物業(yè)安全巡查標準操作指南適用于住宅、商業(yè)及辦公物業(yè)項目1.前言物業(yè)安全巡查是保障物業(yè)項目人員生命財產(chǎn)安全、維護公共秩序的核心工作之一，是預防安全事故、及時消除隱患的關鍵環(huán)節(jié)。為規(guī)范巡查行為、明確操作標準、提升巡查效能，依據(jù)《物業(yè)管理條例》《中華人民共和國消防法》等法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，結合物業(yè)項目實際情況，制定本指南。2.適用范圍本指南適用于住宅物業(yè)（小區(qū)、公寓）、商業(yè)物業(yè)（商場、寫字樓、酒店）、辦公物業(yè)（企業(yè)總部、產(chǎn)業(yè)園）等各類物業(yè)項目的日常安全巡查工作。3.職責分工3.1項目經(jīng)理審批物業(yè)安全巡查方案（包括路線、頻率、重點區(qū)域）；監(jiān)督巡查工作落實情況，協(xié)調解決重大安全問題；組織對巡查工作的考核與獎懲。3.2安保主管制定具體的巡查計劃（每日/每周/每月），明確巡查人員及職責；檢查巡查工具（巡更系統(tǒng)、記錄儀等）的完好性；處理巡查中發(fā)現(xiàn)的緊急問題，上報重大問題；審核巡查記錄，督促問題閉環(huán)整改。3.3巡查員嚴格按照巡查方案執(zhí)行任務，確保覆蓋所有規(guī)定區(qū)域；規(guī)范使用巡查工具（如巡更打卡、記錄儀拍攝）；及時記錄并上報問題，配合后續(xù)整改復查；遵守巡查紀律（如著裝規(guī)范、文明禮貌）。3.4客服人員接收巡查員上報的一般問題，錄入物業(yè)系統(tǒng)并跟蹤處理；向業(yè)主反饋問題處理進度，收集業(yè)主對巡查工作的意見。4.巡查準備4.1人員準備巡查員需具備物業(yè)安保資質，接受過安全培訓（如消防知識、應急處理）；巡查員需熟悉項目布局、重點區(qū)域（如消防通道、機房）及業(yè)主信息。4.2工具準備必帶工具：巡更棒（或電子巡更系統(tǒng)）、手電筒、執(zhí)法記錄儀、對講機、巡查記錄表（紙質/電子）；可選工具：多功能工具刀（用于臨時處理小問題）、手機（用于上傳照片/視頻）。4.3方案準備每日巡查路線：根據(jù)項目特點制定，覆蓋公共區(qū)域、設備設施、特殊區(qū)域；巡查頻率：住宅項目：公共區(qū)域每日1次，電梯每日2次，停車場每日1次；商業(yè)項目：公共區(qū)域每2小時1次，電梯每小時1次，人員密集區(qū)域（如商場大堂）每30分鐘1次；特殊天氣（暴雨、臺風）：增加巡查頻率（每1小時1次），重點檢查排水系統(tǒng)、戶外設施；節(jié)假日（春節(jié)、國慶）：增加巡查頻率（每2小時1次），重點檢查消防設施、人員聚集區(qū)域。5.巡查內(nèi)容與標準5.1公共區(qū)域巡查區(qū)域巡查要點標準要求大堂地面、墻面、天花板完整性；門（玻璃門/防盜門）開關狀態(tài)；照明亮度；公示欄信息有效性地面無積水/障礙物；墻面無破損/污漬；門無損壞，開關順暢；照明無缺失，亮度足夠；公示欄無過期信息樓道樓梯扶手完整性；墻面/天花板是否漏水；照明是否正常；消防通道是否暢通扶手無松動/損壞；無漏水/脫落；照明無損壞；消防通道無雜物堆積電梯運行平穩(wěn)性；緊急呼叫按鈕有效性；內(nèi)部照明/通風；轎廂內(nèi)衛(wèi)生運行無異響/卡頓；緊急按鈕正常聯(lián)動；照明/通風良好；轎廂內(nèi)無污漬/雜物停車場車輛停放秩序；消防通道是否暢通；照明是否正常；監(jiān)控覆蓋情況車輛有序停放；消防通道無占用；照明無缺失；監(jiān)控全覆蓋5.2設備設施巡查設施類型巡查要點標準要求消防設施滅火器壓力（綠色區(qū)域）、外觀；消防栓門/水帶/水槍完整性；自動報警系統(tǒng)運行狀態(tài)滅火器壓力正常，無銹蝕；消防栓門可正常開啟，水帶無破損；報警系統(tǒng)無故障報警水電設施配電箱/水泵房運行聲音；水管是否漏水；水表/電表讀數(shù)是否異常無異常聲音；水管無漏水；讀數(shù)無大幅波動監(jiān)控系統(tǒng)攝像頭覆蓋范圍；監(jiān)控室設備運行狀態(tài)；值班人員在崗情況攝像頭無盲區(qū)；設備正常運行；值班人員在崗（持證）5.3特殊區(qū)域巡查區(qū)域巡查要點標準要求機房（配電房/水泵房）門是否鎖閉；設備運行溫度；通風情況；有無雜物堆積門鎖緊閉；溫度正常（≤40℃）；通風良好；無雜物天臺門是否鎖閉；護欄完整性；排水口是否堵塞；設備（空調外機）固定情況門鎖緊閉；護欄無松動；排水口暢通；設備固定牢固垃圾房垃圾是否分類投放；有無異味；周邊是否有散落垃圾分類投放；無明顯異味；周邊無散落垃圾5.4人員與行為巡查可疑人員：無門禁卡、來回徘徊、攜帶可疑物品（如易燃物、刀具）；違規(guī)行為：高空拋物、違規(guī)燃放煙花爆竹、占用消防通道、流浪人員留宿；人員聚集：是否有鬧事、斗毆等情況。6.巡查流程6.1出發(fā)簽到巡查員提前10分鐘到安保室簽到，領取巡查工具；安保主管確認巡查路線、重點區(qū)域及注意事項。6.2現(xiàn)場巡查按照規(guī)定路線行進，每到一個巡查點用巡更棒打卡（記錄時間、地點）；仔細檢查各區(qū)域，用記錄儀拍攝問題現(xiàn)場（如路燈不亮、消防栓損壞）；遇到可疑人員，上前詢問身份（如“您好，請問您需要幫助嗎？”），核實門禁卡；遇到違規(guī)行為，及時制止（如“您好，請不要占用消防通道，謝謝配合”），并記錄。6.3問題記錄將發(fā)現(xiàn)的問題錄入巡查記錄表（紙質/電子），包括：問題地點（如“1號樓2單元電梯”）；問題描述（如“電梯內(nèi)照明損壞”）；問題等級（一般/緊急/重大）；拍攝時間/拍攝人；電子記錄需上傳照片/視頻至物業(yè)系統(tǒng)。6.4處理上報一般問題（如路燈不亮）：上報客服人員，由客服安排維修；緊急問題（如消防管道漏水）：立即上報安保主管，同時采取臨時措施（如關閉閥門、疏散人員）；重大問題（如可疑人員攜帶危險品）：立即上報項目經(jīng)理，啟動應急預案（如報警、疏散人員）。6.5結束歸崗巡查結束后，返回安保室，交回工具（檢查是否完好）；填寫巡查總結（包括覆蓋區(qū)域、發(fā)現(xiàn)問題、處理情況）；將巡查記錄表交安保主管審核，電子記錄上傳系統(tǒng)。7.問題處理規(guī)范7.1問題分級等級定義示例一般不影響安全，可在24小時內(nèi)處理路燈不亮、墻面污漬、公示欄過期信息緊急影響安全，需立即處理消防管道漏水、電梯故障困人、電線短路冒煙重大嚴重影響安全，需啟動應急預案可疑人員攜帶危險品、火災、人員聚集鬧事7.2處理流程一般問題：客服人員收到上報后，24小時內(nèi)安排維修，維修完成后通知巡查員復查；緊急問題：安保主管收到上報后，10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，組織處理（如聯(lián)系維修人員、疏散人員），處理完成后向項目經(jīng)理匯報；重大問題：項目經(jīng)理收到上報后，立即啟動應急預案（如報警、聯(lián)系消防部門），同時向上級公司匯報，處理完成后組織復盤（分析原因、制定預防措施）。7.3閉環(huán)管理所有問題需形成“發(fā)現(xiàn)-上報-處理-復查”閉環(huán)；復查要求：一般問題：維修完成后24小時內(nèi)復查；緊急問題：處理完成后1小時內(nèi)復查；重大問題：處理完成后24小時內(nèi)復查；復查合格后，在巡查記錄表上簽字確認（電子記錄標注“已解決”）。8.記錄與歸檔8.1記錄內(nèi)容巡查基本信息：日期、時間、巡查人員、路線；問題詳情：地點、描述、等級、處理情況、復查情況；備注：特殊情況說明（如惡劣天氣、節(jié)假日）。8.2記錄方式紙質記錄：使用統(tǒng)一格式的巡查記錄表，手寫填寫，簽字確認；電子記錄：使用物業(yè)系統(tǒng)（如“物業(yè)云”）填寫，上傳照片/視頻，自動生成報表。8.3歸檔要求分類存放：按月份、區(qū)域、問題類型分類（如“2024年3月-1號樓-一般問題”）；保存期限：一般記錄保存2年，重大問題記錄長期保存；查閱權限：項目經(jīng)理、安保主管可查閱所有記錄，客服人員可查閱一般問題記錄。9.監(jiān)督與考核9.1監(jiān)督方式定期檢查：項目經(jīng)理每周檢查1次巡查記錄，每月抽查2次現(xiàn)場巡查；隨機抽查：安保主管每日抽查1次巡更系統(tǒng)打卡記錄（確認是否覆蓋所有點）；業(yè)主反饋：通過業(yè)主群、滿意度調查收集對巡查工作的意見（如“是否經(jīng)?？吹窖膊閱T？”“問題處理是否及時？”）。9.2考核指標指標要求權重巡查覆蓋率100%覆蓋規(guī)定區(qū)域30%問題處理及時率一般問題24小時內(nèi)處理，緊急問題1小時內(nèi)處理，重大問題立即處理40%記錄完整性記錄內(nèi)容齊全（地點、描述、等級、處理情況），無遺漏20%業(yè)主滿意度業(yè)主對巡查工作的滿意度≥90%10%9.3獎懲措施獎勵：月度優(yōu)秀巡查員：考核得分≥90分，獎勵500元；及時發(fā)現(xiàn)重大問題：如發(fā)現(xiàn)火災隱患、可疑人員攜帶危險品，獎勵1000元；處罰：未完成巡查任務：扣當月績效10%（如遺漏1個巡查點）；問題處理不及時：扣當月績效20%（如一般問題超過24小時未處理）；因巡查不到位導致安全事故：解除勞動合同，追究法律責任。10.附則10.1修