寫字樓買賣常見法律問(wèn)題與合同模板寫字樓買賣涉及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、大額資金交易及多方主體（賣方、買方、中介、銀行、物業(yè)），法律風(fēng)險(xiǎn)貫穿交易全流程。以下是實(shí)踐中最常見的法律問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略：（一）產(chǎn)權(quán)核查：真實(shí)性與瑕疵風(fēng)險(xiǎn)核心問(wèn)題：如何確認(rèn)賣方是真正的產(chǎn)權(quán)人？產(chǎn)權(quán)是否存在抵押、查封、共有等瑕疵？法律依據(jù)：《民法典》第二百零九條（不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效）、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條（禁止轉(zhuǎn)讓的情形）。常見風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：賣方持偽造的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證欺騙買方；房屋為夫妻共有，但僅一方簽字出售；房屋已被銀行抵押或法院查封，賣方未披露。應(yīng)對(duì)策略：1.查檔驗(yàn)證：務(wù)必到房屋所在地不動(dòng)產(chǎn)登記中心調(diào)取《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果告知單》，核實(shí)以下信息：產(chǎn)權(quán)人姓名/名稱與賣方身份證/營(yíng)業(yè)執(zhí)照一致；房屋用途（是否為“辦公”，避免工業(yè)用地或住宅冒充）；土地使用權(quán)類型（出讓/劃撥，劃撥地需補(bǔ)繳土地出讓金）；有無(wú)抵押、查封、預(yù)告登記等限制信息。2.共有權(quán)確認(rèn)：若房屋為共有（如夫妻共同財(cái)產(chǎn)），需所有共有人出具《同意出售聲明》，并在合同上簽字。3.產(chǎn)權(quán)保證條款：要求賣方在合同中承諾“產(chǎn)權(quán)無(wú)瑕疵”，若存在隱瞞，買方有權(quán)解除合同并要求賠償。（二）交易流程：網(wǎng)簽、資金監(jiān)管與過(guò)戶的法律要點(diǎn)核心問(wèn)題：交易流程不規(guī)范可能導(dǎo)致“錢房?jī)煽铡保绾伪Ｕ腺Y金安全？法律依據(jù)：《民法典》第五百九十八條（出賣人交付義務(wù)）、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條（過(guò)戶登記要求）。關(guān)鍵流程及風(fēng)險(xiǎn)：1.網(wǎng)簽：網(wǎng)簽是政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的監(jiān)管手段，未網(wǎng)簽的合同不具有對(duì)抗第三人的效力（如賣方一房二賣）。風(fēng)險(xiǎn)：賣方以“先簽紙質(zhì)合同再網(wǎng)簽”為由拖延，或網(wǎng)簽內(nèi)容與紙質(zhì)合同不一致。應(yīng)對(duì)：要求同步網(wǎng)簽，網(wǎng)簽內(nèi)容需與紙質(zhì)合同完全一致，且網(wǎng)簽后不得隨意修改。2.資金監(jiān)管：資金監(jiān)管是避免賣方卷款跑路的核心保障，需將首付款、定金存入政府指定的資金監(jiān)管賬戶，待過(guò)戶完成后再劃轉(zhuǎn)至賣方賬戶。風(fēng)險(xiǎn)：賣方要求“直接打款至個(gè)人賬戶”，稱“資金監(jiān)管麻煩”。應(yīng)對(duì)：堅(jiān)決拒絕私下轉(zhuǎn)賬，資金監(jiān)管是法定要求（部分城市強(qiáng)制），若賣方拒絕，可終止交易。3.過(guò)戶登記：過(guò)戶是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的關(guān)鍵，需雙方共同到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理，提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、合同、身份證等材料。風(fēng)險(xiǎn)：賣方以“需還清貸款”“產(chǎn)權(quán)人不在本地”為由拖延過(guò)戶。應(yīng)對(duì)：合同中明確過(guò)戶時(shí)間節(jié)點(diǎn)（如“網(wǎng)簽后30日內(nèi)辦理過(guò)戶”），并約定逾期過(guò)戶的違約金（如每日萬(wàn)分之五）。（三）稅費(fèi)承擔(dān)：厘清買賣雙方的納稅義務(wù)核心問(wèn)題：稅費(fèi)是寫字樓買賣的重要成本，若未提前約定，易引發(fā)糾紛。常見稅費(fèi)及承擔(dān)主體（以一線城市為例，具體以當(dāng)?shù)囟悇?wù)政策為準(zhǔn)）：稅費(fèi)類型計(jì)算方式承擔(dān)主體增值稅及附加（成交價(jià)-原值）×5.6%（滿2年可減）賣方個(gè)人所得稅（成交價(jià)-原值-稅費(fèi)）×20%賣方企業(yè)所得稅（成交價(jià)-原值-稅費(fèi)）×25%賣方（企業(yè)）契稅成交價(jià)×3%（首套/二套均為3%）買方印花稅成交價(jià)×0.05%（雙方各半）買賣雙方土地增值稅（成交價(jià)-扣除項(xiàng)目）×稅率（超率累進(jìn)）賣方風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：賣方以“凈得價(jià)”為由，要求買方承擔(dān)全部稅費(fèi)；中介未如實(shí)告知稅費(fèi)金額，導(dǎo)致買方預(yù)算超支。應(yīng)對(duì)策略：1.明確約定：在合同中寫清“稅費(fèi)承擔(dān)方式”，如“賣方承擔(dān)增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅，買方承擔(dān)契稅、印花稅”。2.提前核算：交易前要求中介或稅務(wù)師出具《稅費(fèi)測(cè)算表》，確認(rèn)各項(xiàng)稅費(fèi)金額，避免后期爭(zhēng)議。3.規(guī)避“陰陽(yáng)合同”：部分賣方為逃稅要求“低報(bào)成交價(jià)”，但陰陽(yáng)合同可能被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為無(wú)效，導(dǎo)致補(bǔ)繳稅款及滯納金，甚至面臨行政處罰。（四）抵押與查封：受限產(chǎn)權(quán)的交易風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避核心問(wèn)題：若房屋已被抵押或查封，交易是否有效？如何處理？法律依據(jù)：《民法典》第四百零六條（抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條（查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓）。1.抵押房屋的交易：若房屋已抵押給銀行，賣方需先還清貸款、解除抵押，才能辦理過(guò)戶。風(fēng)險(xiǎn)：賣方要求買方先支付首付款用于解押，若解押后賣方反悔，買方資金無(wú)法追回。應(yīng)對(duì)：要求賣方提供《貸款結(jié)清證明》及《他項(xiàng)權(quán)利證》，確認(rèn)解押完成；若需買方墊資解押，應(yīng)在合同中約定“墊資款作為首付款的一部分”，并辦理抵押預(yù)告登記（防止賣方再次抵押）。2.查封房屋的交易：被法院查封的房屋禁止轉(zhuǎn)讓，即使簽訂合同，也無(wú)法辦理過(guò)戶。風(fēng)險(xiǎn)：賣方隱瞞查封事實(shí)，買方支付定金后無(wú)法過(guò)戶。應(yīng)對(duì)：交易前務(wù)必查檔，確認(rèn)房屋無(wú)查封；若查封是因賣方債務(wù)糾紛，需賣方先解決糾紛、解除查封，再繼續(xù)交易；若已支付定金，可要求賣方雙倍返還定金（《民法典》第五百八十七條）。（五）物業(yè)與配套：隱性成本與權(quán)益保障核心問(wèn)題：寫字樓的物業(yè)費(fèi)用、公共設(shè)施歸屬及歷史欠費(fèi)，可能成為買方的“隱性負(fù)擔(dān)”。常見風(fēng)險(xiǎn)：賣方拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，物業(yè)要求買方承擔(dān)；公共區(qū)域（如電梯、停車場(chǎng)）的使用權(quán)未明確，導(dǎo)致買方無(wú)法使用；寫字樓的“辦公”用途被改變（如改為住宅），影響后續(xù)出租或轉(zhuǎn)讓。應(yīng)對(duì)策略：1.物業(yè)交割：交易前要求賣方提供《物業(yè)結(jié)清證明》，確認(rèn)無(wú)拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等；2.公共設(shè)施約定：在合同中明確“該房屋所在大廈的公共電梯、停車場(chǎng)、空調(diào)等設(shè)施的使用權(quán)歸買方所有”；3.用途確認(rèn)：查檔確認(rèn)房屋用途為“辦公”，并要求賣方承諾“未改變房屋用途”，若有改變，買方有權(quán)解除合同。（六）違約糾紛：常見情形與責(zé)任認(rèn)定核心問(wèn)題：若一方違約，如何主張權(quán)利？違約金如何計(jì)算？常見違約情形：賣方：拒絕過(guò)戶、一房二賣、隱瞞產(chǎn)權(quán)瑕疵；買方：逾期付款、拒絕收房、貸款未獲批。責(zé)任認(rèn)定與應(yīng)對(duì)：1.賣方違約：若賣方拒絕過(guò)戶，買方可以起訴要求繼續(xù)履行合同（需滿足“房屋未被查封、賣方有履約能力”），或要求解除合同并賠償損失（包括定金雙倍返還、房?jī)r(jià)上漲損失）；若賣方一房二賣，買方可以要求賣方承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任（《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條）。2.買方違約：若買方逾期付款，賣方可以要求支付違約金（如每日萬(wàn)分之五），逾期超過(guò)30日的，賣方有權(quán)解除合同并沒收定金；若買方貸款未獲批（非因買方信用問(wèn)題），雙方可以協(xié)商解除合同，定金退還。違約金約定技巧：違約金比例不宜過(guò)高（如超過(guò)每日萬(wàn)分之五），否則可能被法院認(rèn)定為“過(guò)分高于損失”而調(diào)整；約定“損失賠償范圍”，如“包括房?jī)r(jià)上漲損失、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等”，避免后續(xù)舉證困難。二、寫字樓買賣合同模板（專業(yè)版）以下模板基于《民法典》《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)制定，涵蓋關(guān)鍵條款，可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。**寫字樓買賣合同**合同編號(hào)：__________簽訂時(shí)間：__________簽訂地點(diǎn)：__________（一）合同主體條款出賣人（甲方）：姓名/名稱：__________身份證號(hào)/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：__________地址：__________聯(lián)系方式：__________買受人（乙方）：姓名/名稱：__________身份證號(hào)/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：__________地址：__________聯(lián)系方式：__________中介方（丙方，如有）：名稱：__________統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：__________地址：__________聯(lián)系方式：__________（二）標(biāo)的描述條款1.甲方將其所有的位于[市/區(qū)/縣][路/街][小區(qū)/大廈名稱][棟/單元][層][號(hào)]的寫字樓（以下簡(jiǎn)稱“該房屋”）轉(zhuǎn)讓給乙方。2.該房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為[不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)]，建筑面積為[建筑面積]平方米（以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)），用途為辦公，土地使用權(quán)類型為出讓（或劃撥），土地使用年限至[年/月/日]止。3.該房屋的附屬設(shè)施包括：空調(diào)、電梯、消防設(shè)施、停車位（如有，需注明編號(hào)）等（以實(shí)際交付為準(zhǔn)）。（三）價(jià)款及支付方式條款1.該房屋的成交總價(jià)為人民幣[大寫]（小寫：￥__________）。2.支付方式：（1）定金：乙方于本合同簽訂之日起3日內(nèi)支付定金人民幣[大寫]（小寫：￥__________），存入[市/區(qū)]不動(dòng)產(chǎn)交易資金監(jiān)管賬戶（賬戶信息：__________）。（2）首付款：乙方于網(wǎng)簽完成之日起10日內(nèi)支付首付款人民幣[大寫]（小寫：￥__________），存入上述資金監(jiān)管賬戶。（3）貸款部分：乙方通過(guò)銀行貸款支付剩余價(jià)款人民幣[大寫]（小寫：￥__________），貸款金額以銀行審批為準(zhǔn)。若貸款未獲批（非因乙方信用問(wèn)題），雙方協(xié)商解除合同，定金及首付款退還。（4）尾款：乙方于過(guò)戶完成之日起5日內(nèi)支付尾款人民幣[大寫]（小寫：￥__________），存入資金監(jiān)管賬戶。（四）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及登記條款1.雙方應(yīng)于本合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理網(wǎng)簽手續(xù)。2.網(wǎng)簽完成后15日內(nèi)，雙方共同到[市/區(qū)]不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。甲方應(yīng)提供辦理過(guò)戶所需的全部材料（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、身份證、共有人同意出售聲明等），乙方應(yīng)配合提供身份證、貸款合同等材料。3.過(guò)戶登記完成后，乙方應(yīng)于5日內(nèi)領(lǐng)取新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。（五）房屋交付條款1.甲方應(yīng)于過(guò)戶完成之日起10日內(nèi)將該房屋交付給乙方。交付標(biāo)準(zhǔn)為：房屋清空、附屬設(shè)施完好、無(wú)拖欠物業(yè)費(fèi)。2.交付時(shí)，雙方應(yīng)共同簽署《房屋交割清單》，確認(rèn)房屋及附屬設(shè)施的狀態(tài)。若發(fā)現(xiàn)房屋有損壞（非自然損耗），甲方應(yīng)于5日內(nèi)修復(fù)或賠償乙方損失。（六）稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)條款1.本次交易產(chǎn)生的稅費(fèi)，按以下方式承擔(dān)：（1）甲方承擔(dān)：增值稅及附加、個(gè)人所得稅（或企業(yè)所得稅）、土地增值稅；（2）乙方承擔(dān)：契稅、印花稅；（3）雙方共同承擔(dān)：交易手續(xù)費(fèi)（按規(guī)定比例）。2.若因一方未按約定承擔(dān)稅費(fèi)導(dǎo)致過(guò)戶延遲，違約方應(yīng)承擔(dān)逾期過(guò)戶的違約金（每日萬(wàn)分之五）。（七）雙方權(quán)利義務(wù)條款1.甲方權(quán)利義務(wù)：（1）保證該房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)瑕疵（無(wú)抵押、查封、共有糾紛等）；（2）配合乙方辦理網(wǎng)簽、過(guò)戶、交付等手續(xù)；（3）結(jié)清交付前的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。2.乙方權(quán)利義務(wù)：（1）按約定支付價(jià)款；（2）配合甲方辦理過(guò)戶手續(xù)；（3）接收房屋后，及時(shí)辦理物業(yè)交接手續(xù)。（八）違約責(zé)任條款1.甲方違約：（1）若甲方拒絕過(guò)戶或一房二賣，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)雙倍返還定金，并賠償乙方房?jī)r(jià)上漲損失（以評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告為準(zhǔn)）；（2）若甲方逾期過(guò)戶，每逾期一日，按總價(jià)款的萬(wàn)分之五向乙方支付違約金；逾期超過(guò)30日的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)返還已付價(jià)款并支付總價(jià)款10%的違約金。2.乙方違約：（1）若乙方逾期付款，每逾期一日，按未支付價(jià)款的萬(wàn)分之五向甲方支付違約金；逾期超過(guò)30日的，甲方有權(quán)解除合同，沒收定金；（2）若乙方拒絕收房，甲方有權(quán)要求乙方支付逾期收房的違約金（每日萬(wàn)分之五），并承擔(dān)期間的物業(yè)費(fèi)。（九）爭(zhēng)議解決條款本合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，向該房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴（或提交[仲裁委員會(huì)]仲裁，仲裁裁決為終局裁決）。（十）其他條款1.本合同自雙方簽字（或蓋章）并收到定金之日起生效。2.本合同未盡事宜，可由雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。3.本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，不動(dòng)產(chǎn)登記中心留存一份。（十一）附件清單1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；2.雙方身份證/營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3.物業(yè)結(jié)清證明；4.房屋交割清單；5.資金監(jiān)管協(xié)議（如有）。出賣人（甲方）簽字/蓋章：__________買受人（乙方）簽字/蓋章：__________