建筑工程合同管理實(shí)務(wù)培訓(xùn)資料一、建筑工程合同管理概述（一）合同管理的核心地位建筑工程合同是工程建設(shè)全過(guò)程的“憲法”，貫穿于項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、結(jié)算等全生命周期。其核心價(jià)值在于：風(fēng)險(xiǎn)防控：通過(guò)明確雙方權(quán)利義務(wù)，規(guī)避無(wú)資質(zhì)承包、價(jià)款爭(zhēng)議、工期延誤等風(fēng)險(xiǎn)；權(quán)益保障：作為索賠、爭(zhēng)議解決的法律依據(jù)，保障發(fā)包方的工程質(zhì)量與進(jìn)度要求，保障承包方的價(jià)款回收權(quán)益；成本控制：通過(guò)固定總價(jià)、單價(jià)調(diào)整條款等約定，有效控制工程成本；效率提升：明確支付節(jié)點(diǎn)、變更程序等，減少溝通成本，提高項(xiàng)目推進(jìn)效率。（二）合同管理的基本原則1.合法性原則：合同內(nèi)容不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定（如無(wú)資質(zhì)承包、轉(zhuǎn)包、違法分包均導(dǎo)致合同無(wú)效）；2.平等自愿原則：雙方地位平等，合同訂立應(yīng)基于真實(shí)意愿，不得欺詐、脅迫；3.公平誠(chéng)信原則：條款約定應(yīng)公平合理，不得顯失公平（如“發(fā)包方無(wú)需承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)”的條款可能被認(rèn)定無(wú)效）；4.全面履行原則：雙方應(yīng)按合同約定全面履行義務(wù)，不得擅自變更或解除合同；5.書面形式原則：重要條款（如變更、索賠、結(jié)算）應(yīng)采用書面形式，避免口頭約定引發(fā)爭(zhēng)議。二、合同訂立階段的實(shí)務(wù)管理（一）合同相對(duì)方資格審查1.發(fā)包方資格審查審查項(xiàng)目合法性：需提供項(xiàng)目審批文件（如項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告批復(fù)）、規(guī)劃許可證、施工許可證（或開(kāi)工報(bào)告）；審查資金實(shí)力：需提供資金證明（如銀行存款證明、融資協(xié)議），確保有能力支付工程款；審查信用狀況：通過(guò)失信被執(zhí)行人查詢、過(guò)往項(xiàng)目履約記錄，判斷發(fā)包方是否有拖延付款等不良信用。2.承包方資格審查資質(zhì)審查：需提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營(yíng)范圍包含建筑工程施工）、資質(zhì)證書（對(duì)應(yīng)工程等級(jí)，如一級(jí)資質(zhì)可承包大型工程）、安全生產(chǎn)許可證（有效期內(nèi)）；業(yè)績(jī)審查：提供同類工程的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、合同，證明施工能力；人員審查：項(xiàng)目經(jīng)理需具備相應(yīng)資質(zhì)（如一級(jí)建造師），且無(wú)在建項(xiàng)目。（二）合同主要條款的審查與完善合同條款應(yīng)“明確、具體、可操作”，避免歧義。以下是核心條款的審查要點(diǎn)：1.工程范圍條款明確工程內(nèi)容：如“XX小區(qū)1#樓（地上20層、地下2層）的土建、安裝工程”，避免“XX項(xiàng)目全部工程”等模糊表述；附工程量清單：詳細(xì)列出分項(xiàng)工程的名稱、數(shù)量、單價(jià)，作為結(jié)算依據(jù)；約定邊界條件：如“施工場(chǎng)地紅線內(nèi)的工程由承包方負(fù)責(zé)，紅線外的管網(wǎng)工程由發(fā)包方負(fù)責(zé)”。2.工期條款明確開(kāi)工日期：如“發(fā)包方發(fā)出開(kāi)工通知之日起3日內(nèi)開(kāi)工”；明確竣工日期：如“自開(kāi)工之日起180日歷天內(nèi)竣工”；約定工期順延情形：如發(fā)包方拖延提供施工場(chǎng)地、圖紙、材料，不可抗力（地震、洪水），設(shè)計(jì)變更等，需明確順延的程序（如承包方應(yīng)在14日內(nèi)提交工期順延申請(qǐng)）。3.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)條款采用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：如“符合《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB____及《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB____”；約定高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的特殊要求：如“屋面防水工程保修期為5年（國(guó)家規(guī)定為5年，可約定更長(zhǎng)）”；明確質(zhì)量缺陷責(zé)任期：如“缺陷責(zé)任期為24個(gè)月，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”。4.價(jià)款及支付條款明確計(jì)價(jià)方式：固定總價(jià)：適用于工程量明確的小型工程，如“合同總價(jià)為XX萬(wàn)元，除設(shè)計(jì)變更外，總價(jià)不變”；固定單價(jià)：適用于工程量不確定的工程，如“按XX定額計(jì)算，材料價(jià)格按施工期間XX地區(qū)造價(jià)信息平均價(jià)”；成本加酬金：適用于新型工程或風(fēng)險(xiǎn)較大的工程，如“成本+10%酬金”；明確支付節(jié)點(diǎn)：如“預(yù)付款為合同價(jià)的10%（簽訂后7日內(nèi)支付）；進(jìn)度款按每月完成工程量的80%支付（每月25日提交報(bào)表，發(fā)包方10日內(nèi)審核支付）；竣工結(jié)算后支付至結(jié)算價(jià)的95%；剩余5%作為質(zhì)量保證金，缺陷責(zé)任期滿后支付”；約定價(jià)款調(diào)整：如“材料價(jià)格上漲超過(guò)5%的部分，由發(fā)包方承擔(dān)；工程量變更超過(guò)10%的部分，單價(jià)按原單價(jià)的90%計(jì)算”。5.違約責(zé)任條款發(fā)包方違約責(zé)任：如“逾期支付進(jìn)度款，按每日萬(wàn)分之五支付逾期利息；拖延提供施工場(chǎng)地，每延誤1天，工期順延1天，并支付承包方窩工損失”；承包方違約責(zé)任：如“逾期竣工，每延誤1天，支付合同價(jià)萬(wàn)分之三的違約金；工程質(zhì)量不合格，負(fù)責(zé)無(wú)償修復(fù)，逾期修復(fù)的，支付逾期違約金”；約定違約金上限：如“違約金總額不超過(guò)合同價(jià)的10%”，避免過(guò)高的違約金被法院調(diào)整。6.爭(zhēng)議解決條款協(xié)商：優(yōu)先選擇，成本低、效率高；調(diào)解：由建設(shè)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)或第三方機(jī)構(gòu)調(diào)解；仲裁：需約定仲裁條款（如“本合同爭(zhēng)議由XX仲裁委員會(huì)仲裁”），一裁終局，效率高；訴訟：由工程所在地法院管轄，判決具有強(qiáng)制力，但周期長(zhǎng)。三、合同履行階段的動(dòng)態(tài)管理（一）履約計(jì)劃的制定與執(zhí)行施工組織設(shè)計(jì)：承包方應(yīng)根據(jù)合同約定的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，制定施工組織設(shè)計(jì)，包括施工方案、進(jìn)度計(jì)劃、人員安排、材料設(shè)備計(jì)劃；進(jìn)度計(jì)劃：采用橫道圖或網(wǎng)絡(luò)圖，明確關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（如基礎(chǔ)完成、主體封頂、竣工驗(yàn)收），定期向發(fā)包方提交進(jìn)度報(bào)告；人員與設(shè)備：確保項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人等關(guān)鍵人員到位，施工設(shè)備滿足工程要求，避免因人員或設(shè)備不足導(dǎo)致工期延誤。（二）履約監(jiān)控與變更管理1.履約監(jiān)控進(jìn)度監(jiān)控：每周召開(kāi)進(jìn)度例會(huì)，對(duì)比實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度，分析延誤原因（如發(fā)包方拖延付款、材料供應(yīng)滯后），采取補(bǔ)救措施（如增加施工人員、調(diào)整施工方案）；質(zhì)量監(jiān)控：按規(guī)范和合同約定進(jìn)行檢驗(yàn)批、分項(xiàng)工程、分部工程驗(yàn)收，留存驗(yàn)收記錄（如隱蔽工程驗(yàn)收單、材料檢驗(yàn)報(bào)告）；價(jià)款監(jiān)控：核對(duì)每月完成的工程量，確保進(jìn)度款支付符合合同約定，避免超付或欠付。2.變更管理變更的原因：發(fā)包方要求改變工程范圍、設(shè)計(jì)變更，承包方提出的優(yōu)化建議，不可抗力導(dǎo)致的變更；變更的程序：（1）發(fā)包方提出變更：向承包方發(fā)出書面變更通知（需注明變更內(nèi)容、理由、對(duì)價(jià)款和工期的影響）；（2）承包方提出變更：向發(fā)包方提交變更申請(qǐng)（說(shuō)明變更理由、內(nèi)容、價(jià)款和工期調(diào)整方案）；（3）確認(rèn)變更：雙方協(xié)商一致后，簽訂書面變更協(xié)議（或在變更通知上簽字確認(rèn)）；變更的價(jià)款與工期：按變更協(xié)議執(zhí)行，如無(wú)約定，按《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB____）的規(guī)定計(jì)算。注意：變更必須采用書面形式，避免口頭約定引發(fā)爭(zhēng)議（如案例2：承包方未簽書面變更協(xié)議，導(dǎo)致索賠失?。?。（三）索賠與反索賠管理1.索賠的條件對(duì)方違約或合同約定的索賠事由發(fā)生（如發(fā)包方拖延支付進(jìn)度款、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致成本增加）；造成承包方的損失（費(fèi)用增加、工期延誤）；按合同約定的程序提交索賠文件。2.索賠的程序提交索賠意向通知：在知道或應(yīng)當(dāng)知道索賠事由后28天內(nèi)，向發(fā)包方發(fā)出書面通知（說(shuō)明索賠事由、預(yù)計(jì)損失）；提交索賠報(bào)告：在索賠意向通知發(fā)出后28天內(nèi)，提交詳細(xì)的索賠報(bào)告（包括索賠理由、損失計(jì)算、證據(jù)清單）；發(fā)包方審核：發(fā)包方在收到索賠報(bào)告后28天內(nèi)給予答復(fù)，或要求補(bǔ)充資料；協(xié)商或仲裁：如發(fā)包方拒絕索賠，承包方可通過(guò)協(xié)商或仲裁解決。3.索賠的證據(jù)合同文件：合同文本、變更協(xié)議、工程量清單；簽證記錄：進(jìn)度款支付簽證、變更簽證、隱蔽工程驗(yàn)收簽證；往來(lái)函件：發(fā)包方的通知、承包方的申請(qǐng)、雙方的協(xié)商記錄；損失證明：材料采購(gòu)發(fā)票、工資發(fā)放記錄、工期延誤記錄、照片/視頻。案例：某承包方因發(fā)包方拖延支付進(jìn)度款，導(dǎo)致工期延誤15天。承包方提交了索賠意向通知（在知道延誤后28天內(nèi)）、索賠報(bào)告（附進(jìn)度款支付申請(qǐng)、發(fā)包方簽收記錄、材料采購(gòu)合同、工期延誤記錄），發(fā)包方審核后同意索賠，支付了逾期付款利息，工期順延15天。4.反索賠發(fā)包方對(duì)承包方的違約行為（如工期延誤、質(zhì)量不合格）提出索賠，程序與索賠相同，需提交證據(jù)證明承包方的違約及損失。四、合同爭(zhēng)議解決與收尾管理（一）爭(zhēng)議解決方式選擇小額爭(zhēng)議：選擇協(xié)商或調(diào)解，成本低；大額爭(zhēng)議：選擇仲裁或訴訟，具有強(qiáng)制力；需快速解決：選擇仲裁（一裁終局），避免訴訟周期長(zhǎng)。（二）竣工驗(yàn)收與結(jié)算管理1.竣工驗(yàn)收驗(yàn)收條件：完成合同約定的全部工程，質(zhì)量合格，提交竣工資料（施工記錄、檢驗(yàn)批資料、分項(xiàng)工程資料、分部工程資料、單位工程資料、竣工圖）；驗(yàn)收程序：承包方提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，發(fā)包方組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（需各方簽字蓋章）；驗(yàn)收不合格：承包方負(fù)責(zé)無(wú)償修復(fù)，直至合格，逾期修復(fù)的，承擔(dān)違約責(zé)任。2.竣工結(jié)算結(jié)算依據(jù)：合同文本、變更協(xié)議、工程量簽證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；結(jié)算程序：（1）承包方提交結(jié)算書（在竣工驗(yàn)收后28天內(nèi)）；（2）發(fā)包方審核（在收到結(jié)算書后28天內(nèi)，或約定更長(zhǎng)時(shí)間）；（3）雙方核對(duì)：對(duì)爭(zhēng)議項(xiàng)（如工程量、單價(jià)）進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致后簽訂結(jié)算協(xié)議；結(jié)算支付：按結(jié)算協(xié)議支付至結(jié)算價(jià)的95%，剩余5%作為質(zhì)量保證金（缺陷責(zé)任期滿后支付）。注意：結(jié)算書需雙方簽字蓋章，作為支付工程款的依據(jù)。（三）合同資料歸檔歸檔內(nèi)容：合同文本、變更協(xié)議、索賠文件、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、結(jié)算協(xié)議、簽證記錄、往來(lái)函件；歸檔要求：按項(xiàng)目分類保存，保存期限不少于工程保修期（一般為2年，屋面防水工程為5年）；電子歸檔：將紙質(zhì)資料掃描成電子文檔，備份保存，避免丟失。五、合同風(fēng)險(xiǎn)防控策略（一）常見(jiàn)合同風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別1.合同無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)：無(wú)資質(zhì)承包、超資質(zhì)承包、違反招標(biāo)投標(biāo)法、轉(zhuǎn)包、違法分包；2.價(jià)款風(fēng)險(xiǎn)：?jiǎn)蝺r(jià)約定不明、價(jià)款調(diào)整條款缺失、支付節(jié)點(diǎn)模糊；3.工期風(fēng)險(xiǎn)：發(fā)包方拖延提供場(chǎng)地/圖紙、不可抗力、承包方自身原因；4.質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：材料不合格、施工工藝不當(dāng)、監(jiān)理不到位；5.爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)：條款歧義、證據(jù)缺失、程序不符。（二）風(fēng)險(xiǎn)防控措施1.合同無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)防控嚴(yán)格審查對(duì)方資格：承包方需具備相應(yīng)資質(zhì)，發(fā)包方需具備項(xiàng)目審批手續(xù)；避免違反強(qiáng)制性規(guī)定：不轉(zhuǎn)包、不違法分包（如將工程分包給無(wú)資質(zhì)的單位）；依法招標(biāo)投標(biāo)：必須招標(biāo)的工程（如大型基礎(chǔ)設(shè)施）需通過(guò)招標(biāo)確定承包方。2.價(jià)款風(fēng)險(xiǎn)防控明確計(jì)價(jià)方式：采用固定單價(jià)或固定總價(jià)，避免“按市場(chǎng)價(jià)格”等模糊表述；約定價(jià)款調(diào)整：如“材料價(jià)格上漲超過(guò)5%的部分，由發(fā)包方承擔(dān)”；明確支付節(jié)點(diǎn)：如“基礎(chǔ)完成支付20%，主體完成支付30%，竣工驗(yàn)收支付25%”。3.工期風(fēng)險(xiǎn)防控約定工期順延情形：如發(fā)包方拖延提供場(chǎng)地，每延誤1天，工期順延1天；加強(qiáng)進(jìn)度監(jiān)控：定期召開(kāi)進(jìn)度例會(huì)，及時(shí)解決進(jìn)度問(wèn)題；購(gòu)買工程保險(xiǎn)：如工程一切險(xiǎn)，覆蓋不可抗力導(dǎo)致的工期延誤和財(cái)產(chǎn)損失。4.質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)防控約定材料質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：如“鋼筋應(yīng)符合GB1499.____標(biāo)準(zhǔn)”，要求承包方提供材料合格證、檢驗(yàn)報(bào)告；加強(qiáng)質(zhì)量檢驗(yàn)：按規(guī)范進(jìn)行檢驗(yàn)批、分項(xiàng)工程、分部工程驗(yàn)收，留存驗(yàn)收記錄；委托監(jiān)理單位：由專業(yè)監(jiān)理單位監(jiān)督施工質(zhì)量，避免承包方偷工減料。5.爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)防控完善合同條款：避免歧義，如“工程范圍”需明確，“支付節(jié)點(diǎn)”需具體；留存證據(jù)：及時(shí)收集和保存合同文件、簽證記錄、往來(lái)函件；遵守程序：變更、索賠需按合同約定的程序進(jìn)行，避免口頭約定。六、總結(jié)建筑工程合同管理是一