北京北四環(huán)工程市場定位及產(chǎn)品深化報告目錄本體價值分析工程開發(fā)背景市場開展環(huán)境研究工程整體市場定位A.B.C.D.工程產(chǎn)品開展建議E.經(jīng)濟測算及建議F.工程開發(fā)背景北京城市概況城市開展規(guī)劃整體市場格局宏觀開展環(huán)境政治中心：全國的決策和管理要地；經(jīng)濟中心：中國經(jīng)濟開展龍頭這一；教育中心：知名高校聚集科研高地；北京——中國的首都北京是中國的首都，中國四大直轄市之一，全國政治、經(jīng)濟、文化、科研、教育和國際交往中心。工程開發(fā)背景/①城市概況北京——歷史的古都北京有著3000余年的建城史和850余年的建都史，是全球擁有世界文化遺產(chǎn)最多的城市，同時也是歷史文化名城和中國八大古都之一。工程開發(fā)背景/①城市概況世界競技：奧運給北京帶來各種各樣賽事；世界旅游：吸引越來越多的國際旅游人士；世界交流：各種國際交流活動來到北京；北京——世界的名城2021年全球奧運盛會，讓中國的首都變成世界的北京；更進一步向全世界展示新的北京、新的中國。工程開發(fā)背景/①城市概況工程開發(fā)背景/①城市概況小結(jié)——歷史底蘊3000余年的建城史和850余年的建都史，世界文化遺產(chǎn)最多的城市，也是歷史文化名城和中國八大古都之一。首都效應(yīng)北京是中國的首都，中國四大直轄市之一，全國政治、經(jīng)濟、文化、科研、教育和國際交往中心。國際地位奧運盛會讓北京變成世界的北京；更進一步向全世界展示新的北京，一座世界名城。北京城市特征要點北京在首都效應(yīng)、歷史底蘊及國際地位影響下對人流、物流等資源具有強大吸納力，為城市創(chuàng)造更強的開展活力、潛力。工程開發(fā)背景/②開展規(guī)劃北京城市開展空間呈“兩軸-兩帶-多中心〞規(guī)劃形態(tài)布局。工程開發(fā)背景/②開展規(guī)劃在“兩軸-兩帶-多中心〞根底上，形成“中心城-新城-鎮(zhèn)〞的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。中心城：中心城是北京政治、文化等核心職能和重要經(jīng)濟功能集中表達的地區(qū)，但隨著城市開展，越來越擁擠，急需功能及人口向外疏導(dǎo)。新城：新城是在原有衛(wèi)星城根底上，承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動區(qū)域開展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)，具有相對獨立性。規(guī)劃新城11個，分別為通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。鎮(zhèn)：鎮(zhèn)是建制鎮(zhèn)的簡稱，是推動北京城鎮(zhèn)化的重要組成局部，優(yōu)先開展重點鎮(zhèn)，選擇區(qū)位條件優(yōu)越、開展根底好、潛力大的建制鎮(zhèn)作為重點鎮(zhèn)，形成聚集效益和區(qū)域競爭優(yōu)勢。工程開發(fā)背景/②開展規(guī)劃對外：區(qū)域資源合作利用，2021年兩會后，進一步強化京津冀協(xié)同開展。環(huán)北京的13個縣市有望使用北京010的區(qū)號，這是京津冀一體化的又一進展；中央已提出建設(shè)“政治副中心〞來分擔(dān)北京作為政治中心的職能；局部產(chǎn)業(yè)也將開始逐漸向津冀搬遷，充分強化資源的合作利用。工程開發(fā)背景/②開展規(guī)劃對內(nèi)：當(dāng)前重點開展通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平六大新城。產(chǎn)業(yè)：各個區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、開展；交通：各新城軌道交通全部開通、運行；市場：土地放量集中，均為市場熱點；配套：生活、醫(yī)療、教育等配套完善；人口：人流逐步向各個新城疏散。順義通州亦莊房山大興昌平工程開發(fā)背景/②開展規(guī)劃小結(jié)——新城開展11大新城規(guī)劃建設(shè)；6大新城率先開展；分擔(dān)中心城城市功能?？臻g布局兩軸兩帶多中心中心城-新城-鎮(zhèn)津冀協(xié)同京津冀協(xié)同開展，資源共享，產(chǎn)業(yè)聯(lián)合；分擔(dān)首都職能，區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)動。北京城市規(guī)劃要點在城市規(guī)劃開展下，北京城市整體向外拓展，城市核心區(qū)可開發(fā)空間趨于真空狀態(tài)，資源稀缺性明顯，價值屬性更高。工程開發(fā)背景/③市場格局整體市場格局——環(huán)線面積（萬㎡）占比二環(huán)內(nèi)10.071.0%二三環(huán)間33.393.3%三四環(huán)間31.23.1%四五環(huán)間89.728.9%五六環(huán)間513.7551.0%六環(huán)外329.7232.7%北京整體市場不斷外拓，目前市場的主戰(zhàn)場在五環(huán)外，而四環(huán)內(nèi)區(qū)域非常稀缺。五環(huán)六環(huán)2021年北京市商品住宅成交面積比重數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫工程開發(fā)背景/③市場格局傳統(tǒng)高端居住板塊格局——北京傳統(tǒng)高端居住板塊在售產(chǎn)品稀缺，當(dāng)前相對集中于西山、中央別墅區(qū)及朝陽公園板塊。亞奧西山中央別墅區(qū)燕莎朝陽公園八達嶺高速奧北工程開發(fā)背景/③市場格局核心商務(wù)商圈格局——CBD燕莎望京亞奧中關(guān)村三里屯東二環(huán)王府井西單公主墳金融街王府井：城市商業(yè)名片。CBD：成熟度最高的商務(wù)核心區(qū)。西單：追求時尚、朝流年輕人的天地；燕莎：涉外商圈，毗鄰使館區(qū)，以燕莎友誼商城為核心并聚集了諸多酒店；金融街：定向開發(fā)的金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、商務(wù)區(qū)；中關(guān)村：綜合商圈，是知名國際公司及研究機構(gòu)的密集度。三里屯：臨近使館區(qū)，著名酒吧街是時尚年輕人的新聚集地；亞奧：開展較早，但自后奧運時代，商務(wù)商業(yè)氣氛得以增強；望京：望京逐步開展為辦公及高密度住宅為一體的區(qū)域，且商業(yè)也逐漸帶動起來；

工程開發(fā)背景/③市場格局新城板塊格局——五六環(huán)間成為當(dāng)前主戰(zhàn)場，依托產(chǎn)業(yè)驅(qū)動市場，逐步形成新的城市熱點板塊。順義通州亦莊房山大興昌平五環(huán)六環(huán)新城規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)市場特征通州城市副中心、國際新城當(dāng)前成熟居住區(qū)未來新商務(wù)區(qū)亦莊國家級經(jīng)濟技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)成熟產(chǎn)業(yè)居住氛圍漸成形順義空港產(chǎn)業(yè)中心，會展、物流、先進制造和體育休閑成熟產(chǎn)業(yè)成熟高端居住區(qū)大興新空港，未來物流中心，現(xiàn)代制造、文化創(chuàng)意、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中居住成長中房山石化新材料、制造業(yè)、教育、旅游、物流產(chǎn)業(yè)新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中居住成長中昌平高科技研發(fā)與生產(chǎn)、旅游服務(wù)、教育等功能產(chǎn)業(yè)發(fā)展中居住成長中本案所在位置工程開發(fā)背景/③市場格局小結(jié)——在城市規(guī)劃主導(dǎo)下，市場逐漸外拓，熱點外移，市場新的開展時機主要集中于城市外圍新城，核心區(qū)資源稀缺；傳統(tǒng)高端居住板塊成熟度較高，亞奧板塊市場價值持續(xù)走高；商務(wù)商業(yè)圈集中在傳統(tǒng)熱點板塊，CBD、金融街依舊是商務(wù)核心；全國：2021年開年以來，個人住房貸款額度緊張和利率上浮、甚至停貸的消息不斷傳出，各城市、各銀行對房貸業(yè)務(wù)幵未明顯放松，貸款利率不降反升，延續(xù)去年底房貸緊張的局面。在3月底全國各城市銀行住房按揭貸款總體依然偏緊，利率普遍上調(diào)；4月初8.5折利率優(yōu)惠在全國已經(jīng)徹底絕跡，并出現(xiàn)了銀行挑人放款的現(xiàn)象。北京：馬年開局以來，北京各銀行房貸業(yè)務(wù)毫無放松跡象，去年年底以來的房貸緊張現(xiàn)象仍在持續(xù)蔓延。首套房貸利率方面，工、農(nóng)、中、建、交五大行首套房貸根本維持基準(zhǔn)利率，85折優(yōu)惠利率市場根本絕跡。信貸資金偏緊20%的存款準(zhǔn)備金率信貸風(fēng)險控制市場凸顯下行跡象工程開發(fā)背景/④宏觀環(huán)境/經(jīng)濟工程開發(fā)背景/④宏觀環(huán)境/經(jīng)濟圖：2021-2021年我國廣義貨幣供給量〔M2〕及增速數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行截止2021年2月底M2近113萬億，同比增長13.3%，增速為08年以來低點，貨幣投放速度放慢。全年整體流動性不及去年，二季度流動性也將持續(xù)偏緊。13.3%29.7%12.4%工程開發(fā)背景/④宏觀環(huán)境/經(jīng)濟數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行工程開發(fā)背景/④宏觀環(huán)境/經(jīng)濟經(jīng)濟走勢對房地產(chǎn)市場影響——6月26日李克強將非集中成片城市棚戶區(qū)統(tǒng)一納入改造范圍8月28日國土部實地核查違規(guī)征地，侵害農(nóng)民權(quán)益是督察重點10月2日央行房地產(chǎn)信貸政策無改變，支持首套自住購房需求9月29日國土部將嚴防高價地作為近期市場穩(wěn)定首要目標(biāo)7月31日住建部王玨林房地產(chǎn)調(diào)控政策一是旨在解決市場過熱，二是把漲幅縮小7月12日國土部下半年重點查處閑置土地7月22日國土部放開貸款利率管制8月13日住建部房地產(chǎn)調(diào)控長效機制年底前可望出臺8月18日財政部將擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍8月23日住建部發(fā)展小城鎮(zhèn)應(yīng)推進房地產(chǎn)稅9月29日國土部

征地制度改革可能近期出臺，農(nóng)地有望市場化流通10月19日住建部&工商總局10月將急查限購限貸11月22日住建部&住建部叫停在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”11月20日住建部&住建部房屋等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)12月24日住建部姜偉新2014年要保持樓市調(diào)控穩(wěn)定及連續(xù)性12月26日財政部樓繼偉加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革12月26日國土部嚴控土地供應(yīng)增量推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記12月18日社科院大城市房價明年或短線見頂2月21日住建部中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控從緊、從嚴立場2月27日證監(jiān)會全國住房公積金入市準(zhǔn)備工作已經(jīng)啟動3月5日賈康房產(chǎn)稅試點應(yīng)允許有差異3月7日證監(jiān)會住房公積金將會參照社保投資模式3月8日徐紹史2013年房地產(chǎn)土地供應(yīng)16萬公頃3月13日周小川繼續(xù)用調(diào)整首付比例等政策調(diào)控房價3月27日李克強2013年稅改要出方案繼續(xù)搞好樓市調(diào)控3月31日胡存智應(yīng)推動土地財政向稅收方向過渡5月25日發(fā)改委2013年將有新城市開征房產(chǎn)稅4月19日銀監(jiān)會銀行信貸要支持中小套型普通商品住房建設(shè)4月9日住建部地級市年底前明確外來工住房保障政策3月7日住建部五年以上唯一住房免個稅3月5日住建部交易稅不得轉(zhuǎn)嫁購房者4月18日賈康應(yīng)向二三套房征房產(chǎn)稅6月14日賈康國務(wù)院：項目未通過環(huán)評，不得供地及貸款6月19日李克強支持居民家庭首套自住購房信貸需求樓市調(diào)控環(huán)境——3月兩會倡導(dǎo)下，雙向調(diào)控勢在必行。樓市調(diào)控下表現(xiàn)住總?cè)f科橙2021年4月24日拿到3個樓號，共批準(zhǔn)銷售460套。實際開盤僅推出兩棟，價格也低于上期產(chǎn)品，據(jù)了解蓄客不到400組，出現(xiàn)“假日光盤〞現(xiàn)象。2021年4月24日恒大41.6億高價在大興〔京南五-六環(huán)之間〕拿地，F(xiàn)2公建混合住宅用地工程〔配建限價商品住房〕，其中商業(yè)用地樓面價2.9萬元/平米。這是恒大在北京的第5宗土地，樓面價處高位，可見企業(yè)對后市前景看好。在售工程銷售乏力，觀望局面暫時難以破冰品牌企業(yè)高價拿地，后市前景充滿信心小結(jié)——宏觀金融環(huán)境樓市調(diào)控環(huán)境房地產(chǎn)依然是核心產(chǎn)業(yè)，雙向調(diào)控手段下樓市平穩(wěn)低位開展工程開發(fā)背景/④宏觀環(huán)境工程開發(fā)背景綜述城市核心區(qū)位價值長期開展前景利好躲避當(dāng)前市場風(fēng)險本體價值分析區(qū)位條件分析地塊條件分析開發(fā)品牌解析工程價值梳理本體價值分析/區(qū)位條件本案本案鳥巢民族園水立方盤古大觀中軸龍脈、四環(huán)內(nèi)，亞奧鳥巢，上風(fēng)上水，京稀貴；本案區(qū)位非常優(yōu)越，地段價值尤為突出。中軸路本體價值分析/區(qū)位條件2021北京奧運盛典給區(qū)域賦予一段珍貴的歷史財富，后奧運時代榮耀傳承；工程可遠眺鳥巢、水立方，見證奧運歷史，建筑體具備再傳承價值。本體價值分析/本體條件地塊地處亞奧核心板塊，周邊配套相對成熟，交通便捷，但小環(huán)境內(nèi)缺乏商務(wù)商業(yè)氣氛。產(chǎn)品未來面臨盤古大觀和華亭嘉園的高層視覺對視壓力、以及北四環(huán)噪音干擾等問題。本案南：華亭南街東：北辰西路西：華亭嘉園北：北四環(huán)路市政設(shè)施配套用地本體價值分析/本體條件技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)地塊性質(zhì)商業(yè)用地占地面積（平方米）5000建筑面積（平方米）92000地上建面（平方米）72000地下建面（平方米）20000容積率14.4較為純粹的商業(yè)用地地塊價值最大化本體價值分析/價值梳理綜合價值感極強的都市地標(biāo)性建筑價值地段人文底蘊生態(tài)環(huán)境完善配套品牌價值價值體系便捷交通市場開展環(huán)境研究北京市房地產(chǎn)市場分析亞奧區(qū)域房地產(chǎn)市場分析工程開展方向預(yù)判北京市房地產(chǎn)市場分析北京土地市場分析北京住宅市場分析北京寫字樓/商業(yè)市場——北京市土地市場分析2021年北京創(chuàng)造土地出讓金歷史，全年累計土地出讓金合計到達了1821.81億，同比2021年的647.918億上漲幅度到達了181%。2021年居住類用地規(guī)劃建面1359.45萬平，同比增長123%，根本等同于09和10年供地水平，這也為2021年、2021年新建住宅供給奠定根底。按照地塊推出節(jié)奏，在2021年3季度將有大量自住房工程上市，自住房大局部位置較遠，但朝陽、海淀等幾塊將在2021年3-4季度入市的自住房可能引發(fā)普遍性觀望，對開發(fā)商定價上漲有一定抑制作用。房企看好北京等一線城市，拿地積極性明顯增強。2021年居住/商業(yè)用地成交區(qū)域郊區(qū)化開展明顯，房山、大興、通州、順義成交為主，并在環(huán)城五區(qū)出現(xiàn)了大規(guī)模的區(qū)域性聚集現(xiàn)象，城鎮(zhèn)化引導(dǎo)的郊區(qū)供地集中化，正在潛移默化的影響著未來樓市的布局和走向。北京商品房用地出讓主要集中于五環(huán)外〔占96%〕，而四環(huán)以內(nèi)尤為稀缺〔僅3%〕。——北京市住宅市場分析整體市場開展相對平穩(wěn)，但2021年受自住房、不動產(chǎn)登記等諸多影響，2021年1-4月較前幾年同期相比，量增價跌，追平2021年市場低谷期成交量，二手住宅成交量僅為去年同期水平的三成，追平2021年同期水平，北京商品房市場表現(xiàn)不容樂觀。由于北京特殊的地塊出讓方式，高端高價工程不斷增多，高端需求相對平穩(wěn)，價格平穩(wěn)。500-800萬成交最多，市場主流；1000-1500萬受歡送程度大于800-1000萬，1500萬以上去化速度明顯降低。近幾年北京商品住宅套總價分布總價段萬元2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年500-8007471563117729812990294946044415800-10004735724163977275196311181000-15006345421757377086996312571500-20001060331511952423514852000-300032119215174751292163000萬以上281829114784044高端需求：千萬需求集中1000-1500萬元之間，約占總量12%，1500萬以上消化較慢。北京住宅市場小結(jié)——供需結(jié)構(gòu)北京商品住宅市場整體開展態(tài)勢平穩(wěn)，但2021年市場表現(xiàn)不容樂觀。受到土地供給影響，未來市場供給呈現(xiàn)郊區(qū)化開展趨勢。成交量價成交價格穩(wěn)步攀升，但在2021年市場環(huán)境下，價格增長存在滯緩趨勢；高端物業(yè)未出現(xiàn)明顯波動，1500萬總價內(nèi)的產(chǎn)品銷量相對較好?！本懽謽?商業(yè)市場分析2021年寫字樓市場供求雙上升，但是近三年寫字樓供過于求，需求〔月均去化僅13萬方〕明顯不及2021年以前；且受成交區(qū)域結(jié)構(gòu)性調(diào)整〔傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)根本飽和，無可開發(fā)用地〕，五環(huán)外市場份額上升影響，價格持續(xù)下降。圖：近幾年北京寫字樓供銷價比照圖：近幾年北京寫字樓成交環(huán)線分布數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫寫字樓：市場向商務(wù)氣氛缺乏的五環(huán)外區(qū)域外延，需求動力受阻，價格結(jié)構(gòu)性回落。從近幾年走勢來看，北京商業(yè)供求均處于下降的態(tài)勢，尤其是新增供給下降明顯；主要由于傳統(tǒng)需求旺盛商圈無可開發(fā)空間，而外圍商業(yè)市場還不成熟，導(dǎo)致市場供求均不理想；近兩年商業(yè)市場不限購，13年需求明顯增長；從價格來看，平穩(wěn)上升〔12年結(jié)構(gòu)性波動〕。商業(yè)物業(yè)：城市傳統(tǒng)商圈飽和后，整體市場供求均不活潑，尤其供給明顯缺乏。圖：近幾年北京商業(yè)物業(yè)供銷價比照數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫下降由于近幾年住宅市場過熱，價格持續(xù)較快上漲；而商業(yè)供求均不活潑，價格上漲平緩，導(dǎo)致2021以年來，商業(yè)與住宅價格出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象；而寫字樓價格近兩年受區(qū)域結(jié)構(gòu)性調(diào)整影響，與住宅價格相差不大。價格比照：住宅市場較熱，價格過快上漲，與商業(yè)價格出現(xiàn)倒掛，與寫字樓那么接近。圖：近幾年北京商業(yè)、寫字樓與住宅價格比照數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫倒掛北京寫字樓/商業(yè)市場小結(jié)——寫字樓供過于求，月均去化13萬方，需求動力受阻；而受五環(huán)外市場份額上升影響，價格結(jié)構(gòu)性回落。寫字樓商業(yè)物業(yè)城市傳統(tǒng)商圈飽和后，整體市場供求均不活潑，尤其供給明顯缺乏，價格與住宅出現(xiàn)倒掛。城市熱點的商務(wù)商圈市場開發(fā)空間根本飽和，新增供給集中于外圍區(qū)域，整體商業(yè)商務(wù)市場表現(xiàn)缺乏強勁增長動力。未來城市核心區(qū)商用類產(chǎn)品價值增強，但難以實現(xiàn)高價格快銷。北京房地產(chǎn)市場環(huán)境綜述住宅市場開展謹慎樂觀，高端住宅市場觀望態(tài)勢增強，量價關(guān)系表現(xiàn)平穩(wěn)。寫字樓商業(yè)市場受到傳統(tǒng)商圈飽和及供求結(jié)構(gòu)性影響，市場表現(xiàn)后繼乏力。亞奧區(qū)域市場分析亞奧區(qū)域住宅/公寓市場亞奧區(qū)域?qū)懽謽?商業(yè)市場——亞奧區(qū)域住宅/公寓市場市場狀況未來開展住宅產(chǎn)品商住公寓住宅工程主要分布在亞運村和健翔橋附件，亞運村主要集中于二手房，目前售價在4-4.5萬元每平米左右，本體工程周邊以華亭嘉園為代表，2004年開盤，現(xiàn)二手房售價為4.1萬元/平米。凌云名苑工程2021年開盤，目前少量尾盤在售，價格為5.9萬元/平米。區(qū)域內(nèi)主要以高檔公寓為主，主要借力于區(qū)域配套和景觀的稀缺性，如元大都7號，容積率7.8,目前售價55000元/平米。盤古大觀公寓是借力奧運建設(shè)而成，但由于面積較大，總價空，制約工程去化速度，目前仍在售，市場報價在10萬元/平米左右。隨區(qū)域商務(wù)經(jīng)濟及文體產(chǎn)業(yè)的開展與成熟，住宅類產(chǎn)品新增供給日益稀缺。新政限制，未來商辦立項產(chǎn)品不得按住宅套型分割，其開展受到限制。亞奧區(qū)域現(xiàn)狀——該區(qū)域開展較早，區(qū)域成熟度高，高端樓盤較為集中，但區(qū)域土地市場處于真空狀態(tài)，樓市表現(xiàn)主要以二手房和推出工程尾盤交易為主，無新增在售樓盤。本案盤古大觀凌云名苑元大都７號華亭嘉園奧東18號二手房二手房工程調(diào)研范圍：工程輻射范圍內(nèi)2-3公里區(qū)域競品工程——本案周邊目前在售住宅尾盤有盤古大觀、奧東18、凌云名苑、元大都7號，而華亭嘉園是距離本案最近的工程，現(xiàn)已進入二手房階段。客戶：區(qū)域客戶主要以企業(yè)老總、高級管理層、外地私企業(yè)主及局部外籍人士，客群表現(xiàn)對亞奧區(qū)域價值及未來開展、升值空間的認識性較強。項目建筑類別建筑面積（萬㎡）容積率主力戶型物業(yè)費（元/㎡·月）報價（元/㎡）裝修狀況開盤時間去化速度盤古大觀板樓高層237600-80020報價10萬毛坯2007年仍有一半在售凌云名苑板塔高層2.432.390-120150-2005.259000精裝2012年開盤一年內(nèi)月均13套元大都7號板樓小高層5.127.8200-3003.655000毛坯2010年開盤前五個月月均去化8套華亭嘉園塔樓高層公寓226.5150-2003.441000毛坯2004年售完奧東18板塔結(jié)合高層7.523.61120-150150-2004.250000精裝2011年開盤1年內(nèi)月均15套產(chǎn)品及市場表現(xiàn)：區(qū)域以盤古大觀為代表的純高端工程戶型偏大，價格居高，但去化速度慢；主流產(chǎn)品在200平米左右，價格約5.5萬，月均去化約在12套左右。供需結(jié)構(gòu)1234亞奧作為傳統(tǒng)高端居住區(qū)，地段及資源賦予下，區(qū)域工程價值屬性強；目前市場新增居住類產(chǎn)品稀缺，本案彰顯市場時機。區(qū)域發(fā)展較早，成熟度較高。目前市場基本進入三級市場時期，以住宅社區(qū)及高端公寓產(chǎn)品為代表，市場新增供給幾近真空。隨區(qū)域商務(wù)經(jīng)濟及體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，住宅類產(chǎn)品日益稀缺，產(chǎn)品價值空間發(fā)展利好。量價表現(xiàn)住宅開展前景住宅客群企業(yè)老總、高級管理層、外地私企業(yè)主及部分外籍人士，對亞奧區(qū)域價值及未來發(fā)展、升值空間的認識性較強。區(qū)域內(nèi)主要以二手房和項目尾盤交易為主。一手房均價為5-5.5萬元/平米，二手房目前售價在4-4.5萬元每平米左右，其中華亭嘉園二手房均價4.1萬元/平米。亞奧住宅市場小結(jié)————亞奧區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰜唺W寫字樓現(xiàn)狀——亞奧依托體育產(chǎn)業(yè)開展而興起，與CBD、金融街等商務(wù)區(qū)域相比，亞奧商務(wù)氣氛相對缺乏，而且寫字樓較為零散，難以形成規(guī)?；倘π?yīng)，且當(dāng)前市場無在售工程，市場優(yōu)勢不明顯。國家會議中心匯園公寓寫字樓漂亮廣場區(qū)域?qū)懽謽且灾懈叨思准墝懽謽菫橹鳎渲校罕P古大觀工程作為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性工程，標(biāo)層到達2800平米，租金為13-15元/平米/天；匯欣大廈和匯賓大廈，標(biāo)準(zhǔn)層面積分別為1600和2060平方米，租金為6-8元/平米/天；北辰時代大廈和北辰世紀(jì)中心，租金為10元/平米/天左右。匯園公寓和漂亮廣場寫字樓由于年代較久，辦公氣氛缺乏，租金偏低，在2-3.5元/平米/天項目名稱物業(yè)類型建筑面積萬㎡樓層標(biāo)層面積㎡分割面積㎡租金元/天㎡空置率經(jīng)營模式盤古大觀超5Ａ甲級13.8地上39280035013-1525%售出部分

+出租匯賓大廈甲級3.2地上20160080-10726-8基本處于滿租狀態(tài)出租匯欣大廈甲級6142060100-15006-8出租北辰時代大廈甲級13.2302100120-80010-12出租北辰世紀(jì)中心甲級1014A座6800

Ｂ座1900100-10008-10出租國家會議中心甲級27102546--9-12出租匯園公寓寫字樓甲級6.6151-4居--2-3出租漂亮廣場甲級--110-6002-3.5出租商務(wù)氣氛1234區(qū)域?qū)懽謽禽^為分散，缺乏產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，商務(wù)氣氛缺乏；市場客群支撐力度缺乏，存在商住公寓分流辦公現(xiàn)象。商務(wù)辦公樓集中分布在四環(huán)以北亞運村區(qū)域和奧運匹克公園周邊。盡管市場發(fā)展較早，但整體商務(wù)氛圍缺乏鮮明特征，以區(qū)域配套形態(tài)出現(xiàn)，商務(wù)氛圍不足。以出租為主，奧運后區(qū)域新增高檔寫字樓主要集中于亞奧北部區(qū)域，北辰時代大廈、北辰世紀(jì)中心租金在8-12元/平米/天，匯欣大廈、匯賓大廈租金6-8元/平米/天，國家會議中心9-12元/平米/天盤古大觀，區(qū)域標(biāo)志項目，租金為13-15元/平米/天市場供給運營情況客戶情況以中小型企業(yè)為主，行業(yè)表現(xiàn)為高科技、廣告?zhèn)髅?、律師事?wù)所、地產(chǎn)公司、工程設(shè)計、投資咨詢等多個領(lǐng)域，也有部分投資機構(gòu)駐京辦事處；區(qū)域內(nèi)基本無新增寫字樓，未來潛在供給基本空白。亞奧寫字樓市場小結(jié)————亞奧區(qū)域商業(yè)市場亞奧商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀——亞奧作為北京傳統(tǒng)高端居住區(qū)，消費能力較高，但區(qū)域缺少一些較為集中型的高端商業(yè)，多以區(qū)域配套性商業(yè)業(yè)態(tài)存在。北辰購物中心項目名稱商業(yè)類型目前二手售價熱點商圈售價對比第五大道集中商業(yè)區(qū)域內(nèi)在售二手商鋪極少，年代較久，價格不高，在6-7萬元/平米左右目前CBD商圈商鋪，售價在15萬元/平米以上西單商圈商鋪，售價在15萬元/平米以上漂亮廣場集中商業(yè)北辰購物中心集中商業(yè)秀水二號三期集中商業(yè)北辰世紀(jì)中心寫字樓配套盤古大觀綜合體之商業(yè)奧東18公寓底商區(qū)域以配套型商業(yè)為主，商業(yè)集中效應(yīng)相對較弱，售價在6-7萬元左右；亞奧板塊內(nèi)商業(yè)主要傾向滿足消費者日常生活所需，以配套商業(yè)主，同西單、王府井相比，商圈特征不明顯，區(qū)域商業(yè)聚集效應(yīng)相對較弱。商業(yè)分布1市場供給2市場需求3租售價格4區(qū)域以配套商業(yè)為主，且商業(yè)聚集氣氛也缺乏；本案體量偏小，且遠離區(qū)域核心，不適宜開發(fā)集中型商業(yè)。商業(yè)市場供給根本真空，受到商圈開展制約，新增商業(yè)產(chǎn)業(yè)極少。區(qū)域商業(yè)主要集中于第五大道、飄亮購物廣場。其余較為分散，以底商商街形態(tài)出現(xiàn)。整體檔次不高；未來仍以配套商業(yè)為主，輔以綜合型商業(yè)。區(qū)域內(nèi)商業(yè)根本處于出租狀態(tài)；二手商鋪售價在6-7萬元/平米左右，租金在7-12元/平米/天以區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群以及居住人群日常消費為主；亞奧區(qū)域內(nèi)缺乏核心產(chǎn)業(yè)，人口流動性較大，難以形成集中的區(qū)域內(nèi)消費模式。亞奧商業(yè)市場小結(jié)——亞奧板塊市場開展綜述區(qū)域整體開展成熟度較高，以住宅市場為核心主導(dǎo)，商務(wù)商業(yè)開展動力缺乏；本案開展方向預(yù)判結(jié)合工程自身條件：商用地塊屬性、地理位置稀缺性、緊臨主干道等方向二：類住宅+配套性商業(yè)方向一：配套性商業(yè)+寫字樓12北京房地產(chǎn)市場開展環(huán)境——整體平穩(wěn)、謹慎樂觀本案開展方向預(yù)判選擇哪個方向？本案開展方向預(yù)判區(qū)域現(xiàn)狀小環(huán)境內(nèi)商務(wù)氣氛缺乏市場表現(xiàn)類住宅產(chǎn)品比寫字樓產(chǎn)品價值更高、去化速度更快本著領(lǐng)地品牌“雙百〞戰(zhàn)略目標(biāo)，在北四環(huán)工程開展方向上以類住宅產(chǎn)品〔公寓〕為主導(dǎo)，實現(xiàn)“高價值感與高溢價〞的雙贏結(jié)果。北京城市核心區(qū)對標(biāo)工程研究〔案例結(jié)論聚焦〕地域特點高端定位萬科·大都會地處北京CBD核心，國貿(mào)金十字區(qū)域，CBD這座全球財富的中心，決定了萬科·大都會輻射全球的影響力。高端極具收藏價值的專屬私人會客廳，私享、社交的私人專屬商務(wù)空間萬科大都會本案借鑒點：高端地標(biāo)建筑，產(chǎn)品設(shè)計方向更為注重滿足頂級客群的社會交際功能性。案例一：萬科大都會〔CBD區(qū)域〕地域特點戶型配比工程定位城市核心區(qū)，金融街西擴核心，稀缺地段獨享皇城文化為金融街等周邊區(qū)域內(nèi)的精英人群量身打造的貴族公寓建邦禮士閣案例二：建邦禮士閣〔金融街區(qū)域〕本案啟示——市場啟示房地產(chǎn)核心產(chǎn)業(yè)地位不動搖，市場長期發(fā)展前景穩(wěn)定。短期波動頻率加大，市場觀望態(tài)勢將影響樓市持續(xù)低位運行。案例啟示典型案例啟示：項目通過前期規(guī)劃設(shè)計合理的戶型，控制套型面積、控制總價，才更有利于提升去化速度。本案發(fā)展方向在保證價值的基礎(chǔ)上，控制總價區(qū)間，重在強調(diào)去化速度。工程整體市場定位市場定位客戶定位目標(biāo)客戶解構(gòu)分析工程產(chǎn)品定位工程SWOT分析SOWT利好：稀缺資源+不限購產(chǎn)品稀缺地段;便捷交通；奧運人文；完善配套；物理昭示性；政策不確定性；市場觀望情緒較重；不限購產(chǎn)品；區(qū)域市場新增供給少；產(chǎn)權(quán)年限；體量規(guī)模??；環(huán)線主路噪聲污染；利空：政策影響+產(chǎn)權(quán)年限工程價值表現(xiàn)良好市場口碑領(lǐng)地品牌獻禮首都快銷與高溢價雙線并舉北四環(huán)核心區(qū)位、龍脈傳承奧體人文底蘊不限購都市豪宅市場推導(dǎo)甲方訴求稀缺資源增值空間奧體地標(biāo)人文氣息財富標(biāo)示奢享私邸工程市場屬性定位四環(huán)內(nèi)·鳥巢旁·私享官邸毋庸置疑的地標(biāo)建筑，與盤古大觀南北把守北四環(huán)主路，延承中華龍脈、共享奧體人文資源；無須贅述的增值前景，社會地位與階層品味的物理代言；中國·印工程市場形象定位領(lǐng)地﹒中國INN工程案名建議目標(biāo)客戶定位都市人文貴族·世界級財富收藏者行為上不炫富精神上注重個人修養(yǎng)與生活品味。目標(biāo)客戶描摹自幼良好教育，多有海外生活學(xué)習(xí)經(jīng)歷。豐富的人生閱歷，讓他們對于不同國家不同城市的人文底蘊形成自我理解?？粗貖W體人文價值，崇尚心靈自由、尋求品味相同的朋友。目標(biāo)客戶描摹完全具備購置任意城市豪宅的經(jīng)濟實力，但不盲從出手。在滿足增值前提下，不同房子應(yīng)能滿足生活不同需求。從內(nèi)部功能性向外部資源性擴散。稀缺資源占講求“物超所值〞對先天資源為重視目標(biāo)客戶描摹工程產(chǎn)品定位地標(biāo)財富·全球精英們的私享官邸強昭示性的京城龍脈之上，地標(biāo)性建筑，“北有盤古、南有領(lǐng)地〞注重設(shè)計感，以全球性視角迎接八方來客；工程產(chǎn)品開展建議景觀價值分析整體布局規(guī)劃建議戶型規(guī)劃建議產(chǎn)品設(shè)計建議空間裝飾建議

遠景區(qū)近景區(qū)景觀價值分析對本工程而言，“朝向決定價值〞，由于景觀視野不同，加之考慮到日照采光，因此決定了各個朝向的價值，進而影響到產(chǎn)品的分割。東北：水立方用地東北：鳥巢東北：奧林匹克公園北：盤古大觀東：奧體中心西：華亭嘉園西南：北京信息科技大學(xué)西南：中國音樂學(xué)院地上停車場住宅區(qū)住宅區(qū)東南：中華民族園南區(qū)東：中華民族園北區(qū)北向：VI級直面盤古大觀采光不佳，東南向：Ⅰ級直面中華民族村，無建筑遮擋，采光最好南向：III級南向空曠，鳥瞰民族文化村，無明顯建筑遮擋，采光最好西向：Ⅵ級緊貼華亭嘉園，低層可能受既有建筑遮擋，采光不佳，景觀視線不佳東向：Ⅱ級直面中華民族村，遠眺奧體中心，無建筑遮擋，但采光略遜于南向西南向：IⅤ級緊鄰華亭嘉園樓座，低層可能受建筑遮擋，南向無建筑遮擋，采光好西北向：V級直面盤古大觀，遠眺中國音樂學(xué)院，低層可能受既有建筑遮擋，采光好景觀價值遞減價值判斷：東向和南向價值高，北向次之，西向價值最低景觀價值分析東北向：I級直面中華民族村，鳥瞰奧林匹克公園，遠眺水立方，鳥巢；無建筑遮擋，景觀視線最好；南向：

較高單價，戶型宜大，高總價西向：戶型宜小，控制總價，可出現(xiàn)純西向小戶型東向：標(biāo)桿產(chǎn)品，單價最高戶型最大，總價最高景觀價值遞減朝向決定產(chǎn)品的總價，進而影響到戶型的大?。汉贸颍髴粜?，創(chuàng)造高利潤；不好朝向，小戶型，控制總價景觀最大化原那么兼顧采光因素景觀價值分析——分割原那么北向：防止純北向，宜與西向和東向結(jié)合設(shè)計，以提升單價，故戶型較大工程產(chǎn)品開展建議景觀價值分析整體布局規(guī)劃建議戶型規(guī)劃建議產(chǎn)品設(shè)計建議空間裝飾建議規(guī)劃綜述建筑用地5000㎡，建筑面積72000㎡，容積率到達14.4；用地較為緊張，地下20000㎡，需開挖地下4層60米87米建筑用地容積率

建筑面積限高7.5（畝）500014.4地上72000100米地下20000整體布局規(guī)劃建議單體建筑，面寬小，減小北戶型面積；面積劃分自由靈活，平面戶數(shù)控制得當(dāng)，可提高得房率，從而提升產(chǎn)品價值；1#2#1層底商北圖一圖二價值判斷：圖一價值要優(yōu)于圖二單體建筑，面寬大，易出現(xiàn)大量純北戶型；標(biāo)準(zhǔn)層大，易出現(xiàn)大量走廊，即公共面積過多，降低得房率；交通動線圖示意滿足人車分流，人行出入口位于地塊北側(cè)，將地下車庫出入口至后，位于地塊南側(cè)兩端；地上停車場現(xiàn)有用地1#2#主要道路交通社區(qū)主入口地下車庫出入口車行流線工程產(chǎn)品開展建議景觀價值分析整體布局規(guī)劃建議戶型規(guī)劃建議產(chǎn)品設(shè)計建議空間裝飾建議結(jié)合市場開展趨勢，弱化入市風(fēng)險，在樹立良好市場形象的前提下，以保障現(xiàn)金流收益為戰(zhàn)略目標(biāo)，有形象更要有成績。圍繞核心景觀資源，保證對于優(yōu)質(zhì)資源的最大占有，奠定產(chǎn)品高溢價根底。拉開價值梯隊，實現(xiàn)可遞增的產(chǎn)品價值開展排序。戶型規(guī)劃原那么1#，2#樓共計430套公寓，其中200㎡以下公寓套數(shù)比占85%，建筑面積占比80%戶型規(guī)劃建議面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比居室建筑面積建面比120-14021049%2.5居28133.341%160-18015636%3居26644.439%200-2204811%小4居9902.214%260-280164%大4居4320.06%合計430100%

69000.0100%體量示意-西北角方向體量示意-東南角方向戶型規(guī)劃建議——體量示意戶型規(guī)劃建議——1#樓視角示意華亭嘉園北京信息科技大學(xué)華亭嘉園中華民族園2#樓奧林匹克公園戶型規(guī)劃建議——2#樓視角示意1#樓北京信息科技大學(xué)華亭嘉園中華民族園中華民族園奧林匹克公園戶型規(guī)劃建議按2個樓座規(guī)劃——1#，2#，建筑面積69000㎡，建面占比94%，層高3.5米，共27層，每個標(biāo)準(zhǔn)層1278㎡商業(yè)建筑面積3000㎡，建面占比約4%，層高5米；物業(yè)建筑面積占比層高層數(shù)單元數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層商業(yè)30004%51

3000公寓6900096%3.52721278合計72000100%

1#2#1層底商22米26米26米49米戶型規(guī)劃建議——1#1#樓緊貼華亭嘉園，景觀視線較差，建議做200㎡以下小戶型公寓；受東面2#樓遮擋，東面戶型采光較差，做小戶型公寓的同時把面寬做大，以增加采光面；南向無建筑遮擋，采光較好，建議做面積稍大公寓；共計243套戶，其中120-140㎡戶型189套，160-180㎡戶型54套。1#2#北120-140㎡160-180㎡核心筒樓座編號建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積單元層數(shù)面積區(qū)間居室組合形式單層面積層數(shù)單元戶數(shù)建筑面積面積占比1#3450012782-28120-1402.5居79382718925320.073%160-1803居2340549180.027%合計

12782724334500.0100%戶型規(guī)劃建議——2#2#樓景觀視線最正確，為保證景觀價值最大化，標(biāo)準(zhǔn)層核心筒置于標(biāo)準(zhǔn)層西向；東北向與東南向景觀價值最高，安排大戶型公寓，樓層標(biāo)準(zhǔn)層組合，如以下圖所示120-140㎡160-180㎡核心筒160-180㎡200-220㎡核心筒160-180㎡200-220㎡核心筒260-280㎡北1#2#戶型規(guī)劃建議——2#2#樓分段設(shè)計，拉開價值區(qū)間，提升公寓品質(zhì)，共計共187戶。樓座編號建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積單元層數(shù)面積區(qū)間居室組合形式單層面積層數(shù)單元戶數(shù)建筑面積面積占比2#3450012782-4120-1402.5居79383212813.38%160-1803居234061020.03%合計

91278

273833.311%單元層數(shù)面積區(qū)間居室組合形式單層面積層數(shù)單元戶數(shù)建筑面積面積占比5-20200-220小4居242016326720.019%160-1803居58588013724.440%合計

71278

11220444.459%單元層數(shù)面積區(qū)間居室組合形式單層面積層數(shù)單元戶數(shù)建筑面積面積占比21-27160-1803居23408162720.08%200-220小4居2398163182.29%260-280大4居2540164320.013%合計

61278

4810222.230%共計

2718734500.0100%1#戶型規(guī)劃建議——標(biāo)準(zhǔn)層分段示意2#2-3F5-20F21-27F底商160-180㎡200-220㎡核心筒260-280㎡120-140㎡2.5居2.5居2.5居2.5居2.5居2.5居2.5居3居3居3居3居3居3居3居3居3居3居3居2.5居2.5居2.5居2.5居2.5居2.5居2.5居小4居小4居小4居小4居大4居大4居目前北京市商業(yè)立項停車位報規(guī)指標(biāo)80-100輛/萬㎡，該案按80輛/萬㎡一般地下商業(yè)使用的車位按40㎡/輛，地上使用車位按25㎡/輛。共需576個車位，安排地下停車500輛，地上76輛。受地塊限制，可將76輛地上停車與地塊南邊地上停車場一起設(shè)計使用。車位配比建筑面積停車位車位數(shù)停車位車位輛/萬㎡㎡/輛占地面積7200080576地上停車76251900地下停車5004020000工程產(chǎn)品開展建議景觀價值分析整體布局規(guī)劃建議戶型規(guī)劃建議產(chǎn)品設(shè)計建議空間裝飾建議中國韻味。用現(xiàn)代簡約的筆觸構(gòu)筑了空間的筋骨，于細節(jié)之處賦予傳統(tǒng)中式元素，看似簡單平靜的現(xiàn)代簡約中卻蘊藏著典型的中式意境。是中式傳統(tǒng)的“天人合一〞與現(xiàn)代的“以人為本〞理念有機結(jié)合，以現(xiàn)代人審美觀念打造富含傳統(tǒng)韻味的空間，迎和了國人內(nèi)斂、質(zhì)樸的風(fēng)格，使其更加實用、更富現(xiàn)代感。內(nèi)斂現(xiàn)代時尚質(zhì)樸、實用由于地域特殊性,充分挖掘人文歷史底蘊典故，形成區(qū)域市場中的視覺、文化亮點，該工程建筑外立面風(fēng)格、園林選用“現(xiàn)代建筑，中國韻味〞產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議以現(xiàn)代建筑手法融合中式元素，追求形式簡潔、結(jié)構(gòu)實用的同時，打造有韻味的中式情調(diào)。現(xiàn)代建筑的時尚感——簡潔、明快的建筑線條風(fēng)格，整體建筑硬朗。中國韻味的傳統(tǒng)感在建筑上，延續(xù)區(qū)域的文脈特性，應(yīng)盡量保持其傳統(tǒng)色調(diào)，同時大膽運用中國傳統(tǒng)文化的圖騰元素，實現(xiàn)在現(xiàn)代建筑中，溢滿著中國傳統(tǒng)文化的回歸……產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議

產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議色調(diào)：墻體仍然應(yīng)以冷色為主，如灰、米白、黑為主色調(diào)，同時細部搭配暖色起平衡作用，用傳統(tǒng)文化色調(diào)“中國紅〞、黃〞搭配?？照{(diào)百葉樓梯間細節(jié)：通過樓梯間、空調(diào)百葉、社區(qū)圍墻等建筑細節(jié)來表達中式韻味與中式文化。一個線條，一種材質(zhì)的運用都能表達出韻味。外圍墻產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議在本錢可接受的范圍，采用陶土青磚、紅漆木門、圖騰雕刻建筑細節(jié)配置，通過細節(jié)，充分表達工程對中式韻味的尊崇與延續(xù)。產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議私密與宣揚，只有一墻之隔注重內(nèi)在精工細作的同時，在外界區(qū)隔上強化形象昭示感。與外界自然共生，注重假設(shè)隱假設(shè)現(xiàn)的透視效果產(chǎn)品園林設(shè)計建議產(chǎn)品園林設(shè)計建議市政配套用地現(xiàn)有用地利用工程南側(cè)用地〔地上停車場〕作為整體設(shè)計，將綠化延伸，實現(xiàn)集隔離噪音、休閑娛樂為一體的活力景觀公園。讓業(yè)主更好的享受到綠色健康的社區(qū)氣氛，更打造一個工程優(yōu)勢亮點與體驗區(qū)。產(chǎn)品園林設(shè)計建議市政設(shè)施用地1#2#產(chǎn)品園林設(shè)計建議建議地塊南側(cè)市政設(shè)施用地整體設(shè)計，梯度景觀墻，減少整面墻的壓迫感，上下種植不同的植被以增加趣味性；建議對工程兩側(cè)地帶強化景觀效果，通過植被的組合來打造與周邊環(huán)境的軟區(qū)隔，彰顯工程品質(zhì)與私密性;減少北辰西路和華亭嘉園的道路交通對建筑私密性影響。產(chǎn)品園林設(shè)計建議市政設(shè)施用地1#2#66101010109966624331111101121312121281.園冠闊葉大喬木2.高冠闊葉大喬木3.高塔形常綠喬木4.低矮塔形常綠喬木5.園冠型常綠喬木6.球類常綠灌木7.修剪色帶在建筑物旁、道路轉(zhuǎn)角處、景墻小品邊緣、地下車庫周圍等處配植相應(yīng)品種多、層次多、形態(tài)組合變化多樣，形成人與自然的積極互動，贏得客戶的認同感。8.小喬木9.豎形灌木10.團型灌木11.可密植成片的灌木12.普通花卉型地被13.長葉型地被產(chǎn)品園林設(shè)計建議一層正立面布置大面積水景，局部建筑伸入水面，建筑造型優(yōu)美，自身能成為景觀。景觀與會所先行建設(shè)，將社區(qū)實景與會所功能在銷售期能讓客戶切身實地的感受到本工程的高端品質(zhì)。產(chǎn)品會所設(shè)計建議——水景1#2#水景水景配套底商開展建議完善配套：SPA+健身會所+大堂+后勤效勞類型數(shù)量建筑面積（㎡）配套SPA11200健身會所1500大堂及咖啡吧1600后勤服務(wù)\700（含社區(qū)物業(yè)用房）合計

\3000作為整體設(shè)計，打造高端會所中心，效勞整個社區(qū)。建議簽約品牌商戶，整體包裝運營。SPA：理療室，按摩室，瑜伽冥想室，緩解沙龍等所有的按摩推拿和身體理療都是依據(jù)傳統(tǒng)的中式按摩理療手法，結(jié)合古老的亞洲康復(fù)療法產(chǎn)品會所設(shè)計建議健身會所：運動健身房+室內(nèi)小型泳池產(chǎn)品會所設(shè)計建議大堂及咖啡吧：表達尊享感受和休閑樂趣為主。產(chǎn)品會所設(shè)計建議在滿足套能功能完善的同時，實現(xiàn)景觀資源最大占有；受樓層標(biāo)準(zhǔn)層限制，輔助用房〔衛(wèi)生間，廚房，儲藏間等〕不要求采光，多布置在平面內(nèi)側(cè)，以滿足其他房間采光；戶型動靜分區(qū)，以減少動線過多，造成面積浪費；2座塔樓中間位置東西向套房，主臥防止直視；產(chǎn)品戶型借鑒——參考原那么樣板間實景圖產(chǎn)品戶型借鑒——戶型參考為追求景觀價值最大化，建議做大面積落地窗，增加樓層空間感，盡收地域美景二室半兩廳一衛(wèi)建筑面積：120㎡產(chǎn)品戶型借鑒效勞陽臺生活陽臺書房開間：11米進深：11米輔助空間開間：15.7米進深：6.7米效勞陽臺輔助空間三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：160㎡產(chǎn)品戶型借鑒生活陽臺觀景飄窗三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：180㎡產(chǎn)品戶型借鑒生活陽臺輔助空間開間：9.7米進深：17.9米步入式衣帽間衛(wèi)生間干濕分區(qū)三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：200㎡產(chǎn)品戶型借鑒效勞陽臺生活陽臺可做儲藏室或工人房設(shè)置飄窗開間：15.65米進深：13.2米輔助空間禮儀玄關(guān)四室兩廳三衛(wèi)建筑面積：230㎡產(chǎn)品戶型借鑒開間：8.35米進深：21.35米輔助空間效勞陽臺工人房入戶衣帽間步入式衣帽間中西廚房四室兩廳四衛(wèi)建筑面積：280㎡產(chǎn)品戶型借鑒開間：18.7米進深：16.95米效勞陽臺工人房輔助空間步入式衣帽間入戶衣帽間中西廚房工程產(chǎn)品開展建議景觀價值分析整體布局規(guī)劃建議戶型規(guī)劃建議產(chǎn)品設(shè)計建議空間裝飾建議空間裝飾建議室外