某項(xiàng)目物業(yè)管理方案建議

目錄

社區(qū)項(xiàng)目概況

顧客群特點(diǎn)及需求分析

物業(yè)管理服務(wù)模式

服務(wù)模式實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及要求

社區(qū)服務(wù)人員配置方案

一、社區(qū)項(xiàng)目概況

項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積450000其中居住產(chǎn)品以6坡7多層、18層小高層及25

層高層住宅為主。公共服務(wù)配套22000nf,其中含較大規(guī)模的公共商業(yè)服務(wù)中心（不）和

會(huì)所（m＞各一處，幼兒園一所；保留并豐富中心公共綠地。

本項(xiàng)目規(guī)劃用地?cái)M分為兩期開(kāi)發(fā)建設(shè)。

L周邊環(huán)境及配套設(shè)施

本項(xiàng)目坐落于南崗區(qū)某某大街、規(guī)劃武威路、規(guī)劃西寧路、規(guī)劃西安路、西昌路圍合

區(qū)域，緊鄰69聯(lián)中。西側(cè)（規(guī)劃中的）奧林匹克公園，遠(yuǎn)眺歐亞之窗風(fēng)景區(qū)，與服裝城相隔,

眾多高等學(xué)府林立，集得天獨(dú)厚的區(qū)域位置、濃郁的人文環(huán)境于一體，是十分理想的“人

居”環(huán)境。

一期用地呈較為規(guī)則的梯形，與某某地區(qū)主干道某某大街相臨。用地東面為西典家

園（多層、小高層及品字型公寓），西南為69聯(lián)中。

2.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（設(shè)計(jì)部提供）

A.基本情況:（略）

物業(yè)名稱物業(yè)類型商住小區(qū)行政區(qū)域南崗區(qū)

規(guī)劃總用地面積rr|2180000

含待征道路m-2

居住區(qū)用地面積m2

總建筑面積m-2450000

住宅建筑面積m2

公建建筑面積m222000

總戶數(shù)戶

總?cè)丝谌?/p>

戶均建筑面積m2

含待征道路容積率

不含待征道路容積率

建筑密度27.9%

停車位

地面停車位

地下停車位

停車位/戶數(shù)30%

住宅建筑面積毛密度萬(wàn)m2/ha

住宅建筑面積凈密度萬(wàn)m2/ha

綠地率（與占地面積的比率）42%

小區(qū)道路面積

小廣場(chǎng)數(shù)量今

B.戶型指標(biāo):(略)

戶型指標(biāo)數(shù)值

規(guī)劃總用地面積(m2)18

居住區(qū)總用地面積

計(jì)容積率總建筑面積(m2)450000

容積率2.55

覆蓋率(與占地面積比率)27.9%

總戶數(shù)(戶)

總?cè)藬?shù)(人)

戶均面積(m2)

建筑面積

建筑

住宅總面積(m2)450000

面積

高層

住宅戶%

(m2)

小高

m

層住

戶2/%

宅

戶

其(m2)

中

公寓m

(m2戶2/%

)戶

多層m

住宅戶2/%

(m2)戶

總面積(m2)22000

1商業(yè)服務(wù)(m2)

公共服務(wù)2會(huì)所

3管理(m2)

4幼兒園2000

注:未計(jì)地下車位40000ml

二、顧客群特點(diǎn)及需求分析

該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體具有如下共性特征:

年齡方面，客戶以31-50歲的中青年為主，這部分人普遍學(xué)歷高，追求生活的檔次

。25-30歲的青年人也占到一定比例，這部分人經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，但對(duì)本項(xiàng)目倡導(dǎo)的生活

方式非常向往。

教育程度，80%的客戶受過(guò)高等教育，其中有部分受過(guò)本科以上的教育。項(xiàng)目的目標(biāo)

客戶有更高的教育程度。

客戶來(lái)源，網(wǎng)羅了某某地區(qū)的高校、各類研究所、金融和醫(yī)療機(jī)構(gòu)及大小企業(yè)主，其

中又以高校的客戶最多。

客戶分布，來(lái)自南崗區(qū)的客戶占有最大比例，他們主要是高校老師，政府官員、從

事信息技術(shù)等高科技含量工作的人和周遍從商的中小企業(yè)主。外區(qū)客戶所占比例也較大;

外地客戶所占比例非常小。

興趣愛(ài)好，約有六成的人在休息時(shí)會(huì)選擇外出散步和運(yùn)動(dòng)，其次是看書(shū)或看電視。這

可能與他們所受的教育或所處的環(huán)境有關(guān)系。

客戶特點(diǎn)：

中青年人；

受過(guò)高等教育；

追逐時(shí)尚，注重形象，關(guān)注生活品質(zhì)；

三口之家為主；

敢于創(chuàng)新、善于學(xué)習(xí)新知識(shí)、新觀念；

有較高的收入；

得到較高的社會(huì)肯定評(píng)價(jià)；

■投資意識(shí)強(qiáng)。

三、物業(yè)管理服務(wù)模式

從項(xiàng)目定位和客戶需求角度上分析有四大特點(diǎn)，其一、新都市主義建筑風(fēng)格，具備綠

色走廊、區(qū)域核心、有層次的開(kāi)放空間、地域性、社區(qū)鄰里關(guān)系特點(diǎn)；其二、項(xiàng)目的自然條

件，有豐富的中心景觀和植被；其三、身處在優(yōu)厚且較大壓力的職場(chǎng)上，有著對(duì)自然、健康

、自由生活環(huán)境的渴望；其四、便利的商業(yè)、高品位生活方式。針對(duì)物業(yè)特性和顧客群特點(diǎn),

物業(yè)將在項(xiàng)目定位為“free”的物業(yè)管理模式。

(-)“free的”服務(wù)模式定位與釋義

“free”體現(xiàn)自由的、獨(dú)立的、自然的、優(yōu)美的、然閑的、開(kāi)放的為人之本性釋放，人

的情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產(chǎn)生的愉悅感受，是無(wú)限美

妙和令人遐想的，“free”強(qiáng)調(diào)在自然與人文環(huán)境、現(xiàn)代與歷史風(fēng)格、建筑與服務(wù)氣氛的

和諧，突出尊重人為環(huán)境營(yíng)造宗旨，回顧歷史折射人文情懷，追求自然建立服務(wù)特色.

實(shí)現(xiàn)“free”模式需要必備兩條件：一是以“一切皆善，善待一切”的價(jià)值

觀，“free”更多的通過(guò)顧客自我情操演繹千變的精彩生活，二是具有開(kāi)放的建筑風(fēng)格,

舒適的交流空間，風(fēng)格迥異的商業(yè)為大背景。

以尊重人文化倡導(dǎo)為前提，在法制、契約、誠(chéng)信為“free”的底線，相互尊重和理解,

共同品位生活?！癴ree”模式主要由三大元素構(gòu)成：

開(kāi)放的

1、自由出入的大社區(qū)，充裕的公共設(shè)施和場(chǎng)所，獨(dú)立且安全的組團(tuán)；

2、物業(yè)安全管理重點(diǎn)是組團(tuán)，將居家報(bào)警、單元門禁、院落圍墻紅外線聯(lián)動(dòng)對(duì)射、組

團(tuán)可視對(duì)講門禁、安全員定點(diǎn)巡邏、24小時(shí)控制中心值班機(jī)制；

3、組團(tuán)外施行“無(wú)人化管理”，通過(guò)智能化設(shè)備對(duì)主要場(chǎng)所的監(jiān)控、以及巡視員的

交叉巡邏確保公共場(chǎng)所的治安，同時(shí)紿予顧客的充分自由空間。

4、社區(qū)不在是私家領(lǐng)地，而是具有和政府共同治理的特點(diǎn)，引進(jìn)綜合治理辦公室、派

出所、居委會(huì)等機(jī)構(gòu)。只要遵守法律和社區(qū)規(guī)范的人員，將充分享受無(wú)阻尼的服務(wù)，盡情

享受豐富的生活方式。

5、社區(qū)將無(wú)“禁止踐踏草地”的標(biāo)識(shí)牌，開(kāi)辟可直接接觸的綠地，拉近人與自然的

距離，供客戶享受青草芬香和陽(yáng)光沐浴。

生活的

1、引領(lǐng)庭院文化，豐富組團(tuán)內(nèi)社區(qū)活動(dòng)，為每組團(tuán)設(shè)置親善大使，直接為業(yè)主排憂解

難，建立快速溝通渠道，讓業(yè)主在大社區(qū)中享受更貼切的服務(wù)；

2、營(yíng)造綠樹(shù)蔥蔭的生活環(huán)境，豐富社區(qū)公共場(chǎng)所的娛樂(lè)設(shè)施；

3、對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)更具有生活味布局，生活必配備項(xiàng)目、休閑娛樂(lè)項(xiàng)目、咖啡酒吧項(xiàng)目；

親和力的大中型超市項(xiàng)目；

4、多元的信息溝通渠道，遍布社區(qū)的音樂(lè)廣播、可隨時(shí)求助的求援電話、傳統(tǒng)的宣傳

公告欄。

5、繽紛色彩的社區(qū)文化，以健康、科學(xué)、娛樂(lè)為主題適于各類人群，尤其包括兒童寓

教于樂(lè)的科教活動(dòng)。

便利的

1、社區(qū)提供便利的商業(yè)配套，引進(jìn)大中型超市或商家購(gòu)物車；

2、通暢的交通設(shè)計(jì)，路邊停車方式，縮短步行距離：

3、物業(yè)服務(wù)都以業(yè)主便利為中心設(shè)置快捷的辦事流程，在人潮高峰段親善大使專守

庭院服務(wù)；

4、提供家居生活的清潔、育苗、維修、代購(gòu)物等便民服務(wù)；

提供房屋租售、轉(zhuǎn)讓服務(wù)。

“free”服務(wù)模式不僅要表現(xiàn)在顧客生活方面的日常業(yè)務(wù)管理與服務(wù)方面，還涉及

到社區(qū)文明建設(shè)、會(huì)所服務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)等綜合內(nèi)容。

（二）"free"服務(wù)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及要求

項(xiàng)

工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)完成時(shí)間

目

客戶客戶服務(wù)中心1、分前臺(tái)事務(wù)辦理和親善大使兩大職能

設(shè)置

服務(wù)

2、前臺(tái)事務(wù)辦理設(shè)計(jì)為與業(yè)主直接接觸，貼心大使辦公位置可

設(shè)計(jì)后臺(tái)。

3、設(shè)置在會(huì)所位置，使用面枳約50m2包括辦公、接待、現(xiàn)場(chǎng)資料

儲(chǔ)存空間、裝修家政辦理臺(tái)、授IC卡（含設(shè)備）、洽談室

親善大使制1、7：00—9:00,17:30—19:00在辦公點(diǎn)直接承辦業(yè)主委托事宜;

2、熟悉組團(tuán)內(nèi)每戶業(yè)主，走訪并收集業(yè)主意見(jiàn)收集信息匯集服

務(wù)中心；

3、組織庭院社區(qū)文化活動(dòng)。

著CI職員服（西服式樣、藍(lán)色面料、白色襯衣）

為專職親善大使,設(shè)幾個(gè)固定辦公點(diǎn)（原則徒步5分鐘內(nèi)可到

達(dá)），（與外圍安全巡邏相結(jié)合，在人流高峰期設(shè)門童）

30歲以下，高中以上文化程度,氣質(zhì)佳，樂(lè)于助人.善溝通（結(jié)合

外圍巡邏安全員）

社區(qū)文化策劃1、以健康、科學(xué)、娛樂(lè)為主題，重點(diǎn)突出庭院文化

2、針對(duì)兒童、購(gòu)房決策人、老人提供特色文化活動(dòng)

3、以協(xié)助業(yè)主自行組織為發(fā)展方向

4、組織各類藝術(shù)沙龍

有償服務(wù)項(xiàng)目1、根據(jù)業(yè)戶特點(diǎn)，設(shè)定便民服務(wù)項(xiàng)目，只收取成本的5%利潤(rùn)；

設(shè)置

2、方便投資客戶群交易，開(kāi)展租售業(yè)務(wù)，以賺取利潤(rùn)為目標(biāo)

商業(yè)配套方案1、物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)咖啡廳、酒吧業(yè)務(wù)，開(kāi)設(shè)洗衣房，管理會(huì)所。

2、可考慮引進(jìn)菜市場(chǎng)、超市、餐飲、醫(yī)療室、美容美發(fā)、書(shū)吧、汽車

美容等.

細(xì)微點(diǎn)滴服務(wù)1、成立貼心協(xié)會(huì)，提供業(yè)主忽略的點(diǎn)滴服務(wù)。

2、開(kāi)辟服務(wù)像冊(cè)，尋找服務(wù)足跡，提高業(yè)主精神文明。

環(huán)境現(xiàn)代與歷史氛1、設(shè)置歷史回顧畫(huà)廊；

圉營(yíng)造

管理2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前后照片對(duì)比、景點(diǎn)設(shè)定.

自然生態(tài)營(yíng)建開(kāi)辟親近綠地，供人休憩；

方案

修建人造鳥(niǎo)巢；

建設(shè)小苗圃、花圃培育基地、果樹(shù)等（可經(jīng)營(yíng)）。

社區(qū)保潔綠化1、環(huán)境保潔（*人）

管理方案（*

人）2、家政：（*人）

3、垃圾清運(yùn)：市政化

4、應(yīng)圾箱；庭院兩個(gè)單元一腳踏式雙桶垃圾箱、庭院外果皮箱

5、服裝有樓內(nèi)和樓外之別，樓內(nèi)體現(xiàn)精致，樓外體現(xiàn)專業(yè)特點(diǎn)

6、比圾中轉(zhuǎn)站設(shè)皆

7、機(jī)動(dòng)垃圾清掃車、機(jī)動(dòng)灑水車、機(jī)動(dòng)坨圾車

8、每?jī)蓷澰O(shè)有保潔取水點(diǎn)（對(duì)裸露管口作防凍處理）

綠化（*人）

地下自動(dòng)噴灌系統(tǒng)選擇PPR管材

每半徑50m綠地設(shè)一個(gè)電源插座（防水、防觸電）

盡量考慮雨水利用系統(tǒng)

其它外圉保潔實(shí)施外包方式.

管

治

安

安全人采用的內(nèi)緊外松的管理模式循序漸進(jìn)。

理防

管理項(xiàng)

的

目1、整個(gè)小區(qū)分為多個(gè)小的片區(qū)進(jìn)行區(qū)域化管理；將若干個(gè)小的

安

管

全組團(tuán)化為一個(gè)區(qū)域設(shè)定一個(gè)安全巡邏崗（樓內(nèi)巡邏崗），主要是

理

案

方

主對(duì)本區(qū)域的安全事務(wù)的處理。著公司規(guī)定的CI服裝安全員樓內(nèi)

要

以

人巡邏崗（西裝），主要是以小區(qū)的整個(gè)風(fēng)格相配套。

防

與

技

防

相

結(jié)2、在小區(qū)的主要地段及繁華區(qū)域設(shè)置徒步的安全巡邏崗，主要

'巡

邏

崗

與是以提供安全服務(wù)為主要的目的（設(shè)崗位*個(gè)）。

固

崗

定

桃

結(jié)%3、對(duì)于組團(tuán)外圍及小區(qū)的次干道設(shè)置有單車巡邏崗（單車巡邏

紅

報(bào)

外崗*個(gè)），主要是保證小區(qū)次干道及周邊的安全事務(wù)處理。著裝以

警

小

與

區(qū)牛仔版特色的服裝，體現(xiàn)自由與開(kāi)放的小區(qū)管理特色.

像

影

相

監(jiān)

控、在小區(qū)的主干道及整個(gè)小區(qū)的安全歷范監(jiān)控和對(duì)小區(qū)各崗位

結(jié)4

4O的快速支援及整個(gè)小區(qū)的安全事務(wù)處理（摩托車巡邏崗1個(gè)）。

根據(jù)小區(qū)的特色著美式的作戰(zhàn)服,主要是在小區(qū)內(nèi)起到威懾作

用.

5、體現(xiàn)項(xiàng)目安全管理的風(fēng)格.在主要的出入口設(shè)置安全形象崗

位1個(gè).

6、在小區(qū)的前期對(duì)于小區(qū)的裝修實(shí)行集中統(tǒng)一的管理，安全管

理方面設(shè)置專門的裝修巡邏崗（*個(gè)崗位）.著安全樓內(nèi)巡邏崗服

裝.

技

式。

的模

聯(lián)動(dòng)

中心

控制

小區(qū)

化與

智能

防小區(qū)

，

電話

召援

時(shí)的

置及

段設(shè)

的地

偏僻

較為

段和

華地

的繁

小區(qū)

1、在

供便

客提

對(duì)顧

。能夠

聯(lián)動(dòng)

相互

中心

監(jiān)控

頭和

像探

的攝

小區(qū)

并與

息流

的信

及時(shí)

證了

上保

程度

大的

度很

理角

安管

，從治

服務(wù)

利的

通.

或異

應(yīng)急

小區(qū)

保障

聯(lián)動(dòng)

綜令

、照明

攝像

統(tǒng)與

警系

外報(bào)

區(qū)紅

2、小

錄.

控、記

行監(jiān)

的進(jìn)

明了

清晰

能夠

發(fā)生

象的

?，F(xiàn)

隱患

全的

免安