2021年11月1日天山集團(tuán)親水大街工程產(chǎn)品定位建議溝通稿PART1.銀川典型花園洋房產(chǎn)品分析PART2.工程周邊產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)分析PART3.行業(yè)資深人士訪談PART4.產(chǎn)品及戶型配比建議報(bào)告目錄依據(jù)甲方意見，親水大街工程將照搬石家莊天山熙湖工程，但經(jīng)過對石家莊天山熙湖工程的實(shí)地考察，這兩塊地塊有很多情況是不一樣的。首先，地段不同，石家莊天山熙湖位于石家莊的一個(gè)開展比較成熟、功能比較齊全的新城區(qū)，與銀川工程所處的地段完全不一樣；其次，區(qū)域地塊的城市配套、城市開展的現(xiàn)狀完全不同，銀川工程是單一的住宅區(qū)，而且銀川工程附近供給量很大，工程附近沒有完善的生活配套；石家莊天山熙湖工程附近有多所大學(xué)、多家大醫(yī)院、多所著名中學(xué)，以及大量的早期工業(yè)企業(yè)等單位。工程所在區(qū)域市場自身提供了這種洋房產(chǎn)品的需求，而且區(qū)域自身生活配套和生活環(huán)境人氣成熟。第三、工程所在的行政區(qū)域不同，銀川的金鳳區(qū)和石家莊的高新區(qū)兩者的市場形式完全不同，兩者的開展成熟度完全不同，銀川金鳳區(qū)主要靠區(qū)外消費(fèi)拉動(dòng)。第四、銀川區(qū)域市場不同，金鳳區(qū)類似產(chǎn)品整體銷售不暢?；谝陨纤狞c(diǎn)，完全照搬石家莊工程市場定位，風(fēng)險(xiǎn)特別大。建議在具體戶型定位和總面積段、總價(jià)的控制上必須考慮銀川的實(shí)際情況。產(chǎn)品定位思考因此在工程定位上應(yīng)堅(jiān)持以下兩個(gè)原那么：1、控制各種戶型的面積配比；2、控制各種戶型面積配比下的總價(jià)面積配比?；阢y川未來1-3年房價(jià)不存在百分之五以上幅度上漲的可能性，故參照金鳳區(qū)暢銷洋房市場定價(jià)根底上，在定位階段，就要解決工程的價(jià)格定位問題。同時(shí)，就本地塊而言，當(dāng)下的定位主要指戶型定位和價(jià)格定位，缺一不可。建筑外觀、整體布局、園林深化的細(xì)節(jié)等等可在后期逐步完善，而且依托于天山集團(tuán)豐富而成熟的產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不存在任何問題，我們的重點(diǎn)應(yīng)是做好戶型和價(jià)格控制問題，否那么市場風(fēng)險(xiǎn)很大。產(chǎn)品定位思考第一局部銀川市典型花園洋房工程情況研判銀川市典型花園洋房工程分布銀川市典型花園洋房工程分布典型花園洋房選擇標(biāo)準(zhǔn)：品牌開發(fā)商開發(fā)工程；周邊工程擁有花園洋房產(chǎn)品。典型工程一：泰和地中海項(xiàng)目名稱泰和地中海開發(fā)商寧夏泰和房地產(chǎn)有限公司位置賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)中央大道與唐徠渠交會(huì)處總占地面積251997平方米總建筑面積35萬平方米容積率1.37綠化率55%物業(yè)/建筑類型板式住宅，5-7層電梯洋房、小高層總戶數(shù)2000余戶開發(fā)分期共分三期，目前正在銷售的為三期入住時(shí)間2015年5月1日三期花園洋房交房車位數(shù)/配比1:0.6物業(yè)費(fèi)1.3元/㎡/月車位管理費(fèi)120元/㎡儲(chǔ)藏室數(shù)量三期125個(gè)占三期花園洋房總貨量的50%左右車位售價(jià)13.8-16.8萬元/位儲(chǔ)藏室售價(jià)未定1項(xiàng)目概況典型工程一：泰和地中海2項(xiàng)目特色典型工程一：泰和地中海3產(chǎn)品貨量梳理面積（㎡）129㎡155㎡180㎡188㎡192㎡224㎡（底層下躍）25（頂層上躍）0㎡324㎡（頂層上躍）311㎡（底層下躍）合計(jì)廳室2.2.13.2.24.2.23.2.23.2.25.3.35.3.33.3.35.3.3-總貨量（套）31362412431124246293配比10%12%8%43%11%4%1%8%2%100%月均去化量（套）38261010021剩余量（套）162323591272185165均價(jià)6000元/平米左右目前開發(fā)三期，三期總貨量293套，目前剩余165套。工程主流產(chǎn)品為188㎡，總價(jià)在112萬左右，月均去化速度較快的戶型為155㎡的三居，總價(jià)在93萬左右，129㎡總價(jià)77萬左右。224-311㎡戶型產(chǎn)品均為下躍復(fù)式產(chǎn)品，帶庭院或露臺，價(jià)格相對較高市場報(bào)價(jià)7000元/㎡左右。典型工程一：泰和地中海4戶型特點(diǎn)面積：155㎡〔三室兩廳兩衛(wèi)〕戶型設(shè)計(jì)方正，無明顯浪費(fèi)空間，但次臥與客廳相連，影響舒適度。典型工程一：泰和地中海4戶型特點(diǎn)銷售面積163.9㎡四室兩廳兩衛(wèi)。戶型整體設(shè)計(jì)合理，客廳與餐廳存在浪費(fèi)空間，主臥六角樓臺，產(chǎn)品有創(chuàng)新。典型工程一：泰和地中海4戶型特點(diǎn)銷售面積180㎡四室兩廳兩衛(wèi)?？蛷d開間4.5米，進(jìn)深4.3m。主臥四角飄窗，設(shè)計(jì)獨(dú)立衣帽間，產(chǎn)品有創(chuàng)新。典型工程一：泰和地中海5客戶群體特征分析成交客戶年齡在31-50歲之間，二次改善型客戶。成交客戶職業(yè)群體占比較高的是私營企業(yè)業(yè)主及國企員工。成交客戶區(qū)域以賀蘭及興慶區(qū)為主，工程以北石嘴山、惠農(nóng)為輔。典型工程一：泰和地中海6點(diǎn)評泰和地中海是一座純粹意式莊園，建筑風(fēng)格獨(dú)特；花園洋房產(chǎn)品擁有銀川獨(dú)有的廊橋庭院和頂層露臺全贈(zèng)送，一樓為下躍，擁有下沉庭院；電梯洋房擁有私家電梯入戶，華美精裝大堂、智能新風(fēng)系統(tǒng)，智能太陽能集熱系統(tǒng)，中央空調(diào)設(shè)計(jì)等，總層高5層、6層、7層的電梯洋房，270°觀景飄窗半贈(zèng)送，主臥四角飄窗半贈(zèng)送，具有創(chuàng)新性；戶戶有贈(zèng)送面積且戶型設(shè)計(jì)方面做到客廳及兩個(gè)臥室均朝陽，符合北方人居住習(xí)慣。典型工程二：綠地海珀蘭軒項(xiàng)目名稱綠地海珀蘭軒開發(fā)商綠地集團(tuán)寧夏置業(yè)有限公司位置賀蘭山東路與親水大街十字路口西北角總占地面積——總建筑面積——容積率1.04綠化率50%物業(yè)/建筑類型板樓、4+2電梯洋房/法式建筑總戶數(shù)498開發(fā)分期一期、二期入住時(shí)間2016年6月1日車位數(shù)/配比498/1:1物業(yè)費(fèi)2.3元/㎡車位管理費(fèi)未定儲(chǔ)藏室數(shù)量未定車位售價(jià)未定儲(chǔ)藏室售價(jià)未定1項(xiàng)目概況2項(xiàng)目特色區(qū)位：坐落于銀川中軸親水大街與賀蘭山路交會(huì)處，隸屬金鳳區(qū)管轄，南北對望銀川政務(wù)中心與閱海中央商務(wù)區(qū)；景觀：擁攬3萬畝閱海湖，暢游國家濕地公園、歡樂島、攬山公園，水上公園；園林：綠化率50%，容積率1.04，法式皇家園林設(shè)計(jì)風(fēng)格；配套：銀川九中名校，60萬㎡環(huán)島商業(yè)。典型工程二：綠地海珀蘭軒典型工程二：綠地海珀蘭軒3產(chǎn)品貨量梳理面積（㎡）127㎡145㎡165㎡187㎡210-230㎡（一層上躍、頂層上躍）合計(jì)廳室3.2.23.2.24.2.24.2.24.4.4-總貨量（套）250120804020500配比50%24%16%8%4%100%月均去化量（套）14930127剩余量（套）71191135109均價(jià)7500－8000元/㎡目前一期花園洋房產(chǎn)品共17棟總貨量500套，剩余109套；工程戶型以127㎡、145㎡產(chǎn)品為主，其總價(jià)在100-120萬之間；一層復(fù)式產(chǎn)品贈(zèng)送南北花園80㎡及100㎡的地下室及車庫。4戶型特點(diǎn)典型工程二：綠地海珀蘭軒銷售面積145㎡三室兩廳三衛(wèi)；產(chǎn)品底層上躍復(fù)式，南北贈(zèng)送共80㎡花園，花園入戶生活體驗(yàn)感較強(qiáng)；共贈(zèng)送100㎡地下室及車庫；客廳開間6.6m，進(jìn)深7.3m；每戶客廳及雙臥朝陽，北陽臺贈(zèng)送面積過大，有所浪費(fèi)?？蛷d與主次臥相通，私密性缺乏。典型工程二：綠地海珀蘭軒銷售面積165㎡四室兩廳三衛(wèi)；產(chǎn)品底層上躍復(fù)式，南北共贈(zèng)送80㎡花園；共贈(zèng)送100㎡地下室及車庫；客廳開間5.7m，進(jìn)深6.6m；入戶空間缺乏，浪費(fèi)面積較大，公用衛(wèi)生間較小，影響生活舒適度。4戶型特點(diǎn)典型工程二：綠地海珀蘭軒銷售面積187㎡四室兩廳兩衛(wèi)；產(chǎn)品底層上躍復(fù)式，南北共贈(zèng)送80㎡花園；共贈(zèng)送100㎡地下室及車庫；客廳開間7.8m，進(jìn)深7.6m；進(jìn)深太長，影響采光與通風(fēng)，主次臥距離較近，私密性較差。4戶型特點(diǎn)5客戶群體特征分析成交客戶年齡在41-50歲之間；成交客戶職業(yè)群體以企事業(yè)單位高管及私營企業(yè)業(yè)主為主；成交客戶區(qū)域以興慶區(qū)、金鳳區(qū)及石嘴山客戶居多。典型工程二：綠地海珀蘭軒典型工程二：綠地海珀蘭軒6點(diǎn)評綠地城300萬方國際綜合城，世界500強(qiáng)綠地集團(tuán)，國際品牌開發(fā)商；依靠33000畝閱海湖，自然水系資源豐富，鄰湖而建；

1.04超低容積率，電梯洋房，電梯入戶，以6層超低密度私屬官邸，27-45米樓間距，130㎡-230㎡私享定制豪宅；戶型南北雙陽臺設(shè)計(jì)，客廳及雙臥均朝陽，觀景陽臺半封閉半贈(zèng)送方式，擁有270°觀景飄窗全贈(zèng)送方式，所有房間都能享受到陽關(guān)，360°攬湖全景，頂層為平層，全贈(zèng)送露臺，一層為復(fù)式，贈(zèng)送100㎡車庫+地下室，外贈(zèng)南北花園面積高達(dá)80㎡，價(jià)格也相對最高。項(xiàng)目名稱亙元香溪美地開發(fā)商寧夏亙元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置金鳳區(qū)寶湖路與寧安大街交匯處總占地面積858474平方米總建筑面積1348469平方米容積率1.63綠化率36%物業(yè)/建筑類型板塔結(jié)合、普通多層、6層電梯洋房總戶數(shù)8934戶開發(fā)分期一期、二期入住時(shí)間2014年6月（二期）車位數(shù)/配比8934個(gè)/1:1物業(yè)費(fèi)1.5元/㎡車位管理費(fèi)未定儲(chǔ)藏室數(shù)量二期233個(gè)車位售價(jià)未定儲(chǔ)藏室售價(jià)未定1項(xiàng)目概況典型工程三：亙元香溪美地2項(xiàng)目特色典型工程三：亙元香溪美地區(qū)位：緊鄰城市南北動(dòng)脈寧安大街、據(jù)守CLD中央居住區(qū)之上；景觀：坐擁千畝愛伊河、300畝華雁湖、150畝濕地公園自然景觀資源；園林：社區(qū)綠地覆蓋近40%，以新古典、地中海等多元建筑及園林景觀設(shè)計(jì)；配套：社區(qū)內(nèi)擁有3所大型親子幼兒園，逸夫小學(xué)、六盤山中學(xué)、寶湖中學(xué)等實(shí)力名校，10萬㎡社區(qū)商業(yè)街；建筑外觀：外立面采用主體采用白色仿石涂料，整體選用咖啡色系。配套：3產(chǎn)品貨量梳理面積（㎡）90㎡132㎡140㎡156㎡合計(jì)廳室2.1.13.2.23.2.23.2.2-總貨量（套）7214410836360配比20%40%30%10%100%月均去化量（套）641011剩余量（套）91711239均價(jià)6000元/㎡典型工程三：亙元香溪美地目前工程開發(fā)至二期，已經(jīng)全部為現(xiàn)房，電梯洋房類產(chǎn)品總貨量為360套，剩余39套；工程產(chǎn)品以132㎡、140㎡產(chǎn)品為主，總價(jià)在80-90萬之間；工程貨量不充足，主力戶型132㎡剩17套，140㎡剩余11套。4戶型特點(diǎn)銷售面積132㎡三室兩廳兩衛(wèi)；客廳開間4.4m，進(jìn)深4.9m；雙臥朝南帶觀景陽臺，居住舒適度高。但主臥衛(wèi)生間門朝向設(shè)計(jì)不合理，客廳未帶陽臺，公用空間較小。典型工程三：亙元香溪美地銷售面積140㎡三室兩廳兩衛(wèi)；客廳開間5.1米，進(jìn)深4.5m；客廳北向開間開闊，但南向開間影響公用空間動(dòng)線，缺陷較大。4戶型特點(diǎn)銷售面積156㎡三室兩廳兩衛(wèi)；客廳開間5.1米，進(jìn)深4.5m；戶型正統(tǒng)規(guī)矩，南向露臺贈(zèng)送7-8㎡，無明顯創(chuàng)新。典型工程三：亙元香溪美地5客戶群體特征分析典型工程三：亙元香溪美地成交客戶年齡41-50最占比最高，均為改善型客戶；成交客戶區(qū)域集中在興慶區(qū)客戶，其次是永寧片區(qū)；成交客戶職業(yè)群體多為私營企業(yè)業(yè)主，企事業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)。典型工程三：亙元香溪美地6點(diǎn)評亙元地產(chǎn)親情打造親水系華雁香溪美地134㎡城央首席生態(tài)住區(qū)；千畝愛伊河、300畝華雁湖等自然水系資源親水而居；6層電梯洋房，南北雙露臺陽臺景觀；戶型設(shè)計(jì)客廳及雙臥均朝陽，頂樓露臺全贈(zèng)送，陽臺需要計(jì)入建筑面積，戶型上面沒有設(shè)計(jì)特點(diǎn)，但面積及戶型設(shè)計(jì)較適合北方人的居住習(xí)慣。電梯洋房及多層產(chǎn)品局部園林綠化面積較大，樓間距足夠，居住舒適感強(qiáng)，但唯一缺乏的就是小區(qū)大門在輔路且除別墅產(chǎn)品做區(qū)隔外，高層、小高層、多層、電梯洋房產(chǎn)品未做區(qū)隔，客戶群體較雜亂。典型工程四：觀湖壹號項(xiàng)目名稱凱威觀湖壹號開發(fā)商寧夏凱威地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置興慶區(qū)上海路北塔湖畔以西總占地面積199998平方米總建筑面積300000平方米容積率1.31綠化率36%物業(yè)/建筑類型板樓、普通多層、6+2電梯洋房總戶數(shù)1470戶開發(fā)分期一期、二期入住時(shí)間2014年6月（二期）車位數(shù)/配比1470/1:1物業(yè)費(fèi)1.78元/㎡車位管理費(fèi)200元/月儲(chǔ)藏室數(shù)量——車位售價(jià)25萬儲(chǔ)藏室售價(jià)6-9萬/個(gè)1項(xiàng)目概況2項(xiàng)目特色典型工程四：觀湖壹號區(qū)位：上海東路北塔湖畔；景觀：主打湖景洋房，整體布局疊疊退層，錯(cuò)落有序；園林：主要依靠北塔自然景觀，工程內(nèi)無特色；配套：銀川名小二中，中山公園、北塔湖公園、北塔小學(xué)；建筑外觀：采用新中式風(fēng)格，外立面主體采用灰色仿石面磚。3產(chǎn)品貨量梳理面積（㎡）140㎡155㎡177㎡223㎡（頂躍、下躍）合計(jì)配比40%30%20%10%100%剩余量（套）1323（頂躍產(chǎn)品）9均價(jià)6000-9000元/㎡優(yōu)惠無典型工程四：觀湖壹號工程開發(fā)共兩期，目前在售二期花園洋房，剩余缺乏10套；工程產(chǎn)品以140、155㎡為主，總價(jià)在80-100萬之間，頂躍產(chǎn)品去化較好，贈(zèng)送露臺，總價(jià)在130萬左右；該工程目前處于尾盤銷售。4戶型特點(diǎn)典型工程四：觀湖壹號銷售面積140㎡三室兩廳兩衛(wèi)；客廳開間4.9m，進(jìn)深6.8m；客廳與餐廳緊挨，公用空間有所影響，客廳設(shè)計(jì)270°陽臺彌補(bǔ)采光缺乏。4戶型特點(diǎn)典型工程四：觀湖壹號銷售面積146㎡四室兩廳兩衛(wèi)；客廳開間4.6m，進(jìn)深4.83m；戶型整體設(shè)計(jì)合理，客廳與書房連接7.6m超寬陽臺，將戶型整體采光性提升，產(chǎn)品設(shè)計(jì)有創(chuàng)新。4戶型特點(diǎn)典型工程四：觀湖壹號銷售面積177㎡四室兩廳兩衛(wèi)；此產(chǎn)品為頂層復(fù)式產(chǎn)品，贈(zèng)送近40㎡露臺；產(chǎn)品空間利用合理，由于客戶選擇洋房類產(chǎn)品是傾向贈(zèng)送花園或露臺等，此類產(chǎn)品去化較快，客戶認(rèn)可度高。5客戶群體特征分析典型工程四：觀湖壹號成交客戶年齡在41-50歲之間，對生活品質(zhì)有要求的改善客戶；成交客戶職業(yè)以企事業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)為主；成交客戶區(qū)域以興慶區(qū)為主。6點(diǎn)評北京凱威房地產(chǎn)開發(fā)親情打造的高端社區(qū)；依靠北塔湖自然水系資源；電梯洋房6+2產(chǎn)品，頂層為復(fù)式產(chǎn)品北露臺設(shè)計(jì)，一層為下躍，贈(zèng)送南向花園，其他幾層均無贈(zèng)送面積；戶型設(shè)計(jì)客廳及雙臥均朝陽，符合北方居住習(xí)慣。依靠北塔湖資源在2021年-2021年期間驟然將價(jià)格提高，并且群眾均能接受，成為銀川市興慶區(qū)北部豪宅，多數(shù)資金實(shí)力較強(qiáng)及企事業(yè)單位高管爭相購置，一度將房價(jià)炒至11000元/㎡左右。典型工程四：觀湖壹號典型工程五：吉泰公園里項(xiàng)目名稱吉泰公園里開發(fā)商寧夏吉泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置金鳳區(qū)上海西路與親水大街交匯處總占地面積119998平方米總建筑面積266130平方米容積率1.7綠化率35%物業(yè)/建筑類型塔樓、板樓、6+1及5+1電梯洋房、小高層、高層總戶數(shù)1442戶開發(fā)分期一期、二期入住時(shí)間2014年5月（二期）車位數(shù)/配比1442/1:1物業(yè)費(fèi)1.65元/㎡車位管理費(fèi)80元/月儲(chǔ)藏室數(shù)量——車位售價(jià)車位15-18萬/個(gè)，車庫22-25萬/個(gè)儲(chǔ)藏室售價(jià)——1項(xiàng)目概況2項(xiàng)目特色典型工程五：吉泰公園里區(qū)位：上海西路與親水大街交會(huì)處；景觀：東臨艾依河，西依千畝生態(tài)林帶；園林：上下錯(cuò)落的植被加之內(nèi)部水景資源，居住在花園里的美好感覺；配套：銀川名校九中，超五星級私人會(huì)所，2700㎡國際雙語幼兒園；建筑外觀：歐式新古典主義建筑風(fēng)格。3產(chǎn)品貨量梳理典型工程五：吉泰公園里產(chǎn)品5+1電梯洋房6+1電梯洋房合計(jì)面積（㎡）151㎡160㎡110㎡129㎡135㎡廳室3.2.14.2.23.2.13.2.13.2.2-總貨量（套）7575606030300配比25%25%20%20%10%100%月均去化量（套）200002均價(jià)6200元/㎡工程目前推售2期產(chǎn)品，均為現(xiàn)房出售，但洋房產(chǎn)品去化速度緩慢；2021年3月29日加推10套房源，去化情況較差，月均去化2套左右，近期最低成交價(jià)5700元/㎡；從產(chǎn)品去化看，6+1電梯洋房產(chǎn)品,110-135㎡產(chǎn)品，總價(jià)在65－80萬之間去化較好；5+1電梯洋房，151㎡、160㎡產(chǎn)品因面積、總價(jià)等因素，去化較為緩慢。4戶型特點(diǎn)典型工程五：吉泰公園里銷售面積150.88㎡三室兩廳兩衛(wèi)；全戶型無贈(zèng)送面積；戶型設(shè)計(jì)浪費(fèi)空間，功能區(qū)較少，產(chǎn)品無創(chuàng)新。5客戶群體特征分析典型工程五：吉泰公園里成交客戶年齡在31-50歲之間；成交客戶職業(yè)群體以私營企業(yè)業(yè)主及公務(wù)員為主；成交客戶區(qū)域以金鳳區(qū)為主。6點(diǎn)評工程景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)由景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行，目前園林景觀局部已呈現(xiàn)，園林景觀效果體驗(yàn)感較強(qiáng)；緊靠艾依河自然景觀優(yōu)勢；電梯洋房產(chǎn)品有6+1及5+1兩種產(chǎn)品形態(tài)，5+1產(chǎn)品形態(tài)戶型為151㎡及160㎡兩種，頂層上躍為閣樓30平米左右全贈(zèng)送，6+1產(chǎn)品形態(tài)戶型為110㎡、129㎡、135㎡三種戶型，頂層上躍為閣樓30平米左右全贈(zèng)送，目前6+1產(chǎn)品已全部售罄，僅剩151平米戶型，月均去化2套，去化相對較慢；最為特殊的工程，從2021年入市后銷售緩慢，雖工程園林景觀體驗(yàn)效果較強(qiáng)，但工程一直被銀川購房人遺忘，根本無競爭力，目前已是尾盤工程。典型工程五：吉泰公園里典型工程六：海亮漫香庭項(xiàng)目名稱海亮漫香庭開發(fā)商寧夏海亮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置賀蘭縣賀蘭山東路與民族北街交匯處西北角總占地面積60000平方米總建筑面積90000平方米容積率1.5綠化率45%物業(yè)/建筑類型板樓、9-11層電梯洋房總戶數(shù)353戶開發(fā)分期一、二、三、四期入住時(shí)間2016年10月車位數(shù)/配比408/1:1.15物業(yè)費(fèi)1.78元/㎡車位管理費(fèi)100元/月儲(chǔ)藏室數(shù)量開盤當(dāng)日已贈(zèng)送完車位售價(jià)13.8-15.8萬/個(gè)儲(chǔ)藏室售價(jià)——1項(xiàng)目概況2項(xiàng)目特色典型工程六：海亮漫香庭3產(chǎn)品貨量梳理面積（㎡）115㎡140㎡160㎡合計(jì)廳室3.2.13.2.24.2.2——總貨量（套）2656622353配比75%19%6%100%月均去化量（套）225027剩余量（套）80128100均價(jià)5000元/平方米典型工程六：海亮漫香庭目前開發(fā)四期，四期總貨量353套，目前剩余100套；從工程主流產(chǎn)品及月均去化速度較快的戶型為115㎡的三居為主，總價(jià)在60-70萬之間；開盤當(dāng)日一層帶45㎡花園戶型已去化完畢，帶花園戶型整體成交均價(jià)為6200元/㎡。4戶型特點(diǎn)典型工程六：海亮漫香庭銷售面積115㎡三室兩廳一衛(wèi)產(chǎn)品贈(zèng)送陽臺及飄窗，贈(zèng)送面積達(dá)7.11㎡底樓贈(zèng)送南向45㎡花園，頂樓贈(zèng)送18㎡露臺客廳開間4m，進(jìn)深3.9m雙臥及客廳朝陽，采光及通風(fēng)俱佳，主次臥別離，私密性較好。4戶型特點(diǎn)典型工程六：海亮漫香庭銷售面積140㎡三室兩廳兩衛(wèi)；產(chǎn)品贈(zèng)送陽臺及飄窗，贈(zèng)送面積達(dá)7.32㎡；底樓贈(zèng)送南向45㎡花園，頂樓贈(zèng)送18㎡露臺；客廳開間4.2m，進(jìn)深4.5m；戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜別離，主臥衛(wèi)生間與衣帽間相連，影響主臥舒適感。4戶型特點(diǎn)典型工程六：海亮漫香庭銷售面積160㎡四室兩廳兩衛(wèi)；產(chǎn)品贈(zèng)送陽臺及飄窗，贈(zèng)送面積達(dá)7.27㎡；底樓贈(zèng)送南向45㎡花園，頂樓贈(zèng)送18㎡露臺；客廳開間4.2m，進(jìn)深4.5m；公用衛(wèi)生間設(shè)計(jì)不合理，影響次臥，整體設(shè)計(jì)存在浪費(fèi)空間。5客戶群體特征分析典型工程六：海亮漫香庭成交客戶年齡在31-50歲之間，為二次改善型客戶；成交客戶置業(yè)群體占比較高的是私營企業(yè)業(yè)主及公務(wù)員；成交客戶區(qū)域以興慶區(qū)和金鳳區(qū)為主，賀蘭為輔。6點(diǎn)評典型工程六：海亮漫香庭典型工程七：中海國際社區(qū)項(xiàng)目名稱中海國際社區(qū)開發(fā)商中海宏洋地產(chǎn)（銀川）有限公司位置金鳳區(qū)正源南街919號總占地面積1357340平方米總建筑面積2800000平方米容積率2.12綠化率35%物業(yè)/建筑類型板樓、塔樓、7+1電梯洋房、小高層、高層總戶數(shù)戶開發(fā)分期一期、二期入住時(shí)間2014年10月（二期）車位數(shù)/配比1:1物業(yè)費(fèi)1.7元/㎡車位管理費(fèi)——儲(chǔ)藏室數(shù)量——車位售價(jià)——儲(chǔ)藏室售價(jià)——1項(xiàng)目概況2項(xiàng)目特色典型工程七：中海國際社區(qū)區(qū)位：工程地處銀川城北金鳳區(qū)正源南街圍湖而建；景觀：坐擁4000畝七子連湖自然水系景觀；園林：一期洋房產(chǎn)品園林以歐式風(fēng)格為主；配套：15萬平米商業(yè)配套，涵蓋商務(wù)寫字樓，自帶雙語幼兒園；建筑外觀：建筑風(fēng)格采用經(jīng)典歐式風(fēng)格，一二層外立面采用仿大理石面磚，三至八層選用醬紅色面磚。3產(chǎn)品貨量梳理典型工程七：中海國際社區(qū)面積（㎡）145㎡258㎡258㎡（復(fù)式）合計(jì)廳室4.2.25.2.35.2.3——總貨量（套）4504850548配比82%9%9%100%月均去化量（套）203124剩余量（套）5041670均價(jià)5800-6000元/平方米目前開發(fā)四期，花園洋房產(chǎn)品為一期產(chǎn)品，總貨量548套，目前剩余70套；工程主流產(chǎn)品及去化速度較快的戶型為145㎡的四居，總價(jià)在80萬-100萬左右，其中去化最快的為底層帶花園產(chǎn)品；工程花園洋房產(chǎn)品中一層帶70㎡花園，頂層挑空客廳附贈(zèng)30㎡，價(jià)格相對較高市場報(bào)價(jià)8000元/㎡左右。4戶型特點(diǎn)典型工程七：中海國際社區(qū)銷售面積144-148㎡四室兩廳兩衛(wèi)；可拓展面積：11㎡；底樓平層，贈(zèng)送70㎡花園；贈(zèng)送露臺，公用空間豐富，但主次臥距離較近，私密性缺乏。4戶型特點(diǎn)典型工程七：中海國際社區(qū)銷售面積258-262㎡五室兩廳三衛(wèi)；可拓展面積：13㎡；底樓平層，贈(zèng)送70㎡花園；頂樓復(fù)式，客廳局部挑空，挑高達(dá)6m。贈(zèng)送形式有露臺、半封閉陽臺。5客戶群體特征分析典型工程七：中海國際社區(qū)成交客戶年齡在31-50歲之間，為二次改善型客戶；成交客戶置業(yè)群體占比較高的是企事業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)；成交客戶區(qū)域以銀川本地為主，石嘴山、吳忠等地客戶為輔。6點(diǎn)評300萬㎡巨型體量以及千畝國家級生態(tài)水資源，世界500強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)品牌；7+1式電梯洋房，雙入戶大堂，電梯直達(dá)車庫，40米樓間距，450米中央景觀大道；87%的得房率，戶戶贈(zèng)送面積，客廳5.4米大開間；戶型設(shè)計(jì)一樓贈(zèng)送70㎡花園，中間樓層贈(zèng)送半封閉陽臺半面積，飄窗全贈(zèng)送，頂樓復(fù)式，贈(zèng)送50-60挑空客廳頂層面積，所有戶型客廳及兩個(gè)臥室朝陽，戶型無設(shè)計(jì)特點(diǎn)，戶型內(nèi)無儲(chǔ)物空間。典型工程七：中海國際社區(qū)項(xiàng)目名稱親水人家開發(fā)商銀川康民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置銀川親水南大街與寶湖西路交匯處向南200米總占地面積53605平方米總建筑面積1394775平方米容積率2.00綠化率35%物業(yè)/建筑類型5+2電梯多層、小高層、高層、大平層、疊墅總戶數(shù)總戶數(shù)682戶開發(fā)分期一期入住時(shí)間

2014-12車位數(shù)/配比1:0.9物業(yè)費(fèi)1.3元/㎡/月車位管理費(fèi)80元/月儲(chǔ)藏室數(shù)量——車位售價(jià)18萬元/位儲(chǔ)藏室售價(jià)——1項(xiàng)目概況典型工程八：親水人家2項(xiàng)目特色典型工程八：親水人家區(qū)位：銀川中軸親水大街與寶湖路交會(huì)，西靠艾依河；景觀：坐擁萬畝艾依河；配套：10分鐘商圈；園林：歐式園林景觀，主大門擁有觀景軸噴泉帶；建筑外觀：深紅色真石漆+深咖色大理石材。3產(chǎn)品貨量梳理典型工程八：親水人家面積（㎡）126㎡128㎡合計(jì)廳室3.2.23.2.2——總貨量（套）7777144配比50%50%100%月均去化量（套）6713剩余量（套）503686均價(jià)5800元/平方米目前開發(fā)一期，花園洋房產(chǎn)品為一期產(chǎn)品，總貨量144套，目前剩余86套；十月份共去化3套花園洋房產(chǎn)品；月均去化速度較快的戶型為128㎡的四居，總價(jià)在70-80萬之間；工程花園洋房產(chǎn)品中一層贈(zèng)送70㎡花園，頂層附贈(zèng)30㎡露臺，價(jià)格相對較高市場報(bào)價(jià)7000元/㎡左右。4戶型特點(diǎn)銷售面積128㎡三室兩廳兩衛(wèi)；客廳開間4.5m，進(jìn)深5.4米；戶型中規(guī)中矩，主臥與客廳相連，私密性較差。典型工程八：親水人家5客戶群體特征分析典型工程八：親水人家成交客戶年齡在31-40歲之間，為首次改善型客戶；成交客戶置業(yè)群體占比較高為私營企業(yè)業(yè)主和公務(wù)員；成交客戶區(qū)域以金鳳區(qū)為主，興慶區(qū)、永寧及固原等地客戶為輔。6點(diǎn)評典型工程八：親水人家產(chǎn)品線過多，客戶可選擇的產(chǎn)品種類過多；居住客戶雜亂，后期很難將工程調(diào)性提升；客戶對水景資源的關(guān)注度期望不能過高；純板式結(jié)構(gòu)戶型，5+2電梯多層洋房頂層為上躍，一層為下躍，飄窗全贈(zèng)送、露臺全贈(zèng)送、陽臺半贈(zèng)送；工程體量較小，但周邊均有在建工程，可相互依靠開展，工程戶型產(chǎn)品無創(chuàng)新，外立面及入戶也稍顯平淡，樓間距到達(dá)50米，主力產(chǎn)品面積段在120-130平米之間。項(xiàng)目名稱香榭麗舍開發(fā)商銀川東方鉭業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置寧安大街與寶湖西路交匯處向南200米路東（艾依水郡西門向南100米）總占地面積136000平方米總建筑面積428000平方米容積率2.50綠化率36%物業(yè)/建筑類型板塔結(jié)合，高層、花園洋房6F總戶數(shù)總戶數(shù)2868戶開發(fā)分期總計(jì)分三期，現(xiàn)二期在售入住時(shí)間

2015年年底車位數(shù)/配比1:0.8物業(yè)費(fèi)未定車位管理費(fèi)未定儲(chǔ)藏室數(shù)量71個(gè)車位售價(jià)未定儲(chǔ)藏室售價(jià)1500-1600元/㎡1項(xiàng)目概況典型工程九：香榭麗舍2項(xiàng)目特色典型工程九：香榭麗舍3產(chǎn)品貨量梳理典型工程九：香榭麗舍面積（㎡）123㎡136㎡140㎡146㎡（頂躍）合計(jì)廳室3.2.13.2.23.2.23.2.2——總貨量（套）40404020140配比28.5%28.5%28.5%14.5%100%月均去化量（套）621211剩余量（套）33363016115均價(jià)6000元/平方米目前開發(fā)一期，花園洋房產(chǎn)品為一期產(chǎn)品，總貨量140套，目前剩余115套；工程主流產(chǎn)品及去化速度較快的戶型123-140㎡，總價(jià)在81-92萬之間；工程花園洋房產(chǎn)品中一層贈(zèng)送100㎡花園，頂層附贈(zèng)40㎡閣樓，三層贈(zèng)送10㎡露臺，除三層外底層和頂層價(jià)格相對較高市場報(bào)價(jià)7500元/㎡左右，總價(jià)在100-110萬之間。4戶型特點(diǎn)銷售面積140㎡三室兩廳兩衛(wèi)；客廳開間4.2m，進(jìn)深4.5m；戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜別離，入戶空間浪費(fèi)面積過多，主臥帶270°觀景飄窗，整體戶型采光及通風(fēng)性較好。典型工程九：香榭麗舍4戶型特點(diǎn)銷售面積146㎡三室兩廳兩衛(wèi)；底層產(chǎn)品贈(zèng)送80㎡花園；客廳開間4.5m，進(jìn)深4.5m；戶型設(shè)計(jì)墻體對客廳影響較大，公用空間利用率較低，但底層戶型贈(zèng)送大面積花園，客戶接受度高。典型工程九：香榭麗舍5客戶群體特征分析典型工程九：香榭麗舍成交客戶年齡在31-50歲之間，為二次改善型客戶；成交客戶置業(yè)群體占比較高為企事業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)及國企員工；成交客戶區(qū)域以金鳳區(qū)為主，其次為興慶區(qū)和石嘴山客戶。6點(diǎn)評典型工程九：香榭麗舍稀有貴金屬產(chǎn)業(yè)開展下的房地產(chǎn)開發(fā)公司，本企業(yè)中高層員工較為認(rèn)可，前期房源多為公司內(nèi)部高層員工定購；以法式建筑風(fēng)格及園林，筑以80后為宣傳主體的工程定位，將工程客群定位為80后成功立業(yè)人士，客群面較窄，但卻由于工程的獨(dú)特定位吸引到更多的客戶關(guān)注；天然水系資源距離工程較遠(yuǎn)，客戶不能對工程水系資源有過高的期望；工程電梯洋房產(chǎn)品總高7層，除2層及4層外其余樓層均有贈(zèng)送面積，1層贈(zèng)送80㎡-100㎡的南向大庭院，3層全贈(zèng)送露臺贈(zèng)送面積高達(dá)9㎡，7層贈(zèng)送40㎡閣樓，且也有露臺贈(zèng)送。1項(xiàng)目概況典型工程十：興慶府大院項(xiàng)目名稱興慶府大院開發(fā)商銀川民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置興慶區(qū)北塔路與鳳凰北街交匯處總占地面積433329平方米總建筑面積896088平方米容積率1.70綠化率35%物業(yè)/建筑類型板樓、普通多層、5+1電梯洋房總戶數(shù)總戶數(shù)3651戶開發(fā)分期五期入住時(shí)間

2015年5月車位數(shù)/配比1:1.02物業(yè)費(fèi)1.5元/㎡/月車位管理費(fèi)150元/月儲(chǔ)藏室數(shù)量——車位售價(jià)15-17萬元/位儲(chǔ)藏室售價(jià)-——2項(xiàng)目特色典型工程十：興慶府大院區(qū)位：工程地處鳳凰南街毗鄰北塔湖；景觀：鄰居北塔湖，3000畝海寶公園；配套：5200㎡的民生健身會(huì)館，室內(nèi)國際半標(biāo)準(zhǔn)游泳池，3000㎡艾伊寶雙語幼兒園，銀川二中；建筑外觀：新中式風(fēng)格外觀建筑風(fēng)格鑄造，外立面顏色以白色、灰色為主。3產(chǎn)品貨量梳理典型工程十：興慶府大院面積（㎡）149㎡170㎡231㎡（頂躍）279㎡（頂躍）合計(jì)廳室3.2.23.2.24.2.35.2.3——總貨量（套）6046168130配比46%36%12%6%100%月均去化量（套）643013剩余量（套）10113024均價(jià)7000－8000元/平方米目前開發(fā)五期，總貨量130套，目前剩余24套；工程主流產(chǎn)品及月均去化速度較快的戶型為149㎡-170㎡，總價(jià)在110-130萬之間；工程花園洋房產(chǎn)品中一層贈(zèng)送60㎡南北雙花園，頂層附贈(zèng)50㎡露臺，價(jià)格相對較高，市場報(bào)價(jià)在12000元/㎡左右。4戶型特點(diǎn)銷售面積149㎡三室兩廳兩衛(wèi)；底樓贈(zèng)送南向60㎡花園，頂樓贈(zèng)送50㎡大露臺；客廳開間4.5m，進(jìn)深4.8m；戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，無亮點(diǎn)。典型工程十：興慶府大院5客戶群體特征分析典型工程十：興慶府大院成交客戶年齡在41-50歲之間，為二次改善型客戶；成交客戶置業(yè)群體占比較高為企事業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)；成交客戶區(qū)域以興慶區(qū)為主；從月度去化較高的戶型149㎡來看，單價(jià)在7500元/㎡左右，可承受總價(jià)范圍在110萬左右。6點(diǎn)評典型工程十：興慶府大院銀川外鄉(xiāng)品牌開發(fā)商信譽(yù)保障，物業(yè)效勞群眾認(rèn)同感較強(qiáng)；目前開發(fā)第五期6層電梯洋房產(chǎn)品，一層贈(zèng)送南北雙花園達(dá)60㎡，頂層送露臺50㎡，公攤面積12%-13%，樓間距30米左右；客戶選擇此工程花園洋房產(chǎn)品多數(shù)由于該工程所處的地段〔靠近北塔湖及海寶公園〕及學(xué)區(qū)〔銀川重點(diǎn)中學(xué)銀川二中〕；該工程戶型設(shè)計(jì)并無特色，園林無特色，期初建立工程品牌期時(shí)借助銀行大量團(tuán)購及距離北塔較近兩個(gè)因素實(shí)現(xiàn)，后期價(jià)格一路飆升成為繼觀湖壹號后的另一大高端社區(qū)，由于工程開發(fā)周期較長，目前前四期已經(jīng)入住，且周邊商業(yè)配套已完善，已形成居住氣氛。從產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)看面積總貨量（套）100-120㎡325121-130㎡520131-140㎡563141-160㎡774161-180㎡150181㎡以上（頂躍及底躍）383120-140㎡供給量到達(dá)1083套為工程主流產(chǎn)品，總價(jià)在80-100萬之間141-160㎡供給量到達(dá)774套次級產(chǎn)品，總價(jià)在100-120萬之間181㎡以上供給量到達(dá)383套60%為頂躍產(chǎn)品，總價(jià)在140萬左右從產(chǎn)品去化速度看面積月均去化量100-120㎡22121-130㎡21131-140㎡22141-160㎡20161-180㎡5181㎡11120-140㎡月均去化量到達(dá)43套，總價(jià)在80-100萬之間181㎡以上月均去化量到達(dá)11套，其中9套為上躍，總價(jià)在130萬左右141-160㎡月均去化量到達(dá)20套，總價(jià)在100-120萬之間；20%為一層帶花園產(chǎn)品110-120㎡因其總價(jià)低，客戶基數(shù)大，因此去化較好從購置客戶群體看客戶來源城北片區(qū)工程主要集中為工程周邊及銀北客戶；城南片區(qū)工程主要集中為銀南地區(qū)客戶較多。行為及生活特征看重周邊自然環(huán)境，景觀資源；看好配套規(guī)劃，市政建設(shè)；注重改善生活。置業(yè)需求置業(yè)要素排序：產(chǎn)品、未來價(jià)值、周邊資源總價(jià)：承受范圍80-100萬之間。從戶型產(chǎn)品本身看關(guān)于產(chǎn)品：銀川市洋房產(chǎn)品均為5-7層電梯洋房，局部做到9-10層電梯洋房。關(guān)于贈(zèng)送：a.一層贈(zèng)送庭院，庭院贈(zèng)送面積40-100㎡不等；b.頂層贈(zèng)送露臺或閣樓，露臺贈(zèng)送面積15-50㎡不等；c.其他樓層均只有半封閉陽臺半贈(zèng)送及飄窗全贈(zèng)送，贈(zèng)送面積在7-10個(gè)㎡不等。關(guān)于戶型：a.所有戶型做到客廳及主、次臥朝陽；b.去化速度較快的戶型共性為無浪費(fèi)空間、底層帶花園及頂層帶露臺戶型；c.客廳開間至少在5米以上；d.局部戶型設(shè)計(jì)有270度觀景陽臺及四角飄窗；e.所有產(chǎn)品中三室居多。第二局部工程周邊產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)分析周邊樓盤分布黃河路唐徠渠本案墅城中海國際社區(qū)香樹花城魯銀城市公元寶湖灣寶湖天下華雁湖畔花樣年華錦繡河畔國奧村香溪美地親水人家御景湖城凱旋帝景香榭麗舍親水街寧安街正源街金宇名庭鼎極大院周邊工程供給結(jié)構(gòu)產(chǎn)品類型樓盤總供量（萬㎡）合計(jì)總供量（萬㎡）占比（%）面積區(qū)間（㎡）主力戶型（㎡）小高層、高層中海國際社區(qū)22.940590%50-115105、113、115香樹花城25.777-11898墅城4690-191170、190鼎極大院590-150138凱旋帝景3085-14085-120香榭麗舍2.492-13092、110、119建發(fā)·楓林灣7284-15697、107、112華雁·香溪美地53.4120-126122國奧村18.2126-155140親水人家2.4107-147125御景湖城44.6120120紅寶綿秀河畔3090-12795、107金宇名庭15120-150120花樣年華南區(qū)8126、133126、133華雁湖畔391-16391建發(fā)·寶湖灣1.490-14490-114錦帝·寶湖天下20110-180140魯銀城市公元595-145110、120洋房（7F以下帶電梯）中海國際社區(qū)1.621.65%144-148144香榭麗舍4120-146130-146華雁·香溪美地2.6140-160140國奧村6.8145-199189親水人家2.6125-239144.9御景湖城0.4145145建發(fā)·寶湖灣3.6144-190144別墅中海國際社區(qū)124.35%258-262258香樹花城2.3208-275235墅城14299-453350-450親水人家2258-309303建發(fā)·寶湖灣530630685-190㎡90-125㎡125-239㎡130-145㎡200-453㎡235-400㎡第三局部行業(yè)資深人士訪談姓名張先生目前工作單位永泰地產(chǎn)職位市場部經(jīng)理曾服務(wù)過項(xiàng)目恒大綠洲、恒大名都、永泰城等Q1:您認(rèn)為什么樣的花園洋房才是真正意義上的花園洋房？A1:綠城藍(lán)庭花園洋房，這個(gè)項(xiàng)目是理想的花園洋房。Q2：您認(rèn)為購買花園洋房的客戶群體有哪些特征？A2：居住地、群體效應(yīng)、便捷度、生態(tài)環(huán)境。Q3：您認(rèn)為花園洋房產(chǎn)品去化較好的面積是哪些？A3：130平米-150平米大三居，面積總價(jià)適中，滿足家庭3-4人居住，各空間面積均較合適，花園洋房為二次置業(yè)首選，終極住宅產(chǎn)品，面積過大家庭人口不支持居住。Q4：可承受總價(jià)？A4：90到100萬之間。Q5:您認(rèn)為客戶會(huì)選擇花園洋房產(chǎn)品的原因是什么？A5：社區(qū)品質(zhì)、項(xiàng)目區(qū)位、周邊環(huán)境、園林景觀、贈(zèng)送面積、低密度產(chǎn)品、實(shí)用率高。姓名張先生目前工作單位中海地產(chǎn)職位策劃經(jīng)理曾服務(wù)過項(xiàng)目恒大名都、中海國際社區(qū)Q1:您認(rèn)為什么樣的花園洋房才是真正意義上的花園洋房？A1:1）容積率較低；2）有電梯，舒適度足夠；3）公攤較小；4）客廳開間以及主臥的尺寸感足夠；5）有花園、地下室等附加值的贈(zèng)送。Q2：您身為購買花園洋房的客戶群體有哪些特征？A2：1）多為興慶區(qū)對于采光以及舒適度有要求的客群；2）年齡段多為35-45歲之間；3）總價(jià)承受能力為70-100萬之間。Q3：您認(rèn)為花園洋房產(chǎn)品去化較好的面積是哪些？A3：110-130之間；銀川市民對于總價(jià)的承受能力有限。Q4：可承受總價(jià)？

A4：大概80萬左右，但不超過90萬。Q5:您認(rèn)為客戶會(huì)選擇花園洋房產(chǎn)品的原因是什么？A5：居住體驗(yàn)姓名楊先生目前工作單位地產(chǎn)公司職位策劃主管曾服務(wù)過項(xiàng)目西夏萬達(dá)、銀都藍(lán)光、陽光尚層、陽光100、匯豐彩虹灣Q1:您認(rèn)為什么樣的花園洋房才是真正意義上的花園洋房？A1:大露臺，層高不低于3.4，一梯兩戶，小高層，建筑密度低、綠化率40%以上、最好有花園。Q2：您身為購買花園洋房的客戶群體有哪些特征？A2：居住市區(qū)內(nèi)，月收入一萬以上，三口以上家庭，年齡在30-40歲間，文化程度高。Q3：您認(rèn)為花園洋房產(chǎn)品去化較好的面積是哪些？A3：110——140㎡，兼顧剛需和剛改Q4：可承受總價(jià)？A4：最好能在70萬到100萬之間。Q5:您認(rèn)為客戶會(huì)選擇花園洋房產(chǎn)品的原因是什么？A5：地段，配套，持續(xù)利好因素，物業(yè)管理，居住氛圍。姓名李先生目前工作單位天都10區(qū)職位策劃主管曾服務(wù)過項(xiàng)目天都16區(qū)，銀川永泰城，城市1號、西岸國際花園、金海明月、江南水鄉(xiāng)等

Q1:您認(rèn)為什么樣的花園洋房才是真正意義上的花園洋房？A1:建筑密度低，景觀視野較好，有大面積景觀花臺作為贈(zèng)送，立面顏色色彩鮮艷。Q2：您身為購買花園洋房的客戶群體有哪些特征？A2：工作10年以上，年齡在35以上，擁有一定的資本積累及社會(huì)地位，希望改善居住環(huán)境。Q3：您認(rèn)為花園洋房產(chǎn)品去化較好的面積是哪些？A3：200平米，復(fù)式（含40平米景觀花臺贈(zèng)送），花園洋房，越高端才能符合產(chǎn)品定位。

Q4：可承受總價(jià)？A4：100到120萬之間。Q5:您認(rèn)為客戶會(huì)選擇花園洋房產(chǎn)品的原因是什么？A5：高質(zhì)量的居住品質(zhì)提升，生活品味和身份象征的體現(xiàn)，大面積景觀花園贈(zèng)送，高檔次的物業(yè)服務(wù)。姓名夏女士目前工作單位寧夏金色陽光房地產(chǎn)有限公司職位營銷總監(jiān)曾服務(wù)過項(xiàng)目深圳藍(lán)郡、花郡、倚山時(shí)代、碧水龍庭、雙子座、匯龍?zhí)煜碌萉1:您認(rèn)為什么樣的花園洋房才是真正意義上的花園洋房？A1:建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格有一定的特色與代表性，如歐式風(fēng)格、地中海風(fēng)格、英倫風(fēng)格等；小區(qū)規(guī)劃整體密度低，樓間距高、綠化率高；園林景觀別致，環(huán)境舒適；建筑高度以4-6層適宜，帶電梯；一梯兩戶，戶型以大三房或四房為主，適合三代同堂居??；底層戶型擁有私家花園，頂層戶型擁有露臺，智能化配套設(shè)施完善。Q2：您認(rèn)為購買花園洋房的客戶群體有哪些特征？A2：30-40歲之間，私營企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人士等有一定經(jīng)濟(jì)能力的人群。Q3：您認(rèn)為花園洋房產(chǎn)品去化較好的面積是哪些？A3：130-160之間舒適型三房、四房（若再有贈(zèng)送部分面積更佳）Q4：可承受總價(jià)？A4：120萬以內(nèi)。Q5:您認(rèn)為客戶會(huì)選擇花園洋房產(chǎn)品的原因是什么？A5：地段、價(jià)格、贈(zèng)送面積、立面品質(zhì)、園林打造、居住的舒適度、物業(yè)管理等都很重要。姓名馬女士目前工作單位天都16區(qū)職位銷售經(jīng)理曾服務(wù)過項(xiàng)目西安華浮宮花園洋房、蘭州基業(yè)豪庭、銀川恒大名都Q1:您認(rèn)為什么樣的花園洋房才是真正意義上的花園洋房？A1:容積率低，綠化好，物業(yè)資質(zhì)高，贈(zèng)送面積多，贈(zèng)送花園大，有獨(dú)立車庫Q2：您認(rèn)為購買花園洋房的客戶群體有哪些特征？A2：改善類，資金實(shí)力雄厚，年齡40-60之間，與購買別墅客戶群體類似，但是考慮花園洋房面積相對別墅較小，更為實(shí)用，對于生活品質(zhì)有較高要求，在銀川，購買花園洋房的客戶群體應(yīng)在目前銀川市老城區(qū)以及金鳳區(qū)中高端社區(qū)周邊、高檔會(huì)所Q3：您認(rèn)為花園洋房產(chǎn)品去化較好的面積是哪些？A3：110-140，此部分客戶群資金充裕，認(rèn)為一般高層社區(qū)居住舒適性不高，人群密集，無法滿足其居住要求，花園洋房的高綠化、低密度以及較好的配套和物業(yè)服務(wù)是客戶最看重的；140-170，此類客戶擁有別墅客群的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，鑒于別墅空置率高，部分別墅安防設(shè)施以及配套不完善，居住舒適性較低，此外一般別墅面積在200以上，面積較大，針對一部分客戶實(shí)用性不高，因此選擇140-170戶型，既可以享受較高生活水平，又貼合實(shí)際，實(shí)用性高。Q4：可承受總價(jià)？A4：可劃分為兩個(gè)區(qū)間段，總價(jià)60——80萬、90——110萬兩個(gè)區(qū)間。Q5:您認(rèn)為客戶會(huì)選擇花園洋房產(chǎn)品的原因是什么？A5：物業(yè)服務(wù)、配套設(shè)施、贈(zèng)送面積、園林綠化、戶型、居住舒適性（多層有電梯的最佳）、獨(dú)立車庫姓名曹女士目前工作單位筑地置業(yè)職位策劃總監(jiān)曾服務(wù)過項(xiàng)目美林灣、陽光美林、親水人家Q1:您認(rèn)為什么樣的花園洋房才是真正意義上的花園洋房？A1:7層以下，錯(cuò)層，建筑有特色，有露臺或花園Q2：您認(rèn)為購買花園洋房的客戶群體有哪些特征？A2：興慶區(qū)，80-90萬，Q3：您認(rèn)為花園洋房產(chǎn)品去化較好的面積是哪些？A3：110-130平米，適合年輕財(cái)富成長型家庭Q4：可承受總價(jià)？A4：80到90萬。Q5:您認(rèn)為客戶會(huì)選擇花園洋房產(chǎn)品的原因是什么？A5：贈(zèng)送面積、建筑特色、園林綠化姓名王女士目前工作單位三弦集團(tuán)職位策劃經(jīng)理曾服務(wù)過項(xiàng)目觀邸、城市一號、中海華山城、世界穆斯林城Q1:您認(rèn)為什么樣的花園洋房才是真正意義上的花園洋房？A1:電梯、露臺、閣樓、花園Q2：您身為購買花園洋房的客戶群體有哪些特征？A2：養(yǎng)老群體——喜歡花園種植；青年群體——喜歡小資格調(diào)、小清新、熱愛自然Q3：您認(rèn)為花園洋房產(chǎn)品去化較好的面積是哪些？A3：考慮到花園、露臺、閣樓的因素，且作為改善性住房，且為多層，一梯兩戶，所以面積區(qū)間在98㎡、118㎡的兩房，128㎡、138㎡的三房最好銷售Q4：可承受總價(jià)？A4：60到90萬之間。Q5:您認(rèn)為客戶會(huì)選擇花園洋房產(chǎn)品的原因是什么？A5：有花園或露臺或閣樓；戶型方正南北通透人