《物業(yè)管理理論與實務(wù)》教學課件2021/10/101第十章物業(yè)綜合管理

2021/10/102第一節(jié)物業(yè)環(huán)境管理概述

一、物業(yè)環(huán)境的概念和種類（一）物業(yè)環(huán)境的概念物業(yè)環(huán)境是指物業(yè)管區(qū)內(nèi)的周圍環(huán)境及公共設(shè)施。

（二）物業(yè)環(huán)境的種類物業(yè)環(huán)境按物業(yè)的不同，可以分為生活居住環(huán)境、生產(chǎn)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、辦公環(huán)境等。

1．生活居住環(huán)境生活居住環(huán)境包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境兩個方面。

2．生產(chǎn)環(huán)境生產(chǎn)環(huán)境應(yīng)該包括外部居住環(huán)境中的②③④⑥①的部分或全部，另外，它還包括各科，生產(chǎn)設(shè)施和條件等。

3．商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境包括內(nèi)部居住環(huán)境中⑤⑦⑧⑨和外部居住環(huán)境中②③④⑥⑧等內(nèi)容的部分或全部，另外，還包括室內(nèi)各種環(huán)境小品、商業(yè)設(shè)施等，商業(yè)從業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度和水平也是影響商業(yè)環(huán)境的一個很重要因素。

4．辦公環(huán)境影響辦公環(huán)境的因素包括內(nèi)部居住環(huán)境中①(辦公室標準)、②(辦公室類型)、③④⑤⑥⑦⑧⑨內(nèi)容的部分和全部，以及外部居住環(huán)境中③④⑥⑦⑧⑨①內(nèi)容的部分或全部。另外，還包括室內(nèi)景觀設(shè)備、辦公設(shè)備、辦公區(qū)域的治安狀況、，力、公人員的思想文化素質(zhì)、藝術(shù)素質(zhì)以及相互關(guān)系等。

2021/10/103二、物業(yè)環(huán)境管理的概念、任務(wù)和內(nèi)容（一）物業(yè)環(huán)境管理的概念物業(yè)環(huán)境管理是指物業(yè)管理公司對所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有環(huán)境的管理。（二）物業(yè)環(huán)境管理任務(wù)物業(yè)環(huán)境管理的任務(wù)是保護和維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)的容貌，防止人為破壞和減緩自然損壞，維護正常的生產(chǎn)、生活和辦公秩序，保持物業(yè)的外觀及整體形象的永恒性，提高知名度等。2021/10/104（三）物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容物業(yè)環(huán)境管理具體包含下列幾個內(nèi)容：

1.治理環(huán)境污染。含空氣污染、水體污染、固體廢棄物污染、噪聲污染(生產(chǎn)噪聲、施工噪聲、生活噪聲、商業(yè)噪聲、保育教育設(shè)施噪聲)、電磁波污染等。2.做好綠化和環(huán)境衛(wèi)生：[作。這既是治理環(huán)境污染的一個措施，也是提高環(huán)境質(zhì)量的一個途徑。3.清理物業(yè)區(qū)域內(nèi)違章搭建。4.加強市政公司設(shè)施管理。5.搞好車輛交通管理。6.建設(shè)各種環(huán)境小品。7.抓好治安管理工作。8.建設(shè)新型的人文環(huán)境。2021/10/105第二節(jié)

物業(yè)安全管理

一、治安管理㈠

治安管理的含義和特點1．治安管理的含義治安管理就是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對所管理的物業(yè)進行的一系列管理活動。治安管理的目的是為了保障物業(yè)管理公司所管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的財物不受損失，人身不受傷害，維護正常的工作和生活秩序。2．治安管理的特點⑴治安工作難度較大。⑵

服務(wù)性強2021/10/106㈡

治安管理的機構(gòu)設(shè)置與職責劃分1．治安管理機構(gòu)設(shè)置按保安人員工作性質(zhì)和工作任務(wù)的不同，保安部下轄辦公室、門衛(wèi)班、巡邏班、電視監(jiān)控班、消防班、車場保安班等。2．治安管理人員的職責劃分⑴

部門經(jīng)理的工作職責⑵

保安領(lǐng)班（經(jīng)理助理）的工作職責

⑶保安人員的工作職責保安員的工作分幾種，實踐中每個保安員一天上班期間都有可能轉(zhuǎn)換幾個崗位，這樣做是保證保安部每天24小時運轉(zhuǎn)的工作安排，同時避免保安員在某一崗位上班過分疲勞等。不同的保安崗位（如門衛(wèi)、巡視、電視監(jiān)控等）有不同的工作要求，其工作職責不同。

2021/10/107㈢

治安管理的主要內(nèi)容1．門衛(wèi)治安管理⑴

門衛(wèi)的基本條件.門衛(wèi)代表著管理公司的形象

⑵

門衛(wèi)的治安職責

⑶

門衛(wèi)的服務(wù)職責

2.巡邏治安管理⑴

巡邏的范圍及方式⑵

巡邏保安的職責。

⑶

電子巡更系統(tǒng)。3．電視監(jiān)控管理⑴

電視監(jiān)控系統(tǒng)。

⑵

電視監(jiān)控室。

2021/10/108二、消防管理㈠消防管理的目的與方針1．消防管理的目的消防管理的基本目的是預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主和使用人的生產(chǎn)和生活提供安全環(huán)境，增強城市居民的安全感，保證其生命和財產(chǎn)的安全。2．消防管理的方針中國消防管理的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”2021/10/109㈡

消防管理機構(gòu)設(shè)置與職責劃分1．消防管理的機構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司的消防管理機構(gòu)一般從屬于公司的安全保衛(wèi)部門，即在保安部下設(shè)消防班，但消防班的業(yè)務(wù)管理又是專業(yè)專職和單列的。2．消防管理人員的職責劃分⑴

專職消防管理人員職責。

⑵

義務(wù)消防人員的職責。

2021/10/1010㈢

消防管理的主要內(nèi)容1．建立高素質(zhì)的消防隊伍2．制定完善的消防制度完善的消防制度應(yīng)包括以下六個方面：⑴

消防中心值班制度。

⑵防火檔案制度。

⑶

消防崗位責任制度。

⑷

消防安全檢查制度。

⑸

專職消防員的定期訓(xùn)練和演習制度。

⑹

其他有關(guān)消防的規(guī)定。

3．消防設(shè)備的管理消防設(shè)備的管理主要是指對消防設(shè)備的保養(yǎng)與維護。

2021/10/1011㈣

高層建筑的消防管理1．高層建筑消防的特點⑴

耐火極限低。⑵

火險因素多。⑶

火勢蔓延快。⑸

疏散困難。2．高層建筑消防管理的主要措施⑴

防火分隔。⑵

做好完全疏散的準備工作。⑶

設(shè)置自動報警設(shè)施。⑷

設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標志。2021/10/1012三、車輛管理搞好車輛管理工作，主要應(yīng)搞好停車場的建設(shè)，建立健全車輛管理制度。㈠

搞好停車場的建設(shè)1．停車場位置的規(guī)劃⑴

經(jīng)濟實用。⑵

因地制宜。2．停車場（庫）的內(nèi)部要求⑴

停車場（庫）的光度要求⑵

停車場（庫）的設(shè)施要求⑶

停車場（庫）的區(qū)位布置要求㈡

建立健全車輛管理制度1．門衛(wèi)管理制度

2．車輛保管規(guī)定

3.車輛管理負責人的職責

4.車輛管理員的職責

5.車輛管理員的紀律

2021/10/1013第三節(jié)

物業(yè)環(huán)境保潔管理

一、物業(yè)環(huán)境的保潔管理的含義和機構(gòu)設(shè)置㈠

保潔管理的含義保潔管理就是指物業(yè)管理公司對所管轄的區(qū)域有計劃、有條理、有程序、有目標的，并按指定的時間、地點、人員進行日常的清潔服務(wù)，并結(jié)合精神文明建設(shè)，依照規(guī)范服務(wù)的要求對業(yè)主（使用人）進行宣傳教育、專業(yè)管理，并使其能自覺養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣，遵守規(guī)章制度，保持物業(yè)區(qū)域容貌整潔，減少疾病，促進身心健康，以提高物業(yè)區(qū)域使用環(huán)境的效益。2021/10/1014㈡

保潔管理的機構(gòu)設(shè)置與職責劃分1．保潔管理的機構(gòu)設(shè)置保潔管理由物業(yè)管理公司的保潔部執(zhí)行，其班組設(shè)置根據(jù)所管物業(yè)的類型、面積以及清潔對象的不同而靈活設(shè)置。最簡單的是設(shè)置一個公共衛(wèi)生清潔班，直接由部門經(jīng)理負責。對于一個規(guī)模較大的物業(yè)管理公司而言，其保潔部一般分設(shè)三個班：樓宇清潔服務(wù)班、公共區(qū)域清潔班、高空外墻清潔班。2．保潔管理人員的職責劃分⑴

部門經(jīng)理的工作職責。

⑵

技術(shù)員的工作職責。

⑶

公共衛(wèi)生區(qū)域清潔班領(lǐng)班的工作職責。

⑷

保潔員的工作職責。

⑸

倉庫保管員的工作職責。

2021/10/1015二、保潔管理工作的主要內(nèi)容（一）制定管理制度保潔衛(wèi)生操作標準、崗位職責、員工服務(wù)規(guī)范、清潔設(shè)備領(lǐng)用制度、操作規(guī)程以及獎懲規(guī)定等。（二）制定保潔工作計劃1.每日清潔工作的內(nèi)容有：①

管轄區(qū)域內(nèi)道路（含人行道）清掃兩次，整日保潔。②

管轄區(qū)域內(nèi)綠化帶，含草地、花木灌叢、建筑小品等清掃一次。③

各樓宇電梯間、地板拖洗兩次，墻身清抹一次。④

樓宇各層樓梯及走廊清掃一次，樓梯扶手清擦一次。⑤

收集住戶生活垃圾，清除垃圾箱內(nèi)垃圾。2.每周清潔工作的內(nèi)容有：①

高層樓宇的各層公共走廊拖洗一次。②

業(yè)主信箱清擦一次。③

天臺、天井清掃一次。3.每月清潔工作的內(nèi)容有：①

天花板灰塵和蜘蛛網(wǎng)清除一次。②

高層樓宇各層的公用玻璃窗擦拭一次。③

公共走廊及住宅區(qū)內(nèi)路燈罩清擦一次。2021/10/1016（三）抓好衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)物業(yè)管理公司保潔部要搞好環(huán)境衛(wèi)生管理工作，必須有相應(yīng)的衛(wèi)生設(shè)施，這些設(shè)施包括：1.環(huán)衛(wèi)車輛。有清掃車、灑水車、垃圾運輸車、糞便清運車等。2.便民設(shè)施。為便利群眾而建設(shè)的衛(wèi)生設(shè)施，如垃圾清運站、果皮箱等。（四）加強環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育2021/10/1017三、保潔管理工作標準（一）

做到“五定”即清潔衛(wèi)生工作要做到：定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。（二）

做到“七凈”、“六無”“七凈”是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做到路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、電線桿凈、墻根凈。“六無”是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做到無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯糞跡和浮土、無污水臟物。（三）

垃圾清運及時，當日垃圾當日清除要采用設(shè)垃圾桶，實行袋裝垃圾的辦法集中收集垃圾。

2021/10/1018第四節(jié)

物業(yè)環(huán)境的綠化管理

一、物業(yè)環(huán)境綠化管理功能良好的綠化管理可以實現(xiàn)以下功能：（一）防風、防塵，保護生態(tài)環(huán)境。（二）凈化空氣，降低噪聲，改善環(huán)境。（三）改善小氣候，調(diào)節(jié)溫度，緩解城市熱島效應(yīng)。（四）美化物業(yè)區(qū)域和城市環(huán)境。（五）提供休閑健身場所，陶冶人們道德情操。

2021/10/1019二、

物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)的組成物業(yè)環(huán)境綠化系統(tǒng)一般是由以下幾個部分組成：（一）

公共綠地物業(yè)范圍內(nèi)公共使用的綠化用地，如居住區(qū)的花園、住宅組群間的小塊綠地。（二）公共建筑和公用設(shè)施綠地。如物業(yè)范圍內(nèi)的學校、醫(yī)院、影劇院周圍的綠地。（三）住宅旁和庭院綠地（四）街道綠地。如居住區(qū)內(nèi)的干道、步道兩旁種植的樹木等。（五）豎向綠化。如屋頂、墻面、陽臺等處的綠化。

2021/10/1020三、綠化管理的機構(gòu)設(shè)置與職責劃分（一）綠化管理的機構(gòu)設(shè)置若是承包給專業(yè)園林綠化部門的，則只需要幾個管理人員即可；若是自己完成的，可以設(shè)立專門的部門即綠化部，一般至少下設(shè)一個養(yǎng)護組，如需要也可設(shè)花圃組和服務(wù)組，花圃組和服務(wù)組均可對外直接經(jīng)營為公司創(chuàng)收。（二）綠化管理人員的職責劃分

1.部門經(jīng)理的崗位職責

2.綠化技術(shù)人員的崗位職責

3.養(yǎng)護、管理人員的崗位職責

2021/10/1021四、

綠化管理工作的主要內(nèi)容（一）培訓(xùn)綠化管理養(yǎng)護員工（二）做好綠地的營造工作1.

綠地營造的設(shè)計要求2.

進行樹木的選擇與配置3.

完成園林小品的建造4.

實施豎向綠化（三）搞好綠化的養(yǎng)護管理工作物業(yè)區(qū)域綠化的養(yǎng)護管理工作，一般包括以下內(nèi)容：1.澆水。2.施肥。3.整形、修剪。4.除草、松土。通過除草，將雜草清除，既可以防止雜草與綠化植物爭奪土壤中的水分、養(yǎng)分，有利于生長，還可以減少病蟲害的發(fā)生。5.病蟲害的防治。2021/10/1022（四）制定綠化管理規(guī)定具體包括：1.人人有權(quán)利和義務(wù)管理和愛護花草樹木。2.不攀折花木以及在樹木上晾曬衣物。3.不損壞花木、保護設(shè)施及花壇。4.行人或車輛不得跨越、通過綠化地帶，不準碰壞綠籬柵欄。5.不往綠地傾倒污水或投扔雜物。6.不在綠化范圍內(nèi)堆放物品，停放車輛。7.不在樹木上及綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告牌。

8.人為造成花木及保護設(shè)施損壞的，根據(jù)有關(guān)主管部門規(guī)定進行處罰，若是兒童所為，由家長負責支付罰款。

2021/10/1023五、綠化管理的質(zhì)量要求和考核指標（一）綠化管理的質(zhì)量要求1.樹木——生長茂盛無枯枝；2.樹形——美觀完整無傾斜；3.綠籬——修剪整齊無缺枝；4.花壇——土壤疏松無垃圾；5.草坪——平整清潔無雜草；6.小品——保持完好無缺損。2021/10/1024（二）綠化管理的考核指標1.居住區(qū)綠化標準：根據(jù)國家1992年4月頒布的《全國城市文明住宅小區(qū)達標考評實施細則》規(guī)定，住宅小區(qū)人均公用綠地應(yīng)達到每個居民平均占有1.5平方米以上，綠地率要達到30%，綠化覆蓋率達到25%以上。2.樹木成活率：除新種樹苗為95%外，應(yīng)達到100%；3.樹木傾斜程度：新種樹木高度1米處傾斜超過10厘米的樹木不超過樹木總數(shù)的2%；4.遭各類蟲害的樹木不超過樹木總數(shù)的2%；5.無枯枝敗葉；6.綠化圍護設(shè)施無缺損；7.綠化整潔無雜物。2021/10/1025(三)行道樹養(yǎng)護質(zhì)量標準1．成活率95％：2．老樹保存率99．8％：3．樹干基本挺直，傾斜度不超過10。；4．骨架均勻，樹冠完整，葉面光照均勻；5．及時修剪，剝芽、控制害蟲；6．樹穴不積水；7．綁扎物不嵌入樹內(nèi)；8．無死樹、缺株；9．無壞樁、斷樁；lO．及時處理與公用事業(yè)設(shè)施的矛盾：2021/10/1026(四)街道綠地質(zhì)量標準1．成活率95％；2．老樹保存率99．8％；3．樹木生長好，控制蟲害，青枝綠葉不破相：4．綠籬平整，無成塊缺檔；5．草皮無大形野草，無成片空禿；6．樹壇、花壇、草坪間隔清楚；7．花壇有花(一級花壇四季有花，二級花壇節(jié)日明花)；8．無死樹，無枯枝爛頭；9．清潔整齊，不積水，無蚊蠅孳生地；10．各種設(shè)施基本完好。2021/10/1027第五節(jié)

物業(yè)環(huán)境污染與防治

一、大氣污染與防治（一）產(chǎn)生大氣污染的原因造成物業(yè)環(huán)境大氣污染的主要原因是：1.直接以煤炭作為能源燃燒，導(dǎo)致煙塵、二氧化硫、二氧化碳等的普遍污染，甚至引起酸雨污染。2.使用燃油型機動車輛，超量排放尾氣。3.基建工地揚塵以及物業(yè)維修和裝修造成的粉塵污染。4.不當燃燒以及燃放煙花爆竹等。（二）大氣污染防治的途徑1.改變能源結(jié)構(gòu)。2.禁止在物業(yè)管區(qū)內(nèi)焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、落葉和綠化修剪物等能產(chǎn)生有毒有害氣體和惡臭氣體的物質(zhì)。3.嚴格控制管區(qū)內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)向大氣排放含有毒物質(zhì)的廢氣和粉塵。4.加強車輛管理，限制機動車輛駛?cè)牍軈^(qū)，既能減少尾氣排放量，又能減少噪聲。5.在物業(yè)維修、裝修時，盡量采取防止揚塵的措施。6.平整和硬化地面，減少揚塵。7.搞好綠化。樹木、綠草能凈化空氣、遮擋灰塵，因此，綠化是防治大氣污染的積極途徑。2021/10/1028二、水體污染與防治（一）產(chǎn)生水體污染的原因和種類1.病原體污染物。2.需氧物質(zhì)污染物。3.有毒化學物質(zhì)。4.