通知乙方，給予乙方合理的移交時間；移交時，乙方應(yīng)向甲方移交物業(yè)檔案、設(shè)施設(shè)備、預(yù)收的服務(wù)費用等（