杭州全面收縮2008年土地供應(yīng)

——深度解讀2008杭州首期《讀地手冊(cè)》

今年，政府土地儲(chǔ)備庫(kù)中哪些經(jīng)營(yíng)性用地已經(jīng)具備出讓條件？有哪些好的

政府儲(chǔ)備地塊會(huì)被列入今年土地供應(yīng)計(jì)劃中？又有哪些人們關(guān)注的絕版市

中心宅地進(jìn)入今年的士她市場(chǎng)？未來(lái)上市的參考價(jià)會(huì)是多少？近日出版

的杭州市2008年度首期《讀地手冊(cè)》，對(duì)這些備受關(guān)注的問(wèn)題做出了部分回答。

應(yīng)該說(shuō)，《讀地手班》更多的是一種數(shù)據(jù)的理性公布，而在這些數(shù)據(jù)的背

后，若隱若現(xiàn)的是杭州樓市的未來(lái)格局。

在近半年的等待后，杭州市2008年度首期《讀地手冊(cè)》（以下簡(jiǎn)稱《手冊(cè)》）

正式編撰完成并發(fā)布。該《手冊(cè)》對(duì)政府土地儲(chǔ)備庫(kù)中的經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)行了梳

理匯總，并做了最新披露。

據(jù)悉，這只是今年的首期《手冊(cè)》，根據(jù)土地儲(chǔ)備地塊情況，未失還將適

時(shí)推出新的《手冊(cè)》，但具體還要根據(jù)“行情”來(lái)定奪。

首期《手冊(cè)》所收錄的主城區(qū)范圍內(nèi)的41宗政府儲(chǔ)備土地，總面積只有2241

畝，其中26宗住宅用地只占1804畝；其他15宗為公建用地，土地面積437畝。

無(wú)論是2241畝還是1804畝，這個(gè)數(shù)字僅僅是2006年土地供應(yīng)量的一半還

不到。從土地出讓到樓盤上市通常所用的兩年時(shí)間來(lái)看，這些信息似乎意味著

未來(lái)兩三年內(nèi)，杭州房源供應(yīng)量將大大減少。

土地的分布，毫無(wú)疑問(wèn)決定著未來(lái)樓市的格局。從這次的《讀地手冊(cè)》分

析，今年供應(yīng)的土地，大多是杭州人比較認(rèn)可的區(qū)域，很明顯的特征是：杭州

人可以接受的心理距離上的“主城區(qū)”宅地供應(yīng)多了。

“老廠房”退出市中心絕版地塊集中入市

市中心絕版地塊集中出讓

出讓面取壽樓面

地塊名暮地徒位■柒好用途???wv?

W比例毗H元An?）

魚隼集閑地跳潮空■186號(hào)新華工M3736056.0425-1750%13000

708510.63WAGO/

帆一樣C、C3也狀博軍區(qū)機(jī)一棒廠10000

4067561.01住宅（及配叁合咫）W3S50%

?空■機(jī)一杵廠3686355.29住宅（及肥金公電）<1050%10000

展汽艙動(dòng)力集國(guó)地優(yōu)R*魚*167f2625639羯住宅（錄匕*公魚）<3.240H11000

*機(jī)廠（一方）A電*4926573.90<3.070%sooo

★機(jī)廠（一劇23t東撕星/曼孔修廠84811127.22住宅（俄無(wú)叁公庵）<2.570%5000

4M816822<Z570%5000

附表一：四大“老廠房”地塊一覽表

在這期的《手冊(cè)》中，四大原主城區(qū)的“老廠房”地塊仍然是最受人矚目

的，這四塊地分別位于下城區(qū)和拱墅區(qū)。

在下城區(qū)，位于環(huán)城北路167號(hào)的原汽輪動(dòng)力集團(tuán)地塊走上了前臺(tái)。這塊

地的體量較小，占地面積還不到40畝.，但是價(jià)值卻不容小覷。它的參考樓面地

價(jià)為11000元/平方米，這也是除了拱墅區(qū)外，其他所有城區(qū)中唯一一塊參考樓

面地價(jià)過(guò)萬(wàn)的地塊。該地塊的容積率比較高，達(dá)到了3.2,是僅次于杭一棉D(zhuǎn)2

地塊的宅地。

除了原汽輪動(dòng)力地塊外，早在2006年就已經(jīng)被列入出讓計(jì)劃的“重機(jī)地塊”

也在此番“待嫁”之列。重機(jī)地塊同樣是由大型工'業(yè)企業(yè)外遷后騰出的宅地，一

期出讓面積達(dá)272.1畝。該地塊西靠東新路，北鄰石祥路，南為長(zhǎng)大路，東依

新東路，距市中心武林廣場(chǎng)不到8公里。專家分析，根據(jù)區(qū)位條件，該地塊可

以規(guī)劃成自然環(huán)境優(yōu)美，建筑品位高雅，居住功能完善、舒適、休閑的現(xiàn)代化

生態(tài)居住區(qū)。該地塊中A地塊的容積率為3.0左右，與“原汽輪動(dòng)力集團(tuán)”地

塊和“杭一棉”地塊共同成為三塊容積率最高的宅地。

在拱墅區(qū)，新華集團(tuán)地塊或許可以被稱為今年的最好的一塊地，也是業(yè)內(nèi)

繼“杭汽發(fā)”之后最為關(guān)注的一塊市中心絕版地塊。

該地塊是年內(nèi)少有的幾宗市區(qū)工廠搬遷地塊之一，具有不可復(fù)制的絕版優(yōu)

勢(shì)。該地塊屬于武林廣場(chǎng)商圈輻射區(qū)，南面約1公里處為著名的“杭汽發(fā)”商

住地塊。與原新華造紙廠住宅地塊僅一路之隔的紅石中央花園，二手房?jī)r(jià)格已

經(jīng)飆升到了25000元/平方米以上。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，13000元/平方米的指導(dǎo)價(jià)

讓這塊土地的總價(jià)會(huì)在13億元以上，而天生的地段優(yōu)勢(shì)顯然對(duì)樹立開發(fā)商的品

牌形象有很好的標(biāo)志性效應(yīng)。

除此之外，去年推了一半的“杭一棉”今年又拿出了另一半土地。去年“杭

一棉”出讓了位置最好的A、B地塊，樓面價(jià)達(dá)到15588元/平方米。而今年，另

外一半未出讓的C、D地塊，其“政府指導(dǎo)價(jià)”是10000元/平方米。業(yè)內(nèi)人士

分析，由于C、D地塊沒(méi)有之前推出的A、B地塊好，不沿運(yùn)河，容積率也沒(méi)有

之前兩塊地那樣可以做排屋，因此價(jià)格肯定沒(méi)有去年高。拿下“杭一棉”A、B

地塊的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)透露，今年整體資金面都比較緊張，A、B地塊加上拱里區(qū)運(yùn)河

供地計(jì)劃的23%O從整體的建筑面積來(lái)看，江干區(qū)的這七塊住宅用地可在將來(lái)的

兩三年內(nèi)，為杭州市提供65.5萬(wàn)平方米的商品住宅。

拱墅區(qū)“參考樓面地價(jià)”全城最高

出讓面取

g名彝收到用途

*R*比例

m,哂元

I74S726.23at12

50%10000

D-OXO4)tM83691155（設(shè)配套公咫）14

ft*解機(jī)川*總夏區(qū)城中村及透工at

348245224<2870%6000

CR21-O2<J*程構(gòu)裸*.★修治國(guó)路?比桂河山（設(shè)配套公電）

魚魚文及奇.南墾后整港.后山宅未)91

2181732.7310000

公寓,東里小河路（覆**公店）*

QIS東工。園213地段.南支上?依宅

275504】33<ZO70%4300

R21-O4Jt*萬(wàn)W化.西夏化.北JL廣濟(jì)?

。困東至皿國(guó)一期，?立黑賽;通?.西至

351675175C2050%4800

R21-O5地塊皿為廣濟(jì)北豆梃文:廣濟(jì)?（就￡參公咫）

附表三：拱墅區(qū)住宅地塊一覽表（新華集團(tuán)、杭一棉地塊見附表一）

據(jù)資料顯示，拱墅區(qū)今年將有9塊土地供應(yīng)，其中的8塊住宅用地共占地

390.17畝，總建筑面積則達(dá)到了72.7萬(wàn)平方米。

住宅用地的密集供應(yīng)成為拱墅區(qū)今年最明顯的供地特征之一。

除了住宅用地的數(shù)量較多外，拱墅區(qū)的參考樓面地價(jià)顯然也是最高的一個(gè)

城區(qū)。最貴的參考樓面價(jià)為新華集團(tuán)地塊的13000元/平方米。其他如婆娑橋、

杭一棉及橋西的四塊住宅用地的參考樓面地價(jià)也達(dá)到了10000元/平方米。

根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，即使是每塊土地都按照樓面地價(jià)成交，拱墅區(qū)這8塊住宅

用地的成交總量也將為杭州市地方財(cái)政貢獻(xiàn)65.32億元的土地出讓金。

西湖區(qū)蔣村、三墩再發(fā)力

出讓?考??

地缺名粽震短用途容取■*9

m*畝比例地除元ZE

東立五才落,南上河福,而立五

2s588383850K7000

A-O5Jt*

S120176.80住宅（深更叁公定）?2050%

港.西曼耳X京星.it*耳火7700

6-12、8-13電塊

1026015.19育北金**<2.1/

三K中狀

6379895.70饃宅（曾依公公史）<135600

豉逾05、06地塊

三，■中村

5076176.14住宅（改配套公企）<2.3SOKM00

ekxtosjo*陜

附表四：西湖區(qū)出讓地塊一覽表

今年西湖區(qū)的土地出讓面積近300畝，絕大部分是住宅用地。其中蔣村新

區(qū)“待嫁”土地有115.18畝，三墩有17L84?畝。

從地理位置上看，這兩宗地沿規(guī)劃道路、三墩港東西相連，前者的可

建筑面積達(dá)到了14.67萬(wàn)平方米，后者的規(guī)模11.67萬(wàn)平方米。作為近郊配套

相對(duì)成熟的一個(gè)板塊，三墩不僅有親親家園、蘭韻天城、西城年華等多個(gè)中大

型居住小區(qū)，而且是保障性住房的重要組成區(qū)塊。這兩宗土地的出讓將使得未

來(lái)三墩的商品住宅規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。

同樣是位于西湖區(qū)，蔣村新區(qū)的兩宗土地可能更受歡迎。杭州樓市有

“東富西貴”的說(shuō)法，臨近西溪濕地的樓盤近年來(lái)的增值速度有目共睹。

從土地特性上來(lái)看，這兩塊地2.0的容積率配以50%的套型比例，很容易規(guī)

劃為“排屋+高層”的混搭風(fēng)格。7000元/平方米的參考樓面地價(jià)，僅比三墩高

出1400元/平方米。

收縮土地供應(yīng)控制節(jié)奏or開發(fā)商熱情不高?

①原汽輪動(dòng)力集團(tuán)她塊

②重機(jī)廠（一期）A.B.C地塊

③新華集團(tuán)地塊

④娑婆橋D-03.04她塊

⑤杭一棉C、C2.D地塊

⑥阮家橋C-R21-2地塊

⑦田園R21-4.R21-5地塊

⑧水湘D地塊

⑨丁橋R21-02.04.19、23.26地塊

⑩蔣村新區(qū)A-05、B72.B75地塊

11三墩城中村改造05.06.08、10地塊

細(xì)讀《手冊(cè)》，再對(duì)比杭州兩年前的土地供應(yīng)情況，不難發(fā)現(xiàn)：2008年，政

府的土地供應(yīng)明顯收縮了。根據(jù)資料顯示，2006年的《讀地手冊(cè)》上公布的土

地出讓規(guī)模達(dá)到4600畝左右，而今年這個(gè)數(shù)字只有2241畝，不到兩年前的一

半。然而實(shí)際情況是，2006年杭州達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)并被正式推介的土地供應(yīng)總量

達(dá)到了6500畝。

數(shù)字上的差別，其實(shí)際意義并不局限于數(shù)字本身。

今年出讓的土地不及2006年一半

我們不妨來(lái)回顧一下2006年第一期的《讀地手冊(cè)》。

列入當(dāng)期《讀地手冊(cè)》的，共有50宗推介地塊，其中48宗為宅地（設(shè)配套

公建），總面積約4600畝。除了列入《讀地手冊(cè)》的3宗土地以外，在濱江和

丁橋等地，還有10多宗土地可供出讓，總面積達(dá)860多畝。如果再加上丁橋區(qū)

域和田園區(qū)域的兩本專題《讀地手冊(cè)》，另外還有差不多20宗土地，總面積達(dá)

1200多畝。當(dāng)時(shí)杭州市場(chǎng)上可供出讓的商品房開發(fā)用地已達(dá)6500畝左右。

眾人翹首企盼的2008年的《手冊(cè)》卻是1804畝的宅地供應(yīng)。一時(shí)間，各

種聲音四起。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為了讓土地“賣個(gè)好價(jià)錢”，政府在“捂地”‘?，F(xiàn)在

行情不好的時(shí)候，把地都“藏起來(lái)”，等到市場(chǎng)行情上去了，再集中推地，賣

個(gè)好價(jià)錢。

但是據(jù)知情人士透露，今年出了幾次土地出讓的預(yù)告算是對(duì)市場(chǎng)的“試水”,

但是實(shí)際的效果并不是很好。因此他們認(rèn)為，在市場(chǎng)行情低迷的情況下，一下

子拿出很多的地來(lái)很可能會(huì)產(chǎn)生流拍的風(fēng)險(xiǎn)。適當(dāng)?shù)厥湛s供應(yīng)是有必要的。據(jù)

杭州市國(guó)土資源局介紹，這只是今年的首期《手冊(cè)》，根據(jù)土地儲(chǔ)備地塊情況，

未來(lái)還將“看行情”適時(shí)推出新的《手冊(cè)》。

房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩

無(wú)論哪種觀點(diǎn)，一個(gè)顯而易見的事實(shí)是，房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩已然深度

入侵杭州。這樣的說(shuō)法，可以從杭州市地稅局公布的一些數(shù)據(jù)上找到確鑿的證

據(jù)。

“房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了2007年的再次繁榮后，2008年1-3月整個(gè)行業(yè)發(fā)展速

度明顯放緩。一季度房地產(chǎn)相關(guān)稅收對(duì)我市地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)幾乎達(dá)三分之

一，且貢獻(xiàn)比重比去年提高了0.4個(gè)百分點(diǎn)，但房地產(chǎn)業(yè)稅收增幅卻大幅下降。

一季度房地產(chǎn)企業(yè)入庫(kù)稅收37.94億元，增長(zhǎng)8.4%,增幅比去年全年回落了

43.8個(gè)百分點(diǎn)；地方部分入庫(kù)稅收29.96億元，增長(zhǎng)24.4%,增幅比去年全年

回落了25.8個(gè)百分點(diǎn)。減收主要集中在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，同比減少5.03億

元。主要原因是去年2月國(guó)家出臺(tái)了有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算政策，受

此影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)集中入庫(kù)達(dá)5.1億元。今年一季度這些因素的減收效

應(yīng)完全體現(xiàn)出來(lái)，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收整體下滑?！?/p>

除了這些數(shù)據(jù)外，記者還多方了解到，很多開發(fā)商都存在著貸款到位率不

高的問(wèn)題?！表?xiàng)目已經(jīng)審批，但是貸款就是遲遲不能到位?！?/p>

日前的存款準(zhǔn)備金率上調(diào)更是讓市場(chǎng)對(duì)于銀根放松的預(yù)期落空。“這不僅

僅意味著可預(yù)期的貸款更難，更是一個(gè)銀